נדל"ן בחו"ל לעומת שוק ההון

[ברננקי]

מעבר לרף הפסד מסויים כן ובתלות בשיעור המינוף שלך.

טונה ציין יחס 1:10, נשמע שהתנודתיות של שוק המניות לא תעשה טוב להשקעה כזאת

 

[TunaGolem]

אבל כמה זמן אפשר להיות ממונף בצורה הזאת

לנצח. הלוואת בלון ללא החזרי קרן.

האם נכפית עליך מכירה בהפסד?

בקרן ממונפת – בחלקן בכלל לא ובשאר כמעט ולא. במינוף דרך ברוקר – הגבולות ידועים בצורה ברורה מאֹד, וניתן להשקעי בצורה שמנע מכירה כפויה, ועדיין להיות במינוף שקול לסטנדרטי לנדל"ן בארץ

 

[אורי ג.]

טונה ציין יחס 1:10,

עד 1:10
אף אחד לא מכריח אותך להתמנף כ"כ (לא מומלץ באמת).

 

[ברננקי]

נחמד לדעת, תודה

 

[daat99]

לא "פייר" להשוות בצורה כזו.

זה אולי לא "פייר" אבל זה בהחלט עונה על שאלת השואל.
מבחינתו הוא יכול להשקיע בנדל"ן (תוך סייג שלדעתי הוא צריך להפוך זאת לעיסוק ולא השקעה פסיבית) ולהשיג תשואת יתר מול המדד הרחב.
הדעה הרווחת בפורום היא שלא משנה כמה המשקיע הפסיבי מחקה המדדים יתאמץ - הוא ככל הנראה לא יעקוף את תשואת המדד.
עקב ההבדל הזה אני חושב שמשקיע שמוכן לבצע את העבודה הנדרשת בשביל להפוך למשקיע נדל"ן כעיסוק יכול לעקוף את תשואת המדד בצורה משמעותית מבחינת מבחן התוצאה.

לעניות דעתי משקיע נד"לן ממונף שעושה זאת כעיסוק לוקח סיכון קטן יחסית (הוא הרי השקיע את הזמן הדרוש בשביל להבין מה הוא עושה - דבר שלא עוזר למי שסתם מחקה את המדד הרחב).

אפשר גם לטעון שבנדלן אפשר להתמנף בקלות יותר בניגוד למניות למשל, ואלו טיעונים שכבר הועלו בדיוני מניות vs נדלן ונטחנו עד דק

זה כמובן נכון ולא סותר.
הנקודה היא שמשקיע נדל"ן שעושה זאת כעיסוק אינו שקול למשקיע פסיבי בשוק ההון בשום קנה מידה.
אם פותח השרשור היה שואל את השאלה: "מה עדיף למשקיע פסיבי: נדל"ן או מניות?"" אז דעתי הייתה נוטה לכיוון המניות.
מכיוון שהוא הבהיר שאין לו בעיה להפוך את ההשקעה בנדל"ן לעיסוק אז כל התמונה משתנה ולא ניתן יותר להשוות אותו למשקיע פסיבי שמחקה מדדים.

אני זוכר שיירות ערך ממונפים הם מאוד לא יעילים בטווח ארוך.

אני שותף למסקנה שלך.

אבל כמה זמן אפשר להיות ממונף בצורה הזאת

לנצח.

האם נכפית עליך מכירה בהפסד?

אם השוק ירד מספיק אז בהחלט תיתכן מכירה בכפייה שיכולה למחוק אותך.

כי ההשוואה היתה בין בעלות על דירה לבין בעלות על עסק.

לא בהכרח - ההשוואה הייתה איפה כדאי להשקיע במידה והמשקיע לא מפחד להפוך את ההשקעה בנדל"ן לעיסוק.

טונה ציין יחס 1:10, נשמע שהתנודתיות של שוק המניות לא תעשה טוב להשקעה כזאת

ירידה של 10% מהמחיר המקורי מורידה את התיק שלך ל-0.

1:10
אף אחד לא מכריח אותך להתמנף כ"כ (לא מומלץ באמת).

אם נפזול לכיוון הנגזרים אז ניתן להתמנף גם ב-1:100 ואפילו יותר.
אבל באמת - אני בורח ממינוף שכזה כמו ממגיפה...

 

[breezblock]

שאלה למומחים הנכבדים -
לשוק ההון אני יכולה להיכנס החל מכמה מאות שקלים.
לנדלן בחו"ל, כמה הייתם אומרים שאידיאלי בתור סכום ראשוני?

 

[Edward]

תלוי במשקיע הנדל"ן.
לעניות דעתי משקיע נדל"ן שהופך את זה לעיסוק לכל דבר כמו @רוני ו- @אורי יכולים לעקוף את תשואות שוק ההון בטווח הארוך גם בתשואה דו-ספרתית שנתית.

הבעיה בגישה הזו שכדי להיות הוגנים יש לבצע הפרדה בין מרכיב השכר למרכיב ההוני של ההשקעה. יכול להיות בכלל שזה כרוך בכזו התעסקות מבחינת זמן שההשקעה דווקא מניבה תשואה נמוכה מהשקעה פאסיבית בשוק ההון + עבודה רגילה כשכיר.

 

[Edward]

שאלה למומחים הנכבדים -
לשוק ההון אני יכולה להיכנס החל מכמה מאות שקלים.
לנדלן בחו"ל, כמה הייתם אומרים שאידיאלי בתור סכום ראשוני?

לשוק ההון ניתן להיכנס החל מ-10K$ מבחינה טכנית.

בנדל"ן, משהו כמו 50K$-100K$ זה סביר לרכישת נכס + הוצאות נלוות.

 

[מתכנת]

לשוק ההון ניתן להיכנס החל מ-10K$ מבחינה טכנית.

5K$ אצל ברוקר.
0 אצל בנק.

 

[ברננקי]

זה אולי לא "פייר" אבל זה בהחלט עונה על שאלת השואל.

טענת:

לעניות דעתי משקיע נדל"ן שהופך את זה לעיסוק לכל דבר כמו @רוני ו- @אורי יכולים לעקוף את תשואות שוק ההון בטווח הארוך גם בתשואה דו-ספרתית שנתית.

אז אני טוען שאם תשווה השקעה ממונפת כעיסוק בנדל"ן, להשקעה פסיבית ממונפת בשוק ההון - הפער לא יתקיים. לכל הפחות יפחת - זה כבר לא נתון לויכוח.
לכן, השוואה בין השקעה ממונפת לכזו שלא, היא לא 'הוגנת'. היא פשוט מפיקה מסקנות לא רלבנטיות. אם המשקיע חפץ בלהתמנף, יעשה זאת בשני סוגי ההשקעה וזו תהיה ההשוואה הרלבנטית יותר. וגם אם הוא היה מתמנף בנדלן אך לא בשוק ההון - מדובר בסיכונים שונים ומכאן ההבדלים בתשואות.

 

[daat99]

אני טוען שאם תשווה השקעה ממונפת כעיסוק בנדל"ן, להשקעה פסיבית ממונפת בשוק ההון - הפער לא יתקיים.

אני טוען שהוא בהחלט יתקיים.
בנוסף אני טוען שמינוף בשוק ההון (בעיקר ע"י הברוקר או נכסים ממונפים בעצמם) חושף את המשקיע לסיכון של איבוד 100% מההשקעה בעל כורחו בעוד שבהשקעה בנדל"ן - בעיקר כעיסוק - הסיכויים לאיבוד כל ההשקעה בעל כורחו של המשקיע קטנים בצורה משמעותית.

 

[Royalties Man]

אם הוא יבנה את מגדלי עזריאלי....

הדברים שונים. קבוצת עזריאלי, זו שבנתה את המגדלים שהזכרת היא חברה יזמית ואם משווים את עלויות הבניה והשיווק שלה פר מטר לעומת אותן עלויות למשקיע שקונה נכס בנוי עם הרבה פחות סיכון (הוא לא צריך ליזום את הבניין/דירה) אז מן הסתם שלחברה היזמית תיהיה תשואה גבוהה יותר על ההון. אבל אנחנו מדברים כאן על משקיע שקונה נכס נדלני בטאבו כמו כל אחד אחר, לא איזו הרפתקאה.

 

[ברננקי]

אבל אנחנו מדברים כאן על משקיע שקונה נכס נדלני בטאבו כמו כל אחד אחר

אז שיקנה מניות של עזריאלי
דוגמא נפלאה לזה שעסק שהולך ומתפתח, יניב תשואה גבוהה יותר מערימת בלוקים

 

[רוני]

אוקיי אבל אם לא חייבים להתמנף בנדל"ן. נניח לצורך העניין שיש לי מיליון שח, אפשר בסכום זה לקנות לפחות 4 דירות C class, אז זה יותר דומה להשקעות בשוק ההון לא? כמו כן במקרה כזה, המינוף גם לא חייב להיות גבוה (אם בכל זאת מחליטים להתמנף).

להשקיע בנדל"ן ללא מינוף זה אומר לא לנצל את הפוטנציאל של ההון העומד לרשותנו, ניתן לווסת את החשיפה למימון על ידי מימון נמוך יותר, מימון לטווח קצר יותר, לרכוש נכסים המניבים מראש תשואה משכירות גבוהה יותר מריבית המימון, ומידי פעם למכור נכס עודף כדי לסלק מימון, אני פעלתי בדרך זו, ולכן נכון עד להיום גם אם לקחתי מימון לתקופות של 20 עד 32 שנים סילקתי את המימון באמצעות מכירת נכס כך שבממוצע מעולם לא נחשפתי למימון לטווח ארוך אלא לטווחים של 4 עד 6 שנים
בעיקר משום שהמימון ברוב המקרים נלקח מהארץ (ריבית משתנה, הצמדה למדד, לוח סילוקין שפיצר, עדיף לטווח בינוני, בחו"ל ניתן לקבל מסלולים נוחים יותר לטווח ארוך).

סיבה נוספת שכן כדאי לקחת מימון הוא נושא המיסוי, הריבית היא הוצאה מוכרת לצורכי מס, המימון מנפח את מחיר הרכישה ולכן ניתן לקזז פחת גבוהה יותר.

אני בשנים שבניתי את פורטפוליו הנכסים המניבים שברשותי לפני שיצאתי לעצמאות כלכלית באמצעותו, לא שילמתי כלל מיסים על ההכנסות משכירות בזכות המימון, אומנם כמעט ולא נשארו לי הכנסות עודפות משמעותיות בגלל עלויות המימון אבל באותה התקופה עבדתי ולא נזקקתי להכנסות משכירויות למחייה החודשית, לפני קרוב לשנתיים מכרתי נכס יקר משמעותית שבעזרתו סילקתי את יתרת המימון ובעודף רכשתי נכסים מניבים נוספים, החל מאז אני משלם בשמחה מדי חודש מס על הכנסות משכירויות.

 

[Benjamin W]

הדברים שונים. קבוצת עזריאלי, זו שבנתה את המגדלים שהזכרת היא חברה יזמית ואם משווים את עלויות הבניה והשיווק שלה פר מטר לעומת אותן עלויות למשקיע שקונה נכס בנוי עם הרבה פחות סיכון (הוא לא צריך ליזום את הבניין/דירה) אז מן הסתם שלחברה היזמית תיהיה תשואה גבוהה יותר על ההון. אבל אנחנו מדברים כאן על משקיע שקונה נכס נדלני בטאבו כמו כל אחד אחר, לא איזו הרפתקאה.

אחלה
אני רק אומר שהתשואה על דירה בבאר שבע, תהיה פחות מרשימה...
למרות שזאת כנראה תהיה השקעה טובה.

 

[TunaGolem]

חושף את המשקיע לסיכון של איבוד 100% מההשקעה בעל כורחו

אתה מצביע על אלמנט אחד של מינוף. אני טוען שבהשקעה פסיבית ממונפת אפשר לחמוק מסיכון זה, ועדיין להיות במינוף של 1:3 או 1:4 המקובלים בארץ, עם תשואות היסטוריות גבוהות משבנדל"ן.

מצד שני, משקיע שקונה נכס עם 30% הון עצמי, ופורע את הקרן במהלך חיי ההשקעה, נמצא אפקטיבית עם כ60% הון עצמי בממוצע.
משקיע בשוק ההון, שמחזיק את הסנופי, עם אותו מינוף, היה משיא שתי ספרות, לעולם לא היה נקרא לMC, ובוודאי שלא היה מפסיד את כל הקרן.

 

[daat99]

משקיע בשוק ההון, שמחזיק את הסנופי, עם אותו מינוף, היה משיא שתי ספרות, לעולם לא היה נקרא לMC, ובוודאי שלא היה מפסיד את כל הקרן.

אולי אני לא מבין משהו.
אתה יכול בבקשה לתת דוגמה לתיק ממונף שכזה שלא היה נמחק ב-1929?

 

[Benjamin W]

אולי אני לא מבין משהו.
אתה יכול בבקשה לתת דוגמה לתיק ממונף שכזה שלא היה נמחק ב-1929?

אתה מבין שאם אני ממונף פי 3 על נכס שירד ב 70% אז עכשיו נשארתי עם 0.1 מהסכום המקורי

 

[daat99]

אתה מבין שאם אני ממונף פי 3 על נכס שירד ב 70% אז עכשיו נשארתי עם 0.1 מהסכום המקורי

לא בהכרח - אם אתה ממונף פי-3 על נכס שירד ב-70% אז או שנשארת עם 0 עגול (הקרן הממונפת נסגרה או שהברוקר ביצע MC ולקח את ההון שלך) או שנשארת עם סכום קרוב ל-0 שלא יעזור לך לכסות על ההפסד במשך עשורים קדימה.
בכל אופן משבר 1929 הוביל לירידה של 90% ולא 70% כאשר משקיע שאינו ממונף חזר לכוח הקנייה שלו בתוך 3.5 שנים בלבד (בהתחשבות באינפלציה והשקעה מחדש של דיבידנדים) בעוד שמשקיע שהתמנף אפילו ב-1:1.5 נמחק לחלוטין.

 

[Benjamin W]

לא בהכרח - אם אתה ממונף פי-3 על נכס שירד ב-70% אז או שנשארת עם 0 עגול (הקרן הממונפת נסגרה או שהברוקר ביצע MC ולקח את ההון שלך) או שנשארת עם סכום קרוב ל-0 שלא יעזור לך לכסות על ההפסד במשך עשורים קדימה.
בכל אופן משבר 1929 הוביל לירידה של 90% ולא 70% כאשר משקיע שאינו ממונף חזר לכוח הקנייה שלו בתוך 3.5 שנים בלבד (בהתחשבות באינפלציה והשקעה מחדש של דיבידנדים) בעוד שמשקיע שהתמנף אפילו ב-1:1.5 נמחק לחלוטין.

אתה פשוט לא מבין איך מינוף עובד.
-
מינוף זה כפל, לא חיבור.