נדל"ן בחו"ל לעומת שוק ההון

[ברננקי]

שלא כמו שוק ההון אפשר להרוויח גם בלי לממש נכסים

הטענה שגויה (אפשר להרויח ריבית בלי לממש אגרות חוב, ואפשר להרויח דיבידנדים מבלי לממש מניות)

 

[אורי]

הטענה שגויה (אפשר להרויח ריבית בלי לממש אגרות חוב, ואפשר להרויח דיבידנדים מבלי לממש מניות)

הטענה נכונה ליתר 95% מהפעילות בשוק ההון.

 

[אורי]

כמשקיע במניות אמנם אין לי שליטה על העסק בבעלותי (מקסימום קול באסיפה) כמו שיש לך על הנכס שבבעלותך.
אבל, יש לי שליטה מלאה על כספי. ארצה - ומחר אמכור את כל הניירות שברשותי. אני סבור שהשוק מסוכן? אני יכול בהינף עכבר ובפרק זמן אפס (בהשוואה לזמן עסקת נדלן) לעבור לאגח, זהב או מה שיתחשק. אני בשליטה מלאה, גם אם אני לא יכול להחליט שמחר אפל תמכור מלפפונים.
ועצם זה שיש לך מרחב פעולה גדול יותר, ויותר החלטות לקבל - למשל לשפץ את המטבח - לא משנה את העובדה שגם משקיע נדלן, כמו משקיע במניות, יכול רק להתפלל. אין הבטחה לתשואה כי אף אחד לא יודע את העתיד ומידת השליטה בנכס מסויים לא משנה את זה. כי גם אם יש לך שליטה על הנכס, אתה עדיין תלוי באחרים שישכרו את הנכס שלך או יקנו אותו - בדיוק כמו שמשקיע מניות תלוי באחרים שיקנו ממנו את המניות או בחברות (בעקיפין, ובאופן ישיר בלקוחות) שייצרו דיבידנדים.

יש אמת בנקודה הראשונה שלך על שליטה בהון, ולמעשה זה ניסוח אחר של מה שכבר כתבתי שכמשקיע (=ספקולנט) בשוק ההון יש לך רק שתי החלטות: לקנות ולמכור. כמובן שגם לנקודה זו יש סייגים כמו מפולות שמתרחשות במהירות, סגירת המסחר במקרים מסויימים, סוגיות מיסוי ועוד, אבל נשים את כל אלו בצד. אין ספק שהנזילות בשוק ההון גבוהה עשרו מונים מנדל"ן.
לגבי הנקודה השנייה אני חולק עליך עמוקות. כשמשקיע נדל"ן מחליט להפוך את עליית הגג לקומה נוספת עם עוד שני חדרים וחדר אמבטיה, הוא לא "מתפלל." הוא יודע שעבור בית של שלוש קומות ל-6 חדרים הוא יקבל יותר מאשר עבור בית של שתי קומות ו-4 חדרים. אולי הוא מקווה שהשינוי יאפשר לו להעלות את שכר הדירה ב-30% ויסתבר שהוא הצליח להעלותו רק ב-20%, אבל הוא לא פועל רק בציפיה חסרת אונים למזל טוב כמו משקיע בשוק ההון. כשמשקיע לוקח דירת ארבעה חדרים מול אוניברסיטה ומפצל אותה לארבע דירות סטודיו קטנות שמתאימות לסטודנטים, זו לא ספקולציה. זו החלטה מושכלת שאכן יש בה כמה נעלמים, אבל זה לא הופך את השינוי למושא רחמי שמיים וכוחות עליונים. כשמשקיע מחליט לשלם רימיום נמוך יותר עבור הביטוח ולהסתכן בהשתתפות עצמית גבוהה יותר במקרה של מימוש הפוליסה, או ליהפך, הוא עושה החלטה מושכלת. כשהוא מחליט להחזיק את הנכב באמצעות חברה בע"מ, או חברה בערבות מוגבל, או בשותפות עם ילדיו, או בשמו שלו, או בתכנית ה-IRA שלו, כל אלו החלטות שישפיעו על התשואה שלו שה בידיו ואינן מושא לתקוות ותפילות. כשהוא מחליט אם לנכות פחת במיסים השנתיים שלו או לא בהתאם למשלעויות המיידיות לעומת אלו העתידיות הוא מקבל החלטה מושכלת. כך גם על ההחלטה לשפץ גג או להחליף אותו בחדש, אם לסגור את הגראז' או להשאיר אותו פתוח, לעדכן את המטבח ולספק מכשירי חשמל או לא ועוד. אף אחת מההחלטות הללו לא קשורה במזל או בתפילה.

 

[אורי]

כמשקיע במניות אמנם אין לי שליטה על העסק בבעלותי (מקסימום קול באסיפה) כמו שיש לך על הנכס שבבעלותך.
אבל, יש לי שליטה מלאה על כספי. ארצה - ומחר אמכור את כל הניירות שברשותי. אני סבור שהשוק מסוכן? אני יכול בהינף עכבר ובפרק זמן אפס (בהשוואה לזמן עסקת נדלן) לעבור לאגח, זהב או מה שיתחשק. אני בשליטה מלאה, גם אם אני לא יכול להחליט שמחר אפל תמכור מלפפונים.
ועצם זה שיש לך מרחב פעולה גדול יותר, ויותר החלטות לקבל - למשל לשפץ את המטבח - לא משנה את העובדה שגם משקיע נדלן, כמו משקיע במניות, יכול רק להתפלל. אין הבטחה לתשואה כי אף אחד לא יודע את העתיד ומידת השליטה בנכס מסויים לא משנה את זה. כי גם אם יש לך שליטה על הנכס, אתה עדיין תלוי באחרים שישכרו את הנכס שלך או יקנו אותו - בדיוק כמו שמשקיע מניות תלוי באחרים שיקנו ממנו את המניות או בחברות (בעקיפין, ובאופן ישיר בלקוחות) שייצרו דיבידנדים.

יש אמת בנקודה הראשונה שלך על שליטה בהון, ולמעשה זה ניסוח אחר של מה שכבר כתבתי שכמשקיע (=ספקולנט) בשוק ההון יש לך רק שתי החלטות: לקנות ולמכור. כמובן שגם לנקודה זו יש סייגים כמו מפולות שמתרחשות במהירות, סגירת המסחר במקרים מסויימים, סוגיות מיסוי ועוד, אבל נשים את כל אלו בצד. אין ספק שהנזילות בשוק ההון גבוהה עשרות מונים מנדל"ן.
לגבי הנקודה השנייה אני חולק עליך עמוקות. כשמשקיע נדל"ן מחליט להפוך את עליית הגג לקומה נוספת עם עוד שני חדרים וחדר אמבטיה, הוא לא "מתפלל." הוא יודע שעבור בית של שלוש קומות ל-6 חדרים הוא יקבל יותר מאשר עבור בית של שתי קומות ו-4 חדרים. אולי הוא מקווה שהשינוי יאפשר לו להעלות את שכר הדירה ב-30% ויסתבר שהוא הצליח להעלותו רק ב-20%, אבל הוא לא פועל רק בציפיה חסרת אונים למזל טוב כמו משקיע בשוק ההון. כשמשקיע לוקח דירת ארבעה חדרים מול אוניברסיטה ומפצל אותה לארבע דירות סטודיו קטנות שמתאימות לסטודנטים, זו לא ספקולציה. זו החלטה מושכלת שאכן יש בה כמה נעלמים, אבל זה לא הופך את השינוי למושא רחמי שמיים וכוחות עליונים. כשמשקיע מחליט לשלם רימיום נמוך יותר עבור הביטוח ולהסתכן בהשתתפות עצמית גבוהה יותר במקרה של מימוש הפוליסה, או ליהפך, הוא עושה החלטה מושכלת. כשהוא מחליט להחזיק את הנכב באמצעות חברה בע"מ, או חברה בערבות מוגבל, או בשותפות עם ילדיו, או בשמו שלו, או בתכנית ה-IRA שלו, כל אלו החלטות שישפיעו על התשואה שלו שה בידיו ואינן מושא לתקוות ותפילות. כשהוא מחליט אם לנכות פחת במיסים השנתיים שלו או לא בהתאם למשלעויות המיידיות לעומת אלו העתידיות הוא מקבל החלטה מושכלת. כך גם על ההחלטה לשפץ גג או להחליף אותו בחדש, אם לסגור את הגראז' או להשאיר אותו פתוח, לעדכן את המטבח ולספק מכשירי חשמל או לא ועוד. אף אחת מההחלטות הללו לא קשורה במזל או בתפילה, גם אם יש בהם מרכיב של חוזר וודאות.
אני לא מסתכל על 100% חוסר וודאות בשוק ההון ועל 10% חוסר וודאות בנדל"ן ואומר: הנה, גם כאן וגם כאן יש חוסר וודאות. הן אותו הדבר...

 

[Royalties Man]

אם היית קורא מה שכבר כתבתי על הנושא היית יודע שכבר התייחסתי לכך. מינוך בנדל״ן מקטין סיכון בכך שהוא מאפשר פיזור על פני יותר נכסים, על ידי שיפור משמעותי של התשואה ואיתה היכולת להחזיר את ההלוואה (קרי. קטנת סיכון אי יכולת בעמידה בתשלומי ההחזר) על ידי הקטנה משמעותית של חשיפה למיסוי, על ידי. כנסת הבנק כ״שותף״ תוך שימור השליטה ועוד.
וכן, יש היבט של סיכון במינוף והוא לא ירידת הערך דווקא (ההשקעה היא לתזרים מזומנים, ושלא כמו שוק ההון אפשר להרוויח גם בלי לממש נכסים) אלא חוסר יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא. בשלבי השקעה מסויימים הסיכון הזה מתגמד לעומת היתרונות. באחרים היתרונות כבר פחות חשובים ולכן מנסים לצמצם את הסיכון הזה. ואני מודע לכך שלקיחת הלוואה לנדלן היא הלוואה בסיכון דיי נמוך, לא אמרתי שלא.
אפשר לחשוב על סיכון ביותר מממד אחד...

אוקיי בוא נגיד ואתה בעזרת המינוף מפזר את ההון העצמי שלך על יותר נכסים, אבל אל תשכח שגם את ההתחייבות שלך אתה מפזר על יותר נכסים ובכך חשוף יותר לתנודות השוק בין אם שוק השכירות לבין לשוק הקניה ומכירה של הנכס. קח 2 תרחישים:

יש לך 100 שח.

1) קונה עם 100 ש"ח נכס במזומן.
2) קונה עם 100 ש"ח 2 נכסים עם מינוף.
איך בדיוק במצב מספר 2 יש לך פחות סיכון? אתה חשוף לבעיות עם שוכרים (משפיע על תזרים) /ירידות מחירים (משפיע על מכירה) כפול 2.

מינוף, או כמו שנקרא בשפה המקצועית הון זר הוא תמיד לקיחת יותר סיכון. לא סתם כשבאים לקנות חברות בשוק ההון מנסים להתרחק מחברות ממונפות יותר מידי ברמת החברה (משמע החברה לקחה הרבה הלוואות והיחס בין ההון הזר להון העצמי שלה הוא לא טוב). אותו דבר בנדל"ן, אמנם מינוף עוזר לבנות הון אבל הוא גם יכול מאד "לעזור" למחוק אותו, וזה הסיכון.

להגיד שבגלל שלקחת הלוואה הקטנת את הסיכון זה אבסורדי כמו להגיד שבגלל שאתה משקיע במדד הS&P 500 אתה בעצם מוריד את הסיכון כי עוד 30 שנה יהיה לך הרבה יותר כסף ואז אם תצטרך לא עלינו סכום כסף גדול למשהו דחוף אז יהיה לך כסף כי השקעת במדד כל ה 30 שנה ובגלל זה הורדת לעצמך את הסיכון.

אבל זו רק דעתי.

 

[ogi]

משקיע נדל"ן ... לא פועל רק בציפיה חסרת אונים למזל טוב כמו משקיע בשוק ההון. ... זו לא ספקולציה. זו החלטה מושכלת שאכן יש בה כמה נעלמים, אבל זה לא הופך את השינוי למושא רחמי שמיים וכוחות עליונים. ... החלטה מושכלת. ... כל אלו החלטות שישפיעו על התשואה שלו שהן בידיו ואינן מושא לתקוות ותפילות.

גם חברה בורסאית לא מסתמכת על מזל או תפילה לבדם -- יש לה מנהלים והם מקבלים החלטות מושכלות בנוגע לסוג הייצור והיקפו, למיסוי ולהטבות מיסוי, כולל כל מה שקשור במינוף החברה. אז נכון שההחלטות הללו מתקבלות ע"י ההנהלה ולא ע"י המחזיק, אבל זה לא מצדיק התפייטות על רחמי שמיים וכוחות עליונים. מה שהשתנה כאן זה הגורם המחליט (ההנהלה במקום המחזיק), ולא מידת הרציונליות של ההחלטות.

הערה: כשמעבירים החלטות למישהו אחר עלולה להיווצר בעיית נציג, וזו אכן בעיה בבורסה. אבל מכאן ועד התפייטות על מיסטיקה, והצגת ההשקעה במניות כאי-רציונלית, הדרך ארוכה...

 

[daat99]

גם חברה בורסאית לא מסתמכת על מזל או תפילה לבדם

נכון.

יש לה מנהלים

שהם לא אתה.

הם מקבלים החלטות מושכלות בנוגע לסוג הייצור והיקפו, למיסוי ולהטבות מיסוי, כולל כל מה שקשור במינוף החברה

ולא אתה.

מה שהשתנה כאן זה הגורם המחליט

וזו בדיוק הנקודה ש @אורי מנסה להעביר.
כל עוד אתה הגורם המחליט אז אתה לא נתון ברחמי הנהלת החברה בתקווה שיתקבלו החלטות כלכליות נכונות עבור החברה ולא עבור קידום "ויטמין פ." כלשהו.

 

[אורי]

אוקיי בוא נגיד ואתה בעזרת המינוף מפזר את ההון העצמי שלך על יותר נכסים, אבל אל תשכח שגם את ההתחייבות שלך אתה מפזר על יותר נכסים ובכך חשוף יותר לתנודות השוק בין אם שוק השכירות לבין לשוק הקניה ומכירה של הנכס. קח 2 תרחישים:

יש לך 100 שח.

1) קונה עם 100 ש"ח נכס במזומן.
2) קונה עם 100 ש"ח 2 נכסים עם מינוף.
איך בדיוק במצב מספר 2 יש לך פחות סיכון? אתה חשוף לבעיות עם שוכרים (משפיע על תזרים) /ירידות מחירים (משפיע על מכירה) כפול 2.

מינוף, או כמו שנקרא בשפה המקצועית הון זר הוא תמיד לקיחת יותר סיכון. לא סתם כשבאים לקנות חברות בשוק ההון מנסים להתרחק מחברות ממונפות יותר מידי ברמת החברה (משמע החברה לקחה הרבה הלוואות והיחס בין ההון הזר להון העצמי שלה הוא לא טוב). אותו דבר בנדל"ן, אמנם מינוף עוזר לבנות הון אבל הוא גם יכול מאד "לעזור" למחוק אותו, וזה הסיכון.

להגיד שבגלל שלקחת הלוואה הקטנת את הסיכון זה אבסורדי כמו להגיד שבגלל שאתה משקיע במדד הS&P 500 אתה בעצם מוריד את הסיכון כי עוד 30 שנה יהיה לך הרבה יותר כסף ואז אם תצטרך לא עלינו סכום כסף גדול למשהו דחוף אז יהיה לך כסף כי השקעת במדד כל ה 30 שנה ובגלל זה הורדת לעצמך את הסיכון.

אבל זו רק דעתי.

לו היית קורא את הדברים שכתבתי בעבר ואליהם קישרתי היית מוצא את התייחסותי לתרחיש זה בדיוק. כשעשית שימוש במינוף וכעת יש לך שניים, שלושה, או ארבעה נכסים ממונפים במקום אחד ללא מינוף הקטנת סיכונים רבים.
לא הכפלת ב-4 את הבעיות עם הדיירים אלא הקטנת אותם, כי ללא מינוף דייר בעייתי אחד, או נכס שעומד ריק אחד, מייצגים 100% מהנכסים שלך. אבל הסבירות שכל ארבעת הנכסים יעמדו ריקים בו זמנית, שבכולם יתפוצץ הדוד באותו יום, על כל ארבעת הגגות יפול ענף ויחריב אותם וכדומה: קטן. אי לכך ההשפעה של כל אחת מהבעיות הפוטנציאליות הללו - קטנה.
זה גם אומר שלא רק שחבות המס שלך קטנה ושהתשואה שלך עלתה, אלא גם שהרזרווה שאתה שומר, שהיא ביטוי פיננסי לסיכון שאתה נערך אליו, קטנה גם היא (כי אתה לא שם בצד לארבעה גגות וארבעה דודים וחודשיים ללא דייר לכל נכס בכל שנה ועוד).
אגב, מינוף גם מפחית את סיכון הליטיגציה, כי עם מבנה אחזקות נכון (ולא מסובך כל כך) אין כל כך על מה לתבוע אותך כי אין מה לקחת, אבל את בעליו של נכס ללא מינוף ממהרים לתבוע, ולא חסרים עוכרי דין תאבי בצע שמתפרנסים מתביעות כאלו.
נעצור כאן. יש עוד.

 

[אורי]

גם חברה בורסאית לא מסתמכת על מזל או תפילה לבדם -- יש לה מנהלים והם מקבלים החלטות מושכלות בנוגע לסוג הייצור והיקפו, למיסוי ולהטבות מיסוי, כולל כל מה שקשור במינוף החברה. אז נכון שההחלטות הללו מתקבלות ע"י ההנהלה ולא ע"י המחזיק, אבל זה לא מצדיק התפייטות על רחמי שמיים וכוחות עליונים. מה שהשתנה כאן זה הגורם המחליט (ההנהלה במקום המחזיק), ולא מידת הרציונליות של ההחלטות.

הערה: כשמעבירים החלטות למישהו אחר עלולה להיווצר בעיית נציג, וזו אכן בעיה בבורסה. אבל מכאן ועד התפייטות על מיסטיקה, והצגת ההשקעה במניות כאי-רציונלית, הדרך ארוכה...

ההחלטות שלהם אולי רציונאליות (וטובת המשקיעים איננה בהכרח בראש מעייניהם), אבל השאלה איננה מה עושה החברה וכיצד היא מקבלת החלטות. השאלה היא מה עושה המשקיע ואיך הוא מקבל החלטות. משקיעים בשוק ההון מחליטים להשקיע בחברה (כי הם קראו תשקיף, כי הם עושים ניתוח טכני, או כי הם קיבלו "טיפ" מהסנדלר, לא משנה) וזהו. עכשיו מתפללים. זו הנקודה.

 

[ברננקי]

הטענה נכונה ליתר 95% מהפעילות בשוק ההון.

לא יודע מה זה אומר.
זה כמו שאטען שבתל אביב אי אפשר להסתפר, ותציג לי כנגד רשימה של מספרות בתל אביב, ואז אטען שטענתי (הקודמת) נכונה ליתר 95% מהפעילות העסקית בתל אביב.
בקיצור, אפשר להרוויח בשוק ההון גם בלי לממש אף נכס. בניגוד לטענתך המקורית.

בשוק ההון יש לך רק שתי החלטות: לקנות ולמכור.

זו הפשטה מעט גסה. גם אני יכול לטעון שלך כמשקיע נדלן יש רק שתי החלטות: כן או לא; או להתמנף או לא, או לשפץ או לא, וכו'.
אז נכון שכל החלטה מסתכמת ללקנות או למכור, אבל יש אינסוף דברים לקנות או למכור, אלוקציות שונות של נכסים, תזמון של קניה/מכירה וכו'.
אני מסכים (וכבר כתבתי כך) שאכן יש יותר מרווח פעולה בתור משקיע נדלן, אבל זה לא אומר שיש רק 2 החלטות בשוק ההון אלא המון. בתור משקיע פסיבי למשל אני בקושי נדרש להחלטות כאלו - בהתאם להחלטה שלי, להשקיע בצורה כזו.

כשמשקיע נדל"ן מחליט להפוך את עליית הגג לקומה נוספת עם עוד שני חדרים וחדר אמבטיה, הוא לא "מתפלל." הוא יודע שעבור בית של שלוש קומות ל-6 חדרים הוא יקבל יותר מאשר עבור בית של שתי קומות ו-4 חדרים.
[...]
אני לא מסתכל על 100% חוסר וודאות בשוק ההון ועל 10% חוסר וודאות בנדל"ן ואומר: הנה, גם כאן וגם כאן יש חוסר וודאות. הן אותו הדבר...

תראה, אני מבין שרמת האי וודאות גבוהה יותר בשוק ההון. דירת 6 חדרים אמורה להכניס יותר מדירת 4? וול, איך שדעת אוהב להגיד, אמור זה שם של דג. אף אחד לא מבטיח לך שתמצא שוכר בזמן וכו' וכו'. גם מכירת סמארטפונים אמורה להכניס יותר כסף מלהלוות כסף (בריבית שלילית!) ועדיין אתה תסכים שהתשואה העודפת של אפל לעומת אגחים בכלל לא מובטחת. למרות שהיא אמורה להיות חיובית.
אז זה כל מה שניסיתי לטעון: לא שהסיכונים או רמת הוודאות זהה, אלא שבדומה לשוק ההון, גם בתור משקיע נדלן אתה תלוי באחרים ולא *הכל* בשליטתך (בניגוד לטענה שרק בשוק ההון אתה יכול להתפלל לתשואה, כאילו היתה תשואת שוק הנדלן העתידית אמת ידועה ומוחלטת)

 

[Royalties Man]

אגב, מינוף גם מפחית את סיכון החיטיגציה, כי עם מבנה אחזקות נכון (ולא מסובך כלכך) איי כלכך על מה לתבוע אותך כי אין מה לקחת, אבל את בעילו של נכס ללא מינוף ממהרים לתבוע, ולא חסרים עוכרי דין תאבי בצע שמתפרנסים מתביעות כאלו.
נעצור כאן. יש עוד.

מסכים איתך לגבי זה, תוכל להרחיב על מבנה אחזקות נכון?

 

[אורי]

לא יודע מה זה אומר.
זה כמו שאטען שבתל אביב אי אפשר להסתפר, ותציג לי כנגד רשימה של מספרות בתל אביב, ואז אטען שטענתי (הקודמת) נכונה ליתר 95% מהפעילות העסקית בתל אביב.
בקיצור, אפשר להרוויח בשוק ההון גם בלי לממש אף נכס. בניגוד לטענתך המקורית.


זו הפשטה מעט גסה. גם אני יכול לטעון שלך כמשקיע נדלן יש רק שתי החלטות: כן או לא; או להתמנף או לא, או לשפץ או לא, וכו'.
אז נכון שכל החלטה מסתכמת ללקנות או למכור, אבל יש אינסוף דברים לקנות או למכור, אלוקציות שונות של נכסים, תזמון של קניה/מכירה וכו'.
אני מסכים (וכבר כתבתי כך) שאכן יש יותר מרווח פעולה בתור משקיע נדלן, אבל זה לא אומר שיש רק 2 החלטות בשוק ההון אלא המון. בתור משקיע פסיבי למשל אני בקושי נדרש להחלטות כאלו - בהתאם להחלטה שלי, להשקיע בצורה כזו.


תראה, אני מבין שרמת האי וודאות גבוהה יותר בשוק ההון. דירת 6 חדרים אמורה להכניס יותר מדירת 4? וול, איך שדעת אוהב להגיד, אמור זה שם של דג. אף אחד לא מבטיח לך שתמצא שוכר בזמן וכו' וכו'. גם מכירת סמארטפונים אמורה להכניס יותר כסף מלהלוות כסף (בריבית שלילית!) ועדיין אתה תסכים שהתשואה העודפת של אפל לעומת אגחים בכלל לא מובטחת. למרות שהיא אמורה להיות חיובית.
אז זה כל מה שניסיתי לטעון: לא שהסיכונים או רמת הוודאות זהה, אלא שבדומה לשוק ההון, גם בתור משקיע נדלן אתה תלוי באחרים ולא *הכל* בשליטתך (בניגוד לטענה שרק בשוק ההון אתה יכול להתפלל לתשואה, כאילו היתה תשואת שוק הנדלן העתידית אמת ידועה ומוחלטת)

בקצרה, כי הדיון גולש למרחבים תיאורטיים ולא פרקטיים:
1. נכון, אפשר להרוויח מדיווידנדים, מאופציות, מאג"ח ועוד בלי לממש אחזקות. אבל אלו פעולות שרוב המשקיעים לא עושים. רוב המשקיעים קונים מניות ומדדים ומחזיקים אותם, או קונים ומוכרים לפי תנודות כאלו ואחרות. גם בנדל"ן יש פעילויות מגוונות מאוד ועדיין אנחנו כל הזמן מדברים על דירת מגורים, כי זה מה שמובן לרוב, ואני לא לוקח את הדיון למחוזות של non-preforming junior liens או של tax liens, או של קניית יחידת גיור עצמאית במלון בונגלוס בבליז או למגרש של 200 יחידות של מבנים ייבילים שאינן בבעלותך שאתה רק משכיר להם את הקרקע (כל הדוגמאות הן של תחומים אמיתיים שיש לי הכירות של ממש איתם). אני משאיר את הדיון ב-mainstream וכך גם אני עושה בנוגע לשוק ההון.
2. זה לא פשטני אלא די מדוייק. נכון שיש לך כל מני החלטות לגבי גיבוש האסטרטגיה שלך, אבל ביחס לנכס שבבעלותך או שאתה עומד לרכוש יש לך רק שתי החלטות לקנות או למכור. זהו. אין לך שום השפעה אחרת. לא כך זה בנדל"ן.
3. מעולם לא טענתי, ולו ברמז, שכמשקיע נדל"ן יש לך שיטה של 100% בהכל. אתה טוען נגד איש קש. ברור שיש דיירים, ורגולציה, ומזג אוויר, וסביבה חוקית ועוד. אבל בשונה משוק ההון, לא רק גם בניכוי אלו עדיין יש לך שליטה רבה, אלא גם שרוב הדברים האנו ניתן לצפות מראש ולהתכונן אליהם בצורות של רזרוות, ביטוח, מבנה משפטי, ככליפ ופרוצדורות לבחירת דיירים וקבלני משנה, בקרה על מנהלי נכסים ועוד ועוד. כן, גם בנדל"ן יש חוסר וודאות רב, אבל יש פעולות שאפשר לעשות בנידון. בשוק ההון, שוב, אפשר בעיקר לקנות ולמכור. מקסימום משקיע ממוצע אולי יקנה או ימכור אופציה כ"ביטוח". וזהו. כל השאר זה תפילה.

 

[אורי]

מסכים איתך לגבי זה, תוכל להרחיב על מבנה אחזקות נכון?

זה נושא רחב שמצדיק שירשור נרחב וקצת זמן פנוי. כמובן גם שיש הרבה נתונים סובייקטיביים (אזרחות, היקף השקעות, סוגי נכסים ועוד) שישפיעו על החלטות אלו. תחום ה-asset protection הוא נרחב. יש למבנה שכזה גם עלויות, שבסדר גודל מסויים אינן משתלמות. ומשאמרתי כל זאת, הנה על קצה המזלג:

• נכסי נדל"ן מוטב להחזיק בתוך יישות משפטית נפרדת שתספק הגנה משפטית לשני הכיוונים: אם תהייה תביעה כנגד הנכס (דייר שהחליק במדרדות) היא תוגבל לנכס ולא תסכן את נכסיך האחרים; תביעה כנגדך (בן העשרה שלך היה מעורב בתאונת דרכים) לא תסכן את השקעותיך. לרוב חברה מסוג LLC מספיקה לכך, אם כי יש לשים לב למדינה בה החברה מתאגדת, לסוגיות של charging order, לעלויות שנתיות, לחשיפה למיסוי מדינתי וכדומה.
• יש להחליט מהו כמות ההון שמוכנים "לסכן" בכל חברה שכזו, ולא לספור נכסים. כלומר, נגיד שהחלטנו שכל $100,000 צריכים להיות מבודדים, אז יכול להיות שבית של $100,000 יהיה לבדו בחברה. יכול להיות ש-5 בתים של $100,000 במינוף של 20%, קרי הון עצמי של $100,000 יהיו בחברה, ויכול להיות שחנות מסחרית של $400,000 במינוף של 75% תהייה בה. שתי הנקודות הללו הן הרמה הבסיסית ביותר.
• ברמה השנייה מקימים חברה נפרדת שהיא חברת ניהול. כל חברה שמחזיקה נכסים חותמת על הסכם עם חברת הניהול על מנת שתנהל עבורה את הנכסים. כלומר חברת הניהול תחתום על חוזי השכירות, או על החוזים מול חברות הניהול צד שלישי שמנהלת את הנכסים עבורך, חברת הניהול תשכור קבלני משנה לתיקון, ואז תגבה החזרים מהחברה בעלת הנכס וכדומה. כך, תביעות כנגד רשלנות או כאלו הקשורות בניהול הנכסים (אפליה בבחירת דיירים, הטרדה מינית של קבלן משנה ועוד) תעצר ברמת חברת הניהול, שחוץ מחשבון בנק שוטף אין לה נכסים. בדרך כלל חברה שכזו תהייה חברה בע"מ ולמנהליה (למשקיע) כדאי שיהיו ביטוחים שונים לרשלנות וכדומה.
• ברמה השלישית מקימים חברה שלישית שהיא בעלת ההון והבנק של כל המבנה. עכשיו החברה הזו תלווה את הכסף לחברות שמחזיקות בנכסים, ותקבל בתמורה שטר חוב. כך, אפילו ה-20% הון עצמי שיש לחברה המחזיקה בנכס הם בעצם לא שלה, כי קיים חוב לחברת הבנק. לשיטה זאת קוראים draining equity או taking equity out.
• על המבנה כולו מוסיפים גיוון בין מדינות שונות, לעתים ארצות שונות. יש לו עלויות אחזקה וקצת בירוקרטיה, בעיקר בשלבי ההקמה. הוא דורש לקיים פרוצדורות כשחברות עושות עסקאות ביניהם כדי שלא לספק עילה ״להרים את המסך״ (corporate vial). זה יותר פשוט ממה שזה נשמע, אבל זה דורש תכנון. כמובן שלתכנון זה יש גם היבטי מיסוי, במקרה של ארה"ב גם של מס עיזבון ועוד.

אני רוצה לחזור ולהדגיש. מי שיש לו שני בתים והשקעה של $100,000, למשל, לא חייב את שלושת השכבות. ניתן להסתפק בראשונה. המבנה הזה מודולארי ויכול להתרחב עם הזמן והגידול, אבל כדאי לסמן את הדרך מראש ולהתקדם עם המבנה בצורה אינקרמנטאלית לפי הצורך והיכולת כשיודעים מהו היעד.

זהו. עד כאן על קצה המזלג.

 

[ברננקי]

בקצרה, כי הדיון גולש למרחבים תיאורטיים ולא פרקטיים:
1. נכון, אפשר להרוויח מדיווידנדים, מאופציות, מאג"ח ועוד בלי לממש אחזקות. אבל אלו פעולות שרוב המשקיעים לא עושים. רוב המשקיעים קונים מניות ומדדים ומחזיקים אותם, או קונים ומוכרים לפי תנודות כאלו ואחרות. גם בנדל"ן יש פעילויות מגוונות מאוד ועדיין אנחנו כל הזמן מדברים על דירת מגורים, כי זה מה שמובן לרוב, ואני לא לוקח את הדיון למחוזות של non-preforming junior liens או של tax liens, או של קניית יחידת גיור עצמאית במלון בונגלוס בבליז או למגרש של 200 יחידות של מבנים ייבילים שאינן בבעלותך שאתה רק משכיר להם את הקרקע (כל הדוגמאות הן של תחומים אמיתיים שיש לי הכירות של ממש איתם). אני משאיר את הדיון ב-mainstream וכך גם אני עושה בנוגע לשוק ההון.

לא צריך להיות @daat99 כדי להרויח מדיבידנדים. רוב המשקיעים שציינת אשר קונים מדדים ומחזיקים בהם, מקבלים דיבידנדים בתקופה הזאת. פשוט רובם משקיעים אותם חזרה במדד (ומתוכם אצל רובם זה קורה באופן אוטומטי ע"י מנהל הקרן. אני מאמין שמתוך אלו - רובם אפילו לא יודעים על כך). אבל זה לא משנה את העובדה שיש להם מקור הכנסה (כלומר רווח) נוסף, כלומר לא מעליית מחיר הנכס. אז רוב המשקיעים כן מרויחים משוק ההון מבלי לממש אף נכס.
על שאר הנקודות אין לי מה להרחיב מעבר למה שכבר כתבתי. אבל תודה על דבריך, למרות שאני לא מסכים אתם.
אגב לגבי 3, לא טענתי כנגד אמירה שלך כביכול שהשליטה שלך בנדלן היא מוחלטת. זו (הטענה שהשליטה אינה מוחלטת) היתה טענת עזר כדי להראות שלא רק למשקיעי מניות "נותר רק להתפלל", אלא שגם בשיטות השקעה שונות (נדלן במקרה זה) יש תלות באחרים והתשואה ממש לא מובטחת.

 

[Roi]

זהו. עד כאן על קצה המזלג

מאוד מעניין אורי, תודה.
אשמח אם יבוא לך להרחיב בהזדמנות כמובן על הנושא הזה.

 

[amit]

נכסי נדל"ן מוטב להחזיק בתוך יישות משפטית נפרדת

בארץ זה קצת בעייתי בנדלן למגורים:
1.אי אפשר לקחת משכנתא בריבית מוזלת.
2.אי אפשר להשתמש בפטור או ב10% מס על שכירות.
3.אני חושב שתאלץ לחייב את הדיירים במע"מ על חשבונך.
4.בעת מכירה תחוייב במע"מ.
5.כבר לא הכי רלבנטי - אבל עד 2014 היית מפסיד גם את הפטור על רווחי הון ממכירת דירת מגורים.

 

[TunaGolem]

אי לכך אני חושב שהנוסחאות הנקיות והתיאורטיות שאתה מציג בהמשך הם בדיוק כאלו: תיאורטיות וחסרות משמעות בפרקטיקה.

לא הצגתי נוסחאות תיאורטיות. הצגתי שיטה לכימות הסיכון. כימות זה הינו נכון במציאות פר הגדרה וממש לא תיאורטי. אתה יכול לטעון שאין לי דרך להעריך אותו, אבל הטענה שלי נכונה גם כך.

בקשר לשאר הטענות על היחס בין נדל"ן לבין שוק ההון:
סף ההשקעה הנדרש להשגת שליטה על חברות קטנות, הינו גבוה מאותו הסף בנדל"ן בכסדר גודל אחד, לכן ההבדל אותו תיארת הינו כמותי בלבד. לאדם עם תיק של כמה מליונים, מינוף יאפשר שליטה מרובה יותר בשוק ההון בדיוק כמו בנדל"ן, אולם המינוף יהיה זמין יותר וזול יותר בגלל הנזילות.
מצד שני, ניתוח חברות קטנות ומניפולציה של שוויין (לא של המחיר) הינו קל וזמין עבור תיק באותו הגודל, תוך כדי פיזור גדול יותר בשוק ההון.

 

[daat99]

מאוד מעניין אורי, תודה.
אשמח אם יבוא לך להרחיב בהזדמנות כמובן על הנושא הזה.

+1

 

[אורי]

לא הצגתי נוסחאות תיאורטיות. הצגתי שיטה לכימות הסיכון. כימות זה הינו נכון במציאות פר הגדרה וממש לא תיאורטי. אתה יכול לטעון שאין לי דרך להעריך אותו, אבל הטענה שלי נכונה גם כך.

בקשר לשאר הטענות על היחס בין נדל"ן לבין שוק ההון:
סף ההשקעה הנדרש להשגת שליטה על חברות קטנות, הינו גבוה מאותו הסף בנדל"ן בכסדר גודל אחד, לכן ההבדל אותו תיארת הינו כמותי בלבד. לאדם עם תיק של כמה מליונים, מינוף יאפשר שליטה מרובה יותר בשוק ההון בדיוק כמו בנדל"ן, אולם המינוף יהיה זמין יותר וזול יותר בגלל הנזילות.
מצד שני, ניתוח חברות קטנות ומניפולציה של שוויין (לא של המחיר) הינו קל וזמין עבור תיק באותו הגודל, תוך כדי פיזור גדול יותר בשוק ההון.

תודה. נראה לי שהגענו לשלב בו מוטב שנסכים שלא להסכים.

 

[Royalties Man]

אני רוצה לחזור ולהדגיש. מי שיש לו שני בתים והשקעה של $100,000, למשל, לא חייב את שלושת השכבות. ניתן להסתפק בראשונה. המבנה הזה מודולארי ויכול להתרחב עם הזמן והגידול, אבל כדאי לסמן את הדרך מראש ולהתקדם עם המבנה בצורה אינקרמנטאלית לפי הצורך והיכולת כשיודעים מהו היעד.

זהו. עד כאן על קצה המזלג.

אורי תודה רבה על הפירוט, סופר מעניין. תמיד היתי מודע לעיניין שמוטב להחזיק כל נכס ב LLC משלו (בארהב) ולאו דווקא על כל סכום מסויים, מה שנשמע הרבה יותר הגיוני מאשר LLC לכל נכס בלי קשר לסכום. בארץ כמו שכתבו אני לא שמעתי שעושים את זה, ככה שאתה מוזמן להרחיב מתי שתרצה ואולי אפילו כדאי לפתוח שרשור נפרד לגבי הגנה משפטית על נכסים באמצעות ישויות משפטיות + ביטוחים ולדון על זה שם. יעניין מאד באילו ארצות אתה משתמש במבנה הזה.
לגבי הקמת חברת ניהול בלבד ששוכרת את שירותיה של חברת ניהול/בעלי מקצוע אחרים, פה באמת חידשת לי.

אז אתה בעצם אומר שצריכה להיות חברת החזקות שמחזיקה בתורה חברת ניהול + חברות הנכסים ומממנת אותם?

תודה