אנליסט נדל"ן בחו"ל

[tomi30]

שלום, לאחר בירורים יש ברשותי 2 נכסים שאני מעוניין לרכוש (ארה"ב ואנגליה), כדי לוודא שאני לא עושה את טעות חיי אני מחפש אנליסט שיוציא לי את כל המידע שניתן על אותו אזור,רמת חיים,שכירות,משכורות,סוג השוכרים וכו'..
האם קיימים פה אנשים שנעזרו באנליסט? מה עלות הדו"ח?
מה הדברים שצריך לבדוק לפני רכישת נכס בחו"ל? (במידה ואמצא אנליסט, אשמח לדעת שנתן לי את כל המידע הדרוש לפני רכישת הנכס)

 

[אורי ג.]

האם קיימים פה אנשים שנעזרו באנליסט? מה עלות הדו"ח?

איש המקצוע אותו את מחפשת הוא שמאי מקרקעין.
עלותו בארה"ב הוא כמה מאות דולרים.
בנוסף יש פה מישהו בפורום שנותן דו"ח כזה יותר כללי.

 

[tomi30]

איש המקצוע אותו את מחפשת הוא שמאי מקרקעין.
עלותו בארה"ב הוא כמה מאות דולרים.
בנוסף יש פה מישהו בפורום שנותן דו"ח כזה יותר כללי.

איזה מידע השמאי מקרקעין נותן על הנכס? יש לך דו"ח לדוגמה שאוכל להסתכל.
לגבי תקינות הנכס, אצטרך בדיקה של מהנדס? או שהמידע מופיע בדו"ח של שמאי מקרקעין.
איך אני יוצר קשר עם שמאי מקרקעין?

לגבי "מישהו מהפורום" הכוונה במקום שמאי מקרקעין? או בנוסף. אשמח לדעת מי.

 

[חתול לילה]

מה הדברים שצריך לבדוק לפני רכישת נכס בחו"ל?

שאתה מבין מה אתה עושה, או שמישהו עם ניסיון מלווה אותך.

 

[tomi30]

שאתה מבין מה אתה עושה, או שמישהו עם ניסיון מלווה אותך.

מאיזו בחינה? אני יודע באילו אזורים אני מעוניין להשקיע.
יש עו"ד שמלווה אותי בתהליך. חסר לי מידע מעבר למידע שמופיע על הנייר (% תשואה פירותית ועלות הנכס)

 

[yossik]

שלום, לאחר בירורים יש ברשותי מצאתי ב 2 נכסים שאני מעוניין לרכוש (ארה"ב ואנגליה),

תיקנתי לך כי עדיין לא רכשת.
האם בכוונתך לרכוש את שני הנכסים או רק אחד?
מה גובה ההשקעה והאם זה מפרטי או חלק מקבוצת רכישה?
זכור לי שזכית במחיר למשכן ואתה מעוניין לבטל את החוזה:
https://www.hasolidit.com/kehila/threads/זכינו-במחיר-למשתכן-האם-כדאי-להפר-חוזה.13604/
ז"א שיעלה לך משהו בין 35-50K שקלים, האם לקחת את זה בחשבון המימון של הנכס/ים בחו"ל?

 

[אורי ג.]

איזה מידע השמאי מקרקעין נותן על הנכס? יש לך דו"ח לדוגמה שאוכל להסתכל.

https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1004.pdf
זה בארה"ב.

לגבי תקינות הנכס, אצטרך בדיקה של מהנדס? או שהמידע מופיע בדו"ח של שמאי מקרקעין.

בהחלט, בארה"ב זה INSPECTOR ומומלץ שהוא יהיה מהנדס באמת. שמאי מקרקעין לא בודק את הדברים הנ"ל.

איך אני יוצר קשר עם שמאי מקרקעין?

מהמלצות בפורומים או דרך גוגל.

לגבי "מישהו מהפורום" הכוונה במקום שמאי מקרקעין? או בנוסף. אשמח לדעת מי.

יש פה מישהו שעבד בתור אנליסט נדלן בחברה פרטית שיודע לתת דוחות כללים על האזור בו אתה רוצה לרכוש, וחוות דעת כללית על כדאיות העסקה.

יש עו"ד שמלווה אותי בתהליך. חסר לי מידע מעבר למידע שמופיע על הנייר (% תשואה פירותית ועלות הנכס)

עו"ד מלווה אותך אך ורק משפטית, הוא לא ייעץ לך על כדאיות העסקה מבחינה כלכלית.

בארה"ב בגדול תוריד 60% מהשכ"ד ברוטו כדי להגיע לנטו לפני מס.
בנכסים של 50K$ ומטה תוריד 100% מהשכ"ד ברוטו כדי להגיע לנטו לפני מס.

 

[tomi30]

תיקנתי לך כי עדיין לא רכשת.
האם בכוונתך לרכוש את שני הנכסים או רק אחד?
מה גובה ההשקעה והאם זה מפרטי או חלק מקבוצת רכישה?
זכור לי שזכית במחיר למשכן ואתה מעוניין לבטל את החוזה:
https://www.hasolidit.com/kehila/threads/זכינו-במחיר-למשתכן-האם-כדאי-להפר-חוזה.13604/
ז"א שיעלה לך משהו בין 35-50K שקלים, האם לקחת את זה בחשבון המימון של הנכס/ים בחו"ל?

תודה.
בכוונתי לרכוש 2 נכסים אחד בדרום אנגליה והשני בארה"ב.
בארה"ב עלות הנכס 60K$, בדרום אנגליה 150K פאונד. ההשקעות פרטיות.
נלקח בחשבון העלות של הקנס במחיר למשתכן.
בדיקה מקיפה על הנכס, זאת הבעיה העיקרית שלי כמו שרשמתי לכן אני אשמח לקחת אנליסט שיבצע עבורי את הבדיקות.

 

[tomi30]

https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1004.pdf
זה בארה"ב.

תודה.

מהמלצות בפורומים או דרך גוגל.

עבדת עם שמאי מקרקעין? אשמח אם תוכל לקשר אותי לאחד כזה.

יש פה מישהו שעבד בתור אנליסט נדלן בחברה פרטית שיודע לתת דוחות כללים על האזור בו אתה רוצה לרכוש, וחוות דעת כללית על כדאיות העסקה.

מי זה? עבדת איתו בעבר/ראית דוח"ות שלו? איך ההתרשמות?

עו"ד מלווה אותך אך ורק משפטית, הוא לא ייעץ לך על כדאיות העסקה מבחינה כלכלית.

ידוע לי, לכן אני צריך אנליסט שייתן לי את כל המידע הקיים לפני שאחליט את כדאיות העסקה.

בארה"ב בגדול תוריד 60% מהשכ"ד ברוטו כדי להגיע לנטו לפני מס.
בנכסים של 50K$ ומטה תוריד 100% מהשכ"ד ברוטו כדי להגיע לנטו לפני מס.

קצת מתקשה להבין את זה, לפני שאבצע את הרכישה בארה"ב אעלה את כל המידע עבור העסקה כולל חישוב ברוטו/נטו. אשמח לקבל ממך תובנות והארות.

 

[yossik]

בראה"ב עלות הנכס 60K$

שיקגו, קנזס?

 

[tomi30]

שיקגו, קנזס?

אוהיו, עלות הנכס כ - 60K$ אקבל את הפרטים המלאים בשבוע הבא.
בכלליות: סינגל פימלי, 1,000$-1,200$ שכירות ברוטו בקניית הדירה אני מקבל שוכרים לשנה. דמי ניהול 9% רק כשיש שוכרים במידה ואין שוכרים אין תשלום.
ההשקעה בנכס אמורה להיות סולידית, שכירות יציבה, למיטב הבנתי לא לבנות על תשואה הונית.
כדי לבצע בדיקה בכמה הנכס נרכש ועוד מידע שיכול להיות רלוונטי אני משתמש ב Redfin/Zillow.
חוץ מזה, אצטרך עוד מידע ע"י בדיקה של אנלסיט לפני שאחליט אם להיכנס לעסקה.

 

[קורא ותיק משתמש חדש]

אוהיו, עלות הנכס כ - 60K$ אקבל את הפרטים המלאים בשבוע הבא.
בכלליות: סינגל פימלי, 1,000$-1,200$ שכירות ברוטו בקניית הדירה אני מקבל שוכרים לשנה. דמי ניהול 9% רק כשיש שוכרים במידה ואין שוכרים אין תשלום.
ההשקעה בנכס אמורה להיות סולידית, שכירות יציבה, למיטב הבנתי לא לבנות על תשואה הונית.
כדי לבצע בדיקה בכמה הנכס נרכש ועוד מידע שיכול להיות רלוונטי אני משתמש ב Redfin/Zillow.
חוץ מזה, אצטרך עוד מידע ע"י בדיקה של אנלסיט לפני שאחליט אם להיכנס לעסקה.

תראה,
60K בלי שיפוץ (של איזור 40) כנראה (עם ודאות יחסית גבוהה) שלא יניב לך את השכירות ברוטו שאמרת (אלא אם זו שכונה שאתה לא היית דורך בה וכדאי שתדע שאתה יכול לצפות להמון בעיות בנכס). יש לך סוכן שם? או שזה דרך משווק (שים לב שיש הרבה נוכלים בתחום)? מלבד האינספקשן, תבקש תמונות ו-וידאו של הנכס מבחוץ ומבפנים, ותסתכל על מכירות של נכסים בשנה האחרונה ברחובות ליד הנכס.
תבדוק מה מצב הנכס, איזו תחזוקה תידרש, תבדוק את חוק הגנת הדייר שם (האם נוטה לבעל הבית או לשוכר), מס נכס (בתרגום חופשי) שתצטרך לשלם שם ועוד.....
שים לב לעלויות שתצטרך לשלם לחברת הניהול (מלבד9%) במצבים שונים כדוגמת חידוש חוזה עם דיירים, תיקונים וכו׳...
תעשה לך תוכנית עסקית של הנכס (דוח תזרים) ותבדוק אם אתה בתזרים חיובי או שלילי מהנכס (ואני לא הייתי מצפה לשכירות של 1000-1200 דולר, כמובן שיכול מאוד להיות שאני טועה אבל בשביל זה צריך כבר יותר מידע).

מבלי לנסות להוריד אותך/לייעץ/להמליץ, לי נראה כי אתה בדרך לחוזה הפסד (אין פרטים על הנכס ועל השכונה ולא מכיר מספיק טוב את המספרים באוהיו, כן במקומות אחרים בארה״ב) אבל בהערכה גסה . כלומר נראה כי זו לא הולכת להיות השקעה סולידית עם שכירות יציבה (לדעתי אתה צודק שלא כדאי לבנות על תשואה הונית).

* לא יודע כמה עולה בדיקה של אנליסט...

עריכה:
כמובן שצריך וכדאי לבדוק את כל הנתונים על העיר והשכונה כדוגמת שיעור אבטלה, הגירה חיובית, שכר חציוני של משק בית וכו׳ וכו׳

 

[tomi30]

תראה,
60K בלי שיפוץ (של איזור 40) כנראה (עם ודאות יחסית גבוהה) שלא יניב לך את השכירות ברוטו שאמרת (אלא אם זו שכונה שאתה לא היית דורך בה וכדאי שתדע שאתה יכול לצפות להמון בעיות בנכס). יש לך סוכן שם? או שזה דרך משווק (שים לב שיש הרבה נוכלים בתחום)? מלבד האינספקשן, תבקש תמונות ו-וידאו של הנכס מבחוץ ומבפנים, ותסתכל על מכירות של נכסים בשנה האחרונה ברחובות ליד הנכס.
תבדוק מה מצב הנכס, איזו תחזוקה תידרש, תבדוק את חוק הגנת הדייר שם (האם נוטה לבעל הבית או לשוכר), מס נכס (בתרגום חופשי) שתצטרך לשלם שם ועוד.....
שים לב לעלויות שתצטרך לשלם לחברת הניהול (מלבד9%) במצבים שונים כדוגמת חידוש חוזה עם דיירים, תיקונים וכו׳...
תעשה לך תוכנית עסקית של הנכס (דוח תזרים) ותבדוק אם אתה בתזרים חיובי או שלילי מהנכס (ואני לא הייתי מצפה לשכירות של 1000-1200 דולר, כמובן שיכול מאוד להיות שאני טועה אבל בשביל זה צריך כבר יותר מידע).

מבלי לנסות להוריד אותך/לייעץ/להמליץ, לי נראה כי אתה בדרך לחוזה הפסד (אין פרטים על הנכס ועל השכונה ולא מכיר מספיק טוב את המספרים באוהיו, כן במקומות אחרים בארה״ב) אבל בהערכה גסה . כלומר נראה כי זו לא הולכת להיות השקעה סולידית עם שכירות יציבה (לדעתי אתה צודק שלא כדאי לבנות על תשואה הונית).

* לא יודע כמה עולה בדיקה של אנליסט...

עריכה:
כמובן שצריך וכדאי לבדוק את כל הנתונים על העיר והשכונה כדוגמת שיעור אבטלה, הגירה חיובית, שכר חציוני של משק בית וכו׳ וכו׳

העסקה היא עסקת Flip, זאת אומרת היזם רכש את הנכס סביב ה 35K עשה שיפוץ ומוכר את הנכס ב 60K.
בעניין מצב הנכס בשביל זה אני ייקח Inspector. אם הנכס יהיה במצב לא תקין פשוט לא ארכוש אותו.
לגבי הסתכלות של מכירת נכסים בשכונה/רחוב, "את כל הנתונים על העיר והשכונה כדוגמת שיעור אבטלה, הגירה חיובית, שכר חציוני של משק בית וכו׳" - בשביל זה אצטרך דו"ח מאנליסט.

 

[חתול לילה]

העסקה היא עסקת Flip, זאת אומרת היזם רכש את הנכס סביב ה 35K עשה שיפוץ ומוכר את הנכס ב 60K.
בעניין מצב הנכס בשביל זה אני ייקח Inspector. אם הנכס יהיה במצב לא תקין פשוט לא ארכוש אותו.
לגבי הסתכלות של מכירת נכסים בשכונה/רחוב, "את כל הנתונים על העיר והשכונה כדוגמת שיעור אבטלה, הגירה חיובית, שכר חציוני של משק בית וכו׳" - בשביל זה אצטרך דו"ח מאנליסט.

אין לך מושג בהשקעות נדל"ן לא בארץ (פה כבר הפסדת במחיר למשתכן) ובטח שלא בחו"ל.
הכרישים הולכים לאכול אותך.

אם אתה מתעקש, לפחות תשקיע רק בנכס אחד כדי שההפסד יהיה חסום.

 

[yossik]

אין לך מושג בהשקעות נדל"ן לא בארץ (פה כבר הפסדת במחיר למשתכן) ובטח שלא בחו"ל.
הכרישים הולכים לאכול אותך.

+1
בנוסף, רוב הפוסטים שלך היו בנושא השקעות מוזרות כשכולם שלחו אותך למגדיר הרעלים הפיננסי של @הסולידית.
אבל, אולי @רוני יכול לשפוך מעט אור על השקעות נדל"ן בבריטניה.

 

[אורי ג.]

אוהיו, עלות הנכס כ - 60K$ אקבל את הפרטים המלאים בשבוע הבא.
בכלליות: סינגל פימלי, 1,000$-1,200$ שכירות ברוטו בקניית הדירה אני מקבל שוכרים לשנה. דמי ניהול 9% רק כשיש שוכרים במידה ואין שוכרים אין תשלום.
ההשקעה בנכס אמורה להיות סולידית, שכירות יציבה, למיטב הבנתי לא לבנות על תשואה הונית.

היא לא סולידית ואתה תפסיד כסף, אתה מוזמן לחזור לפה עוד X שנים ולעדכן כמה הפסדת.

 

[tomi30]

אין לך מושג בהשקעות נדל"ן לא בארץ (פה כבר הפסדת במחיר למשתכן) ובטח שלא בחו"ל.
הכרישים הולכים לאכול אותך.
אם אתה מתעקש, לפחות תשקיע רק בנכס אחד כדי שההפסד יהיה חסום.

בעניין מחיר למשתכן החלטנו לוותר את הדירה כי אנחנו לא מתכוונים להרחיב את המשפחה ב 3-4 שנים הקרובות (מה שכן היה בתכנון לפני כשנה). בעניין נדל"ן בחו"ל אני לא הולך לחתום חוזה מחר בבוקר, אני כן אשמח שתכתוב מה כן לעשות נכון לפי דעתך. לכתוב משפטים הכרישים יאכלו אותך ואין לך מושג, לא מקדם לשום מקום ולא אומר דבר.

+1
בנוסף, רוב הפוסטים שלך היו בנושא השקעות מוזרות כשכולם שלחו אותך למגדיר הרעלי הפיננסי של @הסולידית.
אבל, אולי @רוני יכול לשפוך מעט אור על השקעות נדל"ן בבריטניה.

קראתי את כל הבלוג של הסולידית, אין קשר "למגדיר הרעלים הפיננסי". לכן ציינתי שמטרת הפוסט להגיע לאנליסט שיוכל לתת דו"ח מפורט.
לאחר מכן אחליט אם כדאי לי לבצע את הרכישה. לרכוש נכס בארה"ב ואנגליה הם השקעה מוזרה? אוקיי זכותך לחשוב כך, אני חושב אחרת.

 

[WhatIsMoney]

מה מוביל אנשים לרצות לקנות נכס כ9500 קילומטר מפה? כמה תשואה עודפת על פני נניח SP 500 אתה מצפה לקבל? וכמה עבודה אתה חושב שתצטרך להשקיע בניהול

 

[tomi30]

היא לא סולידית ואתה תפסיד כסף, אתה מוזמן לחזור לפה עוד X שנים ולעדכן כמה הפסדת.

למה אתה חושב כך?

 

[tomi30]

מה מוביל אנשים לרצות לקנות נכס כ9500 קילומטר מפה? כמה תשואה עודפת על פני נניח SP 500 אתה מצפה לקבל? וכמה עבודה אתה חושב שתצטרך להשקיע בניהול

ה S&P500 לא מפסיק לשבור שיאים (יכול להיות שימשיך כך), אני יכול להגיד לך שאם שאר הכסף היה בשוק ההון (במקום לרכוש נכסים בחו"ל), אחרי נפילה של 20% הייתי מוציא את הכסף ומהר (אני יודע שזו אכן טעות אבל זה אני), לכן אני מעדיף פיזור. יש לי כסף שמושקע בשוק ההון אבל יחסי לכמה שאנחנו מוכנים להפסיד.