נדל״ן ומיסוי

[אנון נימוס]

אם אני משכיר דירה ששיכת לי ולאשתי והתמורה נכנסת לחשבון המשותף האם ניתן לרשום בדוך השנתי את ההכנסה בחלוקה שווה ביננו בדוח השנתי ?
אם כן אז לכאורה נכם ששווה 9000 ש״ח לחודש שכירות ירשם כאילו התמורה היא 4500 לחודש ולכן הוא פטור ממס ?

@רוני ? @אורי ג. ? anybody ?

 

[FIYaacov]

הכנסות פאסיביות בכל מקרה יחושבו לפי בעל ההכנסה הגבוהה מבין השתיים ללא קשר איפה רשמת את זה

 

[אורי ג.]

אם אני משכיר דירה ששיכת לי ולאשתי והתמורה נכנסת לחשבון המשותף האם ניתן לרשום בדוך השנתי את ההכנסה בחלוקה שווה ביננו בדוח השנתי ?

לא יודע.

אם כן אז לכאורה נכם ששווה 9000 ש״ח לחודש שכירות ירשם כאילו התמורה היא 4500 לחודש ולכן הוא פטור ממס ?

לא. אתה, אישתך וילדך מתחת לגיל 18 = תא משפחתי אחד.

 

[רוני]

אם אני משכיר דירה ששיכת לי ולאשתי והתמורה נכנסת לחשבון המשותף האם ניתן לרשום בדוך השנתי את ההכנסה בחלוקה שווה ביננו בדוח השנתי ?
אם כן אז לכאורה נכם ששווה 9000 ש״ח לחודש שכירות ירשם כאילו התמורה היא 4500 לחודש ולכן הוא פטור ממס ?

@רוני ? @אורי ג. ? anybody ?

בארץ זה לא קיים (אחרת אף אחד לא היה משלם מס על השכירויות, היו רושמים גם את הילדים כשותפים בנכס), תאלץ לשלם פה מס על הכנסה משכירות.
במידה ומדובר בדירה יחידה בבעלותך, באמצעות הפחתת פחת מבנה וקיזוז הוצאות ניתן להקטין או לבטל את תשלום המס (מאחר ודירה זו תחשב לדירת מגורים עבורך, לא תשלם כל מס בעת המכירה כל עוד תמכור מתחת ל 4,500,000 ש"ח).

 

[אורי ג.]

באמצעות הפחתת פחת מבנה וקיזוז הוצאות ניתן להקטין או לבטל את תשלום המס

או להגדיל את חבות המס, כל מקרה לגופו.

 

[Honey jar]

או להגדיל את חבות המס, כל מקרה לגופו.

איך להגדיל? נדמה לי שבחישוב השבח ממילא רואים את הנכס כמופחת אם אני זוכר נכון.

 

[יעקב]

איך להגדיל? נדמה לי שבחישוב השבח ממילא רואים את הנכס כמופחת אם אני זוכר נכון.

אם אתה משלם מס של 10% אז לא מחושב פחת כאשר אתה מוכר. אך אם תבחר במסלול מס שולי ותקזז פחת אז המכירה זה יקבל ביטוי ותשלם מס גבוה יותר

 

[דן ג.]

אם אתה משלם מס של 10% אז לא מחושב פחת כאשר אתה מוכר. אך אם תבחר במסלול מס שולי ותקזז פחת אז המכירה זה יקבל ביטוי ותשלם מס גבוה יותר

מפורש בפקודה, שבמסלול 10% צריך לחשב פחת תיאורטי שניתן היה לדרוש במסלול הרגיל. עמדת מס הכנסה, שזה כך גם לגבי המסלול הפטור (עד כ 5000 שח).

 

[אורי ג.]

איך להגדיל? נדמה לי שבחישוב השבח ממילא רואים את הנכס כמופחת אם אני זוכר נכון.

לא מחייב, למשל אם יש דירה 1 אז אפשר למכור בפטור משבח.
זה יכול להגדיל כי יתכן ובמסלול הפטור החלקי או ה10% תשלמי פחות מס.

אם אתה משלם מס של 10% אז לא מחושב פחת כאשר אתה מוכר

טעות. כן מחושב.

 

[רוני]

או להגדיל את חבות המס, כל מקרה לגופו.

לא הבנתי אותך, אשמח להסבר, תמיד שמח ללמוד.
אם הכוונה למס רווחי הון גבוהים יותר בעקבות השימוש בפחת מבנה, זה לא חל על המקרה שהצגתי, מאחר ומדובר בדירת מגורים יחידה בישראל שהבעלים מחליט להשכיר ושוכר בעצמו נכס אחר, בעת מכירת נכס זה לא יחושב מס רווחי הון לפי עלות רכישה מופחתת אלא ישולם מס אם מחיר המכירה יעלה על 4,500,000 ש"ח, אני רושם זאת מתוך ניסיון אישי.

אני שוכר דירה בת"א והחל מחודש ינואר הקרוב השכירות תעלה ל 11,000 ש"ח, לעומת זאת אני משכיר דירה אחרת ויחידה כרגע בבעלותי בארץ, בשכירות חודשית של 6,500 ש"ח, זה די הגיוני שיאפשרו לי לשלם מס מופחת על הכנסה משכירות בזכות פחת מבנה וקיזוז הוצאות על תיקונים, ובעת מכירת הנכס להתיחס לזה כאל דירת מגורים ולא כאל נכס להשקעה.

 

[רוני]

אם אתה משלם מס של 10% אז לא מחושב פחת כאשר אתה מוכר. אך אם תבחר במסלול מס שולי ותקזז פחת אז המכירה זה יקבל ביטוי ותשלם מס גבוה יותר

היי יעקב

באופן כללי אתה צודק, אני הדגשתי שמדובר בדירת מגורים יחידה בבעלות שהוחלט להשכיר אותה, ובמקומה לשכור דירה אחרת. במקרה זה גם אם משתמשים בפחת, בעת מכירת דירת המגורים לא יתייחסו לזה, ישולם מס רק במידה ומחיר המכירה עולה על 4,500,000. זה הוגן.

 

[יעקב]

@אורי ג. @דן ג.
חיפשתי שוב את הפקודה ואתם צודקים.

 

[FIYaacov]

לא הבנתי אותך, אשמח להסבר, תמיד שמח ללמוד.

לדעתי התכוון שייתכן ו-10% מס על הברוטו קטן מ-31% על הנטו. בגלל זה גם הוסיף,
"כל מקרה לגופו".

 

[אורי ג.]

לא הבנתי אותך, אשמח להסבר, תמיד שמח ללמוד.
אם הכוונה למס רווחי הון גבוהים יותר בעקבות השימוש בפחת מבנה, זה לא חל על המקרה שהצגתי, מאחר ומדובר בדירת מגורים יחידה בישראל שהבעלים מחליט להשכיר ושוכר בעצמו נכס אחר, בעת מכירת נכס זה לא יחושב מס רווחי הון לפי עלות רכישה מופחתת אלא ישולם מס אם מחיר המכירה יעלה על 4,500,000 ש"ח, אני רושם זאת מתוך ניסיון אישי.

לא על זה דיברתי. רשמת שמסלול ה31% יתן חבות מס קטנה יותר ממסלול ה10% וזה לא בהכרח נכון, לדוגמא בנכס שנרכש ללא משכנתא או עם משכנתא קטנה כנראה שזה לא יהיה נכון, בנכס שנרכש לפני שנים רבות בעלות נכס משמעותית נמוכה יותר מהיום מרכיב הפחת הוא קטן אז גם אז זה לא בהכרח יהיה נכון, ואם יש לך יותר מנכס אחד גם אז כנראה שזה לא יהיה נכון, בקיצור צריך לבדוק כל מקרה לגופו.

לדעתי התכוון שייתכן ו-10% מס על הברוטו קטן מ-31% על הנטו. בגלל זה גם הוסיף,
"כל מקרה לגופו".

אמת.

 

[רוני]

לא על זה דיברתי. רשמת שמסלול ה31% יתן חבות מס קטנה יותר ממסלול ה10% וזה לא בהכרח נכון, לדוגמא בנכס שנרכש ללא משכנתא או עם משכנתא קטנה כנראה שזה לא יהיה נכון, בנכס שנרכש לפני שנים רבות בעלות נכס משמעותית נמוכה יותר מהיום מרכיב הפחת הוא קטן אז גם אז זה לא בהכרח יהיה נכון, ואם יש לך יותר מנכס אחד גם אז כנראה שזה לא יהיה נכון, בקיצור צריך לבדוק כל מקרה לגופו.

אמת.

בהחלט, צריך לבדוק לגופו של עניין, זה שונה מנכס לנכס, אני רכשתי במזומן בסכום של 2,370,000 ש"ח ולכן אני נהנה מפחת מבנה משמעותי, בנוסף הבניין שופץ לפני שנה על ידי עזרא וביצרון כשחלק מעלות השיפוץ משולמת בהלוואה לחמש שנים (הוצאה מוכרת), וכמובן שאני מקזז עלויות אחזקה ותיקונים שהצטברו במהלך השנה.