מספר דירות בקומה

[yishai]

זכיתי במחיר למשתכן במודיעין.
עד כה הנחתי כי מפרט הדירה יהיה פחות טוב מדירה בשוק החופשי - אך עדיין משתלם למדי.
כעת קיבלנו תמונה כללית איך הבניינים יראו: בכל קומה יהיו 5 דירות עם דירה אחת בעלת כיון אויר יחיד והשאר עם 2 כיוונים.
יש לציין כי שאר השכונה צפויה להיות 4 דירות בקומה.
בהנחה שארכוש דירה עם 2 כיווני אויר, הייתי מעוניין לכמת לעצמי השפעה על שווי של העובדה כי יש יותר דירות בקומה.
@רוני

 

[רוני]

זכיתי במחיר למשתכן במודיעין.
עד כה הנחתי כי מפרט הדירה יהיה פחות טוב מדירה בשוק החופשי - אך עדיין משתלם למדי.
כעת קיבלנו תמונה כללית איך הבניינים יראו: בכל קומה יהיו 5 דירות עם דירה אחת בעלת כיון אויר יחיד והשאר עם 2 כיוונים.
יש לציין כי שאר השכונה צפויה להיות 4 דירות בקומה.
בהנחה שארכוש דירה עם 2 כיווני אויר, הייתי מעוניין לכמת לעצמי השפעה על שווי של העובדה כי יש יותר דירות בקומה.
@רוני

היי, קשה לכמת את זה, אבל בהחלט ניתן להניח שתהיה לכך השפעה בעת מכירה או השכרה של הדירה מבחינת הזמן והמחיר, לכל דירה יש מחיר !
בכל מקום יש צורת בניה מקובלת, במידה ובנכס מסוים יש פחות כיווני אוויר, או יותר דירות בקומה, הוא יהיה פחות אטרקטיבי, אבל עדיין ניתן לחיות עם זה.

אני פועל עם לקוחות בין היתר בערים הגדולות בצפון אנגליה, ושם מאוד שכיח דירות קטנות עם כיוון אוויר אחד או 4 דירות בקומה, אנשים רגילים לחיות בסגנון מגורים זה, בארץ יהיה קשה יותר להכיל את זה.

 

[אורי ג.]

בהנחה שארכוש דירה עם 2 כיווני אויר, הייתי מעוניין לכמת לעצמי השפעה על שווי של העובדה כי יש יותר דירות בקומה.

אין.

 

[yishai]

לא נשמע לי סביר שאין לזה השפעה, האם יש כאן בפורום שמאי שיודע להעריך זאת?
תודה רבה

 

[AIML]

השפעה על שווי

עוד נקודה - הקונה הפוטנצילי ידע שקנית במחיר למשתכן, וידע בכמה קנית, וזה יכנס לשיקולים שלו ולמחיר הסופי שהוא יהיה מוכן לשלם.

 

[yishai]

הקונה הפוטנצילי ידע שקנית במחיר למשתכן

בטווח הקצר, בטווח הארוך (מעל 15 שנה) אני בספק, אלא אם אופי השכונה יהיה פחות טוב משכונות אחרות
אם זה מעניין אנשים נוספים, ביררתי עם שמאי ולמספר הדירות בקומה אין אפקט על מחיר (רק מספר קומה וכיווני אויר). זאת, בהנחה שמספר הדירות לא מכתיב חדרים בעלי מבנה מוזר או חדרים ללא חלון

 

[yossik]

כמה קומות בבניין, כמה מעליות?
חוץ ממספר הדירות לקומה, לדעתי גם היחס בין מספר דירות למספר מעליות יהייה פקטור לתמחור הדירה אם קונה פוטנציאלי עתידי יגיע עם שמאי ויאבחן את זה.
לטעמי, יותר מ 4 דירות לקומה זה מתחיל להיות צפוף, יותר מידי קירות משותפים וחוץ מהערך זה גם ישפיע על איכות חיים.

 

[efrat]

הייתי חושבת שמספר הקומות יהיה יותר רלוונטי. למשל בניין על 5 דירות על 16 קומות ו-3 מעליות זה לא אותו דבר כמו 4 דירות על 20 קומות ואותם 3 מעליות. כמו כן גודל המעלית מסתבר הפך להיות קריטי (לא יודעת מתי קבלנים החליטו שעגלת תינוק ו2 אנשים זה תפוסה לגיטימית למעלית אבל זה מה שיש עכשיו).

 

[amidar]

עוד נקודה - הקונה הפוטנצילי ידע שקנית במחיר למשתכן

איך?

אם אתה מדבר על המחירים שמופיעים באתר מדלן, אני משער שברור לך שזה לא מדד לגיטימי, ויש שם לא מעט טעויות.

או שיש דרך שאני לא מכיר...?

 

[גרהם]

איך?

אם אתה מדבר על המחירים שמופיעים באתר מדלן, אני משער שברור לך שזה לא מדד לגיטימי, ויש שם לא מעט טעויות.

או שיש דרך שאני לא מכיר...?

המחירים מופיעים באתר של רשות המיסים והם נלקחים מהדיווחים למס שבח.

 

[amidar]

המחירים מופיעים באתר של רשות המיסים והם נלקחים מהדיווחים למס שבח.

סבבה, אז נניח שמישהו ראה שלפני חמש שנים (או יותר) שילמתי מחיר זול יותר על הדירה שלי.

למה שזה יהיה הגורם שיגרום לי להוריד את המחיר? אולי השקעתי בטירוף בדירה שלי מאז? אולי היא היחידה למכירה בבניין? ברחוב? בשכונה?

מה הקשר למחיר הקניה שלה? (אולי בזמן שקניתי אותה, מי שמכר אותה היה לחוץ על הכסף והיה מוכן למכור לי בזול?)

 

[נולי]

הייתי מעוניין לכמת לעצמי השפעה על שווי של העובדה כי יש יותר דירות בקומה.

לא שמאית אבל מנוסה -
זה מודל שדי נפוץ היום באופן כללי. 5 או אפילו 6 דיקות בקומה.

גורמים שכן משפיעים -
סוג האוכלוסייה.
רמת התחזוקה בבניין ביחס לעלות וועד הבית והאחזקה.
מצב הבנייה והתשתיות מסביב.
איכות בתי הספר והגנים בסביבה.
מבנה הדירה באופן כללי - חדרים/מטרז'
קומה

אני יכולה לנחש שדירה במודיעין עם כיוון אוויר אחד, תהיה זולה יותר ביחס לשאר הדירות בפרוייקט, וייתכן שתמשוך אוכלוסיה חלשה יותר שתשפיע על הרכב האוכלוסיה בשכונה, אבל זה ניחוש ולא חד משמעי.

 

[Fitch]

למה שזה יהיה הגורם שיגרום לי להוריד את המחיר?

זה לא.
אבל זה יגרום לקונה לא לשלם מעל X וה-X נמוך מדירה אחרת Y.
למה? פסיכולוגיה.

ראה ערך רכב עם עבר ליסינגי 0 ק"מ. או מתצוגה. או סתם רכב שנקנה במבצע שכולם ידעו עליו.

 

[naftul21]

זה לא.
אבל זה יגרום לקונה לא לשלם מעל X וה-X נמוך מדירה אחרת Y.
למה? פסיכולוגיה

ראה ערך רכב עם עבר ליסינגי 0 ק"מ. או מתצוגה. או סתם רכב שנקנה במבצע שכולם ידעו עליו.

המחיר יהיה בהתאם לביקוש והיצע ולא ביחס לכמה קניתי את הדירה.את מי זה מעניין כמה שילמתי על הדירה אם אני המוכר היחידי של דירה שאתה מאוד רוצה

 

[naftul21]

ראה ערך רכב עם עבר ליסינגי 0 ק"מ. או מתצוגה.

את אותו רכב מאזדה 2018 אתה יכול לקנות בעשרות מקומות.

דירה 4 חדרים קומה חמישית עם מרפסת נוף לים או ליער .קרוב לגן ילדים או לשירותים אחרים ברחוב ספציפי.לא תמצא הרבה

 

[Fitch]

המחיר יהיה בהתאם לביקוש והיצע ולא ביחס לכמה קניתי את הדירה.את מי זה מעניין כמה שילמתי על הדירה אם אני המוכר היחידי של דירה שאתה מאוד רוצה

אני אומר לך, שאני אישית, אם אני רואה דירה בשוק ורואה במדלן שהבן אדם קנה אותה לפני חודש ב300K פחות ממה שהוא מבקש היום - אני מוכן מקסימום לקנות ממנו באותו מחיר עד 50-70K יותר ממה שהוא קנה.
אותו דבר בבניין אחר, שאני רואה שהדירות ב2012 (כשהבניין נבנה) נמכרו בX לעומת בניין אחר שהדירות נמכרו בY. אם Y גדול מX, כנראה אסכים לשלם יותר עבור דירה בבניין Y. גם אם שתיהן עם נוף ליער.
FOBF.

 

[amidar]

אני אומר לך, שאני אישית, אם אני רואה דירה בשוק ורואה במדלן שהבן אדם קנה אותה לפני חודש ב300K פחות ממה שהוא מבקש היום - אני מוכן מקסימום לקנות ממנו באותו מחיר עד 50-70K יותר ממה שהוא קנה..

אני לומד רק דבר אחד ממה שכתבת - אתה לא באמת רוצה את הנכס שעומד למכירה.

כמו שכתבו לפני, אם אתה רוצה את הנכס (מהסיבות שלך, ולא משנה מה הן), כנראה שלא תהיה לך ברירה.
@naftul21 תיאר את זה בצורה הטובה ביותר - דירה כמו זו שעומדת למכירה - יש רק אחת מסוגה.

 

[naftul21]

אני אומר לך, שאני אישית, אם אני רואה דירה בשוק ורואה במדלן שהבן אדם קנה אותה לפני חודש ב300K פחות ממה שהוא מבקש היום - אני מוכן מקסימום לקנות ממנו באותו מחיר עד 50-70K יותר ממה שהוא קנה.

זה אם אתה סוחר נדלן או משקיע.או רווק

אם אתה נשוי עם ילדים יש עוד 1001 משתנים.

 

[Fitch]

אם אתה נשוי עם ילדים יש עוד 1001 משתנים.

אתה אומר שאתה כן תשלם לו 300K כי הביקוש שלך מתאים להיצע שלו?

אתה לא באמת רוצה את הנכס שעומד למכירה.

מה זה באמת? אתה קונה כל דבר שאתה רוצה?

 

[FIYaacov]

אתה קונה כל דבר שאתה רוצה?

אבל עדיין מה קשור מחיר הקנייה של בעל הדירה.
היום אתה קונה VTI נניח ממישהו שהחזיק בו 20 שנה. מה איכפת לך שהוא שילם מעט מאוד עבורו?