מספר דירות בקומה

yishai

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/4/16
הודעות
92
דירוג
52
זכיתי במחיר למשתכן במודיעין.
עד כה הנחתי כי מפרט הדירה יהיה פחות טוב מדירה בשוק החופשי - אך עדיין משתלם למדי.
כעת קיבלנו תמונה כללית איך הבניינים יראו: בכל קומה יהיו 5 דירות עם דירה אחת בעלת כיון אויר יחיד והשאר עם 2 כיוונים.
יש לציין כי שאר השכונה צפויה להיות 4 דירות בקומה.
בהנחה שארכוש דירה עם 2 כיווני אויר, הייתי מעוניין לכמת לעצמי השפעה על שווי של העובדה כי יש יותר דירות בקומה.
@רוני
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,843
דירוג
5,141
זכיתי במחיר למשתכן במודיעין.
עד כה הנחתי כי מפרט הדירה יהיה פחות טוב מדירה בשוק החופשי - אך עדיין משתלם למדי.
כעת קיבלנו תמונה כללית איך הבניינים יראו: בכל קומה יהיו 5 דירות עם דירה אחת בעלת כיון אויר יחיד והשאר עם 2 כיוונים.
יש לציין כי שאר השכונה צפויה להיות 4 דירות בקומה.
בהנחה שארכוש דירה עם 2 כיווני אויר, הייתי מעוניין לכמת לעצמי השפעה על שווי של העובדה כי יש יותר דירות בקומה.
@רוני

היי, קשה לכמת את זה, אבל בהחלט ניתן להניח שתהיה לכך השפעה בעת מכירה או השכרה של הדירה מבחינת הזמן והמחיר, לכל דירה יש מחיר !
בכל מקום יש צורת בניה מקובלת, במידה ובנכס מסוים יש פחות כיווני אוויר, או יותר דירות בקומה, הוא יהיה פחות אטרקטיבי, אבל עדיין ניתן לחיות עם זה.

אני פועל עם לקוחות בין היתר בערים הגדולות בצפון אנגליה, ושם מאוד שכיח דירות קטנות עם כיוון אוויר אחד או 4 דירות בקומה, אנשים רגילים לחיות בסגנון מגורים זה, בארץ יהיה קשה יותר להכיל את זה.
 
נערך לאחרונה ב:

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,733
דירוג
24,713
בהנחה שארכוש דירה עם 2 כיווני אויר, הייתי מעוניין לכמת לעצמי השפעה על שווי של העובדה כי יש יותר דירות בקומה.
אין.
 

yishai

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/4/16
הודעות
92
דירוג
52
לא נשמע לי סביר שאין לזה השפעה, האם יש כאן בפורום שמאי שיודע להעריך זאת?
תודה רבה
 

AIML

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/1/18
הודעות
1,327
דירוג
1,271
השפעה על שווי
עוד נקודה - הקונה הפוטנצילי ידע שקנית במחיר למשתכן, וידע בכמה קנית, וזה יכנס לשיקולים שלו ולמחיר הסופי שהוא יהיה מוכן לשלם.
 

yishai

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/4/16
הודעות
92
דירוג
52
הקונה הפוטנצילי ידע שקנית במחיר למשתכן
בטווח הקצר, בטווח הארוך (מעל 15 שנה) אני בספק, אלא אם אופי השכונה יהיה פחות טוב משכונות אחרות
אם זה מעניין אנשים נוספים, ביררתי עם שמאי ולמספר הדירות בקומה אין אפקט על מחיר (רק מספר קומה וכיווני אויר). זאת, בהנחה שמספר הדירות לא מכתיב חדרים בעלי מבנה מוזר או חדרים ללא חלון
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
11,201
דירוג
12,881
כמה קומות בבניין, כמה מעליות?
חוץ ממספר הדירות לקומה, לדעתי גם היחס בין מספר דירות למספר מעליות יהייה פקטור לתמחור הדירה אם קונה פוטנציאלי עתידי יגיע עם שמאי ויאבחן את זה.
לטעמי, יותר מ 4 דירות לקומה זה מתחיל להיות צפוף, יותר מידי קירות משותפים וחוץ מהערך זה גם ישפיע על איכות חיים.
 

efrat

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/3/15
הודעות
477
דירוג
1,076
הייתי חושבת שמספר הקומות יהיה יותר רלוונטי. למשל בניין על 5 דירות על 16 קומות ו-3 מעליות זה לא אותו דבר כמו 4 דירות על 20 קומות ואותם 3 מעליות. כמו כן גודל המעלית מסתבר הפך להיות קריטי (לא יודעת מתי קבלנים החליטו שעגלת תינוק ו2 אנשים זה תפוסה לגיטימית למעלית אבל זה מה שיש עכשיו).
 

amidar

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
776
דירוג
1,058
עוד נקודה - הקונה הפוטנצילי ידע שקנית במחיר למשתכן

איך?

אם אתה מדבר על המחירים שמופיעים באתר מדלן, אני משער שברור לך שזה לא מדד לגיטימי, ויש שם לא מעט טעויות.

או שיש דרך שאני לא מכיר...?
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
13,598
דירוג
15,621
איך?

אם אתה מדבר על המחירים שמופיעים באתר מדלן, אני משער שברור לך שזה לא מדד לגיטימי, ויש שם לא מעט טעויות.

או שיש דרך שאני לא מכיר...?
המחירים מופיעים באתר של רשות המיסים והם נלקחים מהדיווחים למס שבח.
 

amidar

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
776
דירוג
1,058
המחירים מופיעים באתר של רשות המיסים והם נלקחים מהדיווחים למס שבח.
סבבה, אז נניח שמישהו ראה שלפני חמש שנים (או יותר) שילמתי מחיר זול יותר על הדירה שלי.

למה שזה יהיה הגורם שיגרום לי להוריד את המחיר? אולי השקעתי בטירוף בדירה שלי מאז? אולי היא היחידה למכירה בבניין? ברחוב? בשכונה?

מה הקשר למחיר הקניה שלה? (אולי בזמן שקניתי אותה, מי שמכר אותה היה לחוץ על הכסף והיה מוכן למכור לי בזול?)
 

נולי

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/12/15
הודעות
1,431
דירוג
2,790
הייתי מעוניין לכמת לעצמי השפעה על שווי של העובדה כי יש יותר דירות בקומה.
לא שמאית אבל מנוסה -
זה מודל שדי נפוץ היום באופן כללי. 5 או אפילו 6 דיקות בקומה.

גורמים שכן משפיעים -
סוג האוכלוסייה.
רמת התחזוקה בבניין ביחס לעלות וועד הבית והאחזקה.
מצב הבנייה והתשתיות מסביב.
איכות בתי הספר והגנים בסביבה.
מבנה הדירה באופן כללי - חדרים/מטרז'
קומה

אני יכולה לנחש שדירה במודיעין עם כיוון אוויר אחד, תהיה זולה יותר ביחס לשאר הדירות בפרוייקט, וייתכן שתמשוך אוכלוסיה חלשה יותר שתשפיע על הרכב האוכלוסיה בשכונה, אבל זה ניחוש ולא חד משמעי.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,614
דירוג
2,880
למה שזה יהיה הגורם שיגרום לי להוריד את המחיר?
זה לא.
אבל זה יגרום לקונה לא לשלם מעל X וה-X נמוך מדירה אחרת Y.
למה? פסיכולוגיה.

ראה ערך רכב עם עבר ליסינגי 0 ק"מ. או מתצוגה. או סתם רכב שנקנה במבצע שכולם ידעו עליו.
 

naftul21

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/12/16
הודעות
475
דירוג
225
זה לא.
אבל זה יגרום לקונה לא לשלם מעל X וה-X נמוך מדירה אחרת Y.
למה? פסיכולוגיה

ראה ערך רכב עם עבר ליסינגי 0 ק"מ. או מתצוגה. או סתם רכב שנקנה במבצע שכולם ידעו עליו.


המחיר יהיה בהתאם לביקוש והיצע ולא ביחס לכמה קניתי את הדירה.את מי זה מעניין כמה שילמתי על הדירה אם אני המוכר היחידי של דירה שאתה מאוד רוצה
 

naftul21

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/12/16
הודעות
475
דירוג
225
ראה ערך רכב עם עבר ליסינגי 0 ק"מ. או מתצוגה.
את אותו רכב מאזדה 2018 אתה יכול לקנות בעשרות מקומות.

דירה 4 חדרים קומה חמישית עם מרפסת נוף לים או ליער .קרוב לגן ילדים או לשירותים אחרים ברחוב ספציפי.לא תמצא הרבה
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,614
דירוג
2,880
המחיר יהיה בהתאם לביקוש והיצע ולא ביחס לכמה קניתי את הדירה.את מי זה מעניין כמה שילמתי על הדירה אם אני המוכר היחידי של דירה שאתה מאוד רוצה
אני אומר לך, שאני אישית, אם אני רואה דירה בשוק ורואה במדלן שהבן אדם קנה אותה לפני חודש ב300K פחות ממה שהוא מבקש היום - אני מוכן מקסימום לקנות ממנו באותו מחיר עד 50-70K יותר ממה שהוא קנה.
אותו דבר בבניין אחר, שאני רואה שהדירות ב2012 (כשהבניין נבנה) נמכרו בX לעומת בניין אחר שהדירות נמכרו בY. אם Y גדול מX, כנראה אסכים לשלם יותר עבור דירה בבניין Y. גם אם שתיהן עם נוף ליער.
FOBF.
 

amidar

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
776
דירוג
1,058
אני אומר לך, שאני אישית, אם אני רואה דירה בשוק ורואה במדלן שהבן אדם קנה אותה לפני חודש ב300K פחות ממה שהוא מבקש היום - אני מוכן מקסימום לקנות ממנו באותו מחיר עד 50-70K יותר ממה שהוא קנה..

אני לומד רק דבר אחד ממה שכתבת - אתה לא באמת רוצה את הנכס שעומד למכירה.

כמו שכתבו לפני, אם אתה רוצה את הנכס (מהסיבות שלך, ולא משנה מה הן), כנראה שלא תהיה לך ברירה.
@naftul21 תיאר את זה בצורה הטובה ביותר - דירה כמו זו שעומדת למכירה - יש רק אחת מסוגה.
 

naftul21

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/12/16
הודעות
475
דירוג
225
אני אומר לך, שאני אישית, אם אני רואה דירה בשוק ורואה במדלן שהבן אדם קנה אותה לפני חודש ב300K פחות ממה שהוא מבקש היום - אני מוכן מקסימום לקנות ממנו באותו מחיר עד 50-70K יותר ממה שהוא קנה.

זה אם אתה סוחר נדלן או משקיע.או רווק

אם אתה נשוי עם ילדים יש עוד 1001 משתנים.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,614
דירוג
2,880

FIYaacov

מודרטור
הצטרף ב
22/3/15
הודעות
16,056
דירוג
14,826
אתה קונה כל דבר שאתה רוצה?
אבל עדיין מה קשור מחיר הקנייה של בעל הדירה.
היום אתה קונה VTI נניח ממישהו שהחזיק בו 20 שנה. מה איכפת לך שהוא שילם מעט מאוד עבורו?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
V בניין ישן עם מספר דירות למכירה, בעיה? נדל"ן 11
D מספר אמריקאי ע״מ לקבל Short Code מהבנק אוף טופיק 17
O מספר שאלות על ציון BDI צרכנות פיננסית 2
הבורח מהמירוץ IB לא מספקים מספר חשבון להעברת מס"ב והעברת מניות ברוקרים ופלטפורמות מסחר 1
S מספר שאלות תיאורטיות לחלוטין שוק ההון 4
Y מספר שאלות לגבי תיק ל5-10 שנים הקרובות שוק ההון 10
ע משמעות של מספר חשבון בנק אוף טופיק 3
ה מספר שאלות על IB, ועוד ברוקרים ופלטפורמות מסחר 3
א קניית iShares MSCI ACWI UCITS ETF מספר נייר 1159235 בפעם ראשונה שוק ההון 8
לא חשוב שמות מספר שאלות על הפלח האג"חי בתיק שוק ההון 2
EverydayGuy איך נכון להשקיע עם רילוקיישן פוטנציאלי בעוד מספר שנים שוק ההון 2
E מספר שאלות על קרנות מחקות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
O מספר חשבון בנק במס הכנסה להחזר מס מיסים 0
C חוות דעת אישית על הספר 'חוק מספר 1' ועל השיטה שמוצגת בו שוק ההון 4
C חוות דעת *אישית* על הספר 'חוק מספר 1' והשיטה שמוצגת בו שוק ההון 0
D מספר שאלות על פייפאל אוף טופיק 1
O יציאה לפנסיה לפני גיל 67 - מספר שאלות מטופשות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
1337justme שוקל פרישה מוקדמת בגיל 33 - מספר שאלות ותהיות פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 183
מ צמצום מספר ניירות בתיק ? שוק ההון 5
א מספר שאלות תם על מסחר דרך הבנק לעומת ברוקר חוץ בנקאי ברוקרים ופלטפורמות מסחר 6
G פיזור תיק+ מספר שאלות שוק ההון 5
flower שינוי מספר תעודת זהות אוף טופיק 34
נמר הכסף התלבטות לגבי תיק מניות עולמי עם מספר ETF, וחוות דעת כללית על התיק שוק ההון 10
B מספר שאלות על אג"ח שוק ההון 2
B מספר שאלות בקשר ל- IB ולדולר.. שוק ההון 10
M החזקת מספר קרנות פנסיה למקסום תשואה דמוגרפית צרכנות פיננסית 28
W מעסיק לא העביר הפקדות לקרן השתלמות עבור מספר חודשים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
אשר השקעה במוצרי בבלאק רוק - ACWI או תהמיל של מספר מוצרים שוק ההון 9
S מספר שאלות על עמלות וIB שוק ההון 2
ד איך למכור מספר נמוך של מניות ? שוק ההון 5
A מספר שאלות לגבי קרן פנסיה\קופת גמל צרכנות פיננסית 2
M מספר "תעודת זהות" זמני עבור מומחה זר העובד בישראל? אוף טופיק 15
O חשיבות מספר החברות בקרן, ריכוזן, ושווין שוק ההון 1
R מספר שאלות לגבי תיק ממוסה ותיק פטור מס. שוק ההון 10
L מילוי דו״ח שנתי - מה מספר התיק מיסים 14
M השקעת סכום כסף גדול לתקופה של מספר שנים שוק ההון 5
B מספר שאלות בנוגע לסיכונים אשמח לעזרה שוק ההון 7
nicepo1 מספר טלפון אמריקאי אוף טופיק 29
O מספר שאלות בנוגע למסחר עם Interactive Brokers. שוק ההון 55
A מספר שאלות פרקטיות על קרנות איריות שוק ההון 40
amidar שיקולים בבחירת דירה - מספר חלופות והמשמעויות שלהן צרכנות פיננסית 18
O מספר שאלות בנוגע למיסוי. שוק ההון 1
M רצף פיצויים אחרי מספר שנים צרכנות פיננסית 3
ImCarryGG מספר שאלות על פתיחת חשבון בנק אמריקאי צרכנות פיננסית 7
L צעדים ראשונים בתחום - מספר שאלות שוק ההון 6
ש השקעה ראשונה, מספר שאלות שוק ההון 1
C מספר שאלות לקראת הצעד הראשון שוק ההון 4
G מספר שאלות בנוגע לקרן פנסיה חדשה. צרכנות פיננסית 7
B שוקל מספר אופציות לפני קנייה נדל"ן 12
1337justme הבהרות לגביי מספר נושאים לפני התחלת השקעה שוק ההון 13

נושאים דומים

למעלה