1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

מספר דירות בקומה

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י yishai, ‏18/6/18.

data-full-width-responsive="true">
  1. yishai

    yishai משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏19/4/16
    הודעות:
    92
    לייקים שהתקבלו:
    52
    זכיתי במחיר למשתכן במודיעין.
    עד כה הנחתי כי מפרט הדירה יהיה פחות טוב מדירה בשוק החופשי - אך עדיין משתלם למדי.
    כעת קיבלנו תמונה כללית איך הבניינים יראו: בכל קומה יהיו 5 דירות עם דירה אחת בעלת כיון אויר יחיד והשאר עם 2 כיוונים.
    יש לציין כי שאר השכונה צפויה להיות 4 דירות בקומה.
    בהנחה שארכוש דירה עם 2 כיווני אויר, הייתי מעוניין לכמת לעצמי השפעה על שווי של העובדה כי יש יותר דירות בקומה.
    @רוני
     
  2. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    2,221
    לייקים שהתקבלו:
    3,914
    היי, קשה לכמת את זה, אבל בהחלט ניתן להניח שתהיה לכך השפעה בעת מכירה או השכרה של הדירה מבחינת הזמן והמחיר, לכל דירה יש מחיר !
    בכל מקום יש צורת בניה מקובלת, במידה ובנכס מסוים יש פחות כיווני אוויר, או יותר דירות בקומה, הוא יהיה פחות אטרקטיבי, אבל עדיין ניתן לחיות עם זה.

    אני פועל עם לקוחות בין היתר בערים הגדולות בצפון אנגליה, ושם מאוד שכיח דירות קטנות עם כיוון אוויר אחד או 4 דירות בקומה, אנשים רגילים לחיות בסגנון מגורים זה, בארץ יהיה קשה יותר להכיל את זה.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏18/6/18
  3. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    13,732
    לייקים שהתקבלו:
    17,427
    אין.
     
    נולי אוהב/ת את זה.
  4. yishai

    yishai משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏19/4/16
    הודעות:
    92
    לייקים שהתקבלו:
    52
    לא נשמע לי סביר שאין לזה השפעה, האם יש כאן בפורום שמאי שיודע להעריך זאת?
    תודה רבה
     
  5. AIML

    AIML משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏29/1/18
    הודעות:
    1,172
    לייקים שהתקבלו:
    1,029
    עוד נקודה - הקונה הפוטנצילי ידע שקנית במחיר למשתכן, וידע בכמה קנית, וזה יכנס לשיקולים שלו ולמחיר הסופי שהוא יהיה מוכן לשלם.
     
  6. yishai

    yishai משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏19/4/16
    הודעות:
    92
    לייקים שהתקבלו:
    52
    בטווח הקצר, בטווח הארוך (מעל 15 שנה) אני בספק, אלא אם אופי השכונה יהיה פחות טוב משכונות אחרות
    אם זה מעניין אנשים נוספים, ביררתי עם שמאי ולמספר הדירות בקומה אין אפקט על מחיר (רק מספר קומה וכיווני אויר). זאת, בהנחה שמספר הדירות לא מכתיב חדרים בעלי מבנה מוזר או חדרים ללא חלון
     
    naftul21 ו-Fitch אוהבים את זה.
  7. yossik

    yossik מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    8,695
    לייקים שהתקבלו:
    10,014
    כמה קומות בבניין, כמה מעליות?
    חוץ ממספר הדירות לקומה, לדעתי גם היחס בין מספר דירות למספר מעליות יהייה פקטור לתמחור הדירה אם קונה פוטנציאלי עתידי יגיע עם שמאי ויאבחן את זה.
    לטעמי, יותר מ 4 דירות לקומה זה מתחיל להיות צפוף, יותר מידי קירות משותפים וחוץ מהערך זה גם ישפיע על איכות חיים.
     
    רוני אוהב/ת את זה.
  8. efrat

    efrat משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏10/3/15
    הודעות:
    413
    לייקים שהתקבלו:
    879
    הייתי חושבת שמספר הקומות יהיה יותר רלוונטי. למשל בניין על 5 דירות על 16 קומות ו-3 מעליות זה לא אותו דבר כמו 4 דירות על 20 קומות ואותם 3 מעליות. כמו כן גודל המעלית מסתבר הפך להיות קריטי (לא יודעת מתי קבלנים החליטו שעגלת תינוק ו2 אנשים זה תפוסה לגיטימית למעלית אבל זה מה שיש עכשיו).
     
  9. amidar

    amidar משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    748
    לייקים שהתקבלו:
    1,005
    איך?

    אם אתה מדבר על המחירים שמופיעים באתר מדלן, אני משער שברור לך שזה לא מדד לגיטימי, ויש שם לא מעט טעויות.

    או שיש דרך שאני לא מכיר...?
     
  10. גרהם

    גרהם משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏6/3/15
    הודעות:
    8,830
    לייקים שהתקבלו:
    8,666
    המחירים מופיעים באתר של רשות המיסים והם נלקחים מהדיווחים למס שבח.
     
  11. amidar

    amidar משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    748
    לייקים שהתקבלו:
    1,005
    סבבה, אז נניח שמישהו ראה שלפני חמש שנים (או יותר) שילמתי מחיר זול יותר על הדירה שלי.

    למה שזה יהיה הגורם שיגרום לי להוריד את המחיר? אולי השקעתי בטירוף בדירה שלי מאז? אולי היא היחידה למכירה בבניין? ברחוב? בשכונה?

    מה הקשר למחיר הקניה שלה? (אולי בזמן שקניתי אותה, מי שמכר אותה היה לחוץ על הכסף והיה מוכן למכור לי בזול?)
     
    naftul21 אוהב/ת את זה.
  12. נולי

    נולי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏28/12/15
    הודעות:
    1,434
    לייקים שהתקבלו:
    2,732
    לא שמאית אבל מנוסה -
    זה מודל שדי נפוץ היום באופן כללי. 5 או אפילו 6 דיקות בקומה.

    גורמים שכן משפיעים -
    סוג האוכלוסייה.
    רמת התחזוקה בבניין ביחס לעלות וועד הבית והאחזקה.
    מצב הבנייה והתשתיות מסביב.
    איכות בתי הספר והגנים בסביבה.
    מבנה הדירה באופן כללי - חדרים/מטרז'
    קומה

    אני יכולה לנחש שדירה במודיעין עם כיוון אוויר אחד, תהיה זולה יותר ביחס לשאר הדירות בפרוייקט, וייתכן שתמשוך אוכלוסיה חלשה יותר שתשפיע על הרכב האוכלוסיה בשכונה, אבל זה ניחוש ולא חד משמעי.
     
  13. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    3,501
    לייקים שהתקבלו:
    2,716
    זה לא.
    אבל זה יגרום לקונה לא לשלם מעל X וה-X נמוך מדירה אחרת Y.
    למה? פסיכולוגיה.

    ראה ערך רכב עם עבר ליסינגי 0 ק"מ. או מתצוגה. או סתם רכב שנקנה במבצע שכולם ידעו עליו.
     
  14. naftul21

    naftul21 משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏3/12/16
    הודעות:
    476
    לייקים שהתקבלו:
    223

    המחיר יהיה בהתאם לביקוש והיצע ולא ביחס לכמה קניתי את הדירה.את מי זה מעניין כמה שילמתי על הדירה אם אני המוכר היחידי של דירה שאתה מאוד רוצה
     
    nUmBer_oNe ו-אורי ג. אוהבים את זה.
  15. naftul21

    naftul21 משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏3/12/16
    הודעות:
    476
    לייקים שהתקבלו:
    223
    את אותו רכב מאזדה 2018 אתה יכול לקנות בעשרות מקומות.

    דירה 4 חדרים קומה חמישית עם מרפסת נוף לים או ליער .קרוב לגן ילדים או לשירותים אחרים ברחוב ספציפי.לא תמצא הרבה
     
  16. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    3,501
    לייקים שהתקבלו:
    2,716
    אני אומר לך, שאני אישית, אם אני רואה דירה בשוק ורואה במדלן שהבן אדם קנה אותה לפני חודש ב300K פחות ממה שהוא מבקש היום - אני מוכן מקסימום לקנות ממנו באותו מחיר עד 50-70K יותר ממה שהוא קנה.
    אותו דבר בבניין אחר, שאני רואה שהדירות ב2012 (כשהבניין נבנה) נמכרו בX לעומת בניין אחר שהדירות נמכרו בY. אם Y גדול מX, כנראה אסכים לשלם יותר עבור דירה בבניין Y. גם אם שתיהן עם נוף ליער.
    FOBF.
     
    נולי ו-doc29 אוהבים את זה.
  17. amidar

    amidar משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    748
    לייקים שהתקבלו:
    1,005
    אני לומד רק דבר אחד ממה שכתבת - אתה לא באמת רוצה את הנכס שעומד למכירה.

    כמו שכתבו לפני, אם אתה רוצה את הנכס (מהסיבות שלך, ולא משנה מה הן), כנראה שלא תהיה לך ברירה.
    @naftul21 תיאר את זה בצורה הטובה ביותר - דירה כמו זו שעומדת למכירה - יש רק אחת מסוגה.
     
    yotamd אוהב/ת את זה.
  18. naftul21

    naftul21 משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏3/12/16
    הודעות:
    476
    לייקים שהתקבלו:
    223
    זה אם אתה סוחר נדלן או משקיע.או רווק

    אם אתה נשוי עם ילדים יש עוד 1001 משתנים.
     
  19. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    3,501
    לייקים שהתקבלו:
    2,716
    אתה אומר שאתה כן תשלם לו 300K כי הביקוש שלך מתאים להיצע שלו?

    מה זה באמת? אתה קונה כל דבר שאתה רוצה?
     
  20. FIYaacov

    FIYaacov מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏22/3/15
    הודעות:
    13,523
    לייקים שהתקבלו:
    11,935
    אבל עדיין מה קשור מחיר הקנייה של בעל הדירה.
    היום אתה קונה VTI נניח ממישהו שהחזיק בו 20 שנה. מה איכפת לך שהוא שילם מעט מאוד עבורו?
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
שוקל מספר אופציות לפני קנייה פורום השקעה בנדל"ן ‏14/6/19
קניית דירה - התייעצות מספרית פורום השקעה בנדל"ן ‏7/8/18
בדרך למגורים - כמה דירות להשקעה מול שוק ההון פורום השקעה בנדל"ן ‏27/7/20
כיצד ניתן להשקיע בשוק ההון ולהצמיד את תשואת ההשקעה למחירי הדירות? פורום השקעה בנדל"ן ‏14/7/20
קניית דירות להשקעה באמצעות משכנתא וגרייס פורום השקעה בנדל"ן ‏10/7/20
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.