בשעה טובה קיבלתי דירה חדשה שקניתי ואני מתעתד להשכיר אותה, אני מנסה לחשוב כמה דמי שכירות יהיה כדאי לי לגבות בחודש כדי לקבל מקסימום דמי שכירות נטו(אחרי מס) עם שיקול של מורכבות התהליך (צורך בדו"ח שנתי למס הכנסה) וזמן הדירה על המדף לא מושכרת (שלמעשה מוריד את ממוצע השכירות החודשי).
מחיר השוק של דירה מסוג זה הוא כ- 5400-5800 ש"ח בחודש.
חוק המיסוי על השכרת דירה מכיל 3 מסלולים שניתן לבחור מתוכם והוא לא ברור לי ב 100%. הנה הלינק לחוק:
https://taxes.gov.il/IncomeTax/Pages/IncomeTaxGuides/IncomTaxGuigeRentHakalot.aspx
ויש גם מחשבון שאני לא סגור עליו שהוא תקין:
https://www.hon.co.il/מחשבון-מס-על-שכר-דירה/
במסלול 1 קיים פטור על מס אם אני משכיר את הדירה במחיר של עד 5090 ש"ח לחודש (2019) - זה הכי פשוט להבנה.
במסלול 2 יש 10% מיסוי אחיד אז על פניו זה המסלול הכי לא משתלם לי כי: נניח השכרתי ב 5500 ש"ח, אחרי המיסוי ההכנסה נטו היא 4950 ש"ח - אז כמובן שעדיף לי להשכיר ב 5090 ש"ח לחודש ולא לדווח (כפי שמתיר החוק)
נקודת הbreak even היא כ- 5650 ש"ח דמי שכירות, כל מה שמעל ארוויח יותר נטו אבל... ההפרש לשוכר של כ-600 ש"ח + לחודש יכול לגרום לדירה להיות על המדף עוד חודש וכבר עושה את זה ללא משתלם.
לגבי מסלול 1, פטור חלקי, אם אני מבין אותו נכון, ואשכיר בסכום של 5500 ש"ח בחודש לדוגמה אזי המס שלי יהיה על 410 כפול 2 (ההפרש בין 5500 ל 5090 כפול 2)=820 ש"ח, המס המינמאלי הוא 31% שזה 254 ש"ח מס לחודש. ניתן לקזז הוצאות אחזקה אבל לדירה חדשה לא צפויות להיות הוצאות כאלה כלל, ניתן גם לקזז פחת אבל לי מושג איך לחשב אותו. נניח שאני לא מקזז כלום אז ההכנסה מהשכירות נטו היא 5245 ש"ח לחודש. עדיף ממסלול 2 בודאות. אבל האם עדיף מפטור מלא ב5090 ש"ח לחודש? אני לא בטוח כי נטו עוד 150 ש"ח בשבילי, לשוכר עוד 410 ש"ח גם יכול לגרום לעוד זמן מדף של הדירה לא מושכרת.
מסלול 3 לא ברור לי. כתוב שמדרגת המס הראשונה היא 31%, אבל 31% ממה? אין לי עוד הכנסות נוספות. אם זה מסך דמי השכירות זה כמובן לא משתלם. מההפרש מ5090 ש"ח ומעלה כפול 2? אז זה כמו מסלול 1 למעשה.
זה מה שמראה המחשבון אגב על 5500 ש"ח לחודש שכירות:
https://www.hon.co.il/מחשבון-מס-על-שכר-דירה/?sent=1&dang1=5500&dang2=&dang3=1200000&dang4=31
עוד אציין שאין לי כל הכנסה נוספת מיגיעה אישית (פרשתי ומתגורר בחו"ל, חי מחסכונות ומתשואת תיק שוק ההון וכעת בנוסף גם מדירה זו להשקעה)
האם מישהו בדק את הנושא לעומק ויכול לתת תשובות מהימנות? או אפילו משכיר דירה בטווח דמי השכירות הנ"ל? או אפילו מבין את החוק המורכב הזה במלואו... תודה לעונים
מחיר השוק של דירה מסוג זה הוא כ- 5400-5800 ש"ח בחודש.
חוק המיסוי על השכרת דירה מכיל 3 מסלולים שניתן לבחור מתוכם והוא לא ברור לי ב 100%. הנה הלינק לחוק:
https://taxes.gov.il/IncomeTax/Pages/IncomeTaxGuides/IncomTaxGuigeRentHakalot.aspx
ויש גם מחשבון שאני לא סגור עליו שהוא תקין:
https://www.hon.co.il/מחשבון-מס-על-שכר-דירה/
במסלול 1 קיים פטור על מס אם אני משכיר את הדירה במחיר של עד 5090 ש"ח לחודש (2019) - זה הכי פשוט להבנה.
במסלול 2 יש 10% מיסוי אחיד אז על פניו זה המסלול הכי לא משתלם לי כי: נניח השכרתי ב 5500 ש"ח, אחרי המיסוי ההכנסה נטו היא 4950 ש"ח - אז כמובן שעדיף לי להשכיר ב 5090 ש"ח לחודש ולא לדווח (כפי שמתיר החוק)
נקודת הbreak even היא כ- 5650 ש"ח דמי שכירות, כל מה שמעל ארוויח יותר נטו אבל... ההפרש לשוכר של כ-600 ש"ח + לחודש יכול לגרום לדירה להיות על המדף עוד חודש וכבר עושה את זה ללא משתלם.
לגבי מסלול 1, פטור חלקי, אם אני מבין אותו נכון, ואשכיר בסכום של 5500 ש"ח בחודש לדוגמה אזי המס שלי יהיה על 410 כפול 2 (ההפרש בין 5500 ל 5090 כפול 2)=820 ש"ח, המס המינמאלי הוא 31% שזה 254 ש"ח מס לחודש. ניתן לקזז הוצאות אחזקה אבל לדירה חדשה לא צפויות להיות הוצאות כאלה כלל, ניתן גם לקזז פחת אבל לי מושג איך לחשב אותו. נניח שאני לא מקזז כלום אז ההכנסה מהשכירות נטו היא 5245 ש"ח לחודש. עדיף ממסלול 2 בודאות. אבל האם עדיף מפטור מלא ב5090 ש"ח לחודש? אני לא בטוח כי נטו עוד 150 ש"ח בשבילי, לשוכר עוד 410 ש"ח גם יכול לגרום לעוד זמן מדף של הדירה לא מושכרת.
מסלול 3 לא ברור לי. כתוב שמדרגת המס הראשונה היא 31%, אבל 31% ממה? אין לי עוד הכנסות נוספות. אם זה מסך דמי השכירות זה כמובן לא משתלם. מההפרש מ5090 ש"ח ומעלה כפול 2? אז זה כמו מסלול 1 למעשה.
זה מה שמראה המחשבון אגב על 5500 ש"ח לחודש שכירות:
https://www.hon.co.il/מחשבון-מס-על-שכר-דירה/?sent=1&dang1=5500&dang2=&dang3=1200000&dang4=31
עוד אציין שאין לי כל הכנסה נוספת מיגיעה אישית (פרשתי ומתגורר בחו"ל, חי מחסכונות ומתשואת תיק שוק ההון וכעת בנוסף גם מדירה זו להשקעה)
האם מישהו בדק את הנושא לעומק ויכול לתת תשובות מהימנות? או אפילו משכיר דירה בטווח דמי השכירות הנ"ל? או אפילו מבין את החוק המורכב הזה במלואו... תודה לעונים