יועץ משכנתאות, כן/לא למה?

[המנצח]

לא נכנס לצורך כן או לא...
אני לקחתי בחורצ'יק חרדי מצוין, הביא לי אחלה ריביות ב6 אלף...

 

[הורדוס]

היום אחרי שכבר הריבית עלתה 11 פעמים בשנה וחצי האחרונה……אם אני הייתי לוקח משכנתא…הייתי לוקח תמהיל שרובו פריים! לדעתי. הריבית סיימה את העליות שלה! לראייה- היום החלה ההורדה הראשונה שלה על ידי הנגיד.

המציאות קצת יותר מורכבת מזה.

 

[Flambo]

איך אתם יודעים מה הן אחלה ריביות?
יש מקום שמשתף את הריביות שהייתם אמורים לקבל?

 

[אייל ריטברג]

דיון שעולה מדי פעם - יועץ משכנתא.

אני מעלה אותו, כי כאן יש אנשים שקצת יותר חוקרים ולומדים על הכסף שלהם מהאזרח הממוצע. לכן זה המקום הנכון.

כל אדם שאני שואל אותו כמעט, יגיד שחייבים יועץ משכנתאות. אני חושב שזו הטייה פסיכולוגית, שלרוב נבחר לייעץ לאדם אחר לפעול על פי מה שאנחנו בחרנו כל עוד לא נפגענו מכך.
כנ"ל לגבי אנשים שלא לקחו יועץ וחושבים שזה הצעד הנכון.

הסכום של יועץ משכנתא מומלץ היום עומד על 9000 כולל מעמ.

סכום גבוה ולא מבוטל.

האם לדעתכם, אחרי בדיקות, חקירה, לימוד, ומשא ומתן אגרסיבי, ה-10 אלף עדיין שווים לשלם אותם?

ציטוטים של התומכים -
"אתה משלם על דירה במיליונים, אז מה זה כבר 10k.. " אבל.. רכישה גדולה לא מקטינה מערך הכסף..
"זו עסקת חייך.." נכון.. גם המיליונים שהשקעתי פסיבית.. ועשיתי זאת לבד ללא יועץ השקעות.. את הנכס שרכשתי ביצעתי לבד ללא שמאי פרטי, בלי מתווך.. למה על זה אף אחד לא מתווכח? הם גם כלולים בעסקת חיי.
"אם תלמד לנתח, היית מנתח את עצמך או שהיית עולה לבית חולים?.." ייעוץ משכנתאות זו הסמכה של 3 חודשים.. לא 7 שנים..
"אתה תיתקע עם משכנתא גרועה 30 שנה ותאכל אותה" ניתן למחזר משכנתא בתנאים מסוימים, משכנתא ממוצעת היא 5 שנים.

אז אם אני גאון גדול למה אני לא עושה את זה לבד?
כי זו דירה ראשונה, ואני עלול לטעות. זה הזמן לדעת מאנשים מנוסים ממני, שאין להם אינטרס, שגם חוקרים ולומדים שאולי אני מפספס משהו ואני עלול לעשות טעות גורלית בבחירת המשכנתא.

אשמח לעזרתכם

היי שלום,
ראשית אפתח ואומר שאני יועץ משכנתא. הסכום הוא לא 9000 שקלים כולל מעמ, אלא נע בדרך כלל בין 7000 ל8000.
אנחנו אגב גובים 7000 שקלים, ויש לנו גם חבילות זולות יותר.

אם ברצונך ללמוד, יש מקורות מידע מעולים בנושא הזה. אני מפנה אל האתר שלי, אך יש מקומות נוספים מומלצים. [1]

כעת אגיב לסוגיית הלימוד/בדיקות/חקירה ומשא ומתן אגרסיבי. לפני הכל חשוב לי להגיד שתעשה מה שנכון עבורך ואני מאחל לך המון בהצלחה.
1. ראשית, לעניות דעתי הליך ייעוץ משכנתא הוא הליך רחב עם מספר דרישות נדרשות שונות. שלב הכרת צרכי הלקוח, הוא שלב כלכלי - התנהגותי, שלב בניית התמהיל הוא שלב מתמטי-אלגוריתמי ושלב המשא ומתן איננו שלב קוגניטיבי, ואין צורך בכלל להיות בקיא במשכנתאות.
2. לגבי העניין של ללמוד ולעשות את זה בעצמך. ארצה לענות לך בדרך הבאה (הלקוחה מתוך האתר שלי): שימו לב למשימות הבאות, שאת חלקן שאלנו מספרו של ריצ'ארד תיילר – "ככה לא מתנהגים": נהיגה אל מקום העבודה שלכם, קניית דג לארוחת שישי, רכישת בגד ים, רכישת מכונית, בחירת קריירה, בחירת בן זוג לנישואים. שימו לב לסדר בו הצגנו את המשימות. תהיו כנים, וחשבו אילו מהמשימות תדעו לבצע טוב ואילו פחות. בכל המשימות הללו אתם נעזרים בניסיון שלמדתם כדי לבצע את המשימה. תאוריות של למידה התנסותית (דיוויד קולב) מלמדות אותנו שכדי ללמוד מניסיון, נדרשים זוג מרכיבים: אימונים תכופים ומשוב מידי. אני בניתי תוכנה לניתוח של תמהילי משכנתא וניתחתי תמהילים במשך שנה שלמה (עשיתי את זה 1452 פעמים ליתר דיוק) עד שהבנתי איך לבנות את תמהיל המשכנתא שלי.

אם אנו נשאל אותכם איזו משימה אתם עושים טוב יותר: להגיע אל מקום העבודה שלכם או לרכוש מכונית – אתם יודעים בעצמכם את התשובה. ככל שהתנסיתם פחות, כך היכולת שלכם לבצע משימה בצורה טובה – פחותה. וכאן הקשר למשכנתה. כדי ללמוד איך לתכנן משכנתה טובה, אתם צריכים להתנסות שוב ושוב ולקבל משוב מידי. איך תקבלו את המשוב? על מי תתנסו? אתם מבינים שאתם הולכים "להתגלח על הזקן" של עצמכם בהלוואה של מאות אלפי שקלים?

המון בהצלחה,
אייל

 

[אייל ריטברג]

מישהו שמע על finwiz של אייל?
יש לו כלי אופטימיזציה שמוצא את המשכנתא הכי טובה לכל אחד על פי מודלים מתמטיים.

מה הקאץ'? נשמע כמו פתרון נכון יותר נטול רגש אנושי של יועץ משכנתאות.

היי, אני אשמח לענות לזה, בתור אייל,הבעלים של FINWIZ.
ראישת, אפתח ואומר שכשהקמתי את החברה, לפני שבע שנים, הייתה לי שאיפה שזה יהיה תהליך אוטומטי לחלוטין.
אנשים ימלאו שאלון - ישלמו כסף - ויקבלו תמהיל.
בניגוד לחברות אחרות שרק מספרות שיש להם את הטכנולוגיה לבנות משכנתא אלגוריתמית, יש לנו את הטכנולוגיה לעשות זאת, ואנחנו מציגים אותה חדשות לבקרים בדף הפייסבוק שלנו [1]

אבל אחרי מעט מאוד לקוחות הפסקנו עם זה. ועברנו (לצערי הרב כהייטקיסט שתמיד חלם לעשות סטארטאפ) להיות חברת שירותים.
יתרה מזאת, היה לנו פעם מסלול מוזל, שאנשים קיבלו את התמהיל האופטימלי ב 1500 שקלים - ומחקנו אותו. הרגשנו שהוא עושה נזק לאנשים (זו גישה קצת פטרנליסטית, אני מסכים)

למה עשינו את זה? כי הניסיון שלי כיועץ משכנתא מראה שהבעיה האמיתית של אנשים עם משכנתא היא כלכלה התנהגותית וכלכלת המשפחה. בפגישות שלנו (שבדרך כלל נדרש שלוש שעות לתת לאדם תמהיל, על אף שהמערכת מפיקה תמהילים בחמש שניות) אנחנו מכלים את כל הזמן לפרק הטיות התנהגותיות וכלכליות שפגועות בלקוח (אגב, אנחנו מסבירים עליהם באתר שלנו בחלק מספר 5 [2]) מקצת הטעויות הללו שאנחנו פועלים לפרק:
אלו מקצת הטעויות מימוניות:
טעות 1: שילוב קלצ בתמהיל
טעות 2: שילוב פריים בתמהיל והתווכחות על הריבית שלו
טעות 3: לקחת הלוואה מקרן השתלמות
טעות 4: התמקדות בריביות (בומשא ומתן) ולא בתמהיל.

אלו מקצת הטעויות כלכליות:
טעות 1: לקחת משכנתא קטנה מדי
טעות 2: לקחת החזר גדול מדי
טעות 3: לסיים את המשכנתא מהר יותר על ידי פרעונות.

יכולנו לסיים את כל התהליך מהר, אבל צריך לעבור על כך אחד מהטעויות המוקדמות שהלקוח הגיע איתם ולפרק אותם. אז לא, התהליך (לצערי) הוא רחוק מאוד מלהיות נטול רגש. יש בו המון המון רגש והמון אנושיות - כי זה מה שנדרש כדי לתת ייעוץ שאנחנו ממש מאמינים בו.

 

[אייל ריטברג]

אז למה בכלל לקחת יועץ משכנתא לבניית תמהיל אנושי אם יש לfinwiz סימולציות עם מודלים מתמטיים נטולי רגש?
בכל מה שקשור לכסף ברמת המתמטית, אני לא רואה יתרון ליועץ אנושי כי הוא לא חף מטעויות.

היי FLAMBO,
אני מגיב להודעה הזו גם כן,
כבעלים של FINWIZ,
אני לא חושב שניתן לעשות ייעוץ משכנתא טוב ללא בן אדם.

 

[אייל ריטברג]

יש המון דברים שהם לא המתמטיקה שצריך להכיר, כמובן לא הכל רלוונטי לכל סיטואציה

אני עונה כיועץ משכנתא, והבעלים של FINWIZ.
אני מסכים לחלוטין.
תהליך המשכנתא הוא תהליך הנשלט על ידי שינאת הסיכון שלנו, הגורמת לנו לקבל החלטות שגויות ולא כלכליות הפוגעות בנו.
המתמטיקה היא חשובה לבניית התמהיל, אחרי שהחלטנו מה האילוצים המתמטיים שלו (ההחזר החודשי, האם נזדקק לגרייס, כמה הון עצמי נידרש, האם נבצע פרעונות, כמה הלוואות צמודות נשים בתמהיל וכו').
לפני שמגיעים לאילוצים המתמטיים - יש אוקיינוס של הטיות פסיכולוגיות שפוגע בנו ואם לא ננטרל אותו יגדיר אילוצים מתמטיים שגויים.

 

[אייל ריטברג]

שלום רב,
אני עונה כיועץ משכנתא - כבעלים של FINWIZ:

אני חשבתי ללכת בעצמי ואז אחרי מיקוח אצל הבנקים להציע למספר יועצים -
"האם יש לך אפשרות לשפר את הריביות, אשלם לך על השירות במידה וכן."
* יתרון - ככה אדע בוודאות שקיבלתי את הריבית הנמוכה ביותר עם שילוב של מיקוח אגרסיבי שלי + מעבר של יועץ (והעלות של היועץ תשתלם בוודאות בגלל השיפור)
* חסרון - יש יועצים שמאבדים יכולת מיקוח בגלל נעילה של סניפים, הסניף שהתחלת איתו תהליך, יהיה הסניף שרק מולו יהיה ניתן להתמקח, וליועץ אין קשרים שם.

אין לי אפשרות לעזור לך אם אתה כבר ביצעת את המשא ומתן בעצמך. ראשית, אתה מנעת ממני ללכת לסניפים ולבנקאים שאיתם אני עובד.
ושנית - תחשוב על הסוגיה הבאה - איך לדעתך הבנק יצטייר בעינייך - אם אחרי שניהלת משא ומתן, הגיע יועץ מטעמך לאותו הבנקאי לאותו הסניף - אחרי שאין יותר קלפים בקנה (כי אתה כבר דיברת עם כל הבנקים ונעלת את התהליך), ויבקש שהבנקאי יוזיל את הריביות בתהליך?
איך הבנק יצטייר בתהליך הזה? הוא יצטייר בכך שהלקוח חייב MEDIATOR בשביל להשיג תנאים טובים יותר. כמובן שהוא לא רוצה להציג מצג כזה (מה גם שזה נוגד את האינטרס שלו)

חשבתי על walty גם כי הם מחזירים את מלוא הכסף במידה והצלחתי להשיג ריבית טובה יותר בעצמי.

אבל....
1. אם walty עושים את המיקוח כבר, אז אם אגיע לסניפים עצמם, האם זה ינעל אותי רק לסניפים של walty?
2. אם אלך בעצמי קודם, walty אמרו שלא יצליחו להשיג את אותן תוצאות... אולי בגלל הנעילת סניפים..

מה חושבים על דרך הפעולה עם ללכת קודם בעצמי?
האם walty מומלצים לעומת יועץ?

לעניות דעתי, הערך שאתה תופס בעיניך בהליך ייעוץ המשכנתאות הוא במשא ומתן. זה החלק עם האימפקט הכי נמוך בתהליך. גם אם קיבלת את הריביות הכי טובות, זה לא אומר שהתמהיל שלך הוא הכי זול (אני ממליץ על קריאה נוספת כאן [1] )בנייה של תמהיל נכון חשובה וחוסכת יותר כסף - האם אתה משוכנע שאתה יודע איך לבנות אותו? התכנון הכלכלי שתעשה (גודל המשכנתא, ההחזר החודשי) - חשוב הרבה יותר מהשניים ההאחרונים.

 

[אייל ריטברג]

אני לא מתרגש מכל מיני פטנטים שיווקיים כאלה ואחרים אבל אייל ריטברג הוא איש מקוצע טוב בעל הבנה מעמיקה בתחום.

תודה רבה אורי!

 

[אייל ריטברג]

שלום רב,
אני עונה כיועץ משכנתא - וכבעלים ש ל FIWNIZ.

השנקל שלי, כמובן לא המלצה

לדעתי תחום המשכנתא מורכב מ4 נושאים עיקריים

1. התאמה לצרכים האישים, מתחבר למה ש @אורי ג. אמר, צריך להסתכל בראיה כלכלית רחבה כמה כסף אתה צריך ללוות ואם בכלל ומה המשך וההחזר הנכון כלכלית לך מול היעדים והיכולות האישיות שלך (זה החלק הכי חשוב, ומעט היועצים שבאמת מסתכלים על התמונה הרחבה, אין באמת הבדל בין תיק השקעה במדדים למשכנתא זה הכל אותה חבילה, הרבה אנשים גם לא חושפים את כל התמונה המלאה ליועץ)

אני ממש מסכים. זה לעניות דעתי החלק הכי קריטי בהליך הייעוץ.

2. בחירת המסלולים העיקרים שנכונים לכו (מסלול, סוג החזר, תקופה, תחנות יציאה, סכום ההחזר), אין אמת אחת אבל גם לרוב האנשים זה נא בין 2-3 מסלולים (פריים, קלצ ומשתנה לא צמוד) – זה בהחלט משהו שיועץ ידע לעשות בצורה פשוטה ויוכל להסביר לכם – אבל גם קל מאוד ללמוד ולהבין את זה לבד

כאן אני חושב אחרת.
ראשית, למה לא להשתמש בכל המסלולים (האפשריים), ובכל העושר התכנוני הזמין לך?
שנית, מה פונקצית המטרה או האופטיזציה שאתה משתמש בה (זו שאלה רטוטית, ברור לכולנו שאנחנו מחפשים למזער את העלות לשקל), האם אדם יודע לבנות את התמהיל האופטימלי (כלומר, התמהיל שממזער את פונקצית המטרה תחת אילוצים השונים)? האם ידיעת המסלולים מאפשרת לך לבנות את התמהיל הנכון?

בניגוד לדעה הרווחת שריביות נמוכות הן הבסיס לעלות נמוכה - התמהיל האופטימלי (כלומר זה שנשלם בו הכי פחות ריביות) הוא התמהיל שבו הגרדיאנט של קצב ירידת הקרן הוא המהיר ביותר. זו בעיית אופטימיזציה קומבינטורית.

3. מיקוח ריביות: זה בעיקר עבודת רגלים בין בנקים והתמקחות, לפעמים יעוץ יכול לקצר את הדרך אבל בגדול בנק לא יפסיד ריבית בגלל יועץ מסוים אז ככל הנראה תוכלו להגיע לאותה רמת ריביות עם קצת עקשנות וואולי יותר זמן לבד

אני מסכים ורוצה לציין שהאופן שבו יועץ מנהל משא ומתן ולקוח מנהל משא ומתן הן גישות שונות.

4. שטיקים וטריקים: זה בעיקר עוזר בתחום המחזור משכנא או קיצור תקופות. יש כמה דברים קטנים שיכולים לעזור החל ממסלול פיתוי (כרגע פחות משמעותי מול מה שהיה לפני שנתיים), ותקופות לא עגולות,מסלול של 19 שנים ו11 חודשים יהיה יותר זול במחזור עוד כמה שנים מאשר מסלול של 20 שנה, בפדיון מוקדם קיצור תקופה בכמה פעימות בשביל לרדת בטבלאות תקופות וכו
לא ראיתי הרבה יועצים שמגיעים לרזולוציה הזאת, דווקא את הרוב הכרתי פה בפורם

אני חושב שהרוב המוחלט של היועצים מכיר את מה שתיארת כרגע.

חלק גדול מהידע הבסיסי בצורה מאד פשוטה וברורה אפשר ללמוד מהאתר של משכנתאמן
דברים מתקדמים יש פה בפורם עצות ששוות הרבה כסף
ובכללי יועץ זה טוב אם אין לך את הידע בעצמך או עניין ללמוד אותו

תודה לך!

 

[A42]

ראשית, למה לא להשתמש בכל המסלולים (האפשריים), ובכל העושר התכנוני הזמין לך?

אני אישית מאמין במה שלא פשוט, פשוט לא יהיה

נכון שיש עושר של הרבה מאוד מסלולים עם שלל נוסחאות, אבל לי אישית חשוב להבין איך הנוסחא עובדת, ומה משפיע עליה
זה מאוד חשוב שאתה ממחזר משכנתא או פודה אותה חלקית

לפדות קודם את הריבית הכי גבוהה זה לא תמיד נכון, אבל אני יודע להכיל את השיקולים הנוספים ב3 מסלולים הפשוטים האלה כי אני מבין איך הם פועלים
להכניס מסלולים נישתיים של עוגן מקמ, הצמדה למטח וכו וכו יגרום לי לא להבין את השיקולים ולבחור בהמשך אולי משהו לא נכון
(ברור שיש יועץ שמבין ומסביר זה יותר פשוט, אבל עוד 5 שנים שאגייס 50K וארצה לפדות מסלול אני לא רוצה לשלם שוב ליועץ בשביל לקבל את ההחלטה הזאת כי התשלום יהפוך את זה ללא כלכלי)

האם אדם יודע לבנות את התמהיל האופטימלי (כלומר, התמהיל שממזער את פונקצית המטרה תחת אילוצים השונים)? האם ידיעת המסלולים מאפשרת לך לבנות את התמהיל הנכון?

אישית אני חושב שזה אינדובאלי, אני לא חושב שב3 שעות שיחה אני אוכל להעביר ליועץ טוב ככל שיהיה את כל המשנה הכלכלית שלי עם כלל היעדים מטרות, הזדמנויות ויכולות
גם לא בטוח כמה אנשים חושפים את כל הקרביים הכלכלים שלהם ליועץ כזה או אחר
אבל בהחלט מי שנכנס לזה צריך ללמוד לעשות שיעורי בית בנושא
כן אציין שהפערים באחוזים בתשלום המשכנא בין תמהיל אופטימי יותר לאופטימי פחות הם לא גדולים (גם אם שמסתכלים על סכום סה"כ לתקופה של 30 שנה זה נראה הרבה מאוד - הרוב גם ככה לא נשארים אם אותה משכנתא לכל התקופה)

בניגוד לדעה הרווחת שריביות נמוכות הן הבסיס לעלות נמוכה - התמהיל האופטימלי (כלומר זה שנשלם בו הכי פחות ריביות) הוא התמהיל שבו הגרדיאנט של קצב ירידת הקרן הוא המהיר ביותר. זו בעיית אופטימיזציה קומבינטורית.

אתה מציג את זה כבעיה מתמטית שצריך תואר ראשון בשביל לפתור אותה
בפעול זה הרבה יותר פשוט
וכל אחר באקסל או במחשבון משכנתא יכול לעשות את זה בשעה - שעתיים

בהנחה שאתה משתמש בלוח שפיצר (כמו כמעט רוב המשכנתאות , מתעלם מגרייס בזמן החלפת נכס), בסביבת גבוה כמו היום אין לזה הרבה משמעות גם ככה כי אתה תאכל את הקרן בקצב דומה

בסביבת ריבית נמוכה בהחלט יש לזה השפעה אבל פשוט תריץ באקסל או בכל מחשבון משכנתא את שלושת המסלולים (או יותר) עם שלוש תקופות החזר ותראה לבד איפה זה הכי יעיל מבחינת תשלומי ריבית (מעבר לזה שזה מאוד הגיוני שככל שהריבית יותר גבוה אתה רוצה מסלול יותר קצר והפוך)

אני חושב שהרוב המוחלט של היועצים מכיר את מה שתיארת כרגע.

יש הבדל בין מכיר לבין מיישם את זה הלכה בייעוץ
כמו שאמרת יש סדר גודל של 3 שעות ייעוץ , ובסוף לא מספיקים בדרכ להיכנס לכל הרזולוציות האלה
וגם אם תבחר תקופות שכאלה מראש בשביל הלקוח, אם הוא לא ידע איך להשתמש בכלי הזה ובסוף הוא יפרע את המסלול פריים במקום קלצ לדוגמא

שיהיה ברור אני חושב של90 אחוז מהאוכלוסיה אין את הידע או הרצון לעשות משכנתא אופטימלית בעצמם
אני חושב שחצי מהם יצליחו להגיע למשכנתא טובה בעזרת חברים/ מכרים/ משפחה וגם בעזרת היועץ בבנק
לחצי השני בהחלט יועץ טוב יכול לעזור בצורה משמעותית

אני חושב פשוט שמי שנמצא בפורם הזה הוא ב10 אחוז שכן יש להם את הידע והרצון (-:

@אייל ריטברג עברתי על האתר שלך, בהחלט מרשים עם הרבה ידע מונגש, לא הכרתי לפני
כל הכבוד והרבה בהצלחה!

 

[הורדוס]

אני חושב שחצי מהם יצליחו להגיע למשכנתא טובה בעזרת חברים/ מכרים/ משפחה וגם בעזרת היועץ בבנק

בעזרת היועץ בבנק? שמייצג את הבנק ורוצה שהבנק יקח כמה שפחו סיכון וירוויח כמה שיותר כסף? שמתוגמל לפי הביצועים שלו?

בהנחה שאתה משתמש בלוח שפיצר (כמו כמעט רוב המשכנתאות , מתעלם מגרייס בזמן החלפת נכס), בסביבת גבוה כמו היום אין לזה הרבה משמעות גם ככה כי אתה תאכל את הקרן בקצב דומה

לא נכון, זה תלוי גם בהצמדה.

אתה מציג את זה כבעיה מתמטית שצריך תואר ראשון בשביל לפתור אותה
בפעול זה הרבה יותר פשוט
וכל אחר באקסל או במחשבון משכנתא יכול לעשות את זה בשעה - שעתיים

אשמח לראות את האקסל שלך בפעם הבאה שיש לך שעה שעתיים פנויות.

 

[bigbang]

בניגוד לדעה הרווחת שריביות נמוכות הן הבסיס לעלות נמוכה - התמהיל האופטימלי (כלומר זה שנשלם בו הכי פחות ריביות) הוא התמהיל שבו הגרדיאנט של קצב ירידת הקרן הוא המהיר ביותר. זו בעיית אופטימיזציה קומבינטורית.

סליחה על הטרחנות, אבל גרדיאנט של קצב זו נגזרת שניה של ההחזר החודשי, ואם הוא מהיר (או איטי) זו כבר נגזרת שלישית. מדוע זה מה שחשוב, ולמה אי אפשר פשוט להסתכל על ההחזר הכולל בסוף בתקופה?

 

[A42]

בעזרת היועץ בבנק? שמייצג את הבנק ורוצה שהבנק יקח כמה שפחו סיכון וירוויח כמה שיותר כסף? שמתוגמל לפי הביצועים שלו?

זה לא מדויק

בשונה מהרבה מקומות הייועץ בבנק לא מרוויח עמלה או רווח אישי מכל משכנתא שהוא סוגר או איזה ריביות קיבלת
לצורך העניין אם הוא יתן לך ריבית טובה או גרוע זה לא יתגמל אותו כלל (בשונה מהבתי השקעות, חסכונות פנסיונים, ביטוחים וכו)
היועץ בבנק אמור להיות נטרלי בגול זה למה זה יתרון ללכת לייעוץ פנסיוני בבנק

נכון שאפשר להתווכח על המקצועיות של היועץ בבנק שלעיתים הם מתחליפים חדשות לבקרים (בבנק שלי ב5שנים נראה לי נפגשתי כבר עם 6 יועציים שונים...)
אבל בהחלט בכל מה שקשור להמצלות שלו וליכולות שלו להסביר לך מושגים המטרה שלו היא לעזור לך
האינטרס של הבנק הוא קודם כל שתישאר לקוח שלהם להרבה זמן ולא תיקח התחייבות שלא תוכל לשלם אותה

זה נכון אגב גם לייעוץ השקעות, נכון שלרוב הם יקריאו דף מסרים, אבל חד משמעית הם ישקרו לך או יעוותו נתונים בשביל להרוויח יותר עמלה או משהו כזה (בשונה מאוד מבתי השקעות או סוכני ביטוח פנסיוני שלעוות נתונים זה אנדרסטייט לפעמים...)

לא נכון, זה תלוי גם בהצמדה.

צודק, לא התייחסתי בכלל להצמדה

בכללי אני נגד הצמדה של מסלולים באופן גורף
(זה אולי יכול רק במידה ואין לך הכנסות מספיק גבוהות וזה דרך לעקוף את ה40 אחוז החזר, אבל זה מסוכן מאוד)

בגדול על פני תקופת משכנתא של 20-30 שנה אף אחד לא יודע לצפות מה יהיה האינפלציה, והניחוש של הבנק טוב כמו הניחוש שלך
אבל לקחת לדעתי הצמדה למדד זה פשוט להוסיף רכיב סיכון מבלי לקבל עליו פיצוי
בדיוק כמו השיקול לפזר או לא לפזר את המניות בשוק התוחלת תשואה זה אבל הסיכון עולה פשוט

אשמח לראות את האקסל שלך בפעם הבאה שיש לך שעה שעתיים פנויות.

חחחח בשמחה, תתחיל אם המחשבון של משכנתא אמן, הוא מאוד מאוד נוח ואפשר לעשות שם גם 10 אופציות בחישוב אחד כולל ניתוח גרפי של הכל בסוף

 

[הורדוס]

זה לא מדויק

בשונה מהרבה מקומות הייועץ בבנק לא מרוויח עמלה או רווח אישי מכל משכנתא שהוא סוגר או איזה ריביות קיבלת
לצורך העניין אם הוא יתן לך ריבית טובה או גרוע זה לא יתגמל אותו כלל (בשונה מהבתי השקעות, חסכונות פנסיונים, ביטוחים וכו)
היועץ בבנק אמור להיות נטרלי בגול זה למה זה יתרון ללכת לייעוץ פנסיוני בבנק

נכון שאפשר להתווכח על המקצועיות של היועץ בבנק שלעיתים הם מתחליפים חדשות לבקרים (בבנק שלי ב5שנים נראה לי נפגשתי כבר עם 6 יועציים שונים...)
אבל בהחלט בכל מה שקשור להמצלות שלו וליכולות שלו להסביר לך מושגים המטרה שלו היא לעזור לך
האינטרס של הבנק הוא קודם כל שתישאר לקוח שלהם להרבה זמן ולא תיקח התחייבות שלא תוכל לשלם אותה

הפקיד בבנק אכן לא מרוויח עמלה ישירה מכל תיק, אבל יש לו יעדים של כמות ביצועים שהוא צריך לעמוד בהם, וגבולות לריבית שהוא צריך לתת, ומנהל שאומר לו מה לעשות.

 

[התלמיד]

אפשר רק שכמו שאמרת, זה נועל אותך על סניף/נציג מסוים

כשמקבלים הצעה לתמהיל משכנתא מהבנק, לכמה זמן זה נועל את הסניף/נציג?

 

[אורי ג.]

כשמקבלים הצעה לתמהיל משכנתא מהבנק, לכמה זמן זה נועל את הסניף/נציג?

אני חושב שזה משתנה מבנק לבנק, חצי שנה כמדומני.

 

[A42]

הפקיד בבנק אכן לא מרוויח עמלה ישירה מכל תיק, אבל יש לו יעדים של כמות ביצועים שהוא צריך לעמוד בהם, וגבולות לריבית שהוא צריך לתת, ומנהל שאומר לו מה לעשות.

אני די בטוח שלא מודדים יועץ משכנתאות בבנק לפי כמה חוזים הוא סגר בחודש
(כי זה בכל מקרה די שוק סגור של בעיקר לקוחות הבנק באותו אזור מגורים אל מול גבולות הגזרה ריביות שהבנק מאשר)

ובכל מקרה כל הורדת ריבית וכו עוברת לאישור מנהל או מחוז וכו אז אם כן או לא זה לא באחריות הפקיד

ואתה מתמקד בזנב של הכלב
אם תשיג מאותו יועץ בבנק 0.1 אחוז פחות בריבית או לא זה לא מה שחשוב (לרוב בכלל יהיה תלוי רק בך אם תביא לו הצעה נגדית מבנק אחר)

להסביר את כל המושגים. שיקולים בתקופות. צמוד או לא צמוד. להסתכל על הכנסות ולחשב החזר חודשי ראוי. להתסכל על הון ראשוני מול עלות בית ולראות כמה ידרשו לקחת וכו
זה ה80 אחוז בלקיחת משכנתא ל90 אחוז מהאנשים שלא מבינים בזה
היועץ בבנק זה מקום מצויין להתחיל בו לדעתי

 

[הורדוס]

אני די בטוח שלא מודדים יועץ משכנתאות בבנק לפי כמה חוזים הוא סגר בחודש
(כי זה בכל מקרה די שוק סגור של בעיקר לקוחות הבנק באותו אזור מגורים אל מול גבולות הגזרה ריביות שהבנק מאשר)

הוא כן, לפי סהכ גודל התיקים ליתר דיוק.
זה לא, לקוחות לא תמיד לוקחים משכנתא בסניף הקרוב לביתם, ממגוון סיבות.

 

[השועל]

לקחת יועץ משכנתא זה כמו לשכור מנקה לבית או להזמין הנדימן להרכיב ארון של איקאה.
אתה משלם למישהו כסף כדי:
1. לחסוך לך זמן.
2. לחסוך לך התעסקות.

מבחינת ידע - רוב מוחלט של האנשים יכולים ללמוד את התחום לבד ולהבין את ההשלכות של התמהילים ופריסת השנים.

אני אישית לא לקחתי יועץ כי:
1. למדתי את התחום לבד מקריאת בלוגים וקבוצות.
2. בעידן הדיגיטלי - אפשר לקבל הצעות למשכנתא ולעשות משא ומתן דרך המייל כך שלא הייתי צריך לקחת אפילו יום חופש אחד.
3. אף אחד לא דואג לכסף שלי כמו אני עצמי!!
[הרחבה לסעיף 3: ליועצים יש אילוצים שעלולים לפגוע בהצעה לעומת אדם פרטי. היועץ צריך לשמר את הבנקאית ליום שאחרי, לקבל ממנה עוד הצעות וכו׳ לעומת האדם הפרטי שיכול להיות מאוד מאוד עקשן וקרציה עד לקבל ההצעה הסופית בהחלט].

אחרי שהגעתי להצעה הכי טובה שיכולתי - פניתי לכמה יועצים ואמרתי להם שמי שישפר לי את הריביות לאותו התמהיל - יקבל 2000 ש׳׳ח (ובלבד ששיפור הריבית עולה או שווה ל2000 ש׳׳ח.

אף אחד לא חזר אלי עד היום.
חלקם חזרו ואמרו שעשיתי עבודה טובה.

יועץ משכנתא זה כמו מתווך.
עבודה שאנשים מתפרנסים ממנה וגם דורשת ידע וניסיון - אבל אפשר להסתדר טוב מאוד בלעדיהם (ולחסוך הרבה כסף!!) עם קצת לימוד ו״כיתות רגליים״ במייל.