המציאות קצת יותר מורכבת מזה.היום אחרי שכבר הריבית עלתה 11 פעמים בשנה וחצי האחרונה……אם אני הייתי לוקח משכנתא…הייתי לוקח תמהיל שרובו פריים! לדעתי. הריבית סיימה את העליות שלה! לראייה- היום החלה ההורדה הראשונה שלה על ידי הנגיד.
היי שלום,דיון שעולה מדי פעם - יועץ משכנתא.
אני מעלה אותו, כי כאן יש אנשים שקצת יותר חוקרים ולומדים על הכסף שלהם מהאזרח הממוצע. לכן זה המקום הנכון.
כל אדם שאני שואל אותו כמעט, יגיד שחייבים יועץ משכנתאות. אני חושב שזו הטייה פסיכולוגית, שלרוב נבחר לייעץ לאדם אחר לפעול על פי מה שאנחנו בחרנו כל עוד לא נפגענו מכך.
כנ"ל לגבי אנשים שלא לקחו יועץ וחושבים שזה הצעד הנכון.
הסכום של יועץ משכנתא מומלץ היום עומד על 9000 כולל מעמ.
סכום גבוה ולא מבוטל.
האם לדעתכם, אחרי בדיקות, חקירה, לימוד, ומשא ומתן אגרסיבי, ה-10 אלף עדיין שווים לשלם אותם?
ציטוטים של התומכים -
"אתה משלם על דירה במיליונים, אז מה זה כבר 10k.. " אבל.. רכישה גדולה לא מקטינה מערך הכסף..
"זו עסקת חייך.." נכון.. גם המיליונים שהשקעתי פסיבית.. ועשיתי זאת לבד ללא יועץ השקעות.. את הנכס שרכשתי ביצעתי לבד ללא שמאי פרטי, בלי מתווך.. למה על זה אף אחד לא מתווכח? הם גם כלולים בעסקת חיי.
"אם תלמד לנתח, היית מנתח את עצמך או שהיית עולה לבית חולים?.." ייעוץ משכנתאות זו הסמכה של 3 חודשים.. לא 7 שנים..
"אתה תיתקע עם משכנתא גרועה 30 שנה ותאכל אותה" ניתן למחזר משכנתא בתנאים מסוימים, משכנתא ממוצעת היא 5 שנים.
אז אם אני גאון גדול למה אני לא עושה את זה לבד?
כי זו דירה ראשונה, ואני עלול לטעות. זה הזמן לדעת מאנשים מנוסים ממני, שאין להם אינטרס, שגם חוקרים ולומדים שאולי אני מפספס משהו ואני עלול לעשות טעות גורלית בבחירת המשכנתא.
אשמח לעזרתכם
היי, אני אשמח לענות לזה, בתור אייל,הבעלים של FINWIZ.מישהו שמע על finwiz של אייל?
יש לו כלי אופטימיזציה שמוצא את המשכנתא הכי טובה לכל אחד על פי מודלים מתמטיים.
מה הקאץ'? נשמע כמו פתרון נכון יותר נטול רגש אנושי של יועץ משכנתאות.
היי FLAMBO,אז למה בכלל לקחת יועץ משכנתא לבניית תמהיל אנושי אם יש לfinwiz סימולציות עם מודלים מתמטיים נטולי רגש?
בכל מה שקשור לכסף ברמת המתמטית, אני לא רואה יתרון ליועץ אנושי כי הוא לא חף מטעויות.
אני עונה כיועץ משכנתא, והבעלים של FINWIZ.יש המון דברים שהם לא המתמטיקה שצריך להכיר, כמובן לא הכל רלוונטי לכל סיטואציה
אני חשבתי ללכת בעצמי ואז אחרי מיקוח אצל הבנקים להציע למספר יועצים -
"האם יש לך אפשרות לשפר את הריביות, אשלם לך על השירות במידה וכן."
* יתרון - ככה אדע בוודאות שקיבלתי את הריבית הנמוכה ביותר עם שילוב של מיקוח אגרסיבי שלי + מעבר של יועץ (והעלות של היועץ תשתלם בוודאות בגלל השיפור)
* חסרון - יש יועצים שמאבדים יכולת מיקוח בגלל נעילה של סניפים, הסניף שהתחלת איתו תהליך, יהיה הסניף שרק מולו יהיה ניתן להתמקח, וליועץ אין קשרים שם.
חשבתי על walty גם כי הם מחזירים את מלוא הכסף במידה והצלחתי להשיג ריבית טובה יותר בעצמי.
אבל....
1. אם walty עושים את המיקוח כבר, אז אם אגיע לסניפים עצמם, האם זה ינעל אותי רק לסניפים של walty?
2. אם אלך בעצמי קודם, walty אמרו שלא יצליחו להשיג את אותן תוצאות... אולי בגלל הנעילת סניפים..
מה חושבים על דרך הפעולה עם ללכת קודם בעצמי?
האם walty מומלצים לעומת יועץ?
תודה רבה אורי!אני לא מתרגש מכל מיני פטנטים שיווקיים כאלה ואחרים אבל אייל ריטברג הוא איש מקוצע טוב בעל הבנה מעמיקה בתחום.
אני ממש מסכים. זה לעניות דעתי החלק הכי קריטי בהליך הייעוץ.השנקל שלי, כמובן לא המלצה
לדעתי תחום המשכנתא מורכב מ4 נושאים עיקריים
1. התאמה לצרכים האישים, מתחבר למה ש @אורי ג. אמר, צריך להסתכל בראיה כלכלית רחבה כמה כסף אתה צריך ללוות ואם בכלל ומה המשך וההחזר הנכון כלכלית לך מול היעדים והיכולות האישיות שלך (זה החלק הכי חשוב, ומעט היועצים שבאמת מסתכלים על התמונה הרחבה, אין באמת הבדל בין תיק השקעה במדדים למשכנתא זה הכל אותה חבילה, הרבה אנשים גם לא חושפים את כל התמונה המלאה ליועץ)
כאן אני חושב אחרת.2. בחירת המסלולים העיקרים שנכונים לכו (מסלול, סוג החזר, תקופה, תחנות יציאה, סכום ההחזר), אין אמת אחת אבל גם לרוב האנשים זה נא בין 2-3 מסלולים (פריים, קלצ ומשתנה לא צמוד) – זה בהחלט משהו שיועץ ידע לעשות בצורה פשוטה ויוכל להסביר לכם – אבל גם קל מאוד ללמוד ולהבין את זה לבד
אני מסכים ורוצה לציין שהאופן שבו יועץ מנהל משא ומתן ולקוח מנהל משא ומתן הן גישות שונות.3. מיקוח ריביות: זה בעיקר עבודת רגלים בין בנקים והתמקחות, לפעמים יעוץ יכול לקצר את הדרך אבל בגדול בנק לא יפסיד ריבית בגלל יועץ מסוים אז ככל הנראה תוכלו להגיע לאותה רמת ריביות עם קצת עקשנות וואולי יותר זמן לבד
אני חושב שהרוב המוחלט של היועצים מכיר את מה שתיארת כרגע.4. שטיקים וטריקים: זה בעיקר עוזר בתחום המחזור משכנא או קיצור תקופות. יש כמה דברים קטנים שיכולים לעזור החל ממסלול פיתוי (כרגע פחות משמעותי מול מה שהיה לפני שנתיים), ותקופות לא עגולות,מסלול של 19 שנים ו11 חודשים יהיה יותר זול במחזור עוד כמה שנים מאשר מסלול של 20 שנה, בפדיון מוקדם קיצור תקופה בכמה פעימות בשביל לרדת בטבלאות תקופות וכו
לא ראיתי הרבה יועצים שמגיעים לרזולוציה הזאת, דווקא את הרוב הכרתי פה בפורם
תודה לך!חלק גדול מהידע הבסיסי בצורה מאד פשוטה וברורה אפשר ללמוד מהאתר של משכנתאמן
דברים מתקדמים יש פה בפורם עצות ששוות הרבה כסף
ובכללי יועץ זה טוב אם אין לך את הידע בעצמך או עניין ללמוד אותו
אני אישית מאמין במה שלא פשוט, פשוט לא יהיהראשית, למה לא להשתמש בכל המסלולים (האפשריים), ובכל העושר התכנוני הזמין לך?
אישית אני חושב שזה אינדובאלי, אני לא חושב שב3 שעות שיחה אני אוכל להעביר ליועץ טוב ככל שיהיה את כל המשנה הכלכלית שלי עם כלל היעדים מטרות, הזדמנויות ויכולותהאם אדם יודע לבנות את התמהיל האופטימלי (כלומר, התמהיל שממזער את פונקצית המטרה תחת אילוצים השונים)? האם ידיעת המסלולים מאפשרת לך לבנות את התמהיל הנכון?
אתה מציג את זה כבעיה מתמטית שצריך תואר ראשון בשביל לפתור אותהבניגוד לדעה הרווחת שריביות נמוכות הן הבסיס לעלות נמוכה - התמהיל האופטימלי (כלומר זה שנשלם בו הכי פחות ריביות) הוא התמהיל שבו הגרדיאנט של קצב ירידת הקרן הוא המהיר ביותר. זו בעיית אופטימיזציה קומבינטורית.
יש הבדל בין מכיר לבין מיישם את זה הלכה בייעוץאני חושב שהרוב המוחלט של היועצים מכיר את מה שתיארת כרגע.
בעזרת היועץ בבנק? שמייצג את הבנק ורוצה שהבנק יקח כמה שפחו סיכון וירוויח כמה שיותר כסף? שמתוגמל לפי הביצועים שלו?אני חושב שחצי מהם יצליחו להגיע למשכנתא טובה בעזרת חברים/ מכרים/ משפחה וגם בעזרת היועץ בבנק
לא נכון, זה תלוי גם בהצמדה.בהנחה שאתה משתמש בלוח שפיצר (כמו כמעט רוב המשכנתאות , מתעלם מגרייס בזמן החלפת נכס), בסביבת גבוה כמו היום אין לזה הרבה משמעות גם ככה כי אתה תאכל את הקרן בקצב דומה
אשמח לראות את האקסל שלך בפעם הבאה שיש לך שעה שעתיים פנויות.אתה מציג את זה כבעיה מתמטית שצריך תואר ראשון בשביל לפתור אותה
בפעול זה הרבה יותר פשוט
וכל אחר באקסל או במחשבון משכנתא יכול לעשות את זה בשעה - שעתיים
סליחה על הטרחנות, אבל גרדיאנט של קצב זו נגזרת שניה של ההחזר החודשי, ואם הוא מהיר (או איטי) זו כבר נגזרת שלישית. מדוע זה מה שחשוב, ולמה אי אפשר פשוט להסתכל על ההחזר הכולל בסוף בתקופה?בניגוד לדעה הרווחת שריביות נמוכות הן הבסיס לעלות נמוכה - התמהיל האופטימלי (כלומר זה שנשלם בו הכי פחות ריביות) הוא התמהיל שבו הגרדיאנט של קצב ירידת הקרן הוא המהיר ביותר. זו בעיית אופטימיזציה קומבינטורית.
זה לא מדויקבעזרת היועץ בבנק? שמייצג את הבנק ורוצה שהבנק יקח כמה שפחו סיכון וירוויח כמה שיותר כסף? שמתוגמל לפי הביצועים שלו?
צודק, לא התייחסתי בכלל להצמדהלא נכון, זה תלוי גם בהצמדה.
חחחח בשמחה, תתחיל אם המחשבון של משכנתא אמן, הוא מאוד מאוד נוח ואפשר לעשות שם גם 10 אופציות בחישוב אחד כולל ניתוח גרפי של הכל בסוףאשמח לראות את האקסל שלך בפעם הבאה שיש לך שעה שעתיים פנויות.
הפקיד בבנק אכן לא מרוויח עמלה ישירה מכל תיק, אבל יש לו יעדים של כמות ביצועים שהוא צריך לעמוד בהם, וגבולות לריבית שהוא צריך לתת, ומנהל שאומר לו מה לעשות.זה לא מדויק
בשונה מהרבה מקומות הייועץ בבנק לא מרוויח עמלה או רווח אישי מכל משכנתא שהוא סוגר או איזה ריביות קיבלת
לצורך העניין אם הוא יתן לך ריבית טובה או גרוע זה לא יתגמל אותו כלל (בשונה מהבתי השקעות, חסכונות פנסיונים, ביטוחים וכו)
היועץ בבנק אמור להיות נטרלי בגול זה למה זה יתרון ללכת לייעוץ פנסיוני בבנק
נכון שאפשר להתווכח על המקצועיות של היועץ בבנק שלעיתים הם מתחליפים חדשות לבקרים (בבנק שלי ב5שנים נראה לי נפגשתי כבר עם 6 יועציים שונים...)
אבל בהחלט בכל מה שקשור להמצלות שלו וליכולות שלו להסביר לך מושגים המטרה שלו היא לעזור לך
האינטרס של הבנק הוא קודם כל שתישאר לקוח שלהם להרבה זמן ולא תיקח התחייבות שלא תוכל לשלם אותה
כשמקבלים הצעה לתמהיל משכנתא מהבנק, לכמה זמן זה נועל את הסניף/נציג?אפשר רק שכמו שאמרת, זה נועל אותך על סניף/נציג מסוים
אני חושב שזה משתנה מבנק לבנק, חצי שנה כמדומני.כשמקבלים הצעה לתמהיל משכנתא מהבנק, לכמה זמן זה נועל את הסניף/נציג?
אני די בטוח שלא מודדים יועץ משכנתאות בבנק לפי כמה חוזים הוא סגר בחודשהפקיד בבנק אכן לא מרוויח עמלה ישירה מכל תיק, אבל יש לו יעדים של כמות ביצועים שהוא צריך לעמוד בהם, וגבולות לריבית שהוא צריך לתת, ומנהל שאומר לו מה לעשות.
הוא כן, לפי סהכ גודל התיקים ליתר דיוק.אני די בטוח שלא מודדים יועץ משכנתאות בבנק לפי כמה חוזים הוא סגר בחודש
(כי זה בכל מקרה די שוק סגור של בעיקר לקוחות הבנק באותו אזור מגורים אל מול גבולות הגזרה ריביות שהבנק מאשר)