יועץ משכנתאות, כן/לא למה?

[אייל ריטברג]

חשוב לי להגיב,
כי אני חושב שיש כאן אמירות שהן לא מדויקות.

אני אישית מאמין במה שלא פשוט, פשוט לא יהיה

נכון שיש עושר של הרבה מאוד מסלולים עם שלל נוסחאות, אבל לי אישית חשוב להבין איך הנוסחא עובדת, ומה משפיע עליה
זה מאוד חשוב שאתה ממחזר משכנתא או פודה אותה חלקית

לפדות קודם את הריבית הכי גבוהה זה לא תמיד נכון, אבל אני יודע להכיל את השיקולים הנוספים ב3 מסלולים הפשוטים האלה כי אני מבין איך הם פועלים
להכניס מסלולים נישתיים של עוגן מקמ, הצמדה למטח וכו וכו יגרום לי לא להבין את השיקולים ולבחור בהמשך אולי משהו לא נכון
(ברור שיש יועץ שמבין ומסביר זה יותר פשוט, אבל עוד 5 שנים שאגייס 50K וארצה לפדות מסלול אני לא רוצה לשלם שוב ליועץ בשביל לקבל את ההחלטה הזאת כי התשלום יהפוך את זה ללא כלכלי)

אני משוכנע שלא יהיה יועץ שידרוש ממך כסף על העצה מה לפדות. מעבר לעובדה שזה משהו שכדאי לברר עם היועץ (התייעצות פוסט משכנתא) לפני תחילת העבודה, אם מישהו אמר לך שהוא גובה על כך שכ"ט, תעבור יועץ .

אישית אני חושב שזה אינדובאלי, אני לא חושב שב3 שעות שיחה אני אוכל להעביר ליועץ טוב ככל שיהיה את כל המשנה הכלכלית שלי עם כלל היעדים מטרות, הזדמנויות ויכולות
גם לא בטוח כמה אנשים חושפים את כל הקרביים הכלכלים שלהם ליועץ כזה או אחר

למען הסר ספק, מספר פגישות הייעוץ אצלנו איננו מוגבל (ומגיע אם צריך גם לחמש ושש).

אבל בהחלט מי שנכנס לזה צריך ללמוד לעשות שיעורי בית בנושא
כן אציין שהפערים באחוזים בתשלום המשכנא בין תמהיל אופטימי יותר לאופטימי פחות הם לא גדולים (גם אם שמסתכלים על סכום סה"כ לתקופה של 30 שנה זה נראה הרבה מאוד - הרוב גם ככה לא נשארים אם אותה משכנתא לכל התקופה)

אתה מציג את זה כבעיה מתמטית שצריך תואר ראשון בשביל לפתור אותה
בפעול זה הרבה יותר פשוט
וכל אחר באקסל או במחשבון משכנתא יכול לעשות את זה בשעה - שעתיים


בהנחה שאתה משתמש בלוח שפיצר (כמו כמעט רוב המשכנתאות , מתעלם מגרייס בזמן החלפת נכס), בסביבת גבוה כמו היום אין לזה הרבה משמעות גם ככה כי אתה תאכל את הקרן בקצב דומה

בסביבת ריבית נמוכה בהחלט יש לזה השפעה אבל פשוט תריץ באקסל או בכל מחשבון משכנתא את שלושת המסלולים (או יותר) עם שלוש תקופות החזר ותראה לבד איפה זה הכי יעיל מבחינת תשלומי ריבית (מעבר לזה שזה מאוד הגיוני שככל שהריבית יותר גבוה אתה רוצה מסלול יותר קצר והפוך)

לעניות דעתי, זה לא נכון. אנחנו מדברים על חיפוש במרחב רב ממדי עם אילוצים.
אני מזמין אותך להיווכח במו עצמך ולראות את דוגמת הצעצוע כאן [1]

https://www.*************/מרכז-הידע/היוריסטיקות-והטיות-הריביות-לא-חשובות/

יש הבדל בין מכיר לבין מיישם את זה הלכה בייעוץ
כמו שאמרת יש סדר גודל של 3 שעות ייעוץ , ובסוף לא מספיקים בדרכ להיכנס לכל הרזולוציות האלה
וגם אם תבחר תקופות שכאלה מראש בשביל הלקוח, אם הוא לא ידע איך להשתמש בכלי הזה ובסוף הוא יפרע את המסלול פריים במקום קלצ לדוגמא

שיהיה ברור אני חושב של90 אחוז מהאוכלוסיה אין את הידע או הרצון לעשות משכנתא אופטימלית בעצמם
אני חושב שחצי מהם יצליחו להגיע למשכנתא טובה בעזרת חברים/ מכרים/ משפחה וגם בעזרת היועץ בבנק
לחצי השני בהחלט יועץ טוב יכול לעזור בצורה משמעותית

אני חושב פשוט שמי שנמצא בפורם הזה הוא ב10 אחוז שכן יש להם את הידע והרצון (-:

@אייל ריטברג עברתי על האתר שלך, בהחלט מרשים עם הרבה ידע מונגש, לא הכרתי לפני
כל הכבוד והרבה בהצלחה!

תודה לך!

 

[אייל ריטברג]

סליחה על הטרחנות, אבל גרדיאנט של קצב זו נגזרת שניה של ההחזר החודשי, ואם הוא מהיר (או איטי) זו כבר נגזרת שלישית. מדוע זה מה שחשוב, ולמה אי אפשר פשוט להסתכל על ההחזר הכולל בסוף בתקופה?

היי Bigbang, סליחה אני לא הבהרתי את עצמי כמו שצריך.
בוא נפרמל את זה יותר טוב.
אתה רוצה למזער את האינטגרל של סך התשלומים. זה באמת פונקצית המטרה שלך - בדיוק כמו שאתה אמרת.
עושים את זה על ידי בחירת עקום ירידת הקרן החד ביותר. אני מחפש התמהיל סכום הגרדיאנט של הקרן הוא החד ביותר.
מכיוון שהריבית נגבית על יתרת הקרן הקיימת כרגע, יותר מעניין אותך גובה הקרן בהתחלה מאשר בסוף. אתה רוצה "להקטין" אותה בהתחלה כמה שיותר מהר. כלומר אתה רוצה שהגדריאנט יהיה חד ככל הניתן.
זהו לא נגזרת שניה, אלא נגזרת ראשונה. הבהרתי את זה בצורה לא טובה מקודם.

תודה.
אייל מFINWIZ

 

[אייל ריטברג]

אני די בטוח שלא מודדים יועץ משכנתאות בבנק לפי כמה חוזים הוא סגר בחודש
(כי זה בכל מקרה די שוק סגור של בעיקר לקוחות הבנק באותו אזור מגורים אל מול גבולות הגזרה ריביות שהבנק מאשר)

כאיש מקצוע מהתחום - התשובה היא שכן. הוא נמדד לפי כמות התיקים שהוא מבצע.

ובכל מקרה כל הורדת ריבית וכו עוברת לאישור מנהל או מחוז וכו אז אם כן או לא זה לא באחריות הפקיד

ואתה מתמקד בזנב של הכלב
אם תשיג מאותו יועץ בבנק 0.1 אחוז פחות בריבית או לא זה לא מה שחשוב (לרוב בכלל יהיה תלוי רק בך אם תביא לו הצעה נגדית מבנק אחר)

להסביר את כל המושגים. שיקולים בתקופות. צמוד או לא צמוד. להסתכל על הכנסות ולחשב החזר חודשי ראוי. להתסכל על הון ראשוני מול עלות בית ולראות כמה ידרשו לקחת וכו
זה ה80 אחוז בלקיחת משכנתא ל90 אחוז מהאנשים שלא מבינים בזה
היועץ בבנק זה מקום מצויין להתחיל בו לדעתי

 

[bigbang]

היי Bigbang, סליחה אני לא הבהרתי את עצמי כמו שצריך.
בוא נפרמל את זה יותר טוב.
אתה רוצה למזער את האינטגרל של סך התשלומים. זה באמת פונקצית המטרה שלך - בדיוק כמו שאתה אמרת.
עושים את זה על ידי בחירת עקום ירידת הקרן החד ביותר. אני מחפש התמהיל סכום הגרדיאנט של הקרן הוא החד ביותר.
מכיוון שהריבית נגבית על יתרת הקרן הקיימת כרגע, יותר מעניין אותך גובה הקרן בהתחלה מאשר בסוף. אתה רוצה "להקטין" אותה בהתחלה כמה שיותר מהר. כלומר אתה רוצה שהגדריאנט יהיה חד ככל הניתן.
זהו לא נגזרת שניה, אלא נגזרת ראשונה. הבהרתי את זה בצורה לא טובה מקודם.

תודה.
אייל מFINWIZ

תודה על ההבהרה.
יש לי שאלת המשך - מדבריך יכול להשתמע שעדיף לבחור בקרן שווה על פני שפיצר, כי שם הקרן יורדת מהר יותר. עם זאת, ידוע שבהינתן גובה החזר חודשי בו הלווה יכול לעמוד, עדיף לבחור בשפיצר בשביל למזער את סך התשלומים (פונקציית המטרה), כך שזו לכאורה בעיה פתורה...

 

[yossik]

היי Bigbang,

יעיל יותר לתייג את החברים שטורדל שם משתמש ללא רווח למשל:
@אייל ריטברג

 

[אייל ריטברג]

יעיל יותר לתייג את החברים שטורדל שם משתמש ללא רווח למשל:
@אייל ריטברג

תודה, אני מתנצל, בדיוק התחלתי עם הפורום הזה
תודה לך.

 

[Therealdeal]

בניגוד לדעה הרווחת שריביות נמוכות הן הבסיס לעלות נמוכה - התמהיל האופטימלי (כלומר זה שנשלם בו הכי פחות ריביות) הוא התמהיל שבו הגרדיאנט של קצב ירידת הקרן הוא המהיר ביותר. זו בעיית אופטימיזציה קומבינטורית.

סליחה על הטרחנות 2: בעיית האופטימיזציה היא כמה כסף לשים באיזה מסלול. זאת בעיית אופטימיזציה רציפה ולא קומבינטורית.

 

[אייל ריטברג]

סליחה על הטרחנות 2: בעיית האופטימיזציה היא כמה כסף לשים באיזה מסלול. זאת בעיית אופטימיזציה רציפה ולא קומבינטורית.

לאור העובדה שהמרחב הוא בדיד (כלומר אתה יכול לשים שקלים בודדים ולא שברי שקלים) אני חושב שצריך להסתכל עליה כאל בעיה בדידה ולא רציפה.

אני מתבסס על ההגדרה פה, מה דעתך (דיון מעניין)?

Combinatorial optimization - Wikipedia

en.wikipedia.org

 

[הסולידית]

אני עונה כיועץ משכנתא - כבעלים של FINWIZ:

שלום
בבקשה כבד את כללי הפורום לעניין קישורים לאתרים חיצוניים וקידום עצמי

 

[Therealdeal]

לאור העובדה שהמרחב הוא בדיד (כלומר אתה יכול לשים שקלים בודדים ולא שברי שקלים) אני חושב שצריך להסתכל עליה כאל בעיה בדידה ולא רציפה.

אני מתבסס על ההגדרה פה, מה דעתך (דיון מעניין)?

Combinatorial optimization - Wikipedia

en.wikipedia.org

[סופר נישתי]

ראשית, שום דבר בעולם לא באמת רציף, הרי לכל מספר במחשב יש ייצוג סופי.

שנית, בבעיה הנ"ל ההשפעה של ייצוג אינסופי של אגורות, אילו היה כזה, לא משנה את פונקציה המטרה במאום. הפתרון האופטימלי עדיין היה כזה.

שלישית, גרדיאנט הוא אופרטור מעל שדה הסקלרים. כך שאם אתה מתייחס לבעיה בתור אופטימיזציה מעל קבוצה בדידה (למשל, מציאת עץ פורש מינימלי בגרף) , לא קיים גרדיאנט. במילים פשוטות, גרדיאנט זה הכללה של נגזרת, ובכל כדור בו הפונקציה גזירה היא בהכרח רציפה.


מתנצל על הטרחנות...

 

[אייל ריטברג]

[סופר נישתי]

ראשית, שום דבר בעולם לא באמת רציף, הרי לכל מספר במחשב יש ייצוג סופי.

שנית, בבעיה הנ"ל ההשפעה של ייצוג אינסופי של אגורות, אילו היה כזה, לא משנה את פונקציה המטרה במאום. הפתרון האופטימלי עדיין היה כזה.

שלישית, גרדיאנט הוא אופרטור מעל שדה הסקלרים. כך שאם אתה מתייחס לבעיה בתור אופטימיזציה מעל קבוצה בדידה (למשל, מציאת עץ פורש מינימלי בגרף) , לא קיים גרדיאנט. במילים פשוטות, גרדיאנט זה הכללה של נגזרת, ובכל כדור בו הפונקציה גזירה היא בהכרח רציפה.


מתנצל על הטרחנות...

ובכן, בעיבוד תמונה, אני מגדיר ומשתמש בגרדיאנט (ולפלסיאן) על פני מרחב התמונה. וזהו מרחב בדיד לחלוטין.
יכול להיות שזהו ABUSE OF NOTATION להגדרות אלגברה ליניארית, אבל אני חושב שזה מתאר המגדיר את בעית המימון.
תודה לך.

 

[Eranlavi]

אפשר רק לדעת, מדוע יועצי המשכנתאות לוקחים את כל הכסף כבר על ההתחלה?

ֿאני למשל בחרתי בליווי שלם מאלף עד תו (7000 שקלים—היה גם ליווי בפחות )בחברה מוכרת.
שילמתי את כל התשלום ועכשיו מטפלים לי בכל הנושא של “האישור עקרוני למשכנתא !




אני חייב להודות , שמצד אחד, הרבה יותר נח לי שיש מישהו כבר מהתחלה שיוציא לי אישור עקרוני למשכנתא
ֿכי כל האתרים האלה של הבנקים שבודקים לך ב 2 דקות “אישור עקרוני למשכנתא”, הם חארטה ואני לא ממש יכול לקבל מהם את שיעור המימון האמיתי שלי…….אין לי מה לכתת רגליים ולהתאמץ סתם, ובסוף יתגלה לי שבכלל מאשרים לי הרבה פחות ממה שחשבתי.
ולכן, יועץ שיתחיל את התהליך הזה עם כל הבנקים (רק באיסוף ושליחת המסמכים וכו-—לא קשור בכלל עוד לתמהיל)
הוא דבר מעולה כי אם אמצא מהר דירה, הכל יהיה מהר ואפקטיבי לסגירת העיסקה
ֿוזה מבחינתי שווה את זה .



אבל פתאום התחלתי לחשוב, מה ייקרה אם ייקח לי יותר מידי זמן מהתיכנון המקורי?

מה ייקרה, אם אמצא דירה שתתאים לי בול, רק בעוד שנה או שנתיים…??
מה ייקרה אם בכלל יגיע שלב הייאוש מדירות יד 2 , ואני פתאום אחליט
ללכת בכלל לאופציה של רכישת דירת קבלן ! שהרי במקרה כזה, ממילא אקבל את הדירה רק בעוד 3 שנים
או חס וחלילה, עוד 4 ו 5 שנים!


ראיתי פה את אייל רוטברג שיש לו חברת ייעוץ משכנתאות מוערכת וותיקה
ולכן, אנצל אולי את שהותו כאן, כדי לשאול :
מדוע משרדי הייעוץ לא לוקחים את הכסף, לפי שלבים?
אפילו בשני חלקים…..או שלושה ….
ֿלמה הכל על ההתחלה?
האם אצלכם יש מדיניות אחרת??
האם אצל יועצים פרטיים, קטנים כאלה, שלא עובדים דרך חברה…..המדיניות שונה??


חזרתי לרגע לחוזה שלי, ושמתי לב , שבחוזה שלי רשום
שאם לא משיגים אישור עקרוני למשכנתא, אז בעצם אין חיוב כלל (נשמע די הגיוני).
אֿבל האם במקרה שמישהו פתאום מחליט לרדת מנושא רכישת הדירה, יש קנס או מה ?
(אשאל סתם במשרד ביום ראשון כדי להחכים ….אני תמיד אוהב לצבור ידע ),
אבל בטוח יש פה חברים עם ניסיון שיודעים.

ֿֿתודה

 

[Therealdeal]

ובכן, בעיבוד תמונה, אני מגדיר ומשתמש בגרדיאנט (ולפלסיאן) על פני מרחב התמונה. וזהו מרחב בדיד לחלוטין.
יכול להיות שזהו ABUSE OF NOTATION להגדרות אלגברה ליניארית, אבל אני חושב שזה מתאר המגדיר את בעית המימון.
תודה לך.

בתמונה יש לך פיקסלים, ולכל פיקסל יש ערך rgb. כלומר תמונה עם 1000×1000 פיקסלים ניתנת לתיאור ע"י 3 מליון מספריים ממשיים. מרחב רציף לחלוטין...

בכל מקרה, ביקשתי כבר סליחה על הטרחנות.

 

[אייל ריטברג]

בתמונה יש לך פיקסלים, ולכל פיקסל יש ערך rgb. כלומר תמונה עם 1000×1000 פיקסלים ניתנת לתיאור ע"י 3 מליון מספריים ממשיים. מרחב רציף לחלוטין...

בכל מקרה, ביקשתי כבר סליחה על הטרחנות.

לא השתכנעתי
שבת שלום

 

[bigbang]

בתמונה יש לך פיקסלים, ולכל פיקסל יש ערך rgb. כלומר תמונה עם 1000×1000 פיקסלים ניתנת לתיאור ע"י 3 מליון מספריים ממשיים. מרחב רציף לחלוטין...

בכל מקרה, ביקשתי כבר סליחה על הטרחנות.

לא השתכנעתי
שבת שלום

המשך טרחנות - בין אם נקרא לזה בעיה קומבינטורית או לא, בדיוק כמו בתמונה דיסקרטית, מדברים עדיין בשפה של נגזרות ולא של צירופים ותמורות.

אני עדיין אבל לא הבנתי למה אם ממזערים את ההחזר הכולל, הפיתרון הוא לא פשוט לוח שפיצר (תחת יכולת החזר חודשי נתונה)...

 

[אייל ריטברג]

המשך טרחנות - בין אם נקרא לזה בעיה קומבינטורית או לא, בדיוק כמו בתמונה דיסקרטית, מדברים עדיין בשפה של נגזרות ולא של צירופים ותמורות.

אני עדיין אבל לא הבנתי למה אם ממזערים את ההחזר הכולל, הפיתרון הוא לא פשוט לוח שפיצר (תחת יכולת החזר חודשי נתונה)...

היי, מה זה אומר הפתרון הוא פשוט לוח שפיצר?
אני מתנצל, לא הבנתי.

יש לך בעיית השמה (ASSIGNMENT PROBLEM), אתה צריך להחליט כמה כסף אתה שם בכל אחת מהלוואות בקטלוג של N הלוואות. כאשר לכל הלוואה בקטלוג מאפיינים שונים: שיטת סילוק (שפיצר/קרן שווה/גרייס/בוליט), משך השנים, השתנות כתוצאה משינויים מאקרו כלכליים, פרעונות שתבצע במהלך הדרך וכו'.

אתה צריך לעמוד באילוצים:
אילוצי לקוח, אילוצי רגולציה ואילוצי המוכר [הבנק]

אתה צריך לפתור את זה באמצעות אלגוריתם אופטימיזציה לבחירתך. אבל הפיתרון הוא בסוף כמה כספים מוקצים לכל הלוואה מהקטלוג לעיל.

אני מתנצל, אני לא מבין את האמירה הפתרון הוא לוח שפיצר.

 

[Therealdeal]

לא השתכנעתי
שבת שלום

זה לא ממש עניין של שכנוע (או דעה), מדובר בטקסונומיה של בעיות מתמטיות. הבעיה שאתה מציג היא ורסיה של porfolio optimization, שהיא בהגדרה בעיה רציפה.

היי, מה זה אומר הפתרון הוא פשוט לוח שפיצר?
אני מתנצל, לא הבנתי.

יש לך בעיית השמה (ASSIGNMENT PROBLEM), אתה צריך להחליט כמה כסף אתה שם בכל אחת מהלוואות בקטלוג של N הלוואות. כאשר לכל הלוואה בקטלוג מאפיינים שונים: שיטת סילוק (שפיצר/קרן שווה/גרייס/בוליט), משך השנים, השתנות כתוצאה משינויים מאקרו כלכליים, פרעונות שתבצע במהלך הדרך וכו'.

אתה צריך לעמוד באילוצים:
אילוצי לקוח, אילוצי רגולציה ואילוצי המוכר [הבנק]

אתה צריך לפתור את זה באמצעות אלגוריתם אופטימיזציה לבחירתך. אבל הפיתרון הוא בסוף כמה כספים מוקצים לכל הלוואה מהקטלוג לעיל.

אני מתנצל, אני לא מבין את האמירה הפתרון הוא לוח שפיצר.

שים לב, זאת אינה בעיית השמה, אלא בעיה מנוונת בהרבה. אולי מכאן נובע הבלבול שלך.

בקצרה - אתה לא מבדיל בין שקלים שונים - כולם אותו דבר. מה שאתה צריך לבחור זה את הסכום בכל מסלול - שוב, משתנה רציף.

 

[אייל ריטברג]

זה לא ממש עניין של שכנוע (או דעה), מדובר בטקסונומיה של בעיות מתמטיות. הבעיה שאתה מציג היא ורסיה של porfolio optimization, שהיא בהגדרה בעיה רציפה.


שים לב, זאת אינה בעיית השמה, אלא בעיה מנוונת בהרבה. אולי מכאן נובע הבלבול שלך.

בקצרה - אתה לא מבדיל בין שקלים שונים - כולם אותו דבר. מה שאתה צריך לבחור זה את הסכום בכל מסלול - שוב, משתנה רציף.

תודה על החידוד - שבת שלום !

 

[bigbang]

היי, מה זה אומר הפתרון הוא פשוט לוח שפיצר?
אני מתנצל, לא הבנתי.

בוא נניח לרגע שיש מסלול אפשרי אחד, למשל קל"צ. בהינתן החזר חודשי בו אתה יכול לעמוד, הדרך להחזיר את ההלוואה ולשלם כמה שפחות לבנק היא באמצעות לוח שפיצר. לכך התכוונתי שהפתרון ידוע.
אם מצד שני מנסים להגדיל את קצב ירידת הקרן (למשל עם קרן שווה), מגיעים למצב בו נאלצים לפרוס את ההלוואה ליותר שנים (כי יש תקרת החזר חודשי בו ניתן לעמוד), ומשלמים בפועל יותר לבנק.