חוסר איזון בן בעלי ושוכרי הדירות

[breezblock]

כשחייתי בחו"ל, החוק קבע שחוזה שכירות הוא ל-4 שנים, במהלכן ניתן להעלות את השכירות רק בהתאם למדד.
אני חושבת שפתרון כזה הוא יחסית מאוזן. הוא מאפשר לשוכרים יציבות מסויימת, אבל לא דן את בעל הנכס לחתונה עם השוכר. אחרי 4 שנים הוא יכול להציא את הדירה במחיר גבוה יותר.
לא התפתח שוק שחור של שכירויות למיטב ידיעתי.

 

[אנא-אל]

@breezblock ואם רוצים לעזוב לפני? 4 שנים זה יותר מדי זמן להבטחה בעיניי

 

[breezblock]

@אנא-אל מודיעים על עזיבה תקופה מסויימת מראש..
וגם לבעל הדירה מותר להוציא דייר בנסיבות מסויימות (אבל לא כדי להכניס דייר אחר).

 

[Glazgo]

כשחייתי בחו"ל, החוק קבע שחוזה שכירות הוא ל-4 שנים, במהלכן ניתן להעלות את השכירות רק בהתאם למדד

זה לא פשוט יוביל להעלאה מראש של שכר הדירה בתחילת ארבע השנים כדי לגלם את חוסר היכולת להעלות בהמשך?
ואם מחליטים לעשות זאת "בהפתעה" כדי למנוע היערכות של בעלי הדירות - אם הנכס עולה בערכו כמו בראלי הנוכחי בשוק, האם זה לא מעט לא הגון למנוע מבעל הדירה מלעדכן תשלום כדי שיקבל את שכר הדירה שהולם את שווי הנכס שברשותו? ואם בעל הדירה השכיר אותה במחיר נמוך במיוחד לשוכר הנוכחי, האם הגון "לסנדל" אותו למחיר זה לעוד שנים קדימה?

 

[Roi]

האמת שזה עובד יפה מאוד בספרד, החוזה לשנתיים, עם העלת המחיר בתום שנה, לפי המדד במידה ועלה.
לשוכר ישנה אפשרות לצאת אחרי חצי שנה בתשלום קנס סימלי, או בתום שנה ראשונה.
למשכיר אין אפשרות לסיים את החוזה כך סתם, אלא במידה והוא זה שעובר לגור בנכס.
לדעתי זה פתרון מצוין, לשני הצדדים.

 

[daat99]

זה לא פשוט יוביל להעלאה מראש של שכר הדירה בתחילת ארבע השנים כדי לגלם את חוסר היכולת להעלות בהמשך?

לדעתי כן אבל במקביל הוא גם יהווה תירוץ לבעלי בתים שלא נוהגים להעלות את מחיר השכירות בשביל שהם יוכלו להעלות את מחיר השכירות בצורה אוטומטית בלי חיכוכים עם השוכרים ("זה לפי החוק"...).

 

[נולי]

זה לא פשוט יוביל להעלאה מראש של שכר הדירה בתחילת ארבע השנים כדי לגלם את חוסר היכולת להעלות בהמשך?

באיטליה זה עובד ככה.. יכולתי לעזוב את הדירה בהודעה של 3 חודשים מראש, ולבעל הבית היה מותר להוציא אותי אם הוא או קרוב מדרגה ראשונה רוצה להיכנס לגור בדירה, ואפילו אם הדירה נמכרת, היא נמכרת איתו ועם החוזה התקף.
יכול להיות שזה יגרום לעלייה רוחבית של כל מחירי הדירות בנקודת ההתחלה, אבל אז מלכלתחילה השוכר יכנס לדירה שהוא יכול להרשות לעצמו, והוא ידע שמכאן יש לו יציבות.
מה שהכי מפריע לשוכרים בארץ זה חוסר היציבות, לדעתי, ובמיוחד עם משפחה. בגלל זה הלחץ לקנות.
בשיטה הזאת, המחירים יתאזנו כך או כך וישקפו את השוק, פשוט בדילוגים גדולים יותר. אז בעל הבית לא יעלה את המחיר כל שנה, אלא כל 4 שנים.

 

[c881]

לבעל הבית היה מותר להוציא אותי אם הוא או קרוב מדרגה ראשונה רוצה להיכנס לגור בדירה

אבל זה היו הטענות של השוכרים בארץ...
שבעל הבית התקשר ומודיע שהוא רוצה שהילד שלו יגור בדירה ו"זורק אותי", וכדומה.
ובגלל זה חיים כל הזמן בלחץ וחשש.

 

[נולי]

שבעל הבית התקשר ומודיע שהוא רוצה שהילד שלו יגור בדירה ו"זורק אותי", וכדומה.

תראה.. בארץ השתמשו בזה כתירוץ, לא כי זה החוק.
אני לא יודעת איך זה נאכף באיטליה, אבל בפועל לא מכירה אף אחד שקרה לו דבר כזה.
האיטלקים, למרות המוניטין, יודעים טוב מאוד לאכוף חוק (לספר לכם איך בן לילה הפסיקו שם לעשן במקומות ציבוריים, משהו שבארץ עדיין נאבקים בו..?), כך שאני מניחה שאף בעל בית לא לקח את הסיכון שחודשיים אחרי הפינוי מהדירה יתגלה שמישהו אחר גר שם ולא קרוב משפחה.
מה גם שלחכות 4 שנים זה באמת לא בשמיים.

 

[c881]

@נולי בזמנו קראתי על הנסיון ללמד נהגים באיטליה להשתמש בחגורות בטיחות ועל חבר'ה שנוסעים עם חולצה לבנה ואלכסון שחור כדי לבלבל את השוטרים מרחוק.
אני גם לא יודע עד כמה הם התקדמו בשימוש ברמזורים יותר מאורות בצד הדרך.
בכל מקום אפשר למצוא את הרע והטוב.

 

[נולי]

בכל מקום אפשר למצוא את הרע והטוב.

העיקר שתמצא עם מה לא להסכים.

אגב, מבחינת תחבורה, ובטיחות, וכבוד לדו-גלגליים, ישראל יכולה לחלום להגיע למצב של איטליה.
שם, בלי לחשוש בכלל דיוושתי בכבישים וידעתי שלא יאונה לי כל רע.
עצוב לי שיש לה כזה מוניטין גרוע.
היא בכל זאת הרבה יותר אירופאית ממזרח תיכונית כמו ישראל.

 

[רוני]

בכל בחירה יש את החסרונות והיתרונות, בדירות להשכרה יש מחזוריות של ירידה/דשדוש, ועליית מחירים שבדרך כלל זה חופף לחלק ממחזוריות עליית מחירי הנכסים בלבד מסיבה פשוטה, את השכירות משלמים מהמשכורת ואת הדירה שרוכשים עושים זאת בעזרת מימון, וכשהריבית יורדת ניתן לקבל יותר מימון גם אם השכר לא עולה. בשלב הנוכחי עדיף לישכור דירה על פני רכישת דירה אני מצרף לינק עם תרשים המראה את הפער שנוצר בין מחיר השכירות למחירי הנכסים.

http://www.amitit.co.il/11-עובדות-מטרידות-על-בועת-הנדלן-בישראל/

 

[liranviper]

מצד שני:
http://nadlan.walla.co.il/item/2971074

 

[רוני]

מצד שני:
http://nadlan.walla.co.il/item/2971074

המחירים לא יעלו לנצח, מאז ומתמיד היה מחסור בדירות, בשנות התשעים, בשנים של העלייה הגדולה מרוסיה כשהיה מחסור בדירות מגורים והמדינה הביאה קרוונים מחירי הנכסים לאחר 8 שנים של עלייה רצופה וחדה החלו לרדת החל משנת 96 , שיא הירידות היה בשנים 2001 - 2003 ועליית המחירים החלה שוב בשנת 2006, בשלב מסויים המחירים יתכנסו להגיון כלכלי שזה היחס בין השכר והשכירות למחירי הנכסים.

 

[liranviper]

בלי להיכנס לכתבה הספציפית ששלחת, מצאתי את "הכלכלה האמיתית" כותבים בעבר פוסטים מאוד פופוליסטים ומטעים. הייתי נזהר מאוד מלהסתמך עליהם.

תהיות כלליות שאני רשמתי לעצמי לבדוק:
- האם יחס המשקיעים לדירות למגורים עלה בצורה דרסטית?
- איך היחס בין המשקיעים לדירות למגורים לעומת שאר המדינות המפותחות? לעומת זמנים של משברים?
- האם היחס בין גובה השכירות הממוצעת לגובה השכר הממוצע עלה בצורה דרסטית בשנים האחרונות? ולעומת שאר המדינות המפותחות?

 

[גרהם]

עצוב לי שיש לה כזה מוניטין גרוע.
היא בכל זאת הרבה יותר אירופאית ממזרח תיכונית כמו ישראל.

אהבתי את ההנחה ה(לא) מובלעת שאירופאי טוב ממזרח תיכוני.

 

[liranviper]

לפחות לגבי שאלה אחת שלי מצאתי תשובה:

נראה שמ2003 עד 2014 כמות המשקיעים באחוזים עלתה פי 3.. מניח שב2014-2016 המגמה לא השתנתה.
הנתונים מתוך: http://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/418265
עריכה: לפי הנתונים האלו ב2015 זה כבר הגיע ל17%! זה הגיוני כזו קפיצה בשנה אחת? אולי הנתונים הקודמים לא אמינים..

אשמח אגב אם למישהו יש כבר תשובות לשאלות ששאלתי בתגובה הקודמת שלי.
או לחלופין, למקורות מידע אמינים מהארץ ומהעולם

 

[רוני]

בלי להיכנס לכתבה הספציפית ששלחת, מצאתי את "הכלכלה האמיתית" כותבים בעבר פוסטים מאוד פופוליסטים ומטעים. הייתי נזהר מאוד מלהסתמך עליהם.

תהיות כלליות שאני רשמתי לעצמי לבדוק:
- האם יחס המשקיעים לדירות למגורים עלה בצורה דרסטית?
- איך היחס בין המשקיעים לדירות למגורים לעומת שאר המדינות המפותחות? לעומת זמנים של משברים?
- האם היחס בין גובה השכירות הממוצעת לגובה השכר הממוצע עלה בצורה דרסטית בשנים האחרונות? ולעומת שאר המדינות המפותחות?

השכר הממוצע בישראל בשנת 2006 היה בסביבות 9,500 ברוטו כ 85 משכורות ממוצעות לדירה ממוצעת, כיום השכר הממוצע הוא 9,800 ש"ח ברוטו לעומת מחיר דירה ממוצעת כ 1,640,000 ש"ח כלומר 167 משכורת ממוצעות.
באיזור המרכז המספרים קשים יותר, השכירות הכפילה את עצמה ויותר נומינלית החל משנת 2006 ומחירי הנכסים בתל אביב, בת ים עלו יותר מ 200% נומינלית. השכר עלה בשנים עלו ב 300 ש"ח ברוטו.
אין פה הגיון כלכלי אלא היעדר אפשרויות השקעה סולידיות בבנקים כבעבר, אוכלוסיה צעירה החושבת שמחירי הנדל"ן רק עולים או מבוגרים ששכחו ירידות חדות במחירי הנכסים בעבר (-30% בבת ים, -40% בבאר שבע וחיפה ) וחושבים שמחירי הנדל"ן רק עולים, ריבית נמוכה הסטורית לאורך זמן, חוסר ודאות לגבי הפנסיה דוחף אנשים לא מקצועיים להשקיע בעיתוי גרוע, כיום ניתן לרכוש דירות 4 חדרים חדשות באשקלון ב 1,300,000 ש"ח ולהשכיר ב 3,100 ש"ח בחודש כלומר תשואה של 2.9% מטר מעזה.
בדומה להשקעה במניה של חברה הנסחרת בבורסה כשמגיע הדו"ח הרבעוני והחברה לא עמדה בציפיות הרווח ואז היא עובר לירידה גם בנדל"ן לאורך זמן המחירים נוטים להתכנס למחירים בעלי הגיון כלכלי.

 

[מיכאל]

כיום ניתן לרכוש דירות 4 חדרים חדשות באשקלון ב 1,300,000 ש"ח ולהשכיר ב 3,100 ש"ח בחודש כלומר תשואה של 2.9% מטר מעזה.

@רוני האם יש הגיון בלשהקיע היום בדירות קטנות וזולות יותר, נניח דירות בערך של 500K, עם תשואה של 5%,? אני מסכים עם ההנחה שמחירי דירות 4/5 חדרים כיום, הם נטולי הגיון כלכלי. השאלה היא כיצד תשפיע ירידת מחירים של 30% על מחירי הדירות הזולות יותר, האם ביחס ישר או שהדירות הזולות יספגו ירידה מתונה יותר, האם השקעה בדירה זולה היא בעצם גידור הסיכון של ירידת ערך הנדלן?\

 

[daat99]

דירות בערך של 500K, עם תשואה של 5%,?

תזכור שהתשואה הזו היא לפני הוצאות ועלויות שונות שנלוות לבעלות על נכס (הוצאות ובעיות שונות לרוב נפוצות יותר בנכסים קטנים וזולים מאשר בנכסים גדולים ויקרים).