השקעת נדלן בגרמניה

[יהונתן ב.]

דירה מתחת למחיר השוק זו דירה שאני יכול לקנות במחיר מסוים ולמכור ביותר בלי שעשיתי כלום ובאותו זמן.

אגב - אין שום בעיה לעשות את מה שאתה טוען,
אתה מפספס נקודה - אין "מחיר שוק" לנכסים מוזנחים מהסיבה שעלויות על נכסים כאלה משתנות בצורה דרמטית - בעוד שמחיר השוק לאחר שיפוץ "ARV" - לא.
מכאן נגזר - אם ידעת לעשות שיפוץ טוב וזול - הרווחת.

בהנחה והוא סוגר נכס תחת חוזה - הוא לחלוטין יכול ללכת ולמכור את החוזה הזה ב75K בעוד שעם המוכר הוא הסכים על 70K . השיטה הזאת נקראת WHOLESALING.
זו אחת השיטות שניתן להשיג נכסים - בזול.

 

[אורי ג.]

אני מתמקד בשכונות ובאזורים שמזוהים בעיקר עם מעמד הביניים, עסקאות השבחה או לשכירות.

בדיוק השקעתי בפלורידה (מיאמי).
מחפש שותפים להגדלת פעילות?

 

[יהונתן ב.]

בדיוק השקעתי בפלורידה (מיאמי).
מחפש שותפים להגדלת פעילות?

תמיד..
נדבר בהודעה פרטית

 

[Roi]

אני משקיע בפלורידה מספר שנים ובאופן עצמאי.
אני מתמקד בשכונות ובאזורים שמזוהים בעיקר עם מעמד הביניים, עסקאות השבחה או לשכירות.

מעניין, אתה יכול להרחיב על סוג העסקאות שם? עליות, תשואה וכו..

 

[רוני]

השוק בגרמניה נמצא לאחר 10 שנים של עליות מחירים (ברוב האזורים), בנוסף מדובר בשוק של 75% שוכרים,
באזורים הסבירם התשואות משכירות נמוכות ולכן המשקיעים מקטינים את הפעילות שם.

כאשר עושים עסקאות השבחה בגרמניה, רוב הסיכויים שהדירה תמחר למשקיע, ומשקיע מסתכל על המספרים,
אני חושש שזה מעט בעייתי בעיתוי הנוכחי עבור משקיע נדל"ן חסר ניסיון לבצע עסקאות השבחה בגרמניה.

 

[רוני]

תשואות משכירות בגרמניה, מעודכן לקיץ 2017

https://www.globalpropertyguide.com/Europe/germany/Rental-Yields

 

[אורי ג.]

תשואות משכירות בגרמניה, מעודכן לקיץ 2017

זה ברוטו, ההפרש בין הנטו לברוטו בגרמניה הוא גדול.

 

[רוני]

זה ברוטו, ההפרש בין הנטו לברוטו בגרמניה הוא גדול.

ברור, זה לצורך המחשה בלבד

 

[cypriano de rore]

אגב - אין שום בעיה לעשות את מה שאתה טוען,
אתה מפספס נקודה - אין "מחיר שוק" לנכסים מוזנחים מהסיבה שעלויות על נכסים כאלה משתנות בצורה דרמטית - בעוד שמחיר השוק לאחר שיפוץ "ARV" - לא.
מכאן נגזר - אם ידעת לעשות שיפוץ טוב וזול - הרווחת.

אני לא בטוח שאני מסכים להגדרה. גם נכס במצב גרוע אפשר לקנות במחיר זול יותר ממה שאחר מוכן לשלם עליו (כשהוא עדיין במצב גרוע). זו המשמעות של קניה מתחת למחיר השוק.
לקנות נכס גרוע, לשפץ ולמכור זו השבחה. כמובן שיש עסקאות השבחה נפלאות אבל זו לא עסקה של קניה ״מתחת למחיר השוק״.
לדעתי כן חשוב להפריד בהגדרה כי המהות של קניה מתחת למחיר השוק היא שאתה יכול למכור ביותר בלי להשקיע בנכס.

 

[יהונתן ב.]

גם נכס במצב גרוע אפשר לקנות במחיר זול יותר ממה שאחר מוכן לשלם עליו (כשהוא עדיין במצב גרוע). זו המשמעות של קניה מתחת למחיר השוק.

ענית על ההגדרה שאני מדבר עליה לבד,
אם אתה מחליט לקנות נכס שדורש השבחה - אתה לוקח בחשבון עלויות שיפוץ ומעריך בכמה % מתחת למחיר השוק (after repair value) אתה צפוי להיות לאחר שסיימת להשקיע בו.
בהנחה ולך נוח להיות 20% מתחת למחיר השוק - אתה תוכל למכור את הנכס AS - IS למישהו שנוח לו להיות 5-15% מתחת למחיר שוק אחרי שיפוץ.
כל עוד אתה קונה ומשביח מתחת למחיר השוק (ARV) - אתה מגדר את עצמך + יכול לעשות רווח יזמי פוטנציאלי

 

[יהונתן ב.]

אני לא בטוח שאני מסכים להגדרה. גם נכס במצב גרוע אפשר לקנות במחיר זול יותר ממה שאחר מוכן לשלם עליו (כשהוא עדיין במצב גרוע). זו המשמעות של קניה מתחת למחיר השוק.
לקנות נכס גרוע, לשפץ ולמכור זו השבחה. כמובן שיש עסקאות השבחה נפלאות אבל זו לא עסקה של קניה ״מתחת למחיר השוק״.
לדעתי כן חשוב להפריד בהגדרה כי המהות של קניה מתחת למחיר השוק היא שאתה יכול למכור ביותר בלי להשקיע בנכס.

קח בחשבון שמה שעולה ל"משה הקבלן" 10K לעשות - לך יעלה 20K... מה שנותן לו אפשרות להיות יותר תחרותי, לכן אני אומר שאין "מחיר שוק" לנכס שדורש שיפוץ - כי זה מאוד מאוד תלוי מי היזם שיקח אותו, בניגוד לנכסים משופצים שבהם "המחיר שוק" הוא מוגדר ע"פ כמה חדרים / מ"ר מיקום וכו'.