השקעת נדלן בגרמניה

[משקיע100]

שלום לחברים

אני מעונין לבדוק השקעה בקניית דירה/ נכס בגרמניה , עד 50K יורו לפני מינוף, היתרונות , כלכלה חזקה, מדינה חזקה שעובדת לפי הספר, תרבות של שכירות למקומים. חסרונות: רגולציה מוטת דייר, שכירות מוגנת, שפה זרה. ברלין ומינכן מחוץ לתחום בשבילי בגלל התשואה הלא אטרקטיבית.
אני מעונין להשקיע דרך קבוצת ניהול בגלל שאני לא מכיר את החוקים , השפה והאזורים הטובים לשכירות . השאלה היא האם למישהו יש ניסיון עם קבוצת ניהול טובה ואמינה , האם מישהו השקע באמצעות sweet home , golden B ,MHR1 או חברה אחרת.

תודה לעונים

 

[משתמש מחוק2]

אני לא מכיר את החוקים , השפה והאזורים הטובים לשכירות

מתכון לאסון

 

[משקיע100]

מדוע אתה חושב כך? בכל השקעה בחו"ל אתה מתחיל באותה נקודת פתיחה גם בארה"ב אגב שאתה יודע אמנם את השפה אבל כל שאר הפרמטרים קיימים ומתחזקים בגלל המרחק וגודל השוק , אם יש לך מנטור טוב בתור חברת ניהול תצליח לצמצם את פער הידע. מה שאני כן יודע הוא שבארץ לא כדאי להשקיע.

 

[רוני]

שלום לחברים

אני מעונין לבדוק השקעה בקניית דירה/ נכס בגרמניה , עד 50K יורו לפני מינוף, היתרונות , כלכלה חזקה, מדינה חזקה שעובדת לפי הספר, תרבות של שכירות למקומים. חסרונות: רגולציה מוטת דייר, שכירות מוגנת, שפה זרה. ברלין ומינכן מחוץ לתחום בשבילי בגלל התשואה הלא אטרקטיבית.
אני מעונין להשקיע דרך קבוצת ניהול בגלל שאני לא מכיר את החוקים , השפה והאזורים הטובים לשכירות . השאלה היא האם למישהו יש ניסיון עם קבוצת ניהול טובה ואמינה , האם מישהו השקע באמצעות sweet home , golden B ,MHR1 או חברה אחרת.

תודה לעונים

היי
שוק הנדל"ן ברוב גרמניה די מיצה את עצמו במיקומים האטרקטיביים, הנכסים באזורים אלו נמכרים ברמות מחירים sדי גבוהים.
50K לנכס, אתה מדבר על נכס בלייפציג ?
סביר להניח שהנכס יושכר לשוכרים ברמה סוציואקונומית נמוכה, אתה עלול לסבול מכך.
ואם זה אכן לייפציג, תשאל את עצמך, מדוע לאחר שהשוק עלה במשך 10 שנים, מחירי הנכסים שם עדיין זולים ?

אתה מדבר על שכירות חודשית נטו בסביבות 300 יורו בבניינים שהם אולי די ישנים וצפויים לתיקונים.
במידה ותצטרך לבצע תיקוני תחזוקה, זה עלול למחוק לך חודשים לא מעטים של שכירות, ולשנות את התשואה על ההשקעה.

אם בכל זאת אתה מתעקש על השוק בגרמניה, מוטב שתתמקד ברמת שכירויות ברוטו של 600 עד 700 יורו לחודש.

 

[משקיע100]

רוני תודה רבה על המענה.
אני מסכים לגישתך שצריך לקנות נכס איכותי, אני דווקא חושב על מערב אירופה באיזור האנובר או דורטמונד.
איזה אלטרטיבות השקעה אחרות יש דומות לתשואה בגרמניה עם רמת ביטחון גבוהה לקרן.

 

[רוני]

רוני תודה רבה על המענה.
אני מסכים לגישתך שצריך לקנות נכס איכותי, אני דווקא חושב על מערב אירופה באיזור האנובר או דורטמונד.
איזה אלטרטיבות השקעה אחרות יש דומות לתשואה בגרמניה עם רמת ביטחון גבוהה לקרן.

היי
אני תמיד בעד התמקדות במדינות מערביות מפותחות,

לגבי מבנה ההשקעה שאתה מחפש "קרן" עם זה יש לי בעיה, בדרך כלל מדובר בעסקאות יזמיות עם מועד לאקזיט תוך פרק זמן מוגדר מראש,
בנדל"ן התחום היזמי הוא המסוכן ביותר, אך בעל פוטנציאל הרווח הגבוה ביותר, בהשקעה במבנה באמצעות קרן, יתכן תשלום כפול מהרווח,
תשלום ראשון לחברה בישראל, תשלום שני ליזם בחו"ל, כך שגם אם העסקה מצליחה, המשקיע מתחלק כאן ( בצדק, אף אחד לא עובד בחינם) עם שני שותפים ברווח, אך הסיכונים הם על המשקיע בלבד,
בדרך כלל כנגד ההון העצמי לוקחים מימון בסדר גודל של 60% עד 70%.

אני בעד השקעה ישירה בנדל"ן, אך יש כאן צורך בידע והתמקצעות, וכאשר מדובר בנכסים בחו"ל, זה הופך להיות מורכב יותר, מאחר ולכל מדינה יש איפיונים שונים, מיסוי שונה, וחוקים שונים המגדירים את מערכת היחסים בין שוכר למשכיר.
בכל אופן עבור מי שמחליט להשקיע בתחום מומלץ ללמוד ולהבין אותו לפני כן.

אני מצרף כאן לינק לאתר העוסק בניתוח שוויק הנדל"ן בעולם, שים לב כמה פרמטרים הם בודקים בכל שוק.

https://www.globalpropertyguide.com/

 

[משקיע100]

תודה רוני, התבללתי כנראה במונחים אני חפש חברת ניהול שלוקחת עמלה כשירות לתיווך וניהול הנכס. לא קרן.
לגבי globalproperpetyguide אני מכיר את האתר והוא טוב מאוד אבל הוא נותן סקירה ברמת המקרו של המדינה . אין מיקוד בערים ב middle range שהם מתחת לראדר ובעלי תשואה טובה.

 

[אורי ג.]

עד 50K יורו לפני מינוף, היתרונות

קח בחשבון שאם התקציב שלך הוא לפח אז פח אתה תקבל.

אם יש לך מנטור טוב בתור חברת ניהול תצליח לצמצם את פער הידע. מה שאני כן יודע הוא שבארץ לא כדאי להשקיע.

החברות שציינת אינם מנטורים, הם מתווכים.

 

[משקיע100]

קח בחשבון שאם התקציב שלך הוא לפח אז פח אתה תקבל.

החברות שציינת אינם מנטורים, הם מתווכים.

נכון נכון, הם מתווכים אבל זה לא תמיד רע , יש גם מתווכים הגונים כמו בכל המקצועות צריך דעת לבחור וגם מזל לא יזיק.

 

[רוני]

תודה רוני, התבללתי כנראה במונחים אני חפש חברת ניהול שלוקחת עמלה כשירות לתיווך וניהול הנכס. לא קרן.
לגבי globalproperpetyguide אני מכיר את האתר והוא טוב מאוד אבל הוא נותן סקירה ברמת המקרו של המדינה . אין מיקוד בערים ב middle range שהם מתחת לראדר ובעלי תשואה טובה.

אני לא מכיר חברות ניהול בשוק זה, במידה ואתה רוכש נכס באופן ישיר, לא צריכה להיות בעיה להערכתי למצוא חברות ניהול איכותיות בגרמניה.

 

[אורי ג.]

נכון נכון, הם מתווכים אבל זה לא תמיד רע , יש גם מתווכים הגונים כמו בכל המקצועות צריך דעת לבחור וגם מזל לא יזיק.

1. לא אמרתי שזה רע, רק ציינתי עובדה.
2. המתווכים הנ"ל אינם כפופים לחוק הגרמני ולא לחוק הישראלי ככה שהייתי נזהר שבעתיים.

 

[משקיע100]

תודה רוני ואורי

 

[מצב צבירה]

בתור אחד שעשה סיבוב בגרמניה. להתרחק ומהר.
השפה - כל המכתבים שתקבל בגרמנית, יש לכך עלויות תרגום
המיסוי - כל אסמכתא שתצטרך להמציא לגרמנים מהארץ תגרור עלויות אפוסטיל ותרגום
המרחק - אתה צריך לסמוך על אדם זר / חברה זרה שלא תהסס לדפוק אותך - אין להם אינטרס לשמור איתך על יחסים טובים בסדרי גודל ההשקעה שלך
החוק והתרבות - אין חוכמות וכל טעות הכי קטנה שלך עם בנקים, עו"ד, דיירים תשא תוצאות קשות

בסכום השקעה כזה, אם תצא ברייק איבן, זה מצב טוב.

לא ממליץ לא מייעץ

 

[bentzy]

היי משקיע100
האם עשית את ההשקעה בסוף?
אם כן עם איזה חברה?
תודה מראש

 

[yossik]

@bentzy , ברוך הבא לפורום.
אם אתה רוצה לתייג משהו/י תוסיף @ לפני השם שלו כפי שתייגתי אוך.

 

[יהונתן ב.]

@משקיע100
כמו שראית יהיו לך המון תשובות, לכאן או לכאן.. הכל אפשרי - ישנם עסקאות מעולות בכל שוק ובכל זמן נתון בסייקל.
מעבר לשיעורי בית בכל הנוגע להוצאות הקשורות להחזקת נכס ובדיקת כדאיות.
מה שאני מציע שתקח טיסה +מלון lowcost לשבוע של ימים ארוכים, תעשה לעצמך סדר יום שבו תפגוש מספר מתווכים שראיינת לפני כן (חשוב שהמתווך ידע ויבין את הראש של "משקיע"). יש ערך מוסף ענק בללכת בשכונה או באזור שאתה מתכנן לקנות בו.
המטרה שלך זה למצוא את הדירה הכי מוזנחת בשכונה סבירה (את הנכס אפשר לסדר, את השכונה לא),
כשאתה קונה דירה שדורשת קצת עבודה, כח המיקוח שלך גדל והרווח בין הוצאות שיפוץ לשווי שוק זה רווח ההון שיעזור לך לגדר כנגד שגעונות שוק. אל תקנה דירה במחיר שוק.
לאחר שתמצא משהו שמצא חן בעינייך ועושה שכל כלכלי לאחר שיפוץ - לך על זה.

*50 אלף זה מעט מידי לטעמי.

 

[Roi]

המטרה שלך זה למצוא את הדירה הכי מוזנחת בשכונה סבירה

יהונתן, האם אתה יכול לפרט את הנסיון שלך בתחום? האם אתה משקיע נדל"ן בחו"ל?

 

[cypriano de rore]

כשאתה קונה דירה שדורשת קצת עבודה, כח המיקוח שלך גדל והרווח בין הוצאות שיפוץ לשווי שוק זה רווח ההון שיעזור לך לגדר כנגד שגעונות שוק. אל תקנה דירה במחיר שוק.

אם יקנה דירה במצב רע ויעלה את ערכה ע״י שיפוץ זה לא אומר שהוא קנה מתחת למחיר השוק - זה מחיר השוק לדירה במצב שקנה.
דירה מתחת למחיר השוק זו דירה שאני יכול לקנות במחיר מסוים ולמכור ביותר בלי שעשיתי כלום ובאותו זמן.

 

[יהונתן ב.]

אם יקנה דירה במצב רע ויעלה את ערכה ע״י שיפוץ זה לא אומר שהוא קנה מתחת למחיר השוק - זה מחיר השוק לדירה במצב שקנה.
דירה מתחת למחיר השוק זו דירה שאני יכול לקנות במחיר מסוים ולמכור ביותר בלי שעשיתי כלום ובאותו זמן.

אתה נתקע על סמנטיקה, אין להעריך נכס באופן מדיוק כשהוא במצב פיזי רע - וכאן בדיוק טמונה ההזדמנות, הכוונה היא כזו:
דירת 2 חד' 50 מ"ר נמכרה בבניין ב 100,000 אירו,
הבחור מצא דירה במצב מוזנח, לאחר בדיקה מעמיקה, הבין שהדירה דורשת כ20,000 שיפוץ כדי להביא אותה למצב אכלוס.
הבחור התמקח, הציע מזומן וסגירה בתוך שבוע והסכים עם המוכר על מחיר רכישה של 70,000.
ה10K הפרש - זה הEQUITY שהוא צבר כי הוא זיהה ערך וידע לעשות שיעורי בית.

שאומרים מחיר שוק - הכוונה היא למחיר שבתים עם אותה תכנית רצפה ומ"ר ובמצב סטנדרטני שנמכרו בעבר.

הרווח שלך מגולם ביכולת שלך "לתפעל" או "להוציע לפועל" את התכנית השבחה שלך. אף אחד לא ימכור לך נכס חדש מהניילון במחיר זול. אין בזה הגיון (אולי דרך עיקול בנקים).
הדרך היחידה לבנות EQUITY היא ע"י forced appreciation דרך שיפוץ פיזי, או במקרה של נדלן מסחרי - תפעול נכון, העלאת שכירות וצמצום הוצאות.

 

[יהונתן ב.]

יהונתן, האם אתה יכול לפרט את הנסיון שלך בתחום? האם אתה משקיע נדל"ן בחו"ל?

אני משקיע בפלורידה מספר שנים ובאופן עצמאי.
אני מתמקד בשכונות ובאזורים שמזוהים בעיקר עם מעמד הביניים, עסקאות השבחה או לשכירות.