דעת99, תודה על התשובות המפורטות. אתה יכול להרחיב קצת יותר לגבי "בלי ליהנות מהיתרונות של עולם הנדל"ן" והמגבלות החוקיות שלהן שציינת?
היתרונות הבולטים של עולם הנדל"ן זה היכולת להחזיק בנכס גם בעיתות משבר ולהתעלם מירידות בערכו "כי הוא עדיין משלם שכירות" וכי "הבית נשאר גם אם הדייר עוזב ומפטרים אותי מהעבודה".
את היתרונות הללו אין לך בחברות ריטים.
חברות הריטים למיניהן מחוייבות לחלק 90% מהרווחים שלהן למשקיעים וזה מוביל אותן להתנהגות שמתבססת על לקיחת חובות גדולים בשביל לצמוח.
כל עוד הריביות במשק יורדות (ו/או נמוכות) אז העלות של החובות הללו קטנה מהתשואה שהם מספקים (אם חברה כזו רכשה נכס נדל"ני כלשהו שמספק תשואה של 6% אבל הריבית שהיא משלמת על החוב היא 3% בלבד אז היא מרוויחה מהמינוף הנוסף).
כאשר הריביות מתחילות לעלות או כאשר נקלעים לבעיות בתזרים המזומנים אז החברות הללו נוטות למצוא את עצמן ממונפות יתר על המידה בלי יכולת להחזיר את ההתחייבויות שלהן וזה גורם לפשיטות רגל רבות.
הכל נראה ורוד בתקופות של ירידות בריביות ואיתנות פיננסית אבל כאשר הריביות על החובות של אותן החברות יעלו וכאשר הכלכלה תקלע למשבר שיגרום לשוכרים לא לעמוד בהתחייבות שלהם ולשלם שכירויות אנחנו נראה את הפנים המאוד לא נעימות של החברות הללו.
דבר נוסף שצריך לשים לב אליו הוא שרוב הקרנות הללו מגייסות הון ע"י הנפקת מניות שוטפת (בנוסף להלוואות הרגילות).
אם רכשת היום מניה בודדת של חברת ריט ב-100 דולר כאשר לחברה יש מיליארד מניות אבל בעוד 10 שנים לחברה יש 2 מיליארד מניות ומחירה בשוק הוא 150 דולר אז אתה כמשקיע מחזיק חלק יותר קטן בחברה מאשר החלק שהחזקת בהתחלה.
ההתנהגות הזו נקראת "דילול בעלי מניות" ובטווח הרחוק היא פוגעת קשות במשקיעים - בעיקר אם החברה נקלעת לקשיים כלכליים לפני שהמשקיע מימש את ההחזקות שלו.
כפי שציינתי - אני לא מפחד משוק ההון ומשקיע 100% במניות אבל בעקבות המחקר שאני ביצעתי בעצמי אני לא מוכן להתקרב לריטים.
אם אתה רוצה להשקיע בריטים אז זו כמובן זכותך המלאה ויכול להיות שבעוד 50 שנה תוכיח לי שטעיתי.
מה שאני ממליץ לך
לפני שאתה משקיע במשהו (בכל דבר - לא רק בריטים) זה לבדוק את הנושא מכל הכיוונים ולא להסתנוור מהבטחות של "מחלקים 90% כדיבידנד".
שאלה נוספת שאני מציע שתשאל את עצמך היא:
אם הדיבידנדים והחברות הללו היו כל כך בטוחים וזה כמו כסף קל בכיס אז למה כל גופי הענק שמשקיעים טריליוני דולרים בבורסה מוותרים על מניות ריט שמחלקות 10% דיבידנד בשנה עם פוטנציאל לרווחי הון גבוהים בשביל לרכוש אג"ח שמחלק רק 3% בשנה בלי פוטנציאל כלשהו לרווחי הון?
הסיבה שבחרתי להוסיף אותם לתיק, היא שעפ"י תאוריית ההשקעה המודרנית, הוספה של נכסים עם קורולציה נמוכה ביניהם (אבל תוחלת חיובית) מקטינה את הסיכון של התיק "בחינם". קרנות REIT אמנם עם קורולציה גבוהה בעת משברים לשוק המניות, אבל בשגרה הקורולציה יחסית נמוכה - ולכן הן עונות על הדרישה.
אבל זו בדיוק הנקודה.
תיאוריית ההשקעה המודרנית טוענת שהוספה של נכסים עם קורלציה נמוכה מקטינה את הסיכון בתנאי שהקורלציה נמוכה בתקופות שבהן אחד הנכסים נפגע אנושות.
אם אתה לוקח שני נכסים שנפגעים אנושות במהלך משבר (כמו במקרה הזה) אז אתה לא מקטין את הסיכון שלך במהלך משברים אלא את התשואה שלך אחרי המשברים (כי יש ביניהם קורלציה נמוכה כשאין משברים).
במילים אחרות - במקום להקטין את הסיכון בלי לפגוע בתשואה אתה מגדיל את הסיכון ופוגע בתשואה.
