השקעה לטווח של 7 שנים

[גילגה]

תודה,


שאלה כללית:
אדם אחד חוסך כ 72 אלף שח בקרן השתלמות ב6 שנים, אם יהיה הפסדים של 20 אחוז, יישאר לו כ57 אלף ש"ח (נעזוב דמי ניהול בצד).
לעומת אדם שני שחוסך כ 144 אלף בקרן השתלמות, והפסדים של 20 אחוז, מביא לכ 115 אלף שח.

האם לדעתכם החשיפה למניות צריכה להיות שונה, נניח ש 2 האנשים מעוניינים בכסף בעוד 6 7 שנים לרכישת דירה, משכנתא 600 אלף שח.
בריבית ממוצעת של 7 אחוז, אדום ראשון יחסוך כ 90 אלף שח, ואדם שני שיגיע לחיסכון של 180 אלף שח.

2 האנשים יש יכולת לעמוד במשכנתא של 600 אלף שח, אך המשכנתא תקטן אם הם ישתמשו בקרן ההשתלמות והריביות יהיה טובות יותר כמובן.
(ריבית במשק בעוד 7 שנים אף אחד לא יודע כמה תהיה).
בראיה כלכלית האם צריך להיות שוני בהחלטה בין 2 האנשים אם להיות במסלול מנייתי או כלכלי.
ואיזה מסלול היית/ם בוחרים אם הייתם במקומם.




לסיכום:
מנסים להסיק מסקנות בנושא - לאור מה שציינו האם הנכון בשבילנו זה המנייתי או הסולידי. נשמח לדעות שלכם (לא ייעוץ)

לדעתי זה לא תלוי במספרים, כרגע אנחנו בעולם שבו יש רק מניות כאמצעי הגיוני להשקעה. אג"חים זה משהו עם תשואות מאוד נמוכות שלא מאוד שונות מפשוט להחזיק מזומן. ולכן אם סיבולת הסיכון של שני האנשים מאפשרת זאת, לדעתי הכל במניות בכל מקרה. אם החזקת מניות קשה פסיכולוגית, אתם דואגים וסה"כ סובלים אז עדיף להיות מעט עניים יותר אבל לישון טוב יותר בלילה. חששות וחרדות מעל רמה מסויימת זו כבר פגיעה בריאותית.

 

[jass]

. אם החזקת מניות קשה פסיכולוגית, אתם דואגים וסה"כ סובלים אז עדיף להיות מעט עניים יותר אבל לישון טוב יותר בלילה. חששות וחרדות מעל רמה מסויימת זו כבר פגיעה בריאותית.

לייק!! תודה.

האם אפשר לומר שההצעה שלהלן, היא ניהול סיכונים נכון:
לשים את הכסף במסלול מנייתי ואחרי 5 שנים לבחון את המצב:
1. אם התיק הפסיד - להישאר במסלול מנייתי עד ל 7 שנים ואולי גם למשוך לכיוון ה 9 שנים, עד שיתקן (היסטורית - תיקון זה שנתיים בערך נכון?)
2. אם התיק הרוויח יפה - להעביר לאחר 5 שנים את התיק למסלול סולידי עד למשיכתו

מזכירים שצריכים את הכסף בעוד 7- 9 שנים.
מה אומרים?

 

[חתול לילה]

(היסטורית - תיקון זה שנתיים בערך נכון?)

יכול להיות גם 20 שנה.

תראה מה קרה בשוק היפני או הבריטי.
בשנות ה- 70 היה מיתון ארוך בארה"ב.
נדמה לי שגם לנסדא"ק לקח בערך 20 שנה לתקן את המפולת של 2001.

 

[half-solid]

לנסדא"ק לקח בערך 20 שנה לתקן את המפולת של 2001.

5 במרץ 2000 - שער 5048 נקודות
ירידה בשיא של סביבות 75%... ל-1199 נקודות.
חזר למוטב בסביבות נובמבר 2015.

 

[bigbang]

כמשקיעי נדל"ן אנחנו מתמקדים בהחזר חודשי נמוך ככל הניתן של המימון (פורסים לטווח ארוך), כדי שהשכירות תשלם זאת, וריבית המימון מאפשרת תיכנוני מס.

במקרה של משכנתא לרכישת דירה לצורך מגורים, היא משולמת משכר העבודה ויש חשיפה לחוסר ודאות בתעסוקה בעתיד, משכנתא זו היא גיבנת על
התקציב החודשי המשפחתי, לכן נתאמץ לסלק אותה מהר ככול הניתן.

אני לא בטוח שאני מבין את ההבדל. נניח וקניתי דירה -- אם אני לא גר בה ומשכיר אותה, אז אני צריך לשלם שכירות במקום אחר. אם אני כן גר בה, אז אני לא משלם שכירות.
המשכנתא היא אותה משכנתא ואז או שאני מקבל דמי שכירות ו"מעביר" אותם למישהו אחר, או שלא.

מה פיספסתי?

 

[רוני]

אני לא בטוח שאני מבין את ההבדל. נניח וקניתי דירה -- אם אני לא גר בה ומשכיר אותה, אז אני צריך לשלם שכירות במקום אחר. אם אני כן גר בה, אז אני לא משלם שכירות.
המשכנתא היא אותה משכנתא ואז או שאני מקבל דמי שכירות ו"מעביר" אותם למישהו אחר, או שלא.

מה פיספסתי?

אם אתה גר בשכירות במקום אחר, אתה תשמח שההחזר החודשי של המשכנתא ישולם על ידי השוכר ולא ייפול עליך בנוסף לתשלום השכירות החודשית שלך.

אם השכירות מהנכס שאתה משכיר גבוהה מ 5,070 ש"ח אתה חשוף לתשלום מס על הכנסה משכירות בנוסף לשכירות שאתה משלם על הדירה שאתה שוכר,
כאן הריבית של המימון תהווה מגן מס ותפטור אותך מתשלום מס, לכן יש יתרון לפרוס לטווח ארוך יותר.

בנכסים מניבים יש לעיתים בלתמים שונים (נכס ריק בין שוכר לשוכר, תיקונים, שוכר שלא משלם), החזר חודשי נמוך של המימון יקל עליך להתמודד עם הבלתמים לאורך השנים.

במידה ותרצה בעתיד לקנות נכס נוסף להשקעה, גם כאן יש יתרון להחזר חודשי נמוך של המימון כדי להכיל השקעה נוספת.

משקיעי נדל"ן בשונה מדירה למגורים, מעדיפים להחזיר חובות בשני דרכים, הדרך הראשונה היא באמצעות השכירות החודשית,
הדרך השנייה היא בשלב מאוחר יותר במקרה הצורך מוכרים את אחד מהדירות שערכה עלה הרבה במהלך השנים ומכסים את החובות,
כלומר נעזרים בעליית ערך ולא בשכר העבודה לשלם את החובות.

 

[bigbang]

אם אתה גר בשכירות במקום אחר, אתה תשמח שההחזר החודשי של המשכנתא ישולם על ידי השוכר ולא ייפול עליך בנוסף לתשלום השכירות החודשית שלך.

אני מסתכל על זה אחרת -- דמי השכירות שאני משלם בפועל הם השכירות שלי לבעל הדירה פחות דמי השכירות משוכר הדירה שלי. (אם אני גר בדירה אני משלם שכירות לעצמי, כך שהשכירות היא אפס). לכן לא ברור לי למה ההחזר החודשי של המשנתא אמור להיות שונה בין אם אני משכיר את הדירה לעצמי או למישהו אחר...

אם השכירות מהנכס שאתה משכיר גבוהה מ 5,070 ש"ח אתה חשוף לתשלום מס על הכנסה משכירות בנוסף לשכירות שאתה משלם על הדירה שאתה שוכר,
כאן הריבית של המימון תהווה מגן מס ותפטור אותך מתשלום מס, לכן יש יתרון לפרוס לטווח ארוך יותר.

מקבל את עניין אופטימיזציית המיסוי, לא הכרתי זאת.

בנכסים מניבים יש לעיתים בלתמים שונים (נכס ריק בין שוכר לשוכר, תיקונים, שוכר שלא משלם), החזר חודשי נמוך של המימון יקל עליך להתמודד עם הבלתמים לאורך השנים.

גם בחיים יש בלת"מים שונים (תיקונים בדירה בה גרים, אבטלה, וכו'), וגם אז החזר חודשי נמוך של המשכנתא בדירת המגורים יקל על ההתמודדות.

במידה ותרצה בעתיד לקנות נכס נוסף להשקעה, גם כאן יש יתרון להחזר חודשי נמוך של המימון כדי להכיל השקעה נוספת.

נכון עבור הדירה בה גרים במקרה ורוצים לקנות דירה נוספת.

משקיעי נדל"ן בשונה מדירה למגורים, מעדיפים להחזיר חובות בשני דרכים, הדרך הראשונה היא באמצעות השכירות החודשית,
הדרך השנייה היא בשלב מאוחר יותר במקרה הצורך מוכרים את אחד מהדירות שערכה עלה הרבה במהלך השנים ומכסים את החובות,
כלומר נעזרים בעליית ערך ולא בשכר העבודה לשלם את החובות.

גם בעלי דירות למגורים מחזירים את המשכנתא בעזרת השכירות החודשית שהם "משלמים לעצמם"...

 

[רוני]

לכן לא ברור לי למה ההחזר החודשי של המשנתא אמור להיות שונה בין אם אני משכיר את הדירה לעצמי או למישהו אחר...

היי
במידה וקונים דירת מגורים עם משכנתא, יש שאיפה טבעית לסלק את החוב מהר ככל הניתן, בסטטוס של משפחה
זה מעיק על התקציב החודשי, ובמשפחות רבות לא מותיר אפשרות לחסוך.

 

[bigbang]

היי
במידה וקונים דירת מגורים עם משכנתא, יש שאיפה טבעית לסלק את החוב מהר ככל הניתן, בסטטוס של משפחה
זה מעיק על התקציב החודשי, ובמשפחות רבות לא מותיר אפשרות לחסוך.

אבל גם שכירות מעיקה על התקציב החודשי. אם המשפחה בוחרת לגור בשכירות ולקנות דירה אחרת להשקעה, למה המשכנתא צריכה להיות אחרת? (בוא נניח לשם הפשטות שדמי השכירות שמשלמים שווים לדמי השכירות שמקבלים)

 

[רוני]

אבל גם שכירות מעיקה על התקציב החודשי. אם המשפחה בוחרת לגור בשכירות ולקנות דירה אחרת להשקעה, למה המשכנתא צריכה להיות אחרת? (בוא נניח לשם הפשטות שדמי השכירות שמשלמים שווים לדמי השכירות שמקבלים)

במציאות זה שונה,
כאשר קונים דירה להשקעה, בדרך כלל מתאמצים לדייק את גובה המימון וההחזר החודשי כדי להימנע ככל האפשר מתזרים חודשי שלילי.

בקניה של דירת מגורים מעורב ברוב המקרים רגש, בדרך כלל דוחקים לקצה גבול היכולת ואת גובה המימון,
לאחר 7 עד 10 שנים בממוצע רבים מעוניינים לשדרג, שוב דוחקים את עצמם לקצה.........

 

[Mr. Bigglesworth]

כאשר קונים דירה להשקעה, בדרך כלל מתאמצים לדייק את גובה המימון וההחזר החודשי כדי להימנע ככל האפשר מתזרים חודשי שלילי.

אם אני מבין נכון זה כבר עניין של הגדרת מטרות?
כלומר יש אנשים שהמטרה שלהם היא תזרים נייטרלי מנדל"ן אבל זה לאו דווקא אופטימלי בהיבט של הקצאת נכסים?

 

[bigbang]

במציאות זה שונה,
כאשר קונים דירה להשקעה, בדרך כלל מתאמצים לדייק את גובה המימון וההחזר החודשי כדי להימנע ככל האפשר מתזרים חודשי שלילי.

בקניה של דירת מגורים מעורב ברוב המקרים רגש, בדרך כלל דוחקים לקצה גבול היכולת ואת גובה המימון,
לאחר 7 עד 10 שנים בממוצע רבים מעוניינים לשדרג, שוב דוחקים את עצמם לקצה.........

אבל אם בוחרים במקביל להתגורר בשכירות, מקבלים את אותו תזרים שלילי...
תרחיש 1: החזר משכנתא 5000, הדירה מושכרת ב-5000, מתגוררים בדירה אחרת בה השכירות 5000. תזרים שלילי של 5000 לתקופה "ארוכה".
תרחיש 2: החזר משכנתא 7000 (לתקופה קצרה יותר), הדירה מושכרת עדיין ב-5000, מתגוררים בדירה אחרת בה השכירות 5000. תזרים שלילי של 7000 לתקופה "קצרה".
תרחיש 3: החזר משכנתא 7000 (לתקופה קצרה יותר), מתגוררים בדירה. תזרים שלילי של 7000 לתקופה "קצרה".
תרחיש 4: החזר משכנתא 5000, מתגוררים בדירה. תזרים שלילי של 5000 לתקופה "ארוכה".

באמת שלא מצליח לראות את ההבדל בין מגורים בדירה לבין השכרתה (למעט ענייני מיסוי).

 

[רוני]

אם אני מבין נכון זה כבר עניין של הגדרת מטרות?
כלומר יש אנשים שהמטרה שלהם היא תזרים נייטרלי מנדל"ן אבל זה לאו דווקא אופטימלי בהיבט של הקצאת נכסים?

זה יותר עניין של רכישת נכס מניב תוך התייחסות למספרים, לעומת רכישת דירת מגורים כאשר הרגש מעורב והמספרים
ברוב המקרים נדחקים הצידה.

 

[רוני]

אמת שלא מצליח לראות את ההבדל בין מגורים בדירה לבין השכרתה (למעט ענייני מיסוי).

אם נתייחס למחירים היום, דירות למגורים או להשקעה, עד למחיר של 1.8M ש"ח אין הבדל מהותי,
אך לעומת זאת דירה בשווי של 4M ש"ח המושכרת ב 9,000 ש"ח בתל אביב, זה פחות כלכלי משום שהכסף תקוע בקירות,
ניתן למכור את הדירה ולייצר הכנסה חודשית כפולה משכירות בשווקים השונים כמובן.

ואם נוסיף לזה מימון בלון הפער יגדל.......

 

[Mr. Bigglesworth]

זה יותר עניין של רכישת נכס מניב תוך התייחסות למספרים, לעומת רכישת דירת מגורים כאשר הרגש מעורב והמספרים
ברוב המקרים נדחקים הצידה.

עם רגש אני לא יודע להתווכח. בכל מקרה השאלה שלי היא האם יש קשר בין איזון הכנסות הוצאות לבין שיקולי הקצאת נכסים או שפשוט מדובר בכלל אצבע?

 

[רוני]

עם רגש אני לא יודע להתווכח. בכל מקרה השאלה שלי היא האם יש קשר בין איזון הכנסות הוצאות לבין שיקולי הקצאת נכסים או שפשוט מדובר בכלל אצבע?

כאשר מדובר בהשקעות נדל"ן ויותר מכך כאשר בונים תיק נכסים, איזון הכנסות והוצאות אינו מספיק,
יש צורך בתזרים חודשי חיובי מובהק כדי להכיל מימון, ובלתמים שונים.

בנוסף, התזרים החיובי מסייע להגדיל את יכולת החיסכון של המשקיע
ומאפשר לצמצם את טווחי הזמן בין ההשקעות.

 

[ניצן המצוין]

בחזרה לשאלה של פות"ש, בנוסף למה שאמרו לך, את מניחה ששום דבר לא ישתבש ב7 השנים הקרובות,(אסונות, משברים וסתם בלת"מים)
תחשבי מה יקרה אם משהו ישתבש ואז תצטרכי יותר כסף \יותר מוקדם את הכסף או שהתוכנית לקנות דירה תתבטל לחלוטין.

 

[jass]

יכול להיות גם 20 שנה.

תראה מה קרה בשוק היפני או הבריטי.
בשנות ה- 70 היה מיתון ארוך בארה"ב.
נדמה לי שגם לנסדא"ק לקח בערך 20 שנה לתקן את המפולת של 2001.

5 במרץ 2000 - שער 5048 נקודות
ירידה בשיא של סביבות 75%... ל-1199 נקודות.
חזר למוטב בסביבות נובמבר 2015.

בחזרה לשאלה של פות"ש, בנוסף למה שאמרו לך, את מניחה ששום דבר לא ישתבש ב7 השנים הקרובות,(אסונות, משברים וסתם בלת"מים)
תחשבי מה יקרה אם משהו ישתבש ואז תצטרכי יותר כסף \יותר מוקדם את הכסף או שהתוכנית לקנות דירה תתבטל לחלוטין.

אתם מדברים פה על קריסות רציניות שגרמו לפיטורים המוניים ולפשיטות רגל של חצי ממדינה,
במקרה כזה מחירי דירות יצנחו.
והחיסכון שאני רוצה זה בשביל דירה. אז ירד הכסף וגם מחירי הדירות ירדו (באותו יחס או לא אני לא יודע).


ואם מסתכלים ריאלית,
נגיד יש לי 100 שקל
יש סיכון מסויים שיקרה תרחיש כזה של קריסה שתאבד את הכסף משמעותית (2 אירועים ב100 שנה - אירוע לחמישים שנה) נגיד הסתברות של 2-5 אחוז, אז זה אומר שלא נשקיע בסיכון כלל וגם לא נרוויח כלום. לא!
מה החלוקה האופטימלית לטעמכם ?אם מסתכלים על ניהול סיכונים (וברור שזה תלוי באוהב/שונא סיכון)

 

[חתול לילה]

מה החלוקה האופטימלית לטעמכם ?אם מסתכלים על ניהול סיכונים (וברור שזה תלוי באוהב/שונא סיכון)

אצלי היחס בין מניות לאג"ח הוא 50-50 .
יחס כזה מבטיח שלא משנה מה יקרה, קיבלתי את ההחלטה האופטימלית - עד כדי פקטור של 2 לכל היותר.

 

[jass]

אצלי היחס בין מניות לאג"ח הוא 50-50 .
יחס כזה מבטיח שלא משנה מה יקרה, קיבלתי את ההחלטה האופטימלית - עד כדי פקטור של 2 לכל היותר.

תודה על השיתוף
מה הכוונה פקטור של 2?

אשמח לשמוע עוד דעות בנושא ניהול סיכונים, בהשקעה ל 7-10 שנים,

@גילגה @אורי ג. ועוד
תודה.