הבדלי מיסוי בין דירה ראשונה לדירה יחידה

[התלמיד]

לשם הפשטות, אני מניח שכל המחירים הם מתחת למחיר שלא מחוייב בדמי רכישה עבור דירה ראשונה

אם אני רוכש דירה ראשונה ב 1M שח, מחזיק בה 3 שנים ואז קונה דירה ב 1.7M ובמקביל מוכר את הדירה הראשונה(בטווח זמן של 18 חודשים) כך שאני נשאר בסופו של דבר עם דירה יחידה.
האם אשלם מיסים כלשהם בתרחיש הנל?

ובאופן כללי, כשרוכשים דירה ראשונה/יחידה, איזה עוד עלויות נלוות צריך לקחת בחשבון (חוץ מעלות שיפוץ) ובכמה זה מסתכם בד"כ?
האם יש הבדל בעלויות נלוות בין קניית דירה חדשה מקבלן לבין קניית דירה יד שניה(שוב, חוץ מעלות שיפוץ)

 

[aminadav]

אתן לעוד אנשים להרחיב. רק לציין שיש תשלום לעורך דין שזה חצי אחוז בדר"כ.
ויש תשלום דמי תיווך. שזה דינמי.
לגבי המס ממה שאני מכיר נראה לי שלא תשלם, אבל ניתן לעוד מומחים לעונת.

 

[רוני]

אם אני רוכש דירה ראשונה ב 1M שח, מחזיק בה 3 שנים ואז קונה דירה ב 1.7M

היי
מה ההגיון לקנות דירה היום ולמכור ולקנות דירה אחרת בעוד 3 שנים ?

תקנה דירה בבניה היום שהבניה של תסתיים בעוד 3 שנים, מבלי לשלם עליות כפולות של מכירה וקניה.

 

[התלמיד]

מה ההגיון לקנות דירה היום ולמכור ולקנות דירה אחרת בעוד 3 שנים ?

המספר 3 הוא דינמי, זה יכול להיות גם 5 או יותר.

וההגיון מאחורי המהלך הוא שאני שוקל להכנס להגרלת מחיר למשתכן אך אין לי אפשרות לעמוד בהתחייבות לדירה יקרה יותר מהמחיר שציינתי, ומצד שני, זו לא הדירה שבה ארצה לגור בעתיד הרחוק יותר.
אז אני רוצה להבין כמה כסף יעלה לי מהלך כזה כדי לדעת אחוז ההנחה האמיתי שאני מקבל פה בניכוי עמלות ומיסים נוספים שאצטרך לשלם

 

[רוני]

הבנתי,
אולי כדאי לך לשקול אופציה אחרת מבלי לקפוץ מעל הפופיק ולשלם עלויות מיותרים,
לרכוש דירה להשקעה עם מימון סביר עם תזרים חיובי,
העלות החודשית של המימון תוחזר מהשכירות החודשית, ובמקביל לשכור
דירת מגורים בהתאם לרצון וליכולת שלך.

כך יש לך גידור חלקי לעלויות הדיור מבלי לדחוק את עצמך.

 

[Harvey]

היי
מה ההגיון לקנות דירה היום ולמכור ולקנות דירה אחרת בעוד 3 שנים ?

תקנה דירה בבניה היום שהבניה של תסתיים בעוד 3 שנים, מבלי לשלם עליות כפולות של מכירה וקניה.

דווקא יש הגיון, בהנחה שהשוק עולה.
קנית היום דירה. עוד 3 שנים קנית עוד דירה. יש לך עוד שנה וחצי למכור את הדירה הראשונה.
כלומר החזקת את הדירה הראשונה 4.5 שנים.
ישנה סבירות לא קטנה שב4.5 שנים שתחזיק את הדירה הראשונה שתעשה רווח בעליית הון (+ אולי תשלום שכירות).

 

[רוני]

דווקא יש הגיון, בהנחה שהשוק עולה.

בהחלט, אבל גם מחיר הדירה שאתה רוצה לקנות יעלה יותר בשקלים מהעליה של הדירה הזולה שקנית.

 

[matan1090]

גם קיימת אופציה ירידה למה כולם מתעלמים ממנה?

 

[Harvey]

גם קיימת אופציה ירידה למה כולם מתעלמים ממנה?

הביקוש עולה על ההיצע ורבים מאמינים שיש סיבות לכך שזה יישמר (כמובן שיכול להיות גם שלא):
(1) מיעוט קרקעות חדשות, במיוחד באיזורי ביקוש. אין מספיק מכרזים.
(2) תקיעות בירוקרטית ״רגילה״ של הממשלה.
(3) חוסר ממשלה שמחמירה את סעיף 2 בשנים האחרונות.
(4) קושי בקליטת והעסקת עובדים לבניה (פלסטינאים ועובדים זרים).
(5) עליה מחו״ל - ישנם יהודים שקונים נדל״ן בארץ, בין אם זה להשקעה פרופר, או דירת נופש, שיכולה להוות נקודת מפלט. ככל שהאנטישמיות תגבר תופעה זו תגדל.
אלו כמה סיבות from the top of my head

 

[matan1090]

אני דווקא רואה הרבה בנייה בשנים האחרונות אם זה מחיר למשתכן ועוד הרבה מקומות כמו חריש שיש יותר היצע הביקוש.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אני דווקא רואה הרבה בנייה בשנים האחרונות אם זה מחיר למשתכן ועוד הרבה מקומות כמו חריש שיש יותר היצע הביקוש.

כי הם לא

באיזורי ביקוש.

 

[קפיצת הדרך]

לשאלתך (בכותרת) - אין הבדל מיסויי בין דירה ראשונה לדירה יחידה.

 

[matan1090]

כי הם לא

איזה אזורים הם אזורי ביקוש לדעתכם?

והאם לא כדאי יותר להשקיע בחו"ל מבחינת תשואה נטו?

 

[רימון]

החוק בכלל לא מכיר במונח "דירה ראשונה". החוק מבין בין דירה יחידה (שיכולה להיות גם דירה עשירית שאתה מחזיק
אם מכרת את כל ה- 9 הקודמות) לדירה נוספת.
המקום היחיד בו יש עניין של דירה ראשונה או שניה זה בכל מיני תכניות הטבות כמו מחיר למשתכן והלוואת זכאות.