האם זה זמן טוב לדירה להשקעה?

[TunaGolem]

בגלל שהוא נכס

שהתנודתיות שלו לא מופיעה על דפי העיתון הקדמיים.

 

[רוני]

איזה אלטרנטיבות? בשביל מישהו שלא מכיר את שוק ההון ואין לו שום נגיעה שום השקעה בשוק ההון

במידה ומעוניינים להשקיע בשוק הנדל"ן בלבד, ישנן שני אופציות כיום, להמתין למחירים סבירים יותר בארץ או להשקיע בשווקים אחרים בחו"ל.

 

[רוני]

שהתנודתיות שלו לא מופיעה על דפי העיתון הקדמיים.

רוב משקיעי הנדל"ן נעזרים במימון, ולכן ההתמקדות שלהם ברמה החודשית היא בהכנסה מהשכירויות, כמו גם משקיעים שסילקו את המימון וחיים מהשכירויות החודשיות.
השינויים במחירי הנכסים הם משניים ובאים לידי ביטוי רק בעת מכירת הנכס, שינויי המגמה בשוק זה איטיים יחסית.

 

[האופטימית]

הייתי לפני כמה חודשים בסיור נדל"ן (כתבתי על זה בהרחבה כאן) שבו ה"מומחים" העלו כל מיני עסקאות אפשריות להשקעה. המכנה המשותף לכל העסקאות שהם הציעו היה תזרים שלילי. כלומר כל חודש מפסידים כמה מאות שקלים מההפרש בין המשכנתא לשכירות, במקרה הטוב! למה במקרה הטוב? כי אם אין דייר, יש תיקונים או סתם הדייר לא משלם ולוקח כמה חודשים להוציא אותו מהדירה אז אמורים לשלם לבד את כל המשכנתא. לא משנה מה, מדובר בעסקה שמפסידה כסף כל חודש. נחרדתי יותר לגלות שהם טוענים שאחרי שקונים את הדירה הראשונה להשקעה אפשר לקנות דירה שנייה להשקיע. אבל איך? את כל ההון העצמי השקעתי במשכנתא לדירה הראשונה ואני יכולה לחסוך משמעותית פחות כל חודש כי אני בתזרים שלילי!
בקיצור, הגישה שלי היא אם אנשים שמשלמים להם ללמוד איך לעשות כסף מנדל"ן וחיים את השוק, מלמדים איך להפסיד כסף כל חודש מנדל"ן אז לא מדובר בעסקה טובה והשוק בארץ לא כלכלי כרגע.

 

[nick]

זה

המכנה המשותף לכל העסקאות שהם הציעו היה תזרים שלילי.

לא אומר ש

מדובר בעסקה שמפסידה כסף כל חודש

 

[אורי ג.]

מלמדים איך להפסיד כסף כל חודש מנדל"ן אז לא מדובר בעסקה טובה והשוק בארץ לא כלכלי כרגע.

אנקדוטה: העסקה הטובה ביותר (בשוק ההון וגם מחוץ לשוק ההון) שעשיתי בחיי מניבה לי תזרים שלילי כבר כמה שנים טובות והזרוע עוד נטויה.

 

[liranviper]

@האופטימית, דירה שמניבה תשואה של 15% בשנה אבל בתזרים שלילי אחרי משכנתא, היא טובה או רעה לדעתך?
לא ברור לי למה זה צריך להיות קשור.. אם התשואה שלילית אבל ההחזר החודשי לא מסכן את המשקיע (=אחוז נמוך מההכנסה הפנויה) אז מה הבעיה עם זה?

ללפי מה שאת טוענת, אם תאורטית היה אפשר לפרוש את המשכנתא לנצח (הלוואת בלון) אז כמעט כל ההשקעות היו הופכות להיות טובות יותר לעועומת המצב שבו פורשים את המשכנתא לשנים בודדות? ברור הרי שזה לא נכון

 

[נולי]

הייתי לפני כמה חודשים בסיור נדל"ן

אני רוצה להתייחס לפוסט שלך כאן.

רשמת שבסיור נתנו לכם דוגמא כזו:

הון עצמי – 400,000 ₪
עלות הדירה להשקעה – 1.4 מיליון ₪
משכנתא דירה ראשונה -מיליון ₪
החזר חודשי – 3,800 ₪ (אין לי מושג באיזה בנק אפשר לקבל את ההחזר הזה בכלל)
שכירות – 3,200 ₪


אולי מומחי הנדל"ן פה יתקנו אותי, אבל מהנסיון שלי, דירה בשווי 1.4 מליון תיתן תשואה של 3500-4000 ש"ח, ואם זה אזור שמיועד לפיתוח, יכול להיות שזה באמת לא רעיון כל כך גרוע להשקיע בה.

באופן אישי אני מאמינה שזה לא הזמן להשקיע בנדל"ן - אלא אם באמת מוצאים מציאה.
ובדיוק מתלבטת האם הגיעה העת למכור דירה שעל פניו, נראה שנותנת תשואה של 3.4%.
בהזדמנות זו, אשמח להתייעץ עם מי ממשקיעי הנדל"ן של הפורום שמכיר טוב את דרום - מזרח ת"א.

 

[אורי ג.]

בהזדמנות זו, אשמח להתייעץ עם מי ממשקיעי הנדל"ן של הפורום שמכיר טוב את דרום - מזרח ת"א.

מכיר. חלק מהשכונות לפחות.

 

[אנון נימוס]

הייתי לפני כמה חודשים בסיור נדל"ן (כתבתי על זה בהרחבה כאן) שבו ה"מומחים" העלו כל מיני עסקאות אפשריות להשקעה. המכנה המשותף לכל העסקאות שהם הציעו היה תזרים שלילי. כלומר כל חודש מפסידים כמה מאות שקלים מההפרש בין המשכנתא לשכירות, במקרה הטוב! למה במקרה הטוב? כי אם אין דייר, יש תיקונים או סתם הדייר לא משלם ולוקח כמה חודשים להוציא אותו מהדירה אז אמורים לשלם לבד את כל המשכנתא. לא משנה מה, מדובר בעסקה שמפסידה כסף כל חודש. נחרדתי יותר לגלות שהם טוענים שאחרי שקונים את הדירה הראשונה להשקעה אפשר לקנות דירה שנייה להשקיע. אבל איך? את כל ההון העצמי השקעתי במשכנתא לדירה הראשונה ואני יכולה לחסוך משמעותית פחות כל חודש כי אני בתזרים שלילי!
בקיצור, הגישה שלי היא אם אנשים שמשלמים להם ללמוד איך לעשות כסף מנדל"ן וחיים את השוק, מלמדים איך להפסיד כסף כל חודש מנדל"ן אז לא מדובר בעסקה טובה והשוק בארץ לא כלכלי כרגע.

אם אדם רוכש דירה ששווה 1.4 מליון שח
משקיע 400 אשח , ומפסיד כל חודש 500 שח שכירות למשך 20 שנה אז הוא השקיע כ 500 אשח (לא שיקללתי הפסדי רחבית אלארנטיבית של ההון העצמי) כדי לקנות נכס ששוה (בזמן הרכישה) 1.4
יתכן שבעתיד הנכב יתגלה כשווה פחות ואז ההעיסקה תכשל אבל כנראה שכל עוד הנכס לא יורד ל 65% הקונה לא יפשוט רגל. גם אם יפסיד
זה הסיכון בנדלן, בחירת הנכס הנכון שירידת ערכו לא תמוטט את העיסקה, המשקיעים המתוחכמים מנסים מראש לקנות נכס זול כדי שיוכלו להימנע קריסה של השוק. אבל זו אומנות
שאין לה מרשם לביצוע.

 

[Benjamin W]

שהתנודתיות שלו לא מופיעה על דפי העיתון הקדמיים.

פעם בשבועיים בעיתון 'כלכלי' כלשהו.

ובערך פעם ברבעון כשגוף כלשהו מפרסם הערכת מחירים עם מידה כזאת או אחרת של אמינות.

 

[Benjamin W]

אם תאורטית היה אפשר לפרוש את המשכנתא לנצח

הייתי לוקח הלוואה של מיליארד שקל, חיי כמו נסיך, משלם את הריבית מסכום ההלוואה, מוצא איך להבריח כסף לצאצאי, ומת עם חוב עתק.

נראה לי שזאת הייתה התוכנית של כמה טייקונים ישראלים, לעשות סיבוב על שוק האג"ח הישראלי....

 

[רוני]

@האופטימית, דירה שמניבה תשואה של 15% בשנה אבל בתזרים שלילי אחרי משכנתא, היא טובה או רעה לדעתך?
לא ברור לי למה זה צריך להיות קשור.. אם התשואה שלילית אבל ההחזר החודשי לא מסכן את המשקיע (=אחוז נמוך מההכנסה הפנויה) אז מה הבעיה עם זה?

ללפי מה שאת טוענת, אם תאורטית היה אפשר לפרוש את המשכנתא לנצח (הלוואת בלון) אז כמעט כל ההשקעות היו הופכות להיות טובות יותר לעועומת המצב שבו פורשים את המשכנתא לשנים בודדות? ברור הרי שזה לא נכון

תרשה לי לענות לך על שאלה זו, במידה והאסטרטגיה שלך היא עליית ערך, ואתה קונה בעיתוי הנכון עם מינוף (תל אביב 2006, לונדון 2009, ניו יורק 2010) ההשקעה כדאית משום שאתה תהנה מעליית ערך ועליית השכירויות.

במידה ואתה קונה בשוק יקר עם מימון גדול ופוטנציאל לשוק יורד ( ישראל 2017) התשובה היא לא כדאי.

במידה ואתה רוצה להגיע בעזרת פורטפוליו נכסים מניבים לעצמאות כלכלית, אתה חייב לבנות פורטפוליו נכסים לשם כך (נכס אחד לא מספיק), כאן אתה לא יכול להרשות לעצמך תזרים חודשי שלילי במספר נכסים, זה עלול להוביל לפשיטת רגל.

 

[האופטימית]

@nick
אם אתה עושה עסקה בעלת תזרים שלילי וההכנסה הפנויה שלך יורדת כל חודש. אחר כך אתה איכשהו מגיס עוד הון עצמי ועושה עוד עסקה שמניבה לך תזרים שלילי של מאות עד אלפי שקלים בחודש וההכנסה הפנויה שלך יורדת עוד יותר. איך אתה אמור לקנות את הנכס השלישי? לא ברור... אבל זה בדיוק מה שהציעו.

@אורי ג.
אשמח לשמוע יותר על העסקה הזאת.

@liranviper ו- @נולי
אם יש לי דירה שמניבה תשואה של 15% אבל אני צריכה לשלם משכנתא עם ריבית של 18% זה עסקה טובה או רעה?
אולי אני באמת אופטימית אבל אני מאמינה שנדל"ן צריך להיות win win, גם להרוויח בשוטף מהשכירות וגם אופציה למכור בעתיד עם רווח. אם אין לי רווח בשוטף מהדירה ואין איזה משהו מיוחד בדירה הזו שיגרום לעליית ערך צפויה ולמרות טענות המומחה נדל"ן אני באמת לא מאמינה שמחירי הנדל"ן בארץ יודעים רק לעלות, ואם אין עליית ערך אמיתית צפויה מה ההיגיון בעסקה?
אני מסכימה שיכולות להיות עסקאות במקומות שאנחנו צופים עליית ערך עתידית כמו למשל שמתכננים לבנות אוניברסיטה ליד בעתיד או משהו בסגנון. בעסקאות כאלה תזרים שלילי יכול להיות רלוונטי כי מתכוונים להגיע לאקזיט כלשהו ובונים על עליית ערך בעתיד, אבל זה לא היה המקרה שתיארתי. כלומר, זה כן מבחינת המומחה כי מחירי הנדל"ן בארץ יודעים רק לעלות אבל קשה לי להסתמך על מישהו שמציג את עצמו כמומחה ומתעלם מהעובדות.

@אנון נימוס
הבעיה העיקרית שלי עם החישוב הזה של הפסד של 500 ש"ח בחודש (וכן אני לא מאמינה שאני אומרת את זה) אבל שהוא פשוט אופטימי מדי! אנחנו מדברים על טווח של 20 שנה. האם זה לא אופטימי קצת להניח שבמשך 20 שנה תמיד:
- הדירה תהיה מאוכלסת?
-הדיירים תמיד ישלמו את כל הסכום ובזמן?
-שום דייר לא יעשה נזק כלשהו לדירה?
- הדירה לא תזדקק לשום תיקון/שיפוץ/שדרוג?
-המשקיע לא יהיה צריך לקנות גם ביטוח לדירה? לשלם עליו כל חודש? להפעיל אותו ולשלם השתתפות עצמית?
אגב, כששאלתי את המומחה את השאלה הזאת בדיוק הטענה הייתה שבמשך 20 שנה הבאות סביר להניח שהשכירות תעלה ואז זאת לא תהיה בעיה. הגיוני סך הכל, אבל הבעיה היא שגם די סביר להניח שב-20 שנה הקרובות גם הריבית תעלה ואז גם ההחזר החודשי למשכנתא יעלה אז מה עשינו כאן בעצם?

 

[איש(3718)]

ההבדל המשמעותי בין השווקים זה התנודתיות. יותר קל לישון בלילה עם מינוף בנדל"ן בגלל שהוא נכס פחות תנודתי.

מכיר הבדיחה על האיש שניסה למכור כלב רגיל במליון שקל?
אחרי יומיים רואים אותו השכנים בלי הכלב ושואלים אותו: הצלחת למכור?
עונה השכן: כן! קיבלתי תמורתו שני חתולים ששווים חצי מליון שקל כל אחד
מה הפואנטה? כל עוד מאמינים, אז הכל בסדר...

האמת היא שנדלן כן תנודתי, אלא שזה מאחרי הקלעים. לא רואים את זה כי גרים בדירה, ולא מנסים לסחור בה, ואין ציטוטים שרצים לך מול העיניים כמו בבורסה.
אם מנסים למכור הדירה ואין קונים (וזה קורה בנדלן, בניגוד לבורסה שתמיד יש מי שמצטט מחיר), אז ממשיכים לגור בדירה ומאמינים שהמחיר לא ירד, כי לא מכרת. תחשוב על סורי שגר בדרעא המופצצת על ידי אסד ודאעש, מבחינתו, כל עוד הוא לא מכר, המחיר לא ירד

אגב, זה לאו דוקא רע. חוסר הסחירות הזה מונע מאנשים למכור בפניקה, בניגוד לבורסה שתמיד אפשר למכור...

ומי אלו שמחזיקים את ההצגה הזאת חיה ונושמת? הבנקים כמובן! צריך לזכור כמה דברים לגביהם:
1) הם הבעלים האמיתים של כל הדירות שנקנו במדינה לאחרונה עם משכנתא גדולה מ 50% מערך הנכס
2) הם יכולים ליצר כסף מהאויר
3) הם מרויחים מהלוואות

ולכן, אין להם אינטרס שאף אחד ימכור הנכס שלו בירידת מחיר. אם אתה בצרות, הן יתנו לך עוד הלוואות (סעיפים #2 #3), העיקר שלא תמכור את הנכס במכירת חיסול, כי אז הם בבעיה (סעיף #1).

 

[אנון נימוס]

הבעיה העיקרית שלי עם החישוב הזה של הפסד של 500 ש"ח בחודש (וכן אני לא מאמינה שאני אומרת את זה) אבל שהוא פשוט אופטימי מדי! אנחנו מדברים על טווח של 20 שנה. האם זה לא אופטימי קצת להניח שבמשך 20 שנה תמיד:
- הדירה תהיה מאוכלסת?
-הדיירים תמיד ישלמו את כל הסכום ובזמן?
-שום דייר לא יעשה נזק כלשהו לדירה?
- הדירה לא תזדקק לשום תיקון/שיפוץ/שדרוג?
-המשקיע לא יהיה צריך לקנות גם ביטוח לדירה? לשלם עליו כל חודש? להפעיל אותו ולשלם השתתפות עצמית?
אגב, כששאלתי את המומחה את השאלה הזאת בדיוק הטענה הייתה שבמשך 20 שנה הבאות סביר להניח שהשכירות תעלה ואז זאת לא תהיה בעיה. הגיוני סך הכל, אבל הבעיה היא שגם די סביר להניח שב-20 שנה הקרובות גם הריבית תעלה ואז גם ההחזר החודשי למשכנתא יעלה אז מה עשינו כאן בעצם?

אני מגיב כמשקיע נדל״ן קטן ביותר,
את צודקת שבתחשיב ההפסד צריך לקחת בלאי, תחזוקה, וזמנים בהם הדירה תהיה ריקה,או שהשכירות תרד מכל מני סיבות, זו הערכה קשה אבל קיימים כללי אצבע (חודש בשנה, אחוז שיחקה, Y כסף כל X שנים לשימור הנכס) , כמובן שמי שמניח הנחות אופטימיות מידי יגלה שעשה מקח טעות.

בסופו שלדבר תזרים המוזומים מול ההון העצמי שהושקע והמשכנתא שנלקחה נותנת מושג לגבי כדאיות העיסקה ואם הרוכש מצליח לקנות את הנכס בהנחה ביחס לשווי השוק אז יתכן שגם אם תנאי השכירות ושוי הנכס יורעו בעתיד העיסקה לא תגמר בהפסד מבחינת המשקיע.
זו מומחיות שאין לכל אחד,ולפעמים כשהשוק גואה (בין עם מניות או נדל״ן) כל משקיע נהיה מומחה ומנטור , ויש להגות והגיגים שלו מי שיקשיב וישלם עבורם ...

 

[אורי ג.]

אשמח לשמוע יותר על העסקה הזאת.

נכס שלא רק שלא מניב הכנסה כלשהי אלא גם עולה לי כסף נוסף מדי חודש בחודשו. שווי הנכס עלה בכפי 2 לפחות בפחות מ4 שנים לפני מינוף ובכפי 2.6 עם מינוף.
כל השקעה בסטרט-אפ או בעסק הוא גם השקעה כזו בדרך כלל, זה לא משהו מוזר.

 

[liranviper]

אם יש לי דירה שמניבה תשואה של 15% אבל אני צריכה לשלם משכנתא עם ריבית של 18% זה עסקה טובה או רעה?

זה לא מה שאמרתי. הדירה שלך יכולה להניב 15% תשואה וריבית 4% משכנתא.. מה הקשר?

לי רווח בשוטף מהדירה

יש לך רווח פשוט הוא הולך לכיסוי המשכנתא. זה שאת לא רואה אותו בתזרים שלך לא אומר שהוא לא קיים. כשתמכרי את הדירה בהחלט תראי אותו.

ואם אין עליית ערך אמיתית צפויה מה ההיגיון בעסקה

אמרתי משהו על עליית ערך? למרות שזה פקטור זה לא הכרחי

שורה תחתונה, אם התשואה שלך אחרי הוצאות משכנתא חיובית, אז יש העסקה יכולה להיות טובה בלי קשר לתזרים שלילי או חיובי