אני אענה מכיוון מעט אחר. הרי מטרת השקעה אצל רובנו היא עצמאות כלכלית (פורום הסולידית אחרי הכל) כלומר היכולת לחיות מהון מושקע (נגיד 50/50 אגח מניות) לפי אחוז המשיכה הבטוח (SWR) או מכל מקור הכנסה פסיבית אחר (למשל נדלן).
בגלל שה SWR הוא כ 3 עד 4 % (ואולי יותר לכיוון 3 אחוז או אפילו פחות בגלל סיבת הריבית הנמוכה ובמיוחד למי שפורש "יחסית צעיר" ורוצה יותר ביטחון) צריך לא מעט כסף כדי לחיות מתיק השקעות מה שמביא משקיעים לנסות לשלב נדלן כחלק מתיק השקעות כדי לייצר יותר הכנסה מאותו סכום צבור. מהמעט שאני מבין היתרון הגדול בנדלן הואהאפשרות למינוף אשר מודגש בסביבת ריבית זולה כמו שקיימת מאז 2009. ללא מינוף ובהתאמה לאינפלציה נדלן לא נחשב להשקעה ככ טובה כי קשה להגיע
לפיזור אמיתי (אלא אם מדובר על מילוני דולרים) וכי בהתאמה לאינפלציה נדלן לא הוכיח עצמו כהשקעה טובה במניות ברוב המקומות (יש מאמר מצוין של Lary Swedroe בעניין).
בהשוואה לתיק השקעות מאוזן שמכוון ל SWR (
http://www.hasolidit.com/עצמאות-כלכלית-בלוף) של כ 3-4 % , בנדלן ניתן להגיע לתשואה רק משכירות (כלומר ללא התחשבות בעליית ערך) ונטו אחרי מס והוצאות תפעול, של 3-5% (בארץ), 5-7% (נדלן למגורים/משפחות באנגליה ואולי יותר ב HMO, השכרה לכמה דיירים) ו 6-9% (נדלן למגורים single family בארה"ב) מהמידע שיש לי וחלק מניסיון אישי. אילו תשואות ללא מינוף.
בסביבת ריבית עולה שקיימת כיום בארץ (התייקרות משמעותית של ריבית משכנתא בארץ רק בשנה האחרונה) קשה להצדיק השקעה בנדלן בארץ. יש גורואים שונים שמדברים על תשואה של 5-7% גם בארץ (דירות מחולקת בהדר בחיפה ובבאר שבע, למשל "נדלניסט בדרכים"). לא בדקתי ואולי זה אפשרי. צריך הבנה עמוקה של השוק (כמו תמיד בנדלן) כדי להגיע לתשואות כאילו. למשקיעים פחות מיומנים מצפה תשואה גולמית של 4-5 אחוז שזה לא תמריץ מספק להשקעה בנדלן בארץ לדעתי.
בהשקעה בארה"ב ניתן להשיג יותר וגם כאן צריך לדעת כמובן איך לקנות. לא כל בית של 60-100K דולר בשכונה סבירה עם ביקוש להשכרה וכו עם תשואות על הנייר של 10% יהפוך לפרת מזומנים מספקת. יש גם אלמנט של היעדר פיזור למי שקונה 2-3 בתים ומס ירושה שצריך להתחשב בו. אני חושב
שכחלק מתיק השקעות (לדעתי לא יותר מרבע מהתיק) נדלן בארה"ב כשנקנה באופן מקצועי יכול לספק את הסחורה ולהגדיל את התזרים החודשי מתיק השקעות.
אנגליה בהחלט מעניינת להשקעה ועם השפל ההיסטורי של הפאונד יכולה להיות אלטרנטיבה למי שרוצה לגוון בנוסף או במקום ארה"ב ואולי להיות מעורב יותר בעצמו כי הטיסות עולות שליש מאשר לארה"ב.. גם באנגליה יש כיום מס ירושה על נכסים מעל 325K פאונד (גם למי שקונה כחברה בע"מ) וצריך לקחת את זה בחשבון. כדאי להקשיב ל Rob & Rob (
https://www.youtube.com/channel/UCybTSlsDvaxvPGLIoipK0WA למי שמעוניין באנגליה. גם סוזנה קול מצויינת ואפשר ללמוד ממנה המון על השוק באנגליה (
https://www.youtube.com/user/goodpropertycompany
לסיכום, לדעתי לנדלן יש חלק חשוב בגיוון תיק השקעות למי שמעוניין בתזרים חודשי גדול יותר ממה שניתן להשיג בתיק השקעות
בהווה אבל למי שצעיר ויש לו עשרות שנים של השקעה לפניו אסור לדעתי לוותר על השקעה במניות.
