האם אנחנו על סף פיצוץ בועת הנדל"ן?

[מתכנת]

אני חושב שנעלתי את הסקר ולא את הדיון (פעם ראשונה שמנסה לנעול סקר...)

אכן!

התכוונתי יותר לחלון של שבוע-חודש ולא בהכרח לנעילה מיידית אבל בסדר...

 

[yossik]

התכוונתי יותר לחלון של שבוע-חודש ולא בהכרח לנעילה מיידית אבל בסדר.

בסדר, אתה התכוונת אבל לא פותחת השרשור...

 

[breezblock]

סבבה, אני אכניס לי ליומן תזכורת לחזור לכאן בעוד שנה.

 

[Kayben]

אחד הדרכים למדוד כח קניה זה היחס בין השכר הממוצע למחיר נכס ממוצע, במהלך עשר השנים האחרונות השכר הממוצע לא השתנה אך מחירי הנכסים בתל אביב, בת ים .... בעיקר באיזור המרכז יותר משילשו את עצמם נומינלית, בו נניח שבשנת 2006 מחיר מכונית מזדה 3 היה 130,000 ש"ח וכיום מחיר אותה המכונית הוא 390,000 ש"ח האם עדיין היתה רוכש את המכונית למרות שהשכר שלך לא עלה ? אני מניח שהתשובה שלילית, אז מדוע בכל זאת אנשים קונים נכסים ?

לדעתי השכר הממוצע הוא לא פרמטר מספיק חזק.
אנשים היום נשענים על כח הקניה המשפחתי שלהם (אבא, אמא, סבא, סבתא) כדי לקנות דירה.
אותן משפחות מנתבות כספים בין הדורות, להערכתי ברמה מוגברת באופן משמעותי מאשר העבר.
לכן זה נראה כמו קסם שהביקוש רק מתגבר ואילו השכר הממוצע עומד במקום. המקור כבר היום של הכספים הוא לא ההכנסה הישירה.
הרבה יותר קשה להעריך כמה כסף עוד 'שוכב' ברזרבה של דור ההורים ויכול להמשיך להשתחרר.
יש סקטור שלם במגזר הציבורי / סמי-ציבורי שהפנסיות שלו ממשיכות לתדלק פה את העסק + מגזר הייטק שגדל.

הפיבוט של כל שווי הכסף הוא הריבית הנמוכה.
יכול להיות שאנחנו עוברים יפאניזציה בעולם המערבי ואנחנו נהיה עם ריבית נמוכה עוד שנים רבות.
מאוד קשה לכן להעריך מתי הבועה תתפוצץ אם בכלל.

 

[CarpeDiem]

הפיבוט של כל שווי הכסף הוא הריבית הנמוכה.
יכול להיות שאנחנו עוברים יפאניזציה בעולם המערבי ואנחנו נהיה עם ריבית נמוכה עוד שנים רבות.
מאוד קשה לכן להעריך מתי הבועה תתפוצץ אם בכלל.

תרחיש של יפאניזציה הגיוני במדינות שבהן האוכלוסייה מזדקנת ויש ריבוי טבעי שלילי.
ביפן ובאירופה מחירי הנדל״ן מתרסקים למרות הריביות האפסיות, כי האוכלוסייה קטנה והכלכלה במשבר.
במדינות עם ריבוי טבעי חיובי וצמיחה כלכלית חיובית כמו ארה״ב וישראל - הריבית הנמוכה אומנם מנפחת בועות אבל בסופו של דבר האינפלציה תחזור, הריבית תעלה ובועת הנדל״ן תתפוצץ. אם פיצוץ הבועה יהיה מספיק עוצמתי והרסני בהחלט יכול להיות תרחיש של יפאניזציה גם בישראל (כמו שקרה ליפן בסוף שנות ה-80, תחילת שנות ה-90).

 

[Kayben]

תרחיש של יפאניזציה הגיוני במדינות שבהן האוכלוסייה מזדקנת ויש ריבוי טבעי שלילי.
ביפן ובאירופה מחירי הנדל״ן מתרסקים למרות הריביות האפסיות, כי האוכלוסייה קטנה והכלכלה במשבר.
במדינות עם ריבוי טבעי חיובי וצמיחה כלכלית חיובית כמו ארה״ב וישראל - הריבית הנמוכה אומנם מנפחת בועות אבל בסופו של דבר האינפלציה תחזור, הריבית תעלה ובועת הנדל״ן תתפוצץ. אם פיצוץ הבועה יהיה מספיק עוצמתי והרסני בהחלט יכול להיות תרחיש של יפאניזציה גם בישראל (כמו שקרה ליפן בסוף שנות ה-80, תחילת שנות ה-90).

אני לא מתיימר לדעת מה יקרה, בטח לא ברמת המאקרו.
לא יודע מתי "בסופו של דבר" יגיע ואיתו האינפלציה.
הבורסה מעריכה אינפלציה של 1%-1.5% באג"חים ל 10 שנים.

 

[רוני]

לדעתי השכר הממוצע הוא לא פרמטר מספיק חזק.
אנשים היום נשענים על כח הקניה המשפחתי שלהם (אבא, אמא, סבא, סבתא) כדי לקנות דירה.
אותן משפחות מנתבות כספים בין הדורות, להערכתי ברמה מוגברת באופן משמעותי מאשר העבר.
לכן זה נראה כמו קסם שהביקוש רק מתגבר ואילו השכר הממוצע עומד במקום. המקור כבר היום של הכספים הוא לא ההכנסה הישירה.
הרבה יותר קשה להעריך כמה כסף עוד 'שוכב' ברזרבה של דור ההורים ויכול להמשיך להשתחרר.
יש סקטור שלם במגזר הציבורי / סמי-ציבורי שהפנסיות שלו ממשיכות לתדלק פה את העסק + מגזר הייטק שגדל.

הפיבוט של כל שווי הכסף הוא הריבית הנמוכה.
יכול להיות שאנחנו עוברים יפאניזציה בעולם המערבי ואנחנו נהיה עם ריבית נמוכה עוד שנים רבות.
מאוד קשה לכן להעריך מתי הבועה תתפוצץ אם בכלל.

צריך שיקרו שני דברים, האחד המשך עליית הריבית (בשנה האחרונה עלה משמעותית), והשני הוא שינוי התפיסה של הציבור הרחב שיפנים שהדל"ן לא רק עולה.

 

[נולי]

מה דעתכם?

דה מארקר מתחיל לפרסם בכותרות את הקריסה הקרבה.
הוא אפילו שם תמונה מאוד מפחידה של בניינים אחרי הפצצה, כדי להדגיש את חומרת התחזית.

http://www.themarker.com/realestate/1.3115567

 

[אורי ג.]

מה דעתכם?

אני לא מתרגש מנביא זעם התורן, הרבה מלל ומעט מאד נתונים שתומכים בטענתו.

צריך שיקרו שני דברים, האחד המשך עליית הריבית (בשנה האחרונה עלה משמעותית), והשני הוא שינוי התפיסה של הציבור הרחב שיפנים שהדל"ן לא רק עולה.

שותף לדעתך, רק שהריבית לא עלתה משמעותית, רק ריבית המשכנתא עלתה משמעותית, מה שצריך לעלות זה הריבית בשוק (ריבית חסרת סיכון).

 

[נולי]

ומעט מאד נתונים שתומכים בטענתו.

זאת הבעייה העיקרית של שוק הנדל"ן.
אין נתונים.
אין אף גוף שמתעסק בנתונים ברצינות.

באופן אישי אני מסכימה עם הכתבה, וגם הרחבתי על זה בשרשורים קודמים.
לדעתי החצי מקצועית, יש עודף דירות, הירידה כבר התחילה.
אני מרגישה את זה במחירי השכירות.

 

[קרן]

אותי הפתיע הסקר של גלובס שלפיו רוב המשיבים חושבים שבשנה הקרובה תהיה ירידה ברמת המחירים.

 

[אורי ג.]

יש עודף דירות, הירידה כבר התחילה.
אני מרגישה את זה במחירי השכירות.

לא בת"א. אין עודף דירות (ההפך הוא הנכון) ובטח שאין ירידה בשכ"ד.
והנה איש מקצוע שטוען שהד"ר הנ"ל טועה:
http://www.bizportal.co.il/marketopionion/news/article/454439

 

[Ofec_Bar]

יכול להיות שהעיתונות שמה לעצמה כמטרה לגרום לירידת המחירים באמצעי הפחדה . באופן אישי מעדיפה שהעיתונות תחרחר ירידת מחירי נדלן מאשר מלחמה.

 

[נולי]

לא בת"א.

העניין עם ת"א מאוד מטעה.
זה שיש נתח של 5/5 ק"מ מהמדינה שהוא מאוד אופנתי ולוהט, לא באמת משנה למחירי הנדל"ן באופן כללי.
אז נכון, תמיד יהיה מישהו שירצה לגור במרכז ת"א, אבל לא בכל מחיר.
אנשים שיקר להם במרכז ת"א - עוזבים לפלורנטין - מי שיקר לו בפלורנטין - עוזב לשפירא - מי שיקר לו בשפירא - עוזב לכפר שלם..
מי שגר בכפר שלם אומר - ראבאק, מה אני תקוע בחור הזה? גם ככה אני הייטקיסט שעובד באזור התעשייה ראש העין, אני אעבור לפ"ת וזהו.
בכל מקרה, הנקודה היא שאולי במרכז ת"א ירגישו את זה בסוף, אבל כשהמחירים ירדו, הם ירדו בכל מקום..
ונכון להיום בשכונה שלי - מחירי השכירות יורדים.. ולא כי השכונה מתדרדרת.

ואל תשכח, בכל זאת, רוב משקיעי הנדל"ן לא מחזיקים דירה בת"א.

לגבי הניתוח של ארז כהן -
הוא טוען שחסרות 250,000 דירות.

סיי-וואט?!

זה אומר שיש 250K משפחות שאין להן איפה לגור.
זאת אוכלוסייה בסדר גודל של עיר.
רציני?
אז אם הדירות האלו חסרות, איפה כל האנשים האלו גרים היום?
באוטו? במחסן אצל ההורים?

לדעתי הסיבה שכל אנשי המקצוע טוענים שיש מחסור, ושהמחירים ישארו בעלייה, היא בגלל מלאי הדירות שעדיין לא נמכר (המספר האחרון שראיתי הוא סביב ה- 20K יח"ד) והם לא רוצים שהציבור יבהל.

 

[Waler]

העניין עם ת"א מאוד מטעה.
זה שיש נתח של 5/5 ק"מ מהמדינה שהוא מאוד אופנתי ולוהט, לא באמת משנה למחירי הנדל"ן באופן כללי.
אז נכון, תמיד יהיה מישהו שירצה לגור במרכז ת"א, אבל לא בכל מחיר.
אנשים שיקר להם במרכז ת"א - עוזבים לפלורנטין - מי שיקר לו בפלורנטין - עוזב לשפירא - מי שיקר לו בשפירא - עוזב לכפר שלם..
מי שגר בכפר שלם אומר - ראבאק, מה אני תקוע בחור הזה? גם ככה אני הייטקיסט שעובד באזור התעשייה ראש העין, אני אעבור לפ"ת וזהו.
בכל מקרה, הנקודה היא שאולי במרכז ת"א ירגישו את זה בסוף, אבל כשהמחירים ירדו, הם ירדו בכל מקום..
ונכון להיום בשכונה שלי - מחירי השכירות יורדים.. ולא כי השכונה מתדרדרת.

ואל תשכח, בכל זאת, רוב משקיעי הנדל"ן לא מחזיקים דירה בת"א.

לגבי הניתוח של ארז כהן -
הוא טוען שחסרות 250,000 דירות.

סיי-וואט?!

זה אומר שיש 250K משפחות שאין להן איפה לגור.
זאת אוכלוסייה בסדר גודל של עיר.
רציני?
אז אם הדירות האלו חסרות, איפה כל האנשים האלו גרים היום?
באוטו? במחסן אצל ההורים?

לדעתי הסיבה שכל אנשי המקצוע טוענים שיש מחסור, ושהמחירים ישארו בעלייה, היא בגלל מלאי הדירות שעדיין לא נמכר (המספר האחרון שראיתי הוא סביב ה- 20K יח"ד) והם לא רוצים שהציבור יבהל.

גרים בדירות מפוצלות, עם שותפים, עם ההורים... ומכוונים לגור לבד כשיוכלו להרשות לעצמם כלכלית. זה אומר שיש ביקוש לעוד 250K דירות, לא שיש 250K הומלסים.

 

[CarpeDiem]

גרים בדירות מפוצלות, עם שותפים, עם ההורים... ומכוונים לגור לבד כשיוכלו להרשות לעצמם כלכלית. זה אומר שיש ביקוש לעוד 250K דירות, לא שיש 250K הומלסים.

אבל הדירות עצמן נהפכות ליותר גדולות עם הזמן. יש המון דירות 4-5 חדרים שבהן גרים שני הורים מבוגרים לאחר שהילדים עזבו את הבית.
מדובר בתת ניצול של מטראז׳. לדעתי אם למישהו יש חדר פנוי אצל ההורים אבל מעדיף לגור עם שותפים, אין מדובר במחסור אלא במותרות.
אני גדלתי בדירת 65 מטר שבה גרו 4 אנשים. היום אין הרבה זוגות עם ילדים שיסכימו לגור בדירה כזאת.

 

[Ofec_Bar]

לדעתי אם למישהו יש חדר פנוי אצל ההורים אבל מעדיף לגור עם שותפים, אין מדובר

אני חושבת שיש גיל מסויים שבו המשך מגורים עם ההורים מונעת התפתחות אישית ופיתוח איתנות ומיומנויות חיים בסיסיות. בנוגע חצד השני של המטבע - למה זוג מבוגר זקוק לדירת 4-5 חדרים? כנל למה זוג צעיר ללא ילדים צריך דירת 4-5 חדרים? אולי אפשר למשוך את השמיכה מכל הקצוות ("ליישר"). לעודד אנשים לגור בדירה הקטנה ביותר המתאימה לצורכיהם. אם חלק מכל תת אוכלוסיה יעשה זאת, אולי תהיה התייעלות בשוק.

 

[מתכנת]

למה זוג מבוגר זקוק לדירת 4-5 חדרים? כנל למה זוג צעיר ללא ילדים צריך דירת 4-5 חדרים? אולי אפשר למשוך את השמיכה מכל הקצוות ("ליישר"). לעודד אנשים לגור בדירה הקטנה ביותר המתאימה לצורכיהם.

ברצינות?
מה נראה לכם הסיכוי לשכנע את הציבור לשנמך את דירת המגורים מ 4-5 חדרים ל 2-3 ?
אני די מסכים עם הטיעון אבל נראה לא כל כך ישים לשנות את זה, כבר היום חישוב הארנונה לפי מטראז' מהווה תמריץ להתגורר בדירה קטנה יותר ולא ברור עד כמה זה משפיע.

 

[נולי]

גרים בדירות מפוצלות, עם שותפים, עם ההורים... ומכוונים לגור לבד כשיוכלו להרשות לעצמם כלכלית. זה אומר שיש ביקוש לעוד 250K דירות, לא שיש 250K הומלסים.

איך זה קשור למה שאמרתי?

אנשים תמיד גרו בדירות שותפים, זו לא המצאה של הבועה האחרונה.

אם עכשיו מחיר דירת 4 חדרים משופצת בבית ים ירד ל- 3000 ש"ח. נראה לך שעדיין אנשים יסכימו לשלם 5000 ש"ח לדירת חדר מחולקת במרכז ת"א?

וזה שיש עכשיו ביקוש ל 250K דירות, אומר שיש 250K משקיעים שמאמינים שיש 250K דיירים שירצו לשכור מהם דירה.
אף משקיע לא רוכש דירה כדי שהיא תישאר ריקה.
(אל אם ישנן נסיבות מיוחדות. מאוד.)

משקיעים שקנו דירה על הנייר בח-300 עלולים לגלות בעוד חצי שנה כשהדירה תתאכלס, שהם לא מוצאים שוכרים שיסכימו לשלם את שכ"ד שהם ציפו לו. הם יורידו מחירים. וזה יקרה בכל הארץ.

 

[אורי ג.]

משקיעים שקנו דירה על הנייר בח-300 עלולים לגלות בעוד חצי שנה כשהדירה תתאכלס, שהם לא מוצאים שוכרים שיסכימו לשלם את שכ"ד שהם ציפו לו. הם יורידו מחירים. וזה יקרה בכל הארץ.

זו הייתה התחזית שלי לפני 10 שנים, לא הבנתי מי הפסיכי שמוכן לשלם 1.5M ש"ח במרכז ת"א, היום הדירות האלה נחטפות ב3M. מאז אני מודה, אין לי מושג מה יקרה.