• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

האם אנחנו על סף פיצוץ בועת הנדל"ן?

האם בועת הנדל"ן תתנפץ?


  • סך הכל מצביעים
    55
  • Poll closed .
בטח שזו הצדקה. אם לאדם יש X כסף בבנק, להשאיר אותו במזומן או לסגור אותו בפקדון בבנק לא יתן לו כלום. לעומת זאת לקנות איתו דירה יתן לו שכירות, גם אם נמוכה ממה שהיה רוצה. נכון שאם הוא יודע שעוד שנתיים, נניח, אותה דירה תעלה חצי מחיר, לא כדאי לו לקנות עכשיו. וגם לא אם הוא סוחר נדל"ן ממולח כמוך שיודע איך להשקיע בנדל"ן בחו"ל. אבל אם הוא אדם מהישוב שמחפש איך לאפשר לכסף שלו לעבוד, לא מבין בבורסה, לא שמע על השקעה פסיבית וקרנות מחקות, ולא יודע להמנע מדמי ניהול רצחניים בניהול כספים אקטיבי, האפשרויות שיש לו הן לסגור את הכסף בבנק עם אפס תשואה, או לקנות דירה ולהרוויח את השכירות שלה. זו החלטה מאד רציונלית בהנתן חוסר הידע והיכולת שלו לעשות משהו אחר. כמובן שהכי טוב היה אם לכולם כן היה את הידע, אבל לא כולם מסוגלים, ולא כולם אפילו יודעים שחסר להם את הידע או שיש ממי ללמוד אותו. אולי @זאב ישפר את המצב.

אין לי בעיה עם הטיעונים שהבאת, זו המציאות הנוכחית, קשה לי עם המילה הצדקה.
יש אנשים כיום שיש ברשותם הון עצמי של חצי מליון ש"ח, הם קונים נכס עם מימון בגובה של מליון ש"ח ל 30 שנים, סה"כ עלות רכישה 1,500,000 ש"ח, השכירות החודשית לא תכסה פה את עלויות המימון והבלתמים, לכן מוצאים כסף מהכיס מדי חודש, חלק ממסלולי המימון חשופים לריבית משתנה והצמדה למדד.
מה יקרה כאשר עלויות המימון החודשיות יעלו, המשק יכנס למיתון והאבטלה תגבר, אילו שקונים עכשיו וממשכנים את עצמם עד קצה גבול היכולת לא מבינים את הסיכון שהם לוקחים, הם מבנים שיש להם הצדקה להשקיע ולקבל שכירות בעד הכסף משום שבבנק הכסף לא מייצר כלום.
זו התנהלות מסוכנת ועל זה אני מזדעק, אם הם לא יודעים או לא מבינים, שלא יתעסקו עם זה (זה הצד האנושי שבי). הצד השני שלי כמשקיע מריח מה הולך לקרות, אני יושב על הגדר יש לי סובלנות, בהשקעות נדל"ן עושים את הכסף בעת הקניה, כשמשקיעים בעיתוי הנכון. תעצרו את זה, זה לא משחק !
 
נערך לאחרונה ב:
איך זה שכולם יודעים להשקיע בנדל"ן אבל לא בבורסה?
מרבית האנשים לא בנויים נפשית להתמודד עם התנודתיות במחירי המניות ואין להם סיבולת לצניחת התיק ב 30%
הנדל"ן גם אם הוא בועתי לא מתקרב להיות תנודתי כל כך.
 
@FIYaacov
הוצאת לי את המילים מהפה...
אני רואה אנשים קונים דירות בשכונה ישנה ואמרו להם שהולכים לעשות פינוי בינוי, אוטוטו, 3 שנים גג.
הם אפילו לא יודעים איך לאמת כזה דבר.
פשוט קונים..
אנשים לא יודעים לאתר תבע או תיק בניין כדי להוציא את תכניות הדירה.. אבל קונים.
 
איך זה שכולם יודעים להשקיע בנדל"ן אבל לא בבורסה?
עקומת הלימוד די זהה. אם כבר, נראה לי שלהשקיע בנדל"ן יותר קשה.
ממש לא דומה. דירה זה דבר מוחשי, כולנו גרים בדירות, רובנו שכרנו ומכירים אנשים ששכרו, משכירים או בעלים. לעומת זאת מניה זה חלק מחברה, זו שורה במחשב של הבנק. אנשים לא מבינים מה זה, בעלים של מה הם, מה זה נותן להם. הם לא יודעים להעריך כמה רווח יהיה לחברה מסוימת בשנה הבאה או עוד עשר שנים. בדירה, במיוחד במקום שהם מכירים, הם יודעים במידה רבה להעריך גם בלי שום ידע נוסף שהם צריכים לרכוש. אני מסכימה שלהיות משקיע נדל"ן בנכסים רחוקים, אולי במדינות אחרות, זה קשה הרבה יותר ודורש הרבה הבנה. אבל מי שקונה דירה בשכונה שהוא מכיר היטב לא צריך ללמוד עוד הרבה כדי להרגיש שהוא מבין מה הוא עושה (לא תמיד הוא צודק כמובן אבל ההרגשה קובעת).
 
איך זה שכולם יודעים להשקיע בנדל"ן אבל לא בבורסה?
עקומת הלימוד די זהה. אם כבר, נראה לי שלהשקיע בנדל"ן יותר קשה.
מעבר לתשובות שכבר קיבלת, התודעה בארץ היא מאוד אנטי-בורסה. הסולידית כתבה על זה בעבר.
האדם הממוצע חושב שבורסה זה קזינו לעשירים, ומה לו ולשוק ההון. מעבר לזה, אין הבנה של רמת הסיכון.
אני זוכר שניהלתי עם אבי לפני זמן מה שיחה על מדדים וקרנות מחקות. הצגתי לו גם נתונים של MaxDD היסטוריים (של הסנופי), והוא עונה לי: "אז למה משקיעי בורסה קפצו מהגגות?". כי הם הימרו על מניה בודדת ועשו את זה במינוף, זה למה. זה נשמע שאנשים לא מבינים מה ההבדל בין השקעה במניות לבין אופציות בינאריות. זה כמו שאני אטען שלקנות דירה זה מסוכן בטירוף כי אני מכיר מישהו שהשקיע ב'אדמה'.
 
ממש לא דומה. דירה זה דבר מוחשי, כולנו גרים בדירות, רובנו שכרנו ומכירים אנשים ששכרו, משכירים או בעלים. לעומת זאת מניה זה חלק מחברה, זו שורה במחשב של הבנק. אנשים לא מבינים מה זה, בעלים של מה הם, מה זה נותן להם. הם לא יודעים להעריך כמה רווח יהיה לחברה מסוימת בשנה הבאה או עוד עשר שנים. בדירה, במיוחד במקום שהם מכירים, הם יודעים במידה רבה להעריך גם בלי שום ידע נוסף שהם צריכים לרכוש. אני מסכימה שלהיות משקיע נדל"ן בנכסים רחוקים, אולי במדינות אחרות, זה קשה הרבה יותר ודורש הרבה הבנה. אבל מי שקונה דירה בשכונה שהוא מכיר היטב לא צריך ללמוד עוד הרבה כדי להרגיש שהוא מבין מה הוא עושה (לא תמיד הוא צודק כמובן אבל ההרגשה קובעת).
מעבר לתשובות שכבר קיבלת, התודעה בארץ היא מאוד אנטי-בורסה. הסולידית כתבה על זה בעבר.
האדם הממוצע חושב שבורסה זה קזינו לעשירים, ומה לו ולשוק ההון. מעבר לזה, אין הבנה של רמת הסיכון.
אני זוכר שניהלתי עם אבי לפני זמן מה שיחה על מדדים וקרנות מחקות. הצגתי לו גם נתונים של MaxDD היסטוריים (של הסנופי), והוא עונה לי: "אז למה משקיעי בורסה קפצו מהגגות?". כי הם הימרו על מניה בודדת ועשו את זה במינוף, זה למה. זה נשמע שאנשים לא מבינים מה ההבדל בין השקעה במניות לבין אופציות בינאריות. זה כמו שאני אטען שלקנות דירה זה מסוכן בטירוף כי אני מכיר מישהו שהשקיע ב'אדמה'.
אלה סיבות למה הבן אדם הממוצע מרגיש יותר בנוח עם דירה, אבל ממש לא אומר שהוא מבין את ההשקעה והסיכונים. להכיר שכונה ולהכיר השקעה זה דברים שונים לגמרי. השכונה סבבה, אז אקנה כאן דירה להשקעה ממש לא השקעה נבונה בעיניי. אבל אולי באמת בגלל זה התשואה יותר נמוכה וזה דורש יותר עבודת הכנה ועבודה תוך כדי.
 
השכונה סבבה, אז אקנה כאן דירה להשקעה ממש לא השקעה נבונה בעיניי.
שוב, השאלה מה האלטרנטיבות של אותו אדם. אם אותו אדם בוחר בין מה שכתבת למעלה לבין "החברה הזאת נראית סבבה אז אקנה מניות שלה" ואחר כך "בעצם לא כל כך סבבה אז אמכור הכל ואקנה משהו אחר", וכולי וכולי, אז מאד יכול להיות שקניית דירה להשקעה היא האלטרנטיבה העדיפה בשבילו.
 
השוק נמצא באופן ודאי בבועה, הוא מנותק מכל ערך כלכלי
הניתוק שאתה מדבר עליו מגלם את המורשת סוציאליסטית של ישראל. הנדל"ן בארץ הוא מוצר בפיקוח.
  • המדינה מחזיקה ברוב הקרקעות וקובעת כמה ומתי לשחרר.
  • גם אם יש בבעלותך קרקע אז בלי אישור המדינה לא תוכל לשים עליה אפילו קרוואן מחובר לתשתיות.
  • יש מכסי מגן על חומרי בניה כדי לא לפגוע בפרנסה של מפעלים מקומיים.
  • לא ניתן להכניס לפה חברות בניה זרות כדי חלילה לא לפגוע בפרנסה של קבלים מקומיים.
  • וכמיטב המסורת הסוציאליסטית אנחנו גם מעל הממוצע בבירוקרטיה שקשורה לבניה.
כמו כל מוצר בפיקוח הוא תמיד יהיה במחסור ואף פעם לא ישקף את הערך האמיתי.

יש לי סובלנות, בהשקעות נדל"ן עושים את הכסף בעת הקניה, כשמשקיעים בעיתוי הנכון.
זה פשוט תזמון שוק. ערך הוא ערך וזה לא משנה אם מדובר בדירת 2 חדרים בתל אביב או במניית קוקה קולה.


מי שמחפש לרכוש נדל"ן למגורים, שפשוט ירכוש כי בפועל אף אחד לא יודע מתי ועד איזה עומק יהיו ירידות במחירים.
ברגע שרוכשים דירה וגרים בה זה כבר לא ממש משנה כמה היא עולה היום וכמה היא תעלה מחר.
 
שוב, השאלה מה האלטרנטיבות של אותו אדם. אם אותו אדם בוחר בין מה שכתבת למעלה לבין "החברה הזאת נראית סבבה אז אקנה מניות שלה" ואחר כך "בעצם לא כל כך סבבה אז אמכור הכל ואקנה משהו אחר", וכולי וכולי, אז מאד יכול להיות שקניית דירה להשקעה היא האלטרנטיבה העדיפה בשבילו.
זה שקניית דירה להשקעה עדיפה לאדם מפגר לא הופכת את ההשקעה להשקעה טובה...
 
זה פשוט תזמון שוק. ערך הוא ערך וזה לא משנה אם מדובר בדירת 2 חדרים בתל אביב או במניית קוקה קולה.
רק שתשים לב שהתגובה שלך היא למישהו שמתעסק באופן די מקצועי בנדלן, וככזה מאמין שכן ניתן לתזמן את השוק, וגם עושה זאת תקופה ארוכה - בניגוד להשקפת העולם של שוק יעיל והשקעה פסיבית.
אפשר גם לטעון שעולם הנדלן פחות יעיל משוק ההון (כל דירה או קניון או מחסן היא נכס נדלן נפרד ועם ייחוד משלו, שאפשר לא רק להשקיע בו אלא גם להשביח אותו; יש מיליוני ואף יותר נכסים נפרדים, ויש פחות גורמים שמנתחים כל אחד מהם), ולכן את המסקנה ששוק המניות הוא יעיל מספיק לא בהכרח אפשר להשליך אוטומטית על שוק הנדלן.
 
@Yevgeny אני אחדד
יש לי סובלנות אני ממתין, לעולם לא ארכוש במחיר שהוא לא כלכלי.

אפשר בהחלט להימנע מהשוק הישראלי אם מאמינים שהוא יקר מדי או שהוא בדרך להתרסק אבל לא צריך להמתין אלא להשקיע את ההון באפיקים אחרים.
המחיר פה אף פעם לא ישקף את הערך האמיתי של דירה כי יש קבוצות קטנות שעושות יופי של כסף על הגב של כלל הציבור בשם "הזכות לפרנסה" או איזה מלל חברתי אחר.
 
לא צריך להמתין אלא להשקיע את ההון באפיקים אחרים.
אפיק אחר יכול להיות מזומן, או השקעה בנדלן בשוק אחר במדינה / בעולם - כי איזורים במדינה או בעולם, או אפילו דירות שמיועדות לשכבות אוכלוסיה שונות מתנהגים באופן שונה אחד מהשני - וזה גם מה שרוני עושה, לפחות ממה שהבנתי מהתיאור של ההתנהלות שלו.

המחיר פה אף פעם לא ישקף את הערך האמיתי של דירה
אני לא מבין דבר וחצי דבר על הנדלן, אבל זה נשמע לי כמו הכללה סתמית למדי - גם היסטורית, וגם בעתיד.
גם מה זה ״הערך האמיתי של הדירה״, במנותק ממחיר השוק שלה?
 
לאותו אדם היא טובה יותר מאפשרויות אחרות שהוא מסוגל להן.
את יוצאת מתוך הנחה שאותו אדם לוקה בפיגור שכלי קל ואינו מסוגל ללמוד ולהתפתח?
לעניות דעתי האפשרות הטובה יותר היא ללמוד את הנושאים הללו ולא לרוץ לנדל"ן בצורה עיוורת.
 
@Yevgeny אני אחדד


אפשר בהחלט להימנע מהשוק הישראלי אם מאמינים שהוא יקר מדי או שהוא בדרך להתרסק אבל לא צריך להמתין אלא להשקיע את ההון באפיקים אחרים.
המחיר פה אף פעם לא ישקף את הערך האמיתי של דירה כי יש קבוצות קטנות שעושות יופי של כסף על הגב של כלל הציבור בשם "הזכות לפרנסה" או איזה מלל חברתי אחר.

בהחלט מסכים, כשאני אומר ממתין אני מתכוון שאני ממשיך לפעול במקומות אחרים אך לא משקיע את כל המשאבים העומדים לרשותי, מתוך ציפייה להיות זמין לקראת הזדמנויות שיווצרו אם זה בישראל או במיקום אחר.
 
אני לא מבין דבר וחצי דבר על הנדלן, אבל זה נשמע לי כמו הכללה סתמית למדי - גם היסטורית, וגם בעתיד.
גם מה זה ״הערך האמיתי של הדירה״, במנותק ממחיר השוק שלה?
מחיר שוק מתיחס למצב של שוק חופשי. בשוק הנדל"ן הישראלי יש חסמים אנטי תחרותיים מפה ועד להודעה חדשה. החסמים האלה מוסיפים עלויות נוספות על המחיר השוק של דירה.
 
סתם עניין איך היית מתמכר מחיר שוק של דירה?מספר משכורות?מה שכן אני חושב שיש צפייה מוגזמת לעליית ערך של דירה שמתבטא בתשואה לשכירות נמוכה.
 
מחיר שוק מתיחס למצב של שוק חופשי. בשוק הנדל"ן הישראלי יש חסמים אנטי תחרותיים מפה ועד להודעה חדשה. החסמים האלה מוסיפים עלויות נוספות על המחיר השוק של דירה.
כל עוד המחיר נקבע במו"מ בין מוכרים וקונים, ולא ע"י חקיקה או תקנה, מדובר במחיר שוק.
נכון שהשוק לא חופשי, נכון שהממשלה מגבילה את היצע הדירות החדשות ומתערבת בדרכים נוספות, אבל האם המוכר והקונה רשאים להסכים ביניהם על כל מחיר שירצו? רשאים.
המחיר הקיים הוא מחיר השוק האקטואלי. המחיר שאתה מדבר עליו הוא מחיר שוק משוער או היפותטי, בתרחיש דמיוני בו התערבות הממשלה בשוק הייתה מינימלית. אני מסכים איתך שבתרחיש כזה מחיר השוק היה נמוך יותר.
 
נערך לאחרונה ב:
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Z לכבוד הטיעון, ״אנחנו מממנים אתכם כי אנחנו משלמים מע״מ ואנחנו הרבה אנשים שקונים הרבה״ פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 3
מ המדינה שברה את הכללים שהסכמנו עליהם. איך אנחנו שוברים אותם עכשיו מהצד שלנו? פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 167
מ האם אנחנו חיים בתום עידן הבעלות הפרטית על נדל"ן? נדל"ן 6
P באילו תחומים אנחנו עדיין נמצאים מאחור? פוסטים מאיכות נמוכה 9
שם משתמש בעייתי אנחנו משלמים יותר מדי על האינטרנט? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
ט האם אנחנו בעיצומו של דוט.קום #2? פוסטים מאיכות נמוכה 112
קירכהוף משבר המשכנתאות בישראל -האם אנחנו לקראת משבר סאב פריים אוף טופיק 5
י למה אנחנו מניחים שהשוק יעלה בטווח הארוך ? שוק ההון 86
L לא נעים... כמה מכם היו בסיטואציה הלא נעימה של - אנחנו מחפשים עֲרֵבִים... אוף טופיק 24
4 האם אנחנו לקראת מלחמה? אוף טופיק 42
M אנחנו יושנים בעמידה אוף טופיק 12
נ אנחנו מפורסמים! ומפחידים שוק ההון 38
ח אנחנו ממש חכמים אבל בלי ניסיון :) נדל"ן 23
P עזרו לנו להבין אם אנחנו טועים :) שוק ההון 15
CarpeDiem האם אנחנו מתחילים להגיע למצב שבו אג״ח ממשלתי עדיף על דירה? נדל"ן 6
Roi האם אנחנו בדרך לפאשיזם חדש ? אוף טופיק 63
stass תגידו, אנחנו מדברים כאן על מניות ספציפיות? שוק ההון 53
L על סף סינגולריות אוף טופיק 171
Know one ביטוח מנהלים על סף פרישה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
בורג מענק קורונה, סף עשירון 7 אוף טופיק 53

נושאים דומים

Back
למעלה