בחינת שתי אופציות להשקעה

[מתניניו]

היי,
אני בוחן שתי אפשרויות השקעה ודי הסתבכתי עם החישוב של רכישת דירה מקבלן.

אופציה א - רכישת דירה מקבלן
נניח שהדירה תהיה מוכנה לאכלוס לאחר שלוש שנים ולאחר שש שנים אמכור אותה.
מחיר הדירה כולל עלויות נלוות הוא 1372000
הון עצמי שאני מעוניין לשים 815300
משכנתא 556700
בדקתי במחשבון משכנתא לפי ריבית 3% למשך 15 שנים וקיבלתי החזר 3844.
שכר דירה משוער 3600 , כאמור אכלוס שלוש שנים מהרכישה. הנחה נוספת היא תשואה של 4 אחוז על השכירות שתתקבל.

מה שקיבלתי:
118800 מהשכירות שהופכים ל132790 לאחר מס מחושבים לפי 11 חודשים.
השווי המוערך של הנכס בתום התקופה הוא 1848000.
החזר של 72 חודשים 276768.
יתרת הקרן בזמן המכירה 366400.

אופציה ב' דירה להשקעה והשקעה בשוק ההון:
דירה בשווי 815300 שתניב שכירות של 3600 באופן קבוע וגם תמכר לאחר שש שנים.
השכירות וההפרש מאופציה א (3844 בחודש) יושקעו בשוק ההון ויניבו 4 אחוז לפני מיסים. אין צפי לעליית ערך הנכס.

מה יהיה שווי הנכסים שלי בתום התקופה?
לפי החישוב שלי אופציה א
1848+132-366=1614 אלף

לפי אופציה ב קיבלתי 1363
800 שווי דירה, 303 להשקעת הקרן והריבית מאופציה א ו260 מהשקעת השכירות

איפה אני טועה? מדובר בחישוב גס ואשמח להסבר for dummies

 

[משתמש מחוק2]

אתה מניח עליית ערך של 5% בשנה לדירה מקבלן, על מה ההנחה מבוססת?

 

[מתניניו]

אתה מניח עליית ערך של 5% בשנה לדירה מקבלן, על מה ההנחה מבוססת?

פחות מהותי למה ששאלתי, יותר מעניין אותי אם החישוב בכיוון לפי ההנחות שלי.
מדובר בשכונה חדשה ולדעתי עם פוטנציאל גבוה.

 

[DavidA]

החישובים ששמת כאן מסובכים מדי בשבילי. גם נראה שיש שם כל מיני טעויות מימוניות כמו למשל העובדה שאתה אומר שתשקיע את השכד למרות שזה כלל לא רלוונטי כי יש לך תזרים שלילי נטו ( באפשרות א' לפחות) כי תזרים חיובי כל חודש יהיה 3600 ושלילי של 3844 לכן נטו יהיה לך תזרים שלילי בגין הנכס של 244-.

זה שאתה אומר שתשקיע 3600 כל חודש, זה לא אומר כלום כי הכסף שאתה משקיע לא קשור לעסקת ההשקעה שאתה מדבר עליה כי אם כן תבחר להשקיע 3600 כ חודש- זה בא ישירות מהכיס שלך ללא קשר לדירה או לשכד.

עכשיו אחרי שהבנו שהתזרים שלילי, הסדר של התזרים גם כן קריטי כדי לחשב תשואה, ב3 שנים הראשונות יש לך תזרים שלילי של 3844 בלי הכנסות בכלל, ואז 3 שנים עם תזרים שלילי רק של 244. בהנחה שאתה כמובן פורע את המשכנתא בסוף, אתה משלם את ה 366400 ( לא יודע איך הגעת למספר הזה, לי יצא משהו אחר אבל נסמוך עליך כאן).

אם ההנחות שלך מתקיימות, אתה מקבל בערך 7.4% באפשרות הראשונה, זה עם מינוף של 46% על ההון העצמי.
כמה תרחישים:
1.הדירה עולה 3% בשווי במקום 5%:
התשואה תהיה 4.6%
2. הדירה לא עולה בשווי:
התשואה תהיה 0.5%
בירידה של 2.5% בשווי הנכס בשש שנים אתה כבר הפסדת כסף על ההשקעה.