בועת נדל''ן

[יהודה ש.]

לא יודעת מה היה לפני 20 שנה, אבל אני לא חשתי שלהגיע לדירה היום זה איזהשהוא הישג או משהו יוצא דופן.

תבררי מה היה לפני 20 שנה
להגיע לדירה נורמלית בתל אביב או באיזורי הביקוש במרכז זה בהחלט לא מגיע בקלות לרוב האנשים

 

[גילגה]

תבררי מה היה לפני 20 שנה
להגיע לדירה נורמלית בתל אביב או באיזורי הביקוש במרכז זה בהחלט לא מגיע בקלות לרוב האנשים

איך שאני רואה את זה, כבר לפני 20 שנה אנשים התרחקו מתל אביב כי היה יקר בתל אביב והגיעו לראשון לציון או להרצליה, והיום אנשים יתרחקו קצת יותר משיקול כללי. אתה מודע לזה שגובה הריבית בשנת 2000 הייתה קרוב ל10%. כן הדירה הייתה זולה יותר, אבל לא הייתה גישה להון - כלומר או שעשית עסקה לא ממונפת, או שהמחיר בפועל של ה"הגעה" לדירה היה הרבה מעבר למחיר הנומינלי של הדירה.

 

[בת העמק]

מכיוון שאנחנו על ריבית מאוד נמוכה, תיתכן גם ירידה מאוד גבוהה. אני לא בטוחה שתהיה בזה בשורה לרוב האוכלוסיה שקונה דירות למגורים בצורה ממונפת. הדירה אמנם תעלה פחות, אבל הריבית על המשכנתא תהיה יותר יקרה לא בטוחה איזה מהדברים יהיה יותר משמעותי

לאוכלוסיה הממוצעת בארץ שצריכה לקנות דירה, יש עדיפות לדעתי למחיר נמוך וריבית גבוהה. בואי ניקח שווי של מיליון ב- 2.5% ריבית לעומת 500K ב-5% ריבית.
יהיה להם קל יותר ומהר יותר להשיג את ההון העצמי הנדרש, יהיה להם קל יותר לקבל משכנתא בגובה עד רבע-שליש משכורת.
הבעיה היא אצל אלה שקנו את הדירה במחיר גבוה ועדיין משלמים עליה משכנתא. גם אוכלים את הדגים וגם עוזבים את העיר...
מעניין אם יש איפהשהו סטטיסטיקת התפלגות בין בעלי בתים שכבר סיימו לשלם לבין אלה שעדיין משלמים.

1000 ש"ח בחודש ל4 אנשים?!?

3500 אם מכניסים גם את המסעדה ואולי 4000 עם התשלום על האוכל בגן. זה לא ממש סולידי

 

[גילגה]

לאוכלוסיה הממוצעת בארץ שצריכה לקנות דירה, יש עדיפות לדעתי למחיר נמוך וריבית גבוהה. בואי ניקח שווי של מיליון ב- 2.5% ריבית לעומת 500K ב-5% ריבית.
יהיה להם קל יותר ומהר יותר להשיג את ההון העצמי הנדרש, יהיה להם קל יותר לקבל משכנתא בגובה עד רבע-שליש משכורת.
הבעיה היא אצל אלה שקנו את הדירה במחיר גבוה ועדיין משלמים עליה משכנתא. גם אוכלים את הדגים וגם עוזבים את העיר...
מעניין אם יש איפהשהו סטטיסטיקת התפלגות בין בעלי בתים שכבר סיימו לשלם לבין אלה שעדיין משלמים.

3500 אם מכניסים גם את המסעדה ואולי 4000 עם התשלום על האוכל בגן. זה לא ממש סולידי

(אני לא מוציאה 1500 על מסעדות, אולי פעם בהייטק שהייתי עושה צהריים במסעדה).

+-1000 זה סופר (בדקתי שוב לראות שאני לא הוזה), 500 מסעדות (פעם בשבוע אוכלים אבל בערך 100 שקלים לפעם.) ובואי נגיד ש500 זה החלק של האוכל במסגרות של הילדודס. אז אנחנו מבזבזים בערך 2000 שקלים הוצאות כוללות על מזון ופנאי. משקל חסר בהשוואה למדד.

 

[גרהם]

גם לפיד המפגר, וגם כחלון המפגר, התעסקו באיך לייצר עיוותי מיסוי במקום בהתחלות בנייה. וזה התוצאה.

השאלה אם הממשלה באמת מעוניינת להוריד את מחירי הדיור. כשרואים את רשימת המרוויחים והמפסידים מהורדת המחירים, אני בכלל לא בטוח מה האינטרס של הממשלה.

 

[גילגה]

השאלה אם הממשלה באמת מעוניינת להוריד את מחירי הדיור. כשרואים את רשימת המרוויחים והמפסידים מהורדת המחירים, אני בכלל לא בטוח מה האינטרס של הממשלה.

אני לא חושבת שזה עניין של רצון, אין להם יכולת לעשות זאת. (בלי לאמץ טכניקות של קומוניזם). זה שוק חופשי פחות או יותר והממשלה לא תתחיל לפקח על מחירי נדל"ן.

 

[גרהם]

אני לא חושבת שזה עניין של רצון, אין להם יכולת לעשות זאת. (בלי לאמץ טכניקות של קומוניזם). זה שוק חופשי פחות או יותר והממשלה לא תתחיל לפקח על מחירי נדל"ן.

שוק הנדלן הוא שוק הכי לא חופשי בישראל. המדינה שולטת בו כמעט בהכל - היצע הדירות, ריבית, עובדים זרים, מיסוי ועוד.
מצחיק שאמרת טכניקות קומוניסטיות כי לדעתי מה שכחלון עשה לא עשו אפילו בברית המועצות. לפי התוכנית שלו המדינה קבעה מי ימכור, מי יקנה, באיזה מחיר, מה תהיה איכות המוצר ומה יהיו השימושים המותרים בו שנים לאחר הרכישה.
אני מסכים איתך שגם היכולות לא גבוהות, אבל ספק אם יש בכלל רצון.

 

[בת העמק]

המדינה שולטת בו כמעט בהכל - היצע הדירות, ריבית, עובדים זרים, מיסוי ועוד.

הכי חשוב פיספסת - הקרקע (90%? 80%? מהעתודה)

 

[אורי ג.]

הכי חשוב פיספסת - הקרקע (90%? 80%? מהעתודה)

93%

 

[גרהם]

הכי חשוב פיספסת - הקרקע (90%? 80%? מהעתודה)

כתבתי על היצע הדירות. חלק מזה זו השליטה בשיווק הקרקעות.

 

[גילגה]

שוק הנדלן הוא שוק הכי לא חופשי בישראל. המדינה שולטת בו כמעט בהכל - היצע הדירות, ריבית, עובדים זרים, מיסוי ועוד.
מצחיק שאמרת טכניקות קומוניסטיות כי לדעתי מה שכחלון עשה לא עשו אפילו בברית המועצות. לפי התוכנית שלו המדינה קבעה מי ימכור, מי יקנה, באיזה מחיר, מה תהיה איכות המוצר ומה יהיו השימושים המותרים בו שנים לאחר הרכישה.
אני מסכים איתך שגם היכולות לא גבוהות, אבל ספק אם יש בכלל רצון.

אתה לא תגרום לי להגיד מילה טובה על התוכנית של כחלון, אבל אני לא חושבת שהיא הצליחה בפועל להוריד מחירים. למרות האמצעים הקיצוניים שהיא פעלה בהם.

הכי חשוב פיספסת - הקרקע (90%? 80%? מהעתודה)

מצד אחד כן, הכל אצל המדינה. מצד שני הגישה לקרקע הזאת היא באמצעות מכרזים יחסית שקופים. ובזמנו כשהשקעתי בחברות נדל"ן אני זוכרת שלחלק מהן הייתה עתודה דיי רצינית של קרקעות לבנייה. כלומר, יכלו לבנות למשך תקופה של מספר שנים גם אם המדינה לא הייתה משחררת להם. בסוף לכל חברה יש את הקצב שלה, זה תהליך עתיר הון ועתיר סיכון.

אני לא מאוד מבינה, אבל אני לא חושבת שמה שמגביל את הבנייה הוא כמות הקרקע שניתן לבנות עליה, בסוף יש מספר סופי של קבלנים, ולאלה יש קיבולת סופית של כמה הם יכולים לבנות במקביל. יש גם את התשתיות שהרשויות העירוניות צריכות לספק לכל שכונה חדשה ואלה עובדות בקצב שלהן. אני לא בטוחה כמה קל להאיץ את התהליך - אני יודעת שמדינה מאוד השתדלה להאיץ אותו, כולל כחלון הזכור לרע - שזה היה הטיקט שלו.

 

[Mr. Bigglesworth]

שוק הנדלן הוא שוק הכי לא חופשי בישראל. המדינה שולטת בו כמעט בהכל - היצע הדירות, ריבית, עובדים זרים, מיסוי ועוד.
מ

זה נכון רק ל'ייצור' דירות. יש גם דירות יד-2 ושם הממשלה עושה הרבה נזק (או תועלת, תלוי את מי שואלים) עם מיסוי ושליטה מסוימת במימון אבל פרט לכך לא מנהלת את השוק.

 

[גרהם]

זה נכון רק ל'ייצור' דירות. יש גם דירות יד-2 ושם הממשלה עושה הרבה נזק (או תועלת, תלוי את מי שואלים) עם מיסוי ושליטה מסוימת במימון אבל פרט לכך לא מנהלת את השוק.

נכון, אבל יש קשר הדוק בין השווקים. אם היו דואגים להיצע של דירות חדשות, גם המחירים ביד 2 היו נרגעים.

 

[Mr. Bigglesworth]

נכון, אבל יש קשר הדוק בין השווקים. אם היו דואגים להיצע של דירות חדשות, גם המחירים ביד 2 היו נרגעים.

ודאי אבל רציתי לדייק את הדיון.
ההתערבות של המדינה והשליטה שלה בשוק הדירות החדשות הן בוודאי מגונות, ואילולא היה שוק יד 2 בדירות מצבנו מזמן היה חמור יותר (או כנראה אחר כי המצב היה בלתי נסבל) אבל בכל זאת יש איזשהו גורם מרסן לבעיה שמאפשר לממשלה להמשיך עם השטויות הנ"ל בלי נזק טוטאלי ואנשים ברחובות.

 

[גילגה]

זה נכון רק ל'ייצור' דירות. יש גם דירות יד-2 ושם הממשלה עושה הרבה נזק (או תועלת, תלוי את מי שואלים) עם מיסוי ושליטה מסוימת במימון אבל פרט לכך לא מנהלת את השוק.

אני חושבת שיש אפליית מיסוי דיי בוטה לטובת נדל"ן בהשוואה לשוק ההון. זה כנראה גם גורם לעליית ערכו ההוגן של הנדל"ן. אם אני מבינה נכון מיסוי רק מוריד את הערך ההוגן של הנכס לא ככה?

 

[Mr. Bigglesworth]

אני חושבת שיש אפליית מיסוי דיי בוטה לטובת נדל"ן בהשוואה לשוק ההון. זה כנראה גם גורם לעליית ערכו ההוגן של הנדל"ן.

אין פה צורך לחשוב , אני מסכים אתך לחלוטין. אם יוצאים מנק' הנחה שאלו מוצרי השקעה חליפיים אז בודאי שיש אפליית מיסוי בוטה לטובת הנדל"ן, מה שכמובן יגביר את הביקוש וההיצע גם יחד.

 

[Minimi]

די בטוח שחוץ מלאזרחים, לאף אחד אין רצון שמחירי הנדל"ן ירדו.
לקבלנים ולבנקים זה ברור. המדינה מרוויחה מיסים כאחוז ממחיר העסקה. היה אפילו ראש עיר שאמר שמעדיף אוכלוסייה חזקה שיכולה להרשות לעצמה את המחירים ושזה יוציא החוצה אוכלוסייה חלשה.
די דומה לתעשיית הרכב. התרגלו לכסף ואי אפשר להגמל.

 

[מתכנת]

זה נכון רק ל'ייצור' דירות. יש גם דירות יד-2 ושם הממשלה עושה הרבה נזק (או תועלת, תלוי את מי שואלים) עם מיסוי ושליטה מסוימת במימון אבל פרט לכך לא מנהלת את השוק.

יש דוגמה ממש טובה,
לפני כמה שנים ישבו חכמי חלם וחשבו איך אפשר לעודד משקיעים למכור את הדירות שלהם וכך לייצר היצע דירות למכירה (על פני דירות לשכירות ? לא יודע אם מישהו חשב על זה)
החליטו על הוראת שעה למשך מספר שנים לפיה משקיע שימכור דירה תחת תנאים מסוימים יהיה פטור ממס שבח, נשמע מעולה ?!
מה עשו המשקיעים? נעלו רווחים, מכרו וקנו מיד. לא הייתה מגבלה כזו.
ככה המדינה הפסידה מסים על כמויות של דירות שגילמו חבות משמעותית של מס שבח.
היצע הדירות לא הושפע כמובן.
זה קרה בעשור האחרון אם לא היה ברור.

 

[בת העמק]

מה עשו המשקיעים? נעלו רווחים, מכרו וקנו מיד.

כלומר? מכרו דירה וקנו אותה בחזרה? מכרו אותה וקנו 2 דירות זולות יותר בפריפריה? לא הבנתי מה הרעיון.

 

[התלמיד]

לא הבנתי מה הרעיון.

שאם בעתיד יבוטל פטור ממס שבח
אז עכשיו המס יחושב ממחיר קניה גבוה יותר ולכן על סכום נמוך יותר(מכירה פחות קניה)