בועת נדל''ן

[נמרוד גיסיס]

השכר הוא לא המדד היחיד שקובע בועה.
קח לדוגמא מצב שבו מיליון צרפתים עולים לפה עם שקים של כסף... המחירים יעלו אבל השכר ישאר זהה.

אני לא אומר שאין בועה, אבל לא ניתן לדעת אם המחירים יעלו או יירדו ב10 שנים הקרובות.

מיליון צרפתים...הצחקת. הם כבר אמרו שהם לא מגיעים לכאן. אין להם אישורים לתעודות האקדמאיות שלהם ולכן יאלצו לעבוד בעבודות מזדמנות...אז לקחת משכנתאות?

http://www.themarker.com/realestate/1.2536518

 

[נמרוד גיסיס]

ועוד תרומה קטנה לדיון:
בנק ישראל ומפקח על הבנקים גאים באחריות שהם הפגינו בנושא המשכנתאות ומגבלות על הלווים שהם הנהיגו.
זה יפה.
הם רק לא חשבו שהישראלים ימצאו לעצמם מקורות חדשים...."עוקפי רגולציה".
חברות הביטוח נכנסו לחלל שנוצר והיום מעמידות הלוואה להון ראשוני לדיור כנגד כספי הפנסיה. והישראלים? הישראלים כמו תמיד רצים! כי הרי "מחירי הדיור תמיד עולים..."
אהא. ..בהצלחה לכולנו..

 

[yossik]

ועוד תרומה קטנה לדיון:
בנק ישראל ומפקח על הבנקים גאים באחריות שהם הפגינו בנושא המשכנתאות ומגבלות על הלווים שהם הנהיגו.
זה יפה.
הם רק לא חשבו שהישראלים ימצאו לעצמם מקורות חדשים...."עוקפי רגולציה".
חברות הביטוח נכנסו לחלל שנוצר והיום מעמידות הלוואה להון ראשוני לדיור כנגד כספי הפנסיה. והישראלים? הישראלים כמו תמיד רצים! כי הרי "מחירי הדיור תמיד עולים..."
אהא. ..בהצלחה לכולנו..

רק שלא נגיע למצב שהיה פעם, אם איני טועה בשנות ה 80, שהבנקים נתנו הלוואות להשקעה בבורסה.
לדעתי בנק ישראל אמור לעצור את המגמה הזו של חברות הביטוח כי יש כאן סיכון כפול.

 

[נמרוד גיסיס]

רק שלא נגיע למצב שהיה פעם, אם איני טועה בשנות ה 80, שהבנקים נתנו הלוואות להשקעה בבורסה.
לדעתי בנק ישראל אמור לעצור את המגמה הזו של חברות הביטוח כי יש כאן סיכון כפול.

יוסי, הם לא יודעים.

 

[Sailor]

עוד נקודה אחת לגבי הדיור ..... מדברים הרבה על ההשפעה של הריבית על מחירי הדיור.
ישנו כמובן מתאם בין גובה הריבית למחירי הדיור אבל אין התאמה מוחלטת.
היום כאשר הריבית חסרת הסיכון (=ריבית ממשלת ישראל ( או מה שמוגדרת ריבית חסרת הסיכון לצרכי בנצמארק)) לטווח ארוך היא
כ 3% או צפי של 1% ריאלית התשואה שניתן לקבל על נדל"ן ממוצע היא כ 3% .(ריבית נמוכה מתשואה על נדל"ן)
לפני עשור או שניים כאשר ריבית חסרת הסיכון הייתה ברמות ריאליות של 4-6% התשואה על נדל"ן ממוצע היתה באיזור ה 4.5%..(ריבית גבוהה מתשואה על נדל"ן)
ניתן לראות שגם שהמצב הביטחוני היה קשה, האבטלה היתה גבוהה ,רמות הריבית הריאלית במשק היו גבוהות ולא היתה בעיה של היצע בשוק הדיור
עדיין אנשים היו מוכנים לשלם 100 משכורות לדירה. אילו הם כנראה טעמי הציבור לדירה. כל עוד טעמי הציבור לא ישתנו אני [מהמר] שמחירי הדיור
בארץ לא יירדו גם בשפל מתחת ל 90-95 משכורת לדירה ממוצעת.

קצת חזרתי על עצמי. וגם ....
אין לראות בזה המלצה, הבנה וכו... וכו.... לגבי עתיד שוק הדיור.

 

[CarpeDiem]

@גיא ל

90-100 משכורות לדירה זה כל מה שאנשים מבקשים פה. ברור שפחות מזה זה לא ריאלי

 

[Sailor]

CarpeDiem ,
נכון זה מה שמבקשים היום.
הבעייה היא (לפי נתוני העבר) , כשהריבית הריאלית גבוהה , האבטלה גבוהה , המצב הביטחוני לא משהו ויש הצע בשוק הדיור יש
גם [ביקוש נמוך] הודות לסיבות הללו. רק אז נדרשים 90-100 משכורות לדירה שפתאום נראית כהשקעה לא משהו לכולם.

 

[CarpeDiem]

@גיא ל

בתור מדינה שרואה את עצמה חברה ב-OECD אני מצפה שנהיה גם מסונכרנים עם מדינות ה-OECD בתחום הנדל״ן (שם המחירים לא עולים על 90 משכורות לדירה)

 

[mnakash]

בקיצור כדברי השיר :" what goes up must come down
וזה יהיה מאוד כואב כי כל הישראלים כמעט בפנים.

ועוד נקודה למחשבה :
דירת 3 חדרים בכרמל בחיפה לפני 8 שנים עלתה כ 500 אלף שקל. היום כמעט מיליון.
השכר במשק לא עלה ביותר מ 3% באותה תקופה.
כלומר זוג צעיר שרוכש היום דירה כזו מוחק לעצמו חצי מיליון שקל מכסף שלעולם לא יהיה לו. כסף שניתן היה להשקיע בעתיד בחינוך לילדים, חוגים, ביגוד, אוניברסיטה...או כל מה שנרצה בשביל דור העתיד שאנחנו מגדלים. קניית נכס במחירים של היום בהכרח תהיה זריקת 500 אלף שקלים שלעולם לא יחזרו.

......
*בצבע כתום - תחילת מדיניות בנק ישראל להפחתת ריבית (קצת אחרי המשבר בארהב)

בקשר מה שכתבת על 500 אלף השקלים, אני מקווה שאתה לא מצפה מהמחירים לרדת 50%. לא נומינלית וסביר שגם לא ריאלית.
כפי שכתבת במצב של ריבית אפסית אין אלטרנטיבות ולכן זה שיווי המשקל שמחירי הדיור יעלו יחסית לשכר הדירה שבעצמו עלה לא מעט. זה טיעון טוב לטעון שסביר שמחירי הדיור יירדו אם תהיה עליית ריבית אבל אם אפשר לבחון את זה ואשמח לקבל הערות.
הריבית בישראל ירדה עם הריביות בעולם והסיבה היא שבנק ישראל פחד מהתחזקות השקל או הגיב לה (מפני שיש לה השלכות על הכלכלה) והוריד ריבית.
על אותו משקל אני טוען שכשיעלו הריביות בעולם תיווצר קודם כל אינפלציה והחלשות השקל שתגרום לבנק ישראל להעלות ריבית. אם לא תהיה אינפלציה והחלשות השקל לא תהיה מוטיבציה להעלות ריבית.
מתי תהיה העלאת ריבית בחול, אף אחד לא באמת יודע.
האם נראה אינפלציה בישראל לפני שבנק ישראל יגיב? אולי כן ואולי לא. אי אפשר לדעת.
מה קורה למחירי הדירה כשיש אינפלציה והחלשות המטבע? הם לרוב עולים.
אז ייתכן שהריביות שיעלו יורידו את מחירי הדירות, תיכף נדבר על מה בנק ישראל יעשה לריבית כשזה ייקרה אבל קודם לעליות הריבית האלו סביר שנראה המשך עליות במחירי הדיור בגלל הריבית הנמוכה כיום ובהמשך בגלל פחד מאיבוד כוח קניה של המטבע כשהשקל ייחלש.
האם הריביות יישארו נמוכות עוד שנה? שנתיים? עשר? מי יודע. גם לא הכלכלנים שמה שיש להם זה רק צפי.
האם אחרי שמחירי הדירות יירדו לשפל המחיר שלהן יעמוד על נמוך יותר מהיום או גבוה יותר בגלל עליות שעוד יבואו עד עליית הריבית? לא ברור. לא חושב שלמישהו יש תשובה על זה.
ומכיון שגם אין אלטרנטיבה להשקעה באותה רמת סיכון של קניית דירה הרי ששכר הדירה שהתשואה הריאלית עליו היא 3-4% נטו ( קרוב מאוד למניות שבסיכון גבוה יותר לפי התפיסה המקובלת) אז גם את התשואה הזו יש לשקלל פנימה למי שלא קנה את הדירה והמתין באג״ח קצרים עם תשואה ריאלית נטו שלילית.

עכשיו אם באמת תהיה ירידת מחירים של יותר מ20% מה לדעתכם ייקרה? לי נראה שיהיה חשש גדול ממיתון ובנק ישראל יוריד את הריבית ויסתכן באינפלציה בדיוק כמו שעשו בארה״ב ב2008.

 

[mnakash]

אגב היחס בין שכר דירה למחיר דירה בישראל. הוא נע בעבר בין 3 ל 5 אחוז. היום קרוב ל3%. בסין שם יש בועת נדלן רצינית התשואה היא קרוב ל 1%. גם שם המחירים עלו בירידת הריבית. הבועה בישראל אם יש אחת בכלל היא על אש נמוכה יחסית לזו שבסין.

 

[CarpeDiem]

@mnakash

אני לא אומר שאסור לקנות דירות. אדרבא, אם למישהו יש מספיק כסף להון עצמי כך שהחזר המשכנתא החודשי לא יעלה על 30% מההכנסות אז שיקנה דירה. כמובן שעדיף שהדירה לא תהיה בעיירת פיתוח שכוחת אל שהמחירים עלו בה ב-120% בשנים האחרונות רק בגלל הריבית הנמוכה....
ברור לגמרי שחלק גדול מקוני הדירות לא כאלה - הם לוקחים משכנתאות מטורפות של מיליון שקל (ומעל...), חלק בריבית משתנה, והחזר חודשי שהינו הרבה מעל ל-30% מההכנסות. אני לא רוצה לחשוב מה יקרה להם כאשר הריבית תעלה. והיא תעלה כי עכשיו היא בשפל היסטורי, ומשכנתאות גדולות נלקחות ללמעלה מ-20 שנה.
אני גם מעריך שלא הגענו ל״שיא הבועה״. אם הריבית תמשיך להיות מתחת ל-2%, המחירים ימשיכו להתנפח עוד שנתיים שלוש והם יהיו גבוהים ב-20-30% מהמחירים של היום.

 

[CarpeDiem]

@ליאור

לא מדובר במדד של דירות חדשות, אלא כלל הדירות בישראל. יש במדד הזה דירות פאר במגדלי אקירוב ויש ח׳ירבות בשכונת רמת אשכול בלוד.
נכון, מדובר במדד לא מדויק אבל כל מדד הוא בהכרח לא מדויק אלא מראה על מגמות.

בכל שכונה בארץ, לא משנה עד כמה היא מוזנחת או לא איכותית, המחירים זינקו לפחות פי 2 ב-7 השנים האחרונות. במקומות כמו באר שבע וטבריה המחירים זינקו הרבה יותר. הזינוק הכי גדול במחירים היה דווקא בעיירות הפיתוח או בשכונות המצוקה, בגלל שהמחיר הנמוך של הדירות משך הרבה מאוד משקיעים.

אז כן, יש בועה. אולי אנחנו עדיין לא בשיאה וייתכן ויש לה לאן להתנפח עוד כמה זמן, אבל ככל שהיא תתנפח יותר כך הנזק יהיה גדול יותר בפיצוץ...

יש שתי אופציות -
1. הריבית בארץ מתחילה לעלות בקיץ -> הביקוש לנדל״ן מתחיל לרדת והמחירים יתחילו לרדת לרמה הריאלית שלהם. התהליך יהיה איטי, לא פשוט עבור הרבה אנשים, אבל בסופו של דבר כלל הציבור ירוויח מכך
2. הריבית נשארת נמוכה בשנה שנתיים הקרובות -> מחירי הדיור ממשיכים להתנפח עד שיבוא גורם חיצוני (העלאת ריבית, משבר כלכלי, מלחמה) שיפוצץ אותה. במצב כזה המשק יגלוש לשנים רבות של משבר כלכלי סטייל אמצע שנות ה-60 (שהאחרון יכבה את האור)

 

[נמרוד גיסיס]

המשקיעים המנוסים בנדלן )שזה מקצועם( נטשו את השוק ב 2012. מי שנשאר זה עובדי מגזר הציבורי,מערכת הביטחון וחרדים שהפכו בעל כורחם למשקיעים.
אין להם הבנה בכלכלה או בשוק,רק באפקט העדר.
ברגע שאפיק ההשקעה המנייתי/אג"ח יהיה אטרקטיבי/פקדונות הם ינטשו את הנדל"ן. וכמן עדר הם ירוצו בטירוף אחרי הראשון שיעזוב רק כדי לא להיות הפראייר שנשאר עם הנכס ביד שלא שווה את הכסף ששולם עליו.
ככה זה בעולם ההשקעות.ככה זה בנדלן.
אני מכיר אנשי כוחות הבטחון שקנו גם 8 ו 10 דירות להשקעה.

ךדעתי יש יותר מדיי סממנים לבועה. מספיק לשמוע את השיח ברחוב..כל אחד נהיה "משקיע".
רק עליה בריבית/פיגור בתשלומים אצל מאסה קריטית של לווים (5% =קריטי על פי הנגיד פישר )
או מיתון (שנראה שאנחנו בפתחו ) יפוצצו את הבועה.

 

[מומו]

המשקיעים המנוסים בנדלן )שזה מקצועם( נטשו את השוק ב 2012. מי שנשאר זה עובדי מגזר הציבורי,מערכת הביטחון וחרדים שהפכו בעל כורחם למשקיעים.

על סמך מה זה נאמר? מציע שתקרא את הבלוג " נדלניס"ט בדרכים" , או את הפוסט אורח שלו באתר הזה. הוא משקיע "מקצועי" שעובד, הוא מציע לכוון לנכסים שנמכרים ב20%(כמדומני) פחות ממחיר השוק כדי להגן מפני ירידה.

ךדעתי יש יותר מדיי סממנים לבועה. מספיק לשמוע את השיח ברחוב..כל אחד נהיה "משקיע".

דווקא מה שאני שומע זה הרבה מאוד אנשים שלא מצליחים לקנות דירה....

שלא ישתמע מזה שאני טוען שאין בועה(נביא אני לא).

 

[נמרוד גיסיס]

מומו, מדובר
במידע שנאמר בהרצאה בנושא בועת הנדל"ן
על ידי מוטי ויזל, מנכ"ל VCELL מכון למחקר וייעוץ אסטרטגי

 

[מומו]

מומו, מדובר
במידע שנאמר בהרצאה בנושא בועת הנדל"ן
על ידי מוטי ויזל, מנכ"ל VCELL מכון למחקר וייעוץ אסטרטגי

אשרי מביא דבר בשם אומרו, לי זה לא משנה כל כך מי אמר את זה היות ומומחים מגלים הצטיינות יתרה בתחזיות כושלות. משקיעים עדיין נמצאים בשוק (על "המקצועיות" שלהם אפשר כמובן להתווכח, מקצועי זה להבנתי מי שפרנסתו מגיעה מההשקעות הנ"ל. וכאלה יש בשפע). לגבי הקושי של אנשים לקנות דירה אין מה להרחיב.

אם כבר רוצים להביא ציטוטים, למה לא לצטט גוף שיש לו השפעה אמיתית על השוק. לדוגמא בנק ישראל שהנגידה שלו אמרה החודש:
"הסיכון המרכזי הנשקף ליציבותה של המערכת הפיננסית המקומית טמון בחשיפתם הגבוהה של המערכת הבנקאית ושל משקי הבית לשוק הדיור". ככה במילים עדינות אומרת הנגידה שהיא רואה סיכון בירידה של מחירי הדירות (והחכם יסיק מזה שהיא תנסה לבצע את תפקידה ולמנוע ירידה של המחירים).

שוב אני ממש לא מתימר לאמר אם יש או אין בועה, או לנחש את מגמת המחירים.

 

[Danielovich]

מומו, מדובר
במידע שנאמר בהרצאה בנושא בועת הנדל"ן
על ידי מוטי ויזל, מנכ"ל VCELL מכון למחקר וייעוץ אסטרטגי

נפלת במלכודת הפנייה לסמכות, צא מהתפיסה שזה שמופיעים לו כל מיני תארים לפני השם שלו (מנכ"ל,פרופ' וכו) זה אומר שדבריו נכונים. אני גם לא אומר שהוא טועה, פשוט מבחינתי דעתו שווה לדעה של כל אחד שמתעסק בתחום הנדל"ן כמקצוע.

 

[נמרוד גיסיס]

נפלת במלכודת הפנייה לסמכות, צא מהתפיסה שזה שמופיעים לו כל מיני תארים לפני השם שלו (מנכ"ל,פרופ' וכו) זה אומר שדבריו נכונים. אני גם לא אומר שהוא טועה, פשוט מבחינתי דעתו שווה לדעה של כל אחד שמתעסק בתחום הנדל"ן כמקצוע.

דניאל, זה נאמר לאחר שמשכתי אותו בלשונו .
דעתו לגביי שוק הדיור (הרצאה מלפני 4 חודשים) היא שהמחירים רק יעלו ושיש שני מצבים שהסיכוי שיקרו קלוש לטענתו שיביאו לירידת מחירים : והם מיתון או העלאת ריבית. אז הנה אנחנו במיתון. ..בוקר טוב

 

[wa11a]

עזוב מיתון. נתחיל מזה שאנחנו עדיין לא במיתון.
אבל היום הודיעו על הפחתת ריבית נוספת.

 

[נמרוד גיסיס]

אז לסגירת השרשור/דיון הזה,שלי כלכך ברור
כשמש : יש בועה,נובעת ממהלך הורדת הריבית של בנק ישראל.
ולהלן דברי הנגיד לשעבר שמחזקים את דעתי וכן דבריו לגביי צפי הריבית
http://m.globes.co.il/news/m/article.aspx?did=1001039323