בועת נדל''ן

[נולי]

עלויות נכבדות.

זו דירתי הראשונה והיחידה..
מה לא לקחתי בחשבון?

 

[גרהם]

זו דירתי הראשונה והיחידה..
מה לא לקחתי בחשבון?

לא יודע מה לקחת בחשבון.
צריך לקחת בחשבון עלויות תיווך, עו"ד, אם קונים נכס חלופי אז כפול 2, מס שבח אם חל, היטל השבחה אם קיים, מס רכישה בקניה של נכס חלופי, פער זמנים בין פינוי שוכר לבין מועד מסירת המפתח (ו/או הוצאות מעבר אם זו דירה שאת גרה בה). בטח יש עוד כמה קטנות, אבל נראה לי שאלו העיקריות.

 

[Roi]

אני טוענת שצריך להסתכל בכל רגע נתון על מחיר השוק.

את כמובן צודקת, במידה ואת מתכוונת להשקיע שוב את הכסף עשיו, את צריכה לעשות הערכת שוק ולראות איפה התשואה הגבוהה ביותר.
אני אוסיף ואומר, במידה ואת לא מעוניית לאזן, אז אין משמעות למחיר השוק העכשוי, אלא למחיר הדירה והתשואה ביום העיסקה.
היה לנו ויכוח לגבי זה, אני עדיין חושב, שמחיר העיסקה הוא שמראה על התשואה ולא מחיר השוק הנוכחי, שוב כל עוד את לא מתכוונת לבצע איזון בנכסים השונים, מקווה שאני ברור מספיק.
בהצלחה.

 

[ברננקי]

מסכימה.
בדיוק היום בשיחת סלון היה לנו ויכוח משפחתי על זה.
היו שהתעקשו ששווה לשמור את הדירה, כי ביחס למחיר הקנייה, היא נותנת תשואה מצויינת (כמו שאמרתי = 5%).
אני טוענת שצריך להסתכל בכל רגע נתון על מחיר השוק.
טענו שזה לא רלוונטי.. הצליחו לערער אותי קצת, אבל חזרתי לעצמי.

אני יכול להבין את ההיגיון שתומך במדידת התשואה ביחס למחיר הקניה. אחרי הכל, זה הכסף שאותו הוצאת, ותשואה היא כמה את מקבלת ביחס לכמה הוצאת. אבל, מה שהכי חשוב, הוא שלצורך כל השוואה שאת עושה (נניח מול מניות) - התשואה היחידה שרלבנטית היא זאת שמחושבת לפי המחיר הנוכחי.

 

[ברננקי]

מה אתם חושבים על השפעת השקל החזק על מחירי הדירות?
המחירים עבור משקיעים זרים גבוהים הרבה יותר, מה שיכול להביא למימוש נכסים קיימים ופיחות בהשקעות הזרות (לא יודע כמה הן משמעותיות). עבור המשקיעים הישראלים, השקעות בחו"ל זולות ואטרקטיביות יותר (אפילו אותה ההשקעה - כלומר הנדלן - כעת זול יותר בחו"ל במונחים שקליים), ככה שזה עלול לעצור אף השקעות של ישראלים.
מעניין אותי כמה החוזק של השקל משפיע על השוק הזה (אם בכלל).

 

[רובי1]

השקעות בחו"ל זולות ואטרקטיביות יותר

זולות יותר - כן.
אטרקטיביות יותר? הרי גם תשואת השכירות נמוכה יותר. לכל היותר יש כאן ספקולצית מט"ח.

 

[אנון נימוס]

מה אתם חושבים על השפעת השקל החזק על מחירי הדירות?
המחירים עבור משקיעים זרים גבוהים הרבה יותר, מה שיכול להביא למימוש נכסים קיימים ופיחות בהשקעות הזרות (לא יודע כמה הן משמעותיות). עבור המשקיעים הישראלים, השקעות בחו"ל זולות ואטרקטיביות יותר (אפילו אותה ההשקעה - כלומר הנדלן - כעת זול יותר בחו"ל במונחים שקליים), ככה שזה עלול לעצור אף השקעות של ישראלים.
מעניין אותי כמה החוזק של השקל משפיע על השוק הזה (אם בכלל).

כמה ישראלים משקיעים בנדלן בחול ? וכמה כסף מושקע שם ?

 

[רוני]

מה אתם חושבים על השפעת השקל החזק על מחירי הדירות?
המחירים עבור משקיעים זרים גבוהים הרבה יותר, מה שיכול להביא למימוש נכסים קיימים ופיחות בהשקעות הזרות (לא יודע כמה הן משמעותיות). עבור המשקיעים הישראלים, השקעות בחו"ל זולות ואטרקטיביות יותר (אפילו אותה ההשקעה - כלומר הנדלן - כעת זול יותר בחו"ל במונחים שקליים), ככה שזה עלול לעצור אף השקעות של ישראלים.
מעניין אותי כמה החוזק של השקל משפיע על השוק הזה (אם בכלל).

בהחלט קשה יותר להעריך את התופעה, לדעתי רוב המשקיעים הזרים בנדל"ן בארץ הם יהודים ולכן אני לא רואה אותם מוכרים בהמונים דירות שרכשו כאן.

לגבי רכישות נדל"ן של ישראלים בחו"ל בהחלט יש התעצמות של המגמה (בעיקר ארה"ב, אנגליה, גרמניה וספרד), בחודשים האחרונים אני מלווה כמות הולכת וגדלה של משקיעים ישראלים לרכישת נכסים מניבים באנגליה כדי לנצל את הפאונד החלש היסטורית, השוק והתשואת אטרקטיביים יותר מהשוק המקומי כאן, (לברוח מהגזרות של האוצר) ומתוך הערכה שלאחר השלמת יציאת אנגליה מהאיחוד בעוד מספר שנים מצבה הכלכלי ימשיך להשתפר ( יתכן שמהלך זה יציל את אנגליה מלהיות חלק מהאיחוד במקרה של קריסה).

 

[שודד הפינג פונג]

היו שהתעקשו ששווה לשמור את הדירה, כי ביחס למחיר הקנייה, היא נותנת תשואה מצויינת (כמו שאמרתי = 5%).
אני טוענת שצריך להסתכל בכל רגע נתון על מחיר השוק.

הם צודקים רק אם יחליפו את המילה 'נותנת' במילה 'נתנה'. ואת כמובן צודקת אם את מסתכלת על תשואה עתידית.

ממש כמו שאג"ח כלשהי שפעם הניבה 10% תשואה שנתית לפדיון ואם תקני אותה היום היא מניבה 2% תשואה שנתית לפדיון, אזי, התשואה כיום היא 2% בשנה וזה בכלל לא מעניין מה היו הביצועים של הסדרה בעבר. עלה המחיר, ירדו התשואות, (פחת גם הפוטנציאל לרווחי הון שמעבר לדיבידנד), וזה המצב החדש יא חביבי.

 

[שודד הפינג פונג]

מה אתם חושבים על השפעת השקל החזק על מחירי הדירות?

מבחינת תיאוריה מקרו כלכלית בשקל עשרים, השקל החזק תומך במחירי הדיור הגבוהים. וזאת מכיוון שהשקל החזק מקשה על העלאת ריבית בישראל ותומך בהמשך מדיניות מוניטרית מרחיבה.
למעשה, אם השקל ימשיך להתחזק אני חושב שגם אפשרות של הורדת ריבית תהיה מונחת על שולחנה של פלוג שמנסה כיום להתערב בשוק המט"ח בכל הכוח בשביל להחליש את השקל ולא ממש מצליחה.
מה שכתבת על משקיעים זרים נכון, אבל לדעתי שחקן משני.
וצריך לציין גם שכמו שדעת תמיד אומר (איפה אתה, מתגעגע אליך ינעל העולם), שההבדל בין התיאוריה לפרקטיקה הוא שבפרקטיקה התיאוריה לא עובדת.

 

[אנון נימוס]

הם צודקים רק אם יחליפו את המילה 'נותנת' במילה 'נתנה'. ואת כמובן צודקת אם את מסתכלת על תשואה עתידית.

ממש כמו שאג"ח כלשהי שפעם הניבה 10% תשואה שנתית לפדיון ואם תקני אותה היום היא מניבה 2% תשואה שנתית לפדיון, אזי, התשואה כיום היא 2% בשנה וזה בכלל לא מעניין מה היו הביצועים של הסדרה בעבר. עלה המחיר, ירדו התשואות, (פחת גם הפוטנציאל לרווחי הון שמעבר לדיבידנד), וזה המצב החדש יא חביבי.

הבעיה הנוספת היא שמחיר השוק הריגעי אפילו אם מדובר בשוק משוכלל (שלא זה המקרה בנדלן)
אינו אינדיקטור אמיתי לשווי החברה, שלרוע המזל ימדד רק בדיעבד ואינו מהווה בסיס שממנו שווי הנכס רק יעלה, ולכן ההסתכלות קדימה נכילה בתוכה במקרה הטוב הערכות ובמקרה הרע ספקולציות ו wishfull thinking .
וכל מעריך צריך לנסות להיות כן עם עצמו, ולהבין מתי הוא נמצא בתחום של הערכה ראלית ומתי הוא גולש לרחשי לב וספקולציות (שנוטות להיות וורודות)
הרבה בטוחים שהם טובים בזה, הרבה מצליחים בזה בתקופות מסויימות, בטווח הארוך נראה לי שהרוב נכשלים

 

[רוני]

האם זה מה שצפוי למשקיעים בפרוייקטים של מחיר למשתכן ?

לעיתים הנחה שהממשלה מעניקה לפרוייקטים למגורים עבור זוגות צעירים, בעיתוי של שוק בועתי, עלולה לסבך משקיעים לא מקצועיים, עבורם הנחה זו היא מלכודת דבש !

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001179434

 

[ברננקי]

האם זה מה שצפוי למשקיעים בפרוייקטים של מחיר למשתכן ?

לעיתים הנחה שהממשלה מעניקה לפרוייקטים למגורים עבור זוגות צעירים, בעיתוי של שוק בועתי, עלולה לסבך משקיעים לא מקצועיים, עבורם הנחה זו היא מלכודת דבש !

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001179434

קראתי את אותה הכתבה בביזפורטל. אני חייב לציין שבחודש-חודש וחצי האחרונים יש בליץ של כתבות מהסוג הזה. בתור עוקב של העיתונות הפיננסית אני יכול להגיד שזה לא היה בעבר. עד לא מזמן הם דווקא היו קוהרנטיים עם המנטרה של חסרות דירות ושהנדלן רותח ופורח. אבל משהו השתנה בחודש האחרון, ראיתי כבר כמה כתבות בסגנון המשרדים ריקים והמתווכים חסרי מעש. אני מנסה להבין אם זה ממומן ע"י בעל אינטרס, או פשוט דרמטיזציה היסטרית של האטה מסויימת שבאמת מתרחשת. כי זה באמת מוזר. זה הגיע למצב שלפני איזה שבועיים היה פס כתום בביזפורטל עם הכיתוב breaking news בגלל כתבה על אותו הנושא. כידוע לא היה אף אירוע שהצדיק דבר שכזה, זה היה מגוחך.

 

[amit]

זה היה מגוחך.

ברוך הבא לתקשורת הישראלית

 

[רובי1]

לעיתים הנחה שהממשלה מעניקה לפרוייקטים למגורים עבור זוגות צעירים

רוני, לא מדובר שם על מחיר למשתכן. והמצב המתואר נפוץ למדי והיה מתרחש בכל תנאי שוק. תקשורת במיטבה.

 

[נולי]

אבל משהו השתנה בחודש האחרון

קראו את השרשור הזה, והשתכנעו.

 

[רוני]

רוני, לא מדובר שם על מחיר למשתכן. והמצב המתואר נפוץ למדי והיה מתרחש בכל תנאי שוק. תקשורת במיטבה.

אני מבין זאת, אני פשוט טוען שאלו הרוכשים במחיר למשתכן למטרת השקעה ולא למטרת מגורים, עלולים למצוא את עצמם בתרחיש דומה.

 

[רוני]

קראתי את אותה הכתבה בביזפורטל. אני חייב לציין שבחודש-חודש וחצי האחרונים יש בליץ של כתבות מהסוג הזה. בתור עוקב של העיתונות הפיננסית אני יכול להגיד שזה לא היה בעבר. עד לא מזמן הם דווקא היו קוהרנטיים עם המנטרה של חסרות דירות ושהנדלן רותח ופורח. אבל משהו השתנה בחודש האחרון, ראיתי כבר כמה כתבות בסגנון המשרדים ריקים והמתווכים חסרי מעש. אני מנסה להבין אם זה ממומן ע"י בעל אינטרס, או פשוט דרמטיזציה היסטרית של האטה מסויימת שבאמת מתרחשת. כי זה באמת מוזר. זה הגיע למצב שלפני איזה שבועיים היה פס כתום בביזפורטל עם הכיתוב breaking news בגלל כתבה על אותו הנושא. כידוע לא היה אף אירוע שהצדיק דבר שכזה, זה היה מגוחך.

התקשורת יש לה חלק במגמת השוק, היא מקצינה את המגמה לשני הכיוונים, וזה לא משנה אם מדובר בשוק הנדל"ן או בשוק ההון. בשוק הנדל"ן לוקח לתקשורת יותר זמן כדי להפנים את מועד שינוי המגמה, אבל כאשר זה קורה, פתאום הכל הופך להיות שלילי.

 

[רוני]

לא כל דירת מגורים מתאימה להשקעה, בטח לא דירה שממוקמת בשכונה חדשה שרוב הדירות בה בבעלות משקיעים.

http://www.mako.co.il/news-money/ec...51004.htm?sCh=3d385dd2dd5d4110&pId=1434139730

 

[רוני]

סיכוי טוב לתזרים חודשי שלילי מהכנסה משכירות עבור משקיעים בעזרת מימון בעיתוי הנוכחי. התשואות בכתבה הן תשואות ברטו.

http://nadlan.walla.co.il/item/3054099