בועת נדל''ן

[ברננקי]

פחות רווחי אבל אפשר

כי יש קנס או משהו בסגנון?

 

[Roi]

אין שום קנס, פשוט דירה על הנייר שווה פחות מדירה עם טופס 4, היות ובתהליך הבניה יש הרבה נעלמים שמתומחרים במחיר הקניה.

 

[רובי1]

כי יש קנס או משהו בסגנון?

ישנם חוזים שאוסרים מכירה לאדם אחר. רק הפרת חוזה ותשלום הקנס.

 

[ברננקי]

אין שום קנס, פשוט דירה על הנייר שווה פחות מדירה עם טופס 4, היות ובתהליך הבניה יש הרבה נעלמים שמתומחרים במחיר הקניה.

הבנתי. אז לא סוף העולם בהתחשב בזה שאתה קנית עם הדירה עם אותה ההנחה. בהצלחה בכל מקרה.
ואם המגמה תמשך ותמכור, אתה מתחרט על הקניה או שהיית עושה את זה שוב (עם המידע שהיה לך בעת הקניה, לא עם הידע הנוכחי בדיעבד) ?
ואם לאחר המכירה (אם תתרחש) המחירים יתהפכו יעלו למשך 3 שנים, תתחרט על המכירה (שוב, בהתעלם מהמידע שיהיה לך אחרי 3 שנים) ?

 

[Roi]

בזה שאתה קנית עם הדירה עם אותה ההנחה

לא בדיוק, עדיין פוטנציאל הרווח של דירה בנויה גבוה מדירה על הנייר ואנחנו עסוקים במקסום רווחים, לא?

אם המגמה תמשך ותמכור, אתה מתחרט על הקניה או שהיית עושה את זה שוב

הייתי עושה את זה שוב.

ואם לאחר המכירה (אם תתרחש) המחירים יתהפכו יעלו למשך 3 שנים, תתחרט על המכירה?

לא, לא צריך להיות יותר מדי גרידי , אהיה שמח בחלקי.

 

[קפה שחור]

הצ'ופצ'יק הקטן שיורד בסוף זה ה-1.2% שפורסמו היום...

מסע של קילומטר מתחיל בצעד אחד קטן (וגם מסתיים בו)

 

[רוני]

מסתיימת דירה בפרויקט שאני רוצה למכור

תצטרך לקבל החלטה, אם הרכישה נעשית עם מימון זה מסבך את ההחלטה משום שהמימון מתייקר. היו שנים שביצעתי רכישות עם מימון כשהריבית של הקל"צ הייתה 7%, 8.

 

[רוני]

נתון חשוב מאוד שלא מצאתי לו התייחסות באתר הלמ"ס:
האם המדד מנטרל את השפעת תוכנית מחיר למשתכן על המחירים? אני מניח שכן אבל לא מצאתי התיחסות מפורשת.

במידה והמגמה תימשך, חלק נכבד מרוכשי מחיר למשתכן עלולים למצוא את עצמם בעת קבלת הנכס לחזקתם, עם מימון יקר יותר, והנכסים האחרים בשוק במחיר זהה או נמוך ממחיר הדירה שרכשו במחיר למשתכן.

 

[רוני]

מסכים, זה לא נתון כל כך חריג שניתן ללמוד ממנו משהו.
בשביל הפרופורציה, הנה השינוי המצטבר במדד הדיור של הלמ"ס בעשורים האחרונים (דו"ח 6.1 מכאן: http://www.cbs.gov.il/reader/prices/price_main_division.html ).
הצ'ופצ'יק הקטן שיורד בסוף זה ה-1.2% שפורסמו היום...

נכון, אבל הפעם זה שונה, מחירי הנכסים בעלייה רצופה החל משנת 2006 (תל אביב), המחירים עלו היסטורית ראלית גבוהה יותר מאי פעם (באזורים מסויימים בגוש דן עלו כפול),
הבנקים מעלים את ריביות המשכנתאות למרות שבנק ישראל לא העלה את הריבית, הבנקים מתמחרים סיכון יתר בגלל עוצמת עליית המחירים, הבנקים מוכרים חלק מתיקי המשכנתאות לקרנות הפנסיה כדי להקטין חשיפה ולשחרר הון,
בנק ישראל הגביל את השימוש במסלול ריבית הפריים כבר לפני מספר שנים כאשר הוא חשב שהשוק גבוהה ובינתיים השוק המשיך לעלות,
שר האוצר פועל להוציא את המשקיעים באגרסיביות מהשוק בעזרת מס רכישה של 8%, מס דירה שלישית,
תשואות ממוצעות ברוטו משכירות בפריפריות של 2.5% עד 4% , גם הן מקטינות את כמות המשקיעים בשוק מאחר וזה יוצר תזרים חודשי שלילי בעת רכישה עם מימון, האוצר מפעיל את תוכנית מחיר למשתכן,
השכר החודשי הממוצע במשק, החל משנת 2006 נע בין 9,500 ברוטו ל 9,800, אך לעומתו מחירי הנכסים דוהרים למעלה מ200% (תל אביב) במהלך אותם השנים, נוצר נתק כלכלי בין מחירי הנכסים לכח הקניה במשק (בועה),
הממשלה פועלת להגדלת היצע הדירות בשוק, מחירי הנכסים הגבוהים מאלצים רוכשים צעירים להיעזר בהורים כערבים על המשכנתאות (מפחיד).........

 

[עש לילה]

מסע של קילומטר מתחיל בצעד אחד קטן (וגם מסתיים בו)

כן, הבעיה היא שגם מסע של עשרים מטר מתחיל בצעד אחד קטן.

 

[Roi]

אם הרכישה נעשית עם מימון

הרכישה של הזכויות לא נעשתה עם מימון, אבל חלק מהבניה אכן יבוצע בשילוב עם מימון, אני עדיין יושב על הגדר, נראה לאן הרוח נושבת ונחליט.

 

[katon]

נכון, אבל הפעם זה שונה, מחירי הנכסים בעלייה רצופה החל משנת 2006 (תל אביב), המחירים עלו היסטורית ראלית גבוהה יותר מאי פעם (באזורים מסויימים בגוש דן עלו כפול),
הבנקים מעלים את ריביות המשכנתאות למרות שבנק ישראל לא העלה את הריבית, הבנקים מתמחרים סיכון יתר בגלל עוצמת עליית המחירים, הבנקים מוכרים חלק מתיקי המשכנתאות לקרנות הפנסיה כדי להקטין חשיפה ולשחרר הון,
בנק ישראל הגביל את השימוש במסלול ריבית הפריים כבר לפני מספר שנים כאשר הוא חשב שהשוק גבוהה ובינתיים השוק המשיך לעלות,
שר האוצר פועל להוציא את המשקיעים באגרסיביות מהשוק בעזרת מס רכישה של 8%, מס דירה שלישית,
תשואות ממוצעות ברוטו משכירות בפריפריות של 2.5% עד 4% , גם הן מקטינות את כמות המשקיעים בשוק מאחר וזה יוצר תזרים חודשי שלילי בעת רכישה עם מימון, האוצר מפעיל את תוכנית מחיר למשתכן,
השכר החודשי הממוצע במשק, החל משנת 2006 נע בין 9,500 ברוטו ל 9,800, אך לעומתו מחירי הנכסים דוהרים למעלה מ200% (תל אביב) במהלך אותם השנים, נוצר נתק כלכלי בין מחירי הנכסים לכח הקניה במשק (בועה),
הממשלה פועלת להגדלת היצע הדירות בשוק, מחירי הנכסים הגבוהים מאלצים רוכשים צעירים להיעזר בהורים כערבים על המשכנתאות (מפחיד).........

האם יכול להיות שהשכר הלא ממוצע , למשל באזור תל אביב או בתחום מסויים כמו טכנולוגיה (הייטק בפרט תחום תוכנה ואינטרנט) - עלה בהרבה אחוזים ?
ואז זה חלק מהבועה כי הממוצע לא עולה כל כך אבל יש הרבה משקיעים כאלה בשוק . חלק מאוכלסיה זו בפורום זה אולי .
מה דעתך ?

 

[רובי1]

אקדים ואומר שאני לא בטוח שאני לא מסכים איתך. אני רק מציג צד שני.

המחירים עלו היסטורית ראלית גבוהה יותר מאי פעם

אבל יחסית למגמה, העליה הרבה פחות חדה.

הבנקים מעלים את ריביות המשכנתאות למרות שבנק ישראל לא העלה את הריבית,

אבל הם עושים את זה יותר משנה וחצי.

בנק ישראל הגביל את השימוש במסלול ריבית הפריים כבר לפני מספר שנים כאשר הוא חשב שהשוק גבוהה ובינתיים השוק המשיך לעלות,

לא בגלל השוק הגבוה אלא בגלל שהוא חשש מעלייה של הריבית - שתביא לעליית ההחזר החודשי.

שר האוצר פועל להוציא את המשקיעים באגרסיביות מהשוק בעזרת מס רכישה של 8%, מס דירה שלישית,

לא הייתי קורה לזה אגרסיבית. 8% מס רכישה לא עוצר את המשקיעים, (בעבר היה 5% כך שזו עלייה של 3% בסך הכל, לא נורא). מס דירה שלישית אולי יגולגל לשוכרים? יש גם אפשרות לרשום דירה על שם בן משפחה.

תשואות ממוצעות ברוטו משכירות בפריפריות של 2.5% עד 4% , גם הן מקטינות את כמות המשקיעים בשוק

לא בטוח שזה מקטין את כמות המשקיעים - הרי אין להם אלטרנטיבה. בכל אופן בשנה האחרונה, אחוז המשקיעים (מבין הקונים) היה גבוה מאוד. למרות התשואות הללו.

השכר החודשי הממוצע במשק, החל משנת 2006 נע בין 9,500 ברוטו ל 9,800,

אבל יש ירידה באחוז האבטלה. אל תשכח שההתיקרות הזו באה אחרי זמן רב של ירידות מחירים, כך שחלקה הוא רק תיקון.

הממשלה פועלת להגדלת היצע הדירות בשוק,

הממשלה פועלת השאלה - האם בהצלחה?
על פי אומדני משרד הלמ"ס עדיין יש מחסור של 100 אלף דירות. (אם כי אומדנים אחרים מצביעים על מצב שונה).

 

[TunaGolem]

האם יכול להיות שהשכר הלא ממוצע , למשל באזור תל אביב או בתחום מסויים כמו טכנולוגיה (הייטק בפרט תחום תוכנה ואינטרנט) - עלה בהרבה אחוזים ?

לא.
לשכר אין ערך אחד, הוא מתפלג כמעט ברציפות. כל פעולה שתעלה את השכר באופן קולקטיבי תעלה גם את השכר הממוצע.

הממוצע לא עולה כל כך אבל יש הרבה משקיעים כאלה

בעמודים הקודמים בשרשור דנו בהשפעת הגדלת השכר הממוצע על מכיר השכירות. אני עומד בעמדתי שהשכר הממוצע הוא האינדיקטור הראשון במעלתו, ושכל שאר הדיונים על המומנטים הבאים בהתפלגות, זניחים.

 

[קפה שחור]

כן, הבעיה היא שגם מסע של עשרים מטר מתחיל בצעד אחד קטן.

זאת לא בעיה אם רגלייך ארוכות

 

[wa11a]

השכר החודשי הממוצע במשק, החל משנת 2006 נע בין 9,500 ברוטו ל 9,800, אך לעומתו מחירי הנכסים דוהרים למעלה מ200% (תל אביב) במהלך אותם השנים,

לא נכון
http://www.cbs.gov.il/www/y_labor/e4_03.pdf
ספציפית ב- 2006 היה 7576.

 

[רוני]

האם יכול להיות שהשכר הלא ממוצע , למשל באזור תל אביב או בתחום מסויים כמו טכנולוגיה (הייטק בפרט תחום תוכנה ואינטרנט) - עלה בהרבה אחוזים ?
ואז זה חלק מהבועה כי הממוצע לא עולה כל כך אבל יש הרבה משקיעים כאלה בשוק . חלק מאוכלסיה זו בפורום זה אולי .
מה דעתך ?

אני מניח שזה תרם ברמה מסויימת.

 

[בת העמק]

נתון חשוב מאוד שלא מצאתי לו התייחסות באתר הלמ"ס:
האם המדד מנטרל את השפעת תוכנית מחיר למשתכן על המחירים? אני מניח שכן אבל לא מצאתי התיחסות מפורשת.

ציטוט מתוך כתבה מהיום בוואלה! :
"לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן "האוצר מזגזג ומחליט מתי מתאים לו לפרסם את נתוני הלמ"ס ומתי יש טעויות בנתונים. נתוני הדיור במדד מסלפים את השוק מכיוון שהם לוקחים בחשבון גם את נתוני מחיר למשתכן."
*לא יודעת אם זה נכון, אבל אם כן- זה בהחלט מעוות את התמונה.

 

[רובי1]

לא יודעת אם זה נכון, אבל אם כן- זה בהחלט מעוות את התמונה.

הכי מוזר לי שלא מצאתי התיחסות מפורשת לכך באתר הלמ"ס.

 

[katon]

ציטוט מתוך כתבה מהיום בוואלה! :
"לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן "האוצר מזגזג ומחליט מתי מתאים לו לפרסם את נתוני הלמ"ס ומתי יש טעויות בנתונים. נתוני הדיור במדד מסלפים את השוק מכיוון שהם לוקחים בחשבון גם את נתוני מחיר למשתכן."
*לא יודעת אם זה נכון, אבל אם כן- זה בהחלט מעוות את התמונה.

אני הייתי סומך על לשכה לסטטיסטיקה מאשר לקבלן .