בועת נדל''ן

[גרהם]

אני הייתי סומך על לשכה לסטטיסטיקה מאשר לקבלן .

אבל אין סתירה בין השניים. הטענה המשתמעת היא שמחירי דירות שאינן דיור למשתכן לא ירדו, וזה לא סותר את הנתון של הלמ"ס לפי הקבלן.

 

[גרהם]

אני הייתי סומך על לשכה לסטטיסטיקה מאשר לקבלן .

אבל אין סתירה בין השניים. הטענה המשתמעת היא שמחירי דירות שאינן דיור למשתכן לא ירדו, וזה לא סותר את הנתון של הלמ"ס לפי הקבלן.

 

[עש לילה]

האם מכירת דירות במחיר למשתכן החלה בדצמבר 2016?

 

[katon]

אבל אין סתירה בין השניים. הטענה המשתמעת היא שמחירי דירות שאינן דיור למשתכן לא ירדו, וזה לא סותר את הנתון של הלמ"ס לפי הקבלן.

הכוונה שלי היא שיותר היגיוני (אבל לא מחייב) שחברה פרטית תגיד דברים עם אינטרס כלכלי עבורה מאשר שחטיבה או משרד ממשלתי.

 

[גרהם]

הכוונה שלי היא שיותר היגיוני (אבל לא מחייב) שחברה פרטית תגיד דברים עם אינטרס כלכלי עבורה מאשר שחטיבה או משרד ממשלתי.

Lies, damned lies, and statistics" - mark twain"

 

[tlc m]

האם מכירת דירות במחיר למשתכן החלה בדצמבר 2016?

לא. באתר משבש יש דוחות כבר מאוגוסט 2016.

 

[איש(3718)]

ציטוט מתוך כתבה מהיום בוואלה! :
"לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן "האוצר מזגזג ומחליט מתי מתאים לו לפרסם את נתוני הלמ"ס ומתי יש טעויות בנתונים. נתוני הדיור במדד מסלפים את השוק מכיוון שהם לוקחים בחשבון גם את נתוני מחיר למשתכן."
*לא יודעת אם זה נכון, אבל אם כן- זה בהחלט מעוות את התמונה.

בניגוד לנתוני משווקי הנדלן של הקבלנים שכל דבריהם הם אמת צרופה?
ולמה זה משנה לי שמחיר למשתכן נכנס פנימה? הרי גם זה חלק אמיתי משוק קניית הדירות.
אם נוציא את זה מהמדד, אז בואו גם נוציא את כל מחירי המוצרים המפוקחים האחרים (חלב בשקית, מרגרינה וכו'), או כל המחירים שבהם המדינה מעורבת בתמחור שלהם (למשל מוצרים עם מכס).
אם מחיר למשתכן אכן הוריד המחירים, אז כל הכבוד לתוכנית , ולכחלון שיש לו אומץ לפעול נגד העשירים והשבעים (למרות שזה לא פופולרי להגיד את זה).

 

[נטול גלוטן]

ולמה זה משנה לי שמחיר למשתכן נכנס פנימה? הרי גם זה חלק אמיתי משוק קניית הדירות.
אם נוציא את זה מהמדד, אז בואו גם נוציא את כל מחירי המוצרים המפוקחים האחרים (חלב בשקית, מרגרינה וכו'), או כל המחירים שבהם המדינה מעורבת בתמחור שלהם (למשל מוצרים עם מכס).

דירות מחיר למשתכן, בשונה משתי הדוגמאות שהבאת, לא נמכרות בשוק החופשי אלא לאנשים שנבחרו באקראי על פי קריטריונים מסוימים. לכן הם לא מייצגות את כלל שוק הנדל"ן.
זה יותר דומה לירקן שמוכר ירקות רק לשכנים שלו, בחצי ממחיר השוק. היית מכניס מכירות כאלה למדד של מחירי הירקות?

 

[המתמיד]

זה יותר דומה לירקן שמוכר ירקות רק לשכנים שלו, בחצי ממחיר השוק. היית מכניס מכירות כאלה למדד של מחירי הירקות?

כמובן שכן! המכירה במחיר מוזל לשכנים נעשית בתנאים של שוק חופשי - המוכר והקונה מסכימים על המחיר. אם כל שוק הירקות היה מתנהל ככה ו-100% ממכירות הירקנים בכל הארץ היו נעשות לשכניהם, אז כל משק בית היה מוציא 50% ממה שהיה מוציא לפני הדיל השווה הזה --> מדד מחירי הירקות היה צריך להראות ירידה ב-50%.
כנ"ל מחיר למשתכן - המוגרלים יכולים להסכים או לא להסכים למחיר הדירה, והקבלן מסכים למכור דירה במחיר מסוים ע"פ תנאי המכרז.

נניח שכמעט 100% מהמכירות היו במכרזי מחיר למשתכן, ועשרות אלפי מוגרלים היו קונים דירות ב-30% ממחיר השוק. האם הלמ"ס היה צריך להתייחס רק לשברי אחוזים מסך המכירות בשוק? נשמע לי מוזר...

 

[liranviper]

@המתמיד פספסת את החלק שבו המחיר נמוך בגלל סבסוד של המדינה ולא בגלל תנאי שוק חופשי.

בדוגמא של הירקן, המדינה משלמת את ההנחה לשכנים וזה לא עוזר לך בכלום בתור לא שכן של הירקן

 

[liranviper]

אז כל הכבוד לתוכנית , ולכחלון שיש לו אומץ לפעול נגד העשירים והשבעים

אולי דיי עם הקנאה הזו? זה לא משחק סכום אפס. אתה לא רוצה להבריח מכאן את העשירים והשבעים.. הם בניגוד לאחרים יכולים לעזוב. לא מגיע לו טיפת כבוד על זה. אלו האנשים להזכירך שמשכירים דירות לאותם עניים ואנשים בתחילת חייהם שלא יכולים להרשות לעצמם לקנות בית, והם גם האנשים שמקיימים עסקים. להילחם בהם זו טיפשות

 

[איש(3718)]

אולי דיי עם הקנאה הזו? זה לא משחק סכום אפס. אתה לא רוצה להבריח מכאן את העשירים והשבעים.. הם בניגוד לאחרים יכולים לעזוב. לא מגיע לו טיפת כבוד על זה. אלו האנשים להזכירך שמשכירים דירות לאותם עניים ואנשים בתחילת חייהם שלא יכולים להרשות לעצמם לקנות בית, והם גם האנשים שמקיימים עסקים. להילחם בהם זו טיפשות

הייתי מסכים איתך, אלמלא העובדה שאותם עשירים ושבעים היו עושים כל אשר ביכולתם כדי למנוע שוק חופשי בתחום הנדלן, וכדי למנוע מיסוי שווה לשוק ההון בתחום הנדלן.
הטענה שבבסיס דבריך שהעשירים והשבעים בתחום הנדלן הם חסידי השוק החופשי, פשוט לא נכונה. שוק הנדלן זה מקום לא שקוף ומושחת שבו מקושרים יכולים לעשות דברים שאנשים רגילים לא יכולים.

דוגמאות:
1) ראה שרגא בירן ה"סוציאליסט" שטרח ללכת לבית משפט כדי להפחית רמת המיסוי על 20 הדירות שמשכיר תוך הטענה שזה עיסוק רקע בשבילו
2) התור של ראשי הערים במשטרה בהאשמות שחיתות בנושא ... נדלן והיתרי בניה
3) ההתארגנויות במרכז הליכוד, והבג"צים נגד מס דירה שלישית. האם היו התארגנויות כאלו נגד העלאת מס הבורסה ב 2011?

 

[liranviper]

על מה אתה מדבר?! רוב המשכירים אלו אנשים רגילים עם דירה אחת או שניים ולא איילי הון שמשחיתים את הממשלה ומונעים תחרות. שוק הנדל"ן זה שוק סופר תחרותי וחופשי

בהם כחלון נלחם ולא בקבלנים מושחתים

 

[איש(3718)]

על מה אתה מדבר?! רוב המשכירים אלו אנשים רגילים עם דירה אחת או שניים ולא איילי הון שמשחיתים את הממשלה ומונעים תחרות. שוק הנדל"ן זה שוק סופר תחרותי וחופשי

בהם כחלון נלחם ולא בקבלנים מושחתים

שוק חופשי ותחרותי? בוא נראה אותך בונה דירה שלא עומדת בתקן ירוק ועם ממ"ד באחת מערי המרכז, או נראה אותך מפצל דירה של 200 מ"ר לשלוש דירות ומשכיר או מוכר אותן.

כשאני מדבר אל שוק חופשי ותחרותי, אני לא מדבר אל תחרות בין שני בעלי דירות משומשות קיימות ברמת גן שמשכירים לצעירים. אני מדבר על הוספת היצע ותחרות מטכנולוגיית בניה חדשה וזולה שתכניס הורדת מחירים אמיתית, כמו מגדלי דירות של 20 מ"ר במרכזי הערים, או בניה ממכולות לסטודנטים. התקנים והתב"ע הקיימים עושים הכל כדי למנוע את זה, בדחיפה של בעלי הנכסים הקיימים שדוחפים את ראשי הערים.
אני מדבר על השוואת מיסוי בין הבורסה לשכר דירה, כך שתהיה תחרות אמיתית על קבלת תשואה בין בורסה לדירה.

 

[נטול גלוטן]

נניח שכמעט 100% מהמכירות היו במכרזי מחיר למשתכן, ועשרות אלפי מוגרלים היו קונים דירות ב-30% ממחיר השוק. האם הלמ"ס היה צריך להתייחס רק לשברי אחוזים מסך המכירות בשוק? נשמע לי מוזר...

אפילו במקרה כזה כן. מכיוון שהמחירים שם לא מייצגים רק בכמה דירה יכולה להימכר או להיקנות, אלא את גודל הסבסוד שהמדינה מביאה לזוגות צעירים, הם לא מייצגים מחירים של דירות בכלל. זה מחיר של דירה - פחות סבסוד מדינתי בגודל משתנה. אילו הסבסוד היה רחב יותר, היה אפשר לטעון שמחיר המוצר עצמו מסובסד. זה לא המצב - הסבסוד מוגבל לרכישה אחת לזוג, ולחלק מהאוכלוסייה, מה שהופך אותו להטבה אישית ולא השפעה על מחיר.
בנוסף, מכיוון שתכנית מחיר למשתכן נוגעת רק למכירה הראשונה של הדירה, והיא מוגבלת בזמן, היא מהווה יותר עיוות זמני של הנתונים מאשר ייצוג אמיתי של מצב שוק.

אני מבין שיש טיעונים גם לצד השני. בסופו של דבר, בוויכוח הכריע שר האוצר באופן שמציג אותו הכי טוב. לי זה לא מוסיף אמון במדד וביכולתו לייצג משהו.

 

[liranviper]

@איש(3718) אני מסכים עם כל הצעדים שכתבת, ובעד הקטנת ביורוקרטיה. מה לזה ולמיסוי של כחלון על משקיעים כמו העלאת מס רכישה לדירה שניה, ומס דירה שלישית?
מדובר במלחמה במשקיעים וזה יחזור כמו בומרנג בסוף בפרצוף של כל אותם קנאים שחושבים שזה טוב להילחם במשקיעים ובעשירים

 

[אורי ג.]

האם זה מתחיל, האם הבועה מתפוצצת, נצטרך להמתין עוד מספר חודשים כדי להפנים האם המגמה השתנתה.

לדעתי לא יהיה פיצוץ, לכל היותר נזילת אוויר איטית מהבלון.
ג"נ: הקטנתי פוזיציה.

ישנם חוזים שאוסרים מכירה לאדם אחר. רק הפרת חוזה ותשלום הקנס.

אין כזה דבר.

 

[בת העמק]

ולמה זה משנה לי שמחיר למשתכן נכנס פנימה? הרי גם זה חלק אמיתי משוק קניית הדירות.

כי עיקר ההתיקרויות בנדל"ן הן כתוצאה מהתייקרות הקרקע והמשווקת העיקרית של הקרקע היא המדינה. אז כשהמדינה מחליטה שהיא נותנת קרקע בהנחה לכמה אחוזים ממחפשי הדירות זה לא נראה לי הוגן להכניס לאותו הדו"ח. כי ככה זה מצייר תמונה אופטימית ושקרית לגבי כל שאר הקונים כאילו גם להם ישווקו קרקעות בזול.
ואם כן מכניסים לדו"ח, מן ההוגנות שישימו כוכבית ויציינו את המצב גם ללא המחיר למשתכן. או שלפחות יגידו אם הכניסו או לא.

 

[המתמיד]

בדוגמא של הירקן, המדינה משלמת את ההנחה לשכנים וזה לא עוזר לך בכלום בתור לא שכן של הירקן

אלא את גודל הסבסוד שהמדינה מביאה לזוגות צעירים

לא סבסוד (זה היה סבסוד אם כל קבלן היה מקבל סכום כסף עבור כל דירה שהוא היה בונה), ולא מדינה שמשלמת הנחה. מדובר בהטבת מס (המחיר שבו המדינה מוכרת את הקרקע הוא מס). הבדל גדול (לדעתי).

אני מודה שאני לא בטוח איך זה עובד, אבל אני חושב שאם יום אחד המדינה תחליט להוריד מע"מ באזור הצפון וכתוצאה מכך מחירי המוצרים שם יירדו, זה כן ייכנס לשקלול במדד כמו מדד המחירים לצרכן. מה דעתכם?

 

[המתמיד]

כי ככה זה מצייר תמונה אופטימית ושקרית לגבי כל שאר הקונים כאילו גם להם ישווקו קרקעות בזול.

אני לא חושב שמי שלא עומד בקריטריונים חושב שהוא יקבל קרקע בזול.

ואם כן מכניסים לדו"ח, מן ההוגנות שישימו כוכבית ויציינו את המצב גם ללא המחיר למשתכן. או שלפחות יגידו אם הכניסו או לא.

+1. אני חושב שכן פורסם שאחד ההסברים לירידה הוא נפח עסקאות גדול של "מחיר למשתכן" יחסית לסך המכירות.