בועת נדל''ן

[אורי ג.]

לא הבנתם את הנקודה שלי כנראה. הנקודה היא לא 3% או 5%.. הנקודה היא שככל שהריבית עולה התשואה האלטרנטיבית משפיעה על מחירי הדירות. זה לא שב3% כולם יחליטו לא לקנות דירות, אלא שיותר אנשים יחליטו לא לקנות דירות (או לשלם פחות). במילים אחרות, כל עלייה בריבית משפיעה על מחירי הדיור כלפי מטה וזה מה שחשוב

אין ויכוח על כך, נראה לי שיש פה הסכמה על כך.

 

[Honey jar]

קודם כל הטענה שיש בועה היא הטענה שצריכה להיות מוכחת ולא ההפך, אבל סימנים מובהקים לחוסר בועה:
1. המחיר של הדיור עדיין כלכלי מבחינת תשואות (אבל על הגבול לדעתי).
2. אין מלאי של דירות ריקות, אתה לא רואה בתי רפאים.
3. אחוזי מימון נמוכים למשקיעים.
4. היחס בין המשקיעים לבעלי הדירות זהה +-
5. המצב במשק טוב ואף טוב מאד.
6. ההיצע קשיח מאד, אין למדינה יכולת ממשית להעלות משמעותית את יצור מלאי הדירות השנתי.

אחת ההגדרות לבועה שאני מכיר היא כאשר הביקוש למוצר נובע מכך שערכו צפוי לעלות. או במילים אחרות, כאשר קונים משהו לא כי צריכים אותו, אלא כי חושבים שבעוד זמן X הוא יהיה שווה יותר.
לפחות לפי ההגדרה הזו, אני רואה כאן בועה גדולה מאוד.

 

[Roi]

הייתי באתר מכירות בפרוייקט של כמה מאות דירות בהרצליה, האכלוס עוד שנה וחצי,

במתחם "זורבבל" ? ליד קניון שבעת הכוכבים ?

 

[אורי ג.]

אחת ההגדרות לבועה שאני מכיר היא כאשר הביקוש למוצר נובע מכך שערכו צפוי לעלות. או במילים אחרות, כאשר קונים משהו לא כי צריכים אותו, אלא כי חושבים שבעוד זמן X הוא יהיה שווה יותר.
לפחות לפי ההגדרה הזו, אני רואה כאן בועה גדולה מאוד.

אני מסכים עם ההגדרה אבל בשביל לראות או לא לראות בועה צריך לדעת למה כל מי שקנה דירה בשנה האחרונה קנה אותה, אתה ואני לכל הפחות יודעים מדגמית מפה ומשם.

במתחם "זורבבל" ? ליד קניון שבעת הכוכבים ?

לא, הפרוייקט של יצחקי בגליל-ים מול הקניון מצידו השני של הכביש:
http://zglilyam.co.il/

 

[CarpeDiem]

לא הבנתם את הנקודה שלי כנראה. הנקודה היא לא 3% או 5%.. הנקודה היא שככל שהריבית עולה התשואה האלטרנטיבית משפיעה על מחירי הדירות. זה לא שב3% כולם יחליטו לא לקנות דירות, אלא שיותר אנשים יחליטו לא לקנות דירות (או לשלם פחות). במילים אחרות, כל עלייה בריבית משפיעה על מחירי הדיור כלפי מטה וזה מה שחשוב

אתה מדבר על הריבית הריאלית או הנומינלית? בוא נניח שהריבית של בנק ישראל עולה ל-3%, אבל האינפלציה היא לפחות 3%. אז אם אתה שם את הכסף בפקדון בבנק אתה מקבל למעשה 0. מה הסיכוי שבנק ישראל ייתן לנו מרווח של כמה אחוזים מעל האינפלציה? מה הסיכוי שאג״ח צמוד ל-10 שנה יחזור להניב 3% ?

 

[שודד הפינג פונג]

אחת ההגדרות לבועה שאני מכיר היא כאשר הביקוש למוצר נובע מכך שערכו צפוי לעלות. או במילים אחרות, כאשר קונים משהו לא כי צריכים אותו, אלא כי חושבים שבעוד זמן X הוא יהיה שווה יותר.
לפחות לפי ההגדרה הזו, אני רואה כאן בועה גדולה מאוד.

גם אם תשאל מחוץ לפורום הסולידית, אני מאמין שרוב הישראלים כבר לא בונים על עליית ערך אלא על תשואה שוטפת.
(אולי עליית ערך אם יש פוטנציאל לתמ"א/פינוי בינוי, או משהו כזה).
אני חושב שהדעה הממוצעת של הרוכש הפלוני היא שהנדל"ן פחות או יותר ישמור על ערכו. אף אחד לא חוזה קריסה, אבל לדעתי הרוב מבינים שהחגיגה כנראה הסתיימה. רוב האנשים היום אומרים - 'וגם אם ירד, כמה כבר ירד... יש ביקוש מטורף, אין מספיק דירות יאדה יאדה'

כולם קונים דירות כי אין אלטרנטיבה. הבנקים מציעים ריביות עלובות על היתרה החיובית, ושוק ההון נתפש כמסוכן מידי. 'המשקיעים' - אלו שכבר יש להם דירה בבעלות, מבינים שבין כה וכה הפנסיה שלהם מושקעת בשוק ההון והם מעדיפים לקחת את ה - 500K-1000K שחסכו ולהשקיע בדירה שניה. גם בראיה עתידית של דאגה לעתיד ילדיהם.
מצד רוכשי דירה ראשונה יש בכלל ביקוש אדיר. דירה בבעלות נחשבת כמאסט בחוויה הארץ ישראלית. חתונה ילדים בית עבודה. זה החלום של כל אמא יהודיה.
ככה 'מסתדרים'. אחוז המשפחות שיבחרו מרצון לגור בשכירות ולנעול את הכסף ל - 20-30 שנה בתיק אגרסיבי בשוק ההון כחלופה לדירה ראשונה זניח.

 

[שודד הפינג פונג]

מה הסיכוי שבנק ישראל ייתן לנו מרווח של כמה אחוזים מעל האינפלציה? מה הסיכוי שאג״ח צמוד ל-10 שנה יחזור להניב 3% ?

בעוד כמה שנים? סיכוי גבוה מאוד לדעתי.
כבר היום גליל 0841 מניב 1.4%. אז נכון, זה לא ל - 10 שנים, אבל זה לא נורא קריטי למי שבונה על הקופון ולא חוזה אפוקליפסה.
היום אנחנו בסביבות שיא היסטורי במחירי אג"ח ושפל היסטורי בריבית (נכון שגם אין אינפלציה). אני חושב שבעוד 3-4 שנים מאוד סביר שממשלתי ארוך יניב 3% + מדד.

 

[breezblock]

אני מאמין שרוב הישראלים כבר לא בונים על עליית ערך אלא על תשואה שוטפת.

אני כמעט בטוחה שאתה טועה.
כולם חוזרים על הסלוגן "נדלן תמיד עולה" וזוגות צעירים בסביבתי קונים דירות מגורים בסביבתי שגדולות על מידותיהם (5 חדרים לזוג שרק נישא??) מתוך הראציונאל שנדלן תמיד עולה, ודירה יקרה יותר תעלה יותר.

 

[שודד הפינג פונג]

אולי.
בכל מקרה לדעתי מה שמתדלק את הביקושים העכשווים זה בעיקר התחושה שאין אלטרנטיבה טובה יותר להשקעה בעידן של ריבית 0 (זה בצד הספקולטיבי יותר), וכמובן גם האתוס הישראלי הסטנדרטי ששכירות=זריקת כסף לפח+השתעבדות לבעלי בתים מנוולים.

 

[liranviper]

אתה מדבר על הריבית הריאלית או הנומינלית?

תקרא את התגובה הקודמת שלי. זה לא משנה באמת מה הריבית.. הדוגמא עם ה3 ו3 הייתה רק להמחשה מה קורה כשהריבית (לא בישראל) באגח עולה לרמה שהיא משתווה לריבית מדירות. אתה מוזמן לחשוב על זה כ3% ריאלי אחרי דמי ניהול ומיסים.
זה לא שברגע שהיא תגיע לרמה כזאת אז תתחיל ההשפעה אלא ככל שנתקרב לשם הגרף יתכנס לכן ההשפעה היא הדרגתית עם כל עלייה.
כלומר, משנה שככל שהיא עולה, ככה כשאתה מהוון השקעה לפי תשואות אלטרנטיביות זה משפיע,כי באופן יחסי נדל"ן הופך להיות פחות כדאי ביחס סיכון תשואה שלו

 

[Honey jar]

גם אם תשאל מחוץ לפורום הסולידית, אני מאמין שרוב הישראלים כבר לא בונים על עליית ערך אלא על תשואה שוטפת.
(אולי עליית ערך אם יש פוטנציאל לתמ"א/פינוי בינוי, או משהו כזה).
אני חושב שהדעה הממוצעת של הרוכש הפלוני היא שהנדל"ן פחות או יותר ישמור על ערכו. אף אחד לא חוזה קריסה, אבל לדעתי הרוב מבינים שהחגיגה כנראה הסתיימה. רוב האנשים היום אומרים - 'וגם אם ירד, כמה כבר ירד... יש ביקוש מטורף, אין מספיק דירות יאדה יאדה'

כולם קונים דירות כי אין אלטרנטיבה. הבנקים מציעים ריביות עלובות על היתרה החיובית, ושוק ההון נתפש כמסוכן מידי. 'המשקיעים' - אלו שכבר יש להם דירה בבעלות, מבינים שבין כה וכה הפנסיה שלהם מושקעת בשוק ההון והם מעדיפים לקחת את ה - 500K-1000K שחסכו ולהשקיע בדירה שניה. גם בראיה עתידית של דאגה לעתיד ילדיהם.
מצד רוכשי דירה ראשונה יש בכלל ביקוש אדיר. דירה בבעלות נחשבת כמאסט בחוויה הארץ ישראלית. חתונה ילדים בית עבודה. זה החלום של כל אמא יהודיה.
ככה 'מסתדרים'. אחוז המשפחות שיבחרו מרצון לגור בשכירות ולנעול את הכסף ל - 20-30 שנה בתיק אגרסיבי בשוק ההון כחלופה לדירה ראשונה זניח.

אני כל האנשים בשנות העשרים המאוחרות של חייהם, לא מכירים מושג כזה של נדל"ן שלא עולה. אני בהחלט חושב שהרוב קונים היום, מתוך תקווה או פחד (כל אחד לפי הסטטוס שלו) שמחר המחיר יהיה גבוה יותר.

 

[Roi]

וזוגות צעירים בסביבתי קונים דירות מגורים בסביבתי שגדולות על מידותיהם (5 חדרים לזוג שרק נישא??)

צודקת, אני ממש לא מבין אותם, אנחנו בתור זוג צעיר קנינו דירה של 50 מ"ר ,שנים וחצי חדרים בלחץ....
(עזבי שזה היה בצפון הישן )

 

[Roi]

ושוק ההון נתפש כמסוכן מידי.

ראה מקרה טבע עכשיו, זה בטוח לא תורם להרגשה הטובה .

 

[Ofec_Bar]

י (אם יש מס מפגר שאני משלם ומישהו אחר לא, אדם שפוי ירצה לבטל לעצמו את המס המפגר ולא להחיל את המס על החבר שלו כדי שיהיה שוויון וכולם יסבלו ביחד בשוויון סוציאליסטי)

אני לא בטוחה שאתה צודק. ההרגשה שלי (וצריך לחפש מחקרים) שאנחנו לא רציונליים, ושאינטואיטיבית נרצה שיוסיפו את הקקה לאחר מאשר לבקש שיפתרו אותנו מהקקה.

 

[liranviper]

אני לא בטוחה שאתה צודק. ההרגשה שלי (וצריך לחפש מחקרים) שאנחנו לא רציונליים, ושאינטואיטיבית נרצה שיוסיפו את הקקה לאחר מאשר לבקש שיפתרו אותנו מהקקה.

אם זה נכון אז כדאי להיות מודע לנטייה הזו ולשנות אותה

 

[איש(3718)]

אני כמעט בטוחה שאתה טועה.
כולם חוזרים על הסלוגן "נדלן תמיד עולה" וזוגות צעירים בסביבתי קונים דירות מגורים בסביבתי שגדולות על מידותיהם (5 חדרים לזוג שרק נישא??) מתוך הראציונאל שנדלן תמיד עולה, ודירה יקרה יותר תעלה יותר.

גם בסביבתי זה ככה.
ובדרך כלל זה קורה ביחס הפוך לידע הפיננסי. כלומר, ככל שמבינים פחות בנושאי השקעות ונושאים פיננסים אז בטוחים יותר שנדלן זה אפיק בטוח שתמיד עולה.

באופן פרדוקסלי, אני מסכים איתם, כי לאנשים כאלה באמת אין אלטרנטיבה אלא נדלן - הרי אם יקנו תעודת סל על S&P (או משהו דומה) הם בטוח ימכרו במשבר הראשון , כי אין להם את השכנוע הפנימי הדרוש (אמרתי שהם מבינים פחות בהשקעות?), ואלטרנטיבה נטולת סיכון של פק"ם בבנק לא קיימת. אז מה נשאר?
הם יגורו בדירה כשמחירי הדירות ירדו ראלית , וזה לא יעניין אותם כי לא בטוח שהם מפנימים המושג לעומקו, והם ממילא לא יעקבו וזה לא יעניין אותם שהם יכלו לעשות יותר עם הכסף בשוק ההון

ואני לא אומר את זה כדי לזלזל באף אחד, הם יכולים להיות חברי הטובים ביותר, משכילים, מהנדסים וכו', ועדיין זו תפיסת העולם שלהם. להערכתי, רוב האנשים הם כאלו.

 

[doc29]

רק מציין עובדה - בדיוק שלשום בחורה בת 29 שפגשתי בעבודה הסבירה למה היא ובעלה קנו עכשיו דירת 5 חדרים באיזה מושב בשרון (לא זוכר איזה) - עם משכנתא של 75% לא כולל הלוואה חוץ בנקאית כנראה כדי להגיע ל-25%, וכששאלתי אם אין מספיק כסף אז למה לא לשכור - קיבלתי את התשובה ש"חבל לזרוק את הכסף, ככה לפחות אנחנו קונים נכס" וכששאלתי (בכוונה לא נכנסתי להתדיינות אלא רק שאלה) - למה לקנות אם המחיר נראה לה מטורף (1.6M אם אני זוכר נכון) - הסבירה שנדלן זה ללכת על בטוח כי זה תמיד עולה.

 

[breezblock]

לאנשים כאלה

אני הייתי אנשים כאלה...
השקעה בנדלן זו לא תכונה מולדת.
באופן אישי אני לא מסתירה את הפסימיות העמוקה שלי בנוגע לנדלן בארץ.
כבר הפכתי לבדיחה של המשפחה..
אבל נראה לי שבני הדודים מקבלים ממני השראה ומתחילים לשאול את עצמם שאלות.
בכל מקרה אני מכירה כמה זוגות שעזרתי להם להבין שדירה היא קודם כל חוב ולא בהכרח נכס.
לינק שאני אוהבת לשתף לאחרונה-
https://nadlanfacts.wordpress.com/

 

[123W]

רק מציין עובדה - בדיוק שלשום בחורה בת 29 שפגשתי בעבודה הסבירה למה היא ובעלה קנו עכשיו דירת 5 חדרים באיזה מושב בשרון (לא זוכר איזה) - עם משכנתא של 75% לא כולל הלוואה חוץ בנקאית כנראה כדי להגיע ל-25%, וכששאלתי אם אין מספיק כסף אז למה לא לשכור - קיבלתי את התשובה ש"חבל לזרוק את הכסף, ככה לפחות אנחנו קונים נכס" וכששאלתי (בכוונה לא נכנסתי להתדיינות אלא רק שאלה) - למה לקנות אם המחיר נראה לה מטורף (1.6M אם אני זוכר נכון) - הסבירה שנדלן זה ללכת על בטוח כי זה תמיד עולה.

היסטורית, היא לא טועה...
גם נותנים היום מינוף (משכנתא) בתנאים מעולים...

מצד שני, רמת מינוף כזאת.... מפחיד...

 

[אורי ג.]

גם נותנים היום מינוף (משכנתא) בתנאים מעולים...

הרבה פחות, הריבית עלתה בעשרות אחוזים בפחות משנה.