בועת נדל''ן

[OnTheVerge]

אני נמצא באותו מצב שלך, ונראה שגם אני אמכור בקרוב.

הייתי מזדרז. מאוד.
בעצם, אני חושב שלא הייתי מסוגל להתרכז בשום דבר עד שהייתי מוכר את הדירה.

לא ממליץ.

 

[רובי1]

בעצם, אני חושב שלא הייתי מסוגל להתרכז בשום דבר עד שהייתי מוכר את הדירה.

בניגוד לשוק ההון, בנדל"ן הדברים מתרחשים לאט. בדרך כלל. בכל אופן אני צריך להתרכז עכשיו בעוד כמה דברים.

 

[liranviper]

בניגוד לשוק ההון, בנדל"ן הדברים מתרחשים לאט. בדרך כלל. בכל אופן אני צריך להתרכז עכשיו בעוד כמה דברים.

אתה יכול להחליט על פעם בשבוע או בשבועיים שבו אתה מראה את הדירה בצורה מרוכזת לכל מי שהתקשר בשבוע שלפני. ככה זה לא יגזול ממך הרבה זמן, אבל אתה כבר תהיה מוכן ותדע בדיוק מה הדירה שלך שווה. רק הצעה..
בכל מקרה אני לא חושב שאתה צריך להילחץ למכור מהר. אם במקרה על ההתחלה תקבל הצעה טובה מספיק אז תלך על זה אבל אחרת לא צריך פאניקה ולעשות טעויות

 

[רובי1]

נניח מקרה תאורטי, שבעקבות צעדי הממשלה וכו' רבות מבין 80 אלף הדירות המוגדרות דירה שלישית נמכרות (או מנסות להימכר),
מה ההשפעה על מחירי השכירות?

 

[אורי ג.]

נניח מקרה תאורטי, שבעקבות צעדי הממשלה וכו' רבות מבין 80 אלף הדירות המוגדרות דירה שלישית נמכרות (או מנסות להימכר),

אני מניח שרבות מהדירות הללו פשוט יעברו בעסקה ללא תמורה לילדיהם של המחזיקים בהם, אני כבר מכיר מקרים כאלה.

מה ההשפעה על מחירי השכירות?

קשה לומר, לפי ההגיון שלי לא אמור להיות הבדל כיוון שלא נוספה שום דירה לשוק.

 

[liranviper]

נניח מקרה תאורטי, שבעקבות צעדי הממשלה וכו' רבות מבין 80 אלף הדירות המוגדרות דירה שלישית נמכרות (או מנסות להימכר),
מה ההשפעה על מחירי השכירות?

תלוי כמה מהדירות משמשות להשכרה היום, וכמה מהקונים שלהם הם חסרי דירות שקונים למגורים
אם משקיע קונה אז אין הבדל (הושכרה ותמשיך להיות מושכרת)
אם בעל דירה למגורים קונה אז אין הבדל - והשאלה עוברת לבית שהוא עוזב

 

[רובי1]

אני מניח שרבות מהדירות הללו פשוט יעברו בעסקה ללא תמורה לילדיהם של המחזירים בהם, אני כבר מכיר מקרים כאלה.

אל תשכח את הפטור ממס שבח עד אוקטובר.

 

[רובי1]

אם משקיע קונה אז אין הבדל (הושכרה ותמשיך להיות מושכרת)

ברור.

אם בעל דירה למגורים קונה אז אין הבדל - והשאלה עוברת לבית שהוא עוזב

הבית שהוא עוזב - עומד למכירה. בגלל שיש האטה בביקוש לדירות (כי יש הרבה דירות למכירה), הוא עומד ריק תקופה ארוכה - מה שמביא למחסור בדירות להשכרה.
מלבד זאת, יהיו יותר שוכרים. כי אנשים יעדיפו לדחות את קניית הדירה הראשונה - בשל שינוי מגמת המחירים.
נ.ב. אני רק מציג אפשרות הפוכה - אין לי דעה מה יקרה.

 

[liranviper]

זה סתם קשקושי ביצים.. גם אם תהיה השפעה בטווח הקצר(צר), אחרי שההשפעה תחלוף אנחנו נישאר באותו המקום וזה יאוזן יחזרה. צריך להגדיל את ההיצע. כל פתרון אחר בהכרח יעשה נזק.
אני לא אומר שאי אפשר להוריד את מחירי הדירות ע"י הגבלת הביקושים של משקיעים- אבל זאת פשוט שיטה שתעשה יותר נזק מתועלת. זה יפגע אם כבר באוכלוסיה הכי חלשה בישראל שהיא אוכלוסיית השוכרים שאין בבעלותם דירה

שרי האוצר הפופוליסטים שלנו פשוט תוקפים את הבעיה מהכיוון הלא נכון. צריך לדעתי לתת תמריצים לבניית דירות למגורים ולבניית דירות להשכרה. בין אם ע"י מיסוי או ע"י שחרור קרקעות או ע"י איזון יותר נכון בין ארנונה לעסקים וארנונה למגורים (העיריות היום הם חסם גדול מאוד בבנייה למגורים)

 

[נתן]

צריך להגדיל את ההיצע. כל פתרון אחר בהכרח יעשה נזק.
אני לא אומר שאי אפשר להוריד את מחירי הדירות ע"י הגבלת הביקושים של משקיעים- אבל זאת פשוט שיטה שתעשה יותר נזק מתועלת. זה יפגע אם כבר באוכלוסיה הכי חלשה בישראל שהיא אוכלוסיית השוכרים שאין בבעלותם דירה

שרי האוצר הפופוליסטים שלנו פשוט תוקפים את הבעיה מהכיוון הלא נכון. צריך לדעתי לתת תמריצים לבניית דירות למגורים ולבניית דירות להשכרה. בין אם ע"י מיסוי או ע"י שחרור קרקעות או ע"י איזון יותר נכון בין ארנונה לעסקים וארנונה למגורים (העיריות היום הם חסם גדול מאוד בבנייה למגורים)

אלו סיסמאות חלולות- למה להגדיל את ההיצע אם הביקוש הוא ספקולטיבי ומבוסס ריבית נמוכה? אתה סתם מנפח עוד יותר את הבועה. במצב הקיים הגדלת היצע לא תוריד דרמטית את המחירים, כי המימון זול והתשואות לא נמוכות מספיק. הדירות החדשות פשוט יטרפו לנפח הבועה.

כל זה לא סותר את האמת בטענה ששרי האוצר פופוליסטיים ועושים שטויות- האשם במצב הוא בנק ישראל ורק הוא, ושר האוצר צריך ללחוץ על הנגיד במקום להתעסק בכל מני חוקי דירה שלישית.

 

[liranviper]

@נתן אני לא מתווכח עם המשמעות של הריבית למחירים. אבל יש דברים בשליטתנו ויש שלא. הריבית לא.
אז אם רוצים להוריד את המחירים בלי לחכות שהריבית תעלה צריך להגדיל את ההיצע.. איך זה ינפח את הבועה? זה ישפיע על השוק במקביל לבועה וימשוך את המחירים למטה וגם את השכירויות למטה

 

[אורי ג.]

לו סיסמאות חלולות- למה להגדיל את ההיצע אם הביקוש הוא ספקולטיבי ומבוסס ריבית נמוכה? אתה סתם מנפח עוד יותר את הבועה. במצב הקיים הגדלת היצע לא תוריד דרמטית את המחירים, כי המימון זול והתשואות לא נמוכות מספיק. הדירות החדשות פשוט יטרפו לנפח הבועה.

כל משפט שאמרת פה הוא מוטעה.

 

[רובי1]

@אורי ג. מעניין אותי - אתה חושב שיש מחסור בדירות בארץ? (זה נושא שכבר נטחן עד דק, רק לדעת את דעתך).

 

[מתכנת]

אתה חושב שיש מחסור בדירות בארץ?

לדעתי בארץ אין מחסור, במרכז יש מחסור.

 

[אורי ג.]

@אורי ג. מעניין אותי - אתה חושב שיש מחסור בדירות בארץ? (זה נושא שכבר נטחן עד דק, רק לדעת את דעתך).

תגדיר מחסור. האם אנשים גרים ברחוב? לא. האם יש מלאי דירות ריקות? גם לא. האם יש אנשים שנותרים לגור זמן רב יותר עם הוריהם או עם שותפים מאשר בעבר? לדעתי כן אבל אין לי מידע מוצק על כך.
זה לא שאלה של מחסור או לא, זה בסך הכל ביקוש מול היצע, לדוגמא: האם יש מחסור באננסים? לא. האם מחירם גבוה עד כדי שערורייתי? כן.

לדעתי בארץ אין מחסור, במרכז יש מחסור.

אין שום מחסור, תפתח יד-2 ותראה כמה דירות יש למכירה בת"א.

 

[מתכנת]

@נתן @אורי ג.
טוענים שהריבית הנמוכה תידלקה את בועת הנדלן, אבל אנחנו לא היחידים ביקום עם הריבית הזו, למה רק כאן המחירים הגיעו לרמות מסחררות הללו?
ולהביא עוד מדינה או שתיים שגם בהם המחיר עלה זה לא רציני, אני שואל על כל המדינות האחרות איך הצליחו לשמור על מחירי נדלן שפויים בתקופת ריבית נמוכה?

 

[אורי ג.]

טוענים שהריבית הנמוכה תידלקה את בועת הנדלן, אבל אנחנו לא היחידים ביקום עם הריבית הזו, למה רק כאן המחירים הגיעו לרמות מסחררות הללו?
ולהביא עוד מדינה או שתיים שגם בהם המחיר עלה זה לא רציני, אני שואל על כל המדינות האחרות איך הצליחו לשמור על מחירי נדלן שפויים בתקופת ריבית נמוכה?

זה ממש לא עוד מדינה או 2, זה עוד הרבה מאד מדינות ואל תשכח שהרבה מדינות היו ועדיין במיתון קשה מאז 2008 (שהתחיל כסוג של משבר דיור).
לרוב המדינות גם אינן בולשביקיות בכל שקשור לבנייה, אינן מתבססים על כוח עבודה מיובא בשביל לבנות דירות וגם רחוקים מאד משיעור גידול האוכלוסיה שיש בארץ.

 

[ברננקי]

האם יש מחסור באננסים? לא. האם מחירם גבוה עד כדי שערורייתי? כן.

נניח ואני מוכר אננסים, סוג אחד טעים ומתוק, וסוג שני פחות.
יש העדפה ברורה לסוג המתוק. המלאי נחטף מהר מקצב הסחורה הנכנסת ולכן העלתי את המחיר. בצורה כזאת אני עדיין מסיים את המלאי המתוק אך מרויח יותר, ומי שלא רוצה לבזבז הרבה כסף קונה את הסוג הפחות מתוק.
המצב הזה, בו יש מלאי אננס מתוק למכירה, אך מחירו התיקר - הוא לא בדיוק מחסור.
אלא אם האננס המתוק מתרוקן מהמדפים - אבל זה לא המצב בשוק הדיור. נכון שלא כל אחד יכול להרשות לעצמו דירה במרכז תל אביב, אבל אני לא חושב שנכון לקרוא למצב הזה מחסור. ישנן דירות במרכז תל אביב שרק מחפשות שוכר שמוכן לשלם.

תן קרדיט

האם יש אנשים שנותרים לגור זמן רב יותר עם הוריהם או עם שותפים מאשר בעבר? לדעתי כן אבל אין לי מידע מוצק על כך.

הלמ"ס טוען שאחוז משקי הבית ללא בעלות על דירה לא השתנה מאז 2003. (מה שכן השתנה זה שאחוז בעלי דירה אחת ירד, ואחוז בעלי 2 דירות ומעלה עלה בהתאם). זה לא ודאי אבל כנראה סותר את ההרגשה שלך.

למה רק כאן המחירים הגיעו לרמות מסחררות הללו?

גם אני תהיתי על זה. לדעתי:
א. מדינה עם מטרופולין אחד ויחיד בו גרה חצי מהאוכלוסיה. כולם רוצים לגור שם אז המחירים גבוהים מה שהוביל למחשבה שהמחירים יתיקרו עוד ועוד. (לא מסביר את ההתיקרות מחוץ למרכז)
ב. בניגוד להרבה מדינות - אנחנו לא נכווינו מבועת נדל"ן ב 2008. במדינות בהן כן נכוו, כנראה שהם יותר זהירים ולמדו מהטעויות.
ג. פחד מהבורסה. הסולידית כתבה על זה לא פעם, אנשים כאן מפחדים כאילו אינהרטית מהבורסה, מה שגורם להיעדר מוחלט של אלטנרטיבות להשקעה כשהריבית נמוכה.

 

[liranviper]

למה רק כאן המחירים הגיעו לרמות מסחררות הללו?

הנה עוד מקומות

 

[אורי ג.]

גם אני תהיתי על זה. לדעתי:
א. מדינה עם מטרופולין אחד ויחיד בו גרה חצי מהאוכלוסיה. כולם רוצים לגור שם אז המחירים גבוהים מה שהוביל למחשבה שהמחירים יתיקרו עוד ועוד. (אבל זה לא כ"כ מסביר את ההתיקרות מחוץ למרכז)
ב. בניגוד להרבה מדינות - אנחנו לא נכווינו מבועת נדל"ן ב 2008. במדינות בהן כן נכוו, כנראה שהם יותר זהירים ולמדו מהטעויות.
ג. פחד מהבורסה. הסולידית כתבה על זה לא פעם, אנשים כאן מפחדים כאילו אינהרטית מהבורסה, מה שגורם להיעדר מוחלט של אלטנרטיבות להשקעה כשהריבית נמוכה.

2 ההסברים הרציונליים היחידים הם הריבית והמצב הטוב במשק:
מחיר שירותי הדיור (שכ"ד) זז בקורולציה כמעט מושלמת לשכר הממוצע במשק (הגיוני) מה שמעיד שאין מחסור אבל הריבית חסרת הסיכון ירדה לכ0, כלומר היום לרכוש דירה ב3% תשואה זוהי השקעה לא רעה בכלל (בין אם למגורים עצמיים ובין אם להשכרה) אז מחיר הדירה עולה בחדות בדיוק כמו אג"ח עם מח"מ ארוך.

תן קרדיט

קיבלת