איך לקנות בית בשוק עולה ולא לשלם יותר מדיי

[auto_trader]

היי
מישהו לא מזמן שאל כאן בתור מוכר איך למקסם את תנאי השוק, לי יש את הבעיה ההפוכה... אני מחפש בית פרטי לקנייה במרכז הארץ, דירת מגורים ראשונה ויחידה. מכיר את המדריכים לרכישת דירה, כולל כל הסיכונים הרלבנטיים ודרכי ההתמודדות. די סגור על איזור בו אני רוצה לקנות את הנכס, אין צורך במשכנתא. משיחה עם מתווך (שׁהוא גם מכר) נשמע שהתקציב שהוקצה בהחלט מתאים. מה שכן, העיתונות הכלכלית מתארת מציאות עגומה בחודשים האחרונים, בה המחירים עולים בעשרות אחוזים מדי חודש ותחושת דחיפות כאילו הדירות נגמרות ולא יהיו עוד. מהתבוננות בעמודי פייסבוק של כמה מתווכים מקומיים ניכרת מגמת פמפום מחירים קשה, שלא עולה בקנה אחד עם המחירים המפורסמים באתר רשות המסים, גם של עסקאות מהחודש-חודשיים האחרונים (המתווכים מפרסמים מחירים רק של עסקאות מאוד יקרות על נכסי פרימיום, עסקאות נמוכות יותר של נכסים דומים מפורסמות בלי מחיר כלל).

זהו שוק נפלא למוכרים אך גרוע מאוד לקונים, כמובן. לצערי, אני לא נמצא בפוזיציה של אפשרות המתנה מאוד ארוכה על המזומן, והייתי רוצה לסגור עסקה בחודשים הקרובים ממגוון סיבות.

הייתי שמח לשמוע טיפים איך לסגור עסקה מהר ובמחיר שפוי ככל האפשר בתנאי השוק המטורפים הללו. (חוץ מזה, האם אתם רואים איזושהי רגיעה מאז הנפילה במניות הטק וקולות העלאת הריבית בארה״ב?)

 

[yanosh34]

אם אתה יושב על מזומן ואינך תלוי במכירה לצורך הקניה אז מצבך יחסית נוח על אף הפוזיציה שאתה מתאר של היעדר אפשרות להמתנה ארוכה.
2 טיפים שאני יכול לתת:

1. תהיה עם יד על הדופק. תרפרש מודעות כמה פעמים ביום. תנסה להיות הראשון שמגיע לדירה כשהיא מפורסמת.
2. תנצל את הגמישות הכספית שלך כדי לפתות את המוכר. לרוב הקונים יש מגבלות רבות ביכולת פריסת התשלומים ונשמע שלך יש גמישות רבה, שחשובה מאוד הרבה פעמים למוכר. תזהה אם זה המצב מבחינתו ותגיד לו באופן ברור שאתה יכול להיות מאוד גמיש בפריסת התשלומים.

 

[הורדוס]

לא מתמצה בנדלן של מרכז הארץ אבל מאמין שחלק ממה שאני מכיר תקף גם שם:
- לא כל הדירות למכירה עולות ליד2/מדלן, חלק מפורסמות רק דרך מתווכים.
- נצל במו"מ את זה שאתה קונה במזומן, זה מבטיח למוכר עסקה מהירה בלי המתנה.
- נסח לעצמך בכתב כמה אתה מוכן לשלם ועבור מה בדיוק, ככה תוכל לדעת שאתה רואה עסקה טובה ולסגור אותה מהר, או לנסות להתמקח בעסקה שמתומחרת גבוהה.
- נהל רשימת מעקב ותחזור לבדוק אותה כל שבועיים-חודש, הרבה מוכרים מתמחרים גבוהה וברגע אחד נשברים בגלל דירה חלופית שהתחייבו לרכוש, או כל סיבה אחרת.


לגבי העלאת הריבית הצפויה, עבור רוכשי דירה למגורים ייתכן שהריבית הנמוכה על המשכנתא יותר חשובה מהירידה במחירים שאולי תהיה בעקבות עליית הריבית. אבל אין לדעת כמובן.

 

[Redroze]

אוסיף לדברים החכמים שנאמרו מעליי:
1. תפנה לדירות שמוצאות חן בעינייך וטרם פורסמו. נסה לברר עם מכרים באזור מי כרגע מתנדנד, לדוגמא אנשים מבוגרים שילדיהם עברו לאזור אחר, אנשים שעשו אקזיט או קבלו ירושה גדולה וכו'.
2. תציע תאריך עזיבה ארוך, זה לרוב גיים צ'ינג'ר לרוב עלי הדירות, נותן להם אורך רוח לקחת החלטות בלי לחץ.

 

[MarketTimer]

מכיר את המדריכים לרכישת דירה, כולל כל הסיכונים הרלבנטיים ודרכי ההתמודדות.

איזה מדריכים?

 

[auto_trader]

איזה מדריכים?

הנה דוגמא לאחד: https://www.melnik.org.il/המדריך-הש...ת-תיוג--וסדר-פעולות-ברכישת-דירה-(Check-list)/
יש כמובן נוספים ברשת

 

[DudeOFortune]

ראיתי שפתחת שרשור חדש שננעל,

אני מניח שזו רכישה ראשונה שלך,
לפעמים צריך להשתפשף ולקבל ניסיון , לא פשוט בפעם לפגוע בכל הפרמטרים שרוצים.

אתה מחפש בית צמוד קרקע בתקופה שהסחורה הזו חמה מאוד.
אם אתה לא מצליח להגיע להבנה עם המוכרים וממה שאתה מתאר זה קורה לא מעט - כנראה שאחרים מוכנים לשלם יותר.

קח החלטה אם אתה נכנס לתחרות או שלא.
אני מניח שאין לך קשרים עם מתווכים ו/או עם איש מקצוע בתחום, ולכן אין לך אפשרות לאתר במחירים נוחים , אלא אם אתה מסתובב בעצמך וגם זה לא מבטיח כלום.
אתה ככל הנראה מחפש ביד 2 . כלומר, אותם נכסים חשופים לקונים פוטנציאלים כמוך ולכן ככל הנראה תצטרך להכניס את היד לכיס אם יש לך רצון עז לרכוש

 

[auto_trader]

אתה מחפש בית צמוד קרקע בתקופה שהסחורה הזו חמה מאוד.
אם אתה לא מצליח להגיע להבנה עם המוכרים וממה שאתה מתאר זה קורה לא מעט - כנראה שאחרים מוכנים לשלם יותר.

דווקא לא, האמת שעד היום מתוך בערך 20 נכסים ראיתי רק אחד שהתאים ונתתי הצעה. ההצעה שלי שם היא היחידה מזה חודשים, וגם אחרי ששיפרתי המוכר החליט להעלות את מחיר השיווק במיליון שׁ״ח (למרות שלא קיבל אף הצעה מלבדי). כך שבחלק מהשוק המצב הוא לא בהכרח תחרות עזה אלא קיפאון כי המוכרים לא לחוצים ומבקשים מחירי עתק (ברמה שגבוהים ב-20% ויותר מעסקאות מאותו רבעון), גם על נכסים שדורשים שיפוץ משמעותי. הקונים, מצידם, לא רצים לקנות כל נכס בכל מחיר (מפתיע, אני יודע!).

כנראה שהדרישה החשובה ביותר היא מוכר שבאמת צריך למכור

 

[אליהו]

כנראה שהדרישה החשובה ביותר היא מוכר שבאמת צריך למכור

נכון מאוד

אני הייתי במשא ומתן כמעט שנה על דירה קומת קרקע שאני עכשיו גר בה והמוכר רצה בערך 15 אחוז יותר מהמחיר הממוצע ואני מאוד רציתי את הדירה וגם הייתי מוגבל בסכום שהייתי יכול להתחייב לכן פעם בכמה זמן שלחתי הודעה ואמרתי שאני מעוניין מאוד בדירה רק המחיר קצת בעייתי לי ובמשך הזמן הוא ירד למחיר סביר שאם בהתחלה הוא היה מוכר במחיר הזה הוא היה מוכר גג תוך שבוע

 

[DudeOFortune]

דווקא לא, האמת שעד היום מתוך בערך 20 נכסים ראיתי רק אחד שהתאים ונתתי הצעה. ההצעה שלי שם היא היחידה מזה חודשים, וגם אחרי ששיפרתי המוכר החליט להעלות את מחיר השיווק במיליון שׁ״ח (למרות שלא קיבל אף הצעה מלבדי). כך שבחלק מהשוק המצב הוא לא בהכרח תחרות עזה אלא קיפאון כי המוכרים לא לחוצים ומבקשים מחירי עתק (ברמה שגבוהים ב-20% ויותר מעסקאות מאותו רבעון), גם על נכסים שדורשים שיפוץ משמעותי. הקונים, מצידם, לא רצים לקנות כל נכס בכל מחיר (מפתיע, אני יודע!).

כנראה שהדרישה החשובה ביותר היא מוכר שבאמת צריך למכור

נכון, בהחלט.
הגשת רק הצעה אחת, לא בהכרח מעיד על הכלל.

 

[הורדוס]

דווקא לא, האמת שעד היום מתוך בערך 20 נכסים ראיתי רק אחד שהתאים ונתתי הצעה. ההצעה שלי שם היא היחידה מזה חודשים, וגם אחרי ששיפרתי המוכר החליט להעלות את מחיר השיווק במיליון שׁ״ח (למרות שלא קיבל אף הצעה מלבדי).

יכול להיות שהוא לא באמת רוצה למכור אלא מחפש אקזיט, כלומר התעשרות מהירה.
בכל אופן יש סיכוי טוב שהוא כן מתכוון למכור, בכל זאת לא הרבה מפרסמים בתים למכירה סתם ככה, כדאי לך ליצור איתו קשר כל חודש ולראות איפה זה עומד, בסוף כשהוא יחליט לרדת למחיר ריאלי כדי באמת למכור סביר שהוא יזכור לפנות אליך.

 

[aviranze]

אם אתה יושב על מזומן ואינך תלוי במכירה לצורך הקניה אז מצבך יחסית נוח על אף הפוזיציה שאתה מתאר של היעדר אפשרות להמתנה ארוכה.
2 טיפים שאני יכול לתת:

1. תהיה עם יד על הדופק. תרפרש מודעות כמה פעמים ביום. תנסה להיות הראשון שמגיע לדירה כשהיא מפורסמת.
2. תנצל את הגמישות הכספית שלך כדי לפתות את המוכר. לרוב הקונים יש מגבלות רבות ביכולת פריסת התשלומים ונשמע שלך יש גמישות רבה, שחשובה מאוד הרבה פעמים למוכר. תזהה אם זה המצב מבחינתו ותגיד לו באופן ברור שאתה יכול להיות מאוד גמיש בפריסת התשלומים.

1. להיות עם יד על הדופק ולהגיע לדירה כשהיא מפורסמת משמע תראה שאתה הכי רציני ונותן את הסכום הכי גבוהה - ודאי לא יתן לו דירה במחיר שוק.
2. הגמישות הכספית היא בהחלט יתרון אבל היא יתרון שהוקונה צריך להתמקח בכדי להוריד את המחיר.

העצות האלו יבטיחו שהדירה תהיה שלו אך גם שהוא יצטרך לשלם הכי הרבה. אני לא הייתי ממהר להיות הפרייאר הזה. אתה משלם המון לא הייתי עושה זאת בצעד פזיז כזה, לא מדובר בלחמניות וההתלהבות של כל העדר לקנייה רק מעלה את השוק ופוגעת בקונים. למה לשתף עם זה פעולה ?

 

[aviranze]

התשובה אליך היא ברורה- או שאתה מוכן לשלם והרבה מעבר לשוק או שאתה יורד מזה.

מי שמוכר בית לא יבוא דווקא אליך כי אתה בחור נחמד, הוא יסגור איתך כי ההצעה שלך היא גבוהה משל אחרים.

והשאלה המתבקשת היא כמה אתה מוכן לשלם ואם זה לא עומד בציפיות- לך לכיוון אחר לא חפש ..

 

[yanosh34]

1. להיות עם יד על הדופק ולהגיע לדירה כשהיא מפורסמת משמע תראה שאתה הכי רציני ונותן את הסכום הכי גבוהה - ודאי לא יתן לו דירה במחיר שוק.

אם יגיעו 2 אנשים לדירה, יציעו בדיוק את אותו מחיר, יראה למוכר בדיוק אותו דבר, וכל שאר הפרמטרים יהיו זהים. אבל אחד יגיע יום אחרי שפורסמה ואחד יגיע חודש אחרי, אז ברוב המקרים היא תימכר לזה שהגיע אחרי יום.
לכן עדיף להגיע לדירה מהר גם בשביל הסיכוי לקנות אותה באותו מחיר שהיא יכולה להימכר בו למישהו אחר.

2. הגמישות הכספית היא בהחלט יתרון אבל היא יתרון שהוקונה צריך להתמקח בכדי להוריד את המחיר.

זה לא סותר את מה שאמרתי. בשלב הראשוני אתה מפתה את המוכר ע"י זה שאתה מספר לו שאתה גמיש ושהכסף יושב ומחכה, אבל כשמגיעים למשא ומתן על המחיר משתמשים בזה כדי להוריד את המחיר.