להחזיק את כל השוק נחשב לקיחת עמדה, וזה בסדר, גם להשקיע בנדלן באיזור מסויים זו לקיחת עמדה. אני לא רואה שום דבר פסול להחזיק את כל השוק, אני רק אומר שאני לא מסוגל לעמוד בעליות ובירידות של נכס מהסוג הזה.
-
אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.
-
חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .
Private Equity - נדל"ן - השקעות אלטרנטיביות
- פותח הנושא מצב צבירה
- פורסם בתאריך
מתכנת
מודרטור
- הצטרף ב
- 10/2/16
- הודעות
- 9,453
- דירוג
- 8,698
קודם כינית את זה הימורים, טרנדים וכו' בכזו נימה מזלזלת:
אחרי המשפט הזה, בתור מי שמושקע בלונג על השוק, ממש הרגשתי שאתה כורך אותי בכפיפה אחת עם מהמרי קזינו, וספקולנטים
אה לא, המשפט הזה התייחס למנהלים שמנסים להכות אותו בעזרת להטוטים פיננסים, לא להחזקת השוק באופן פסיבי. שים לב לכמה הודעות לפני זה.קודם כינית את זה הימורים, טרנדים וכו' בכזו נימה מזלזלת:
אחרי המשפט הזה, בתור מי שמושקע בלונג על השוק, ממש הרגשתי שאתה כורך אותי בכפיפה אחת עם מהמרי קזינו, וספקולנטים
אז זהו שלא... אתה משלם לחברה שרוכשת ומחזיקה אותם בשבילך, וחולקת איתך ברווחים לפי שוי ההשקעה שלך ביחס לנכסי החברה (נשמע מאוד דומה למניה) ואתה סומך על שיקול הדעת שלהם. על מה זה מתבסס? יש לך תוכנית למקרה שאחד המנהלים האלה ישיג שנה או רצף שנים סאב-אופטימלי?
האחזקה היחידה של החברה הזאת, יותר נכון שותפות היא נכס נדל"ן יחיד (או מספר גדול יותר של נכסים) שעליו בנויה תכנית עסקית להגשמת היעדים שהוצבו מראש. מה הכוונה להשיג שנה או רצף של שנים לא אופטימלי? אתה לא קולט שזו לא מניה?
אתה שואל את השאלות כי אתה מעוניין להוכיח שאתה צודק ודרך ההשקעה הזאת לא עדיפה או כי אתה מעוניין ללמוד עליה ולהחכים?
כשזה לא קורה:
מה אתה עושה במצב כזה?
מה זהז משמה איך זה נקרא? מניה זו יחידת בעלות על עסק וזכות להשתתפות ברווחים. תקרא לזה שותפות או איך שבא לך. אתה שם כסף, מקווה שיהיה רווח ומתחלק ברווח עם שאר השותפים (ובמידה ואתה לא אמריקאי משלם מלא מסים - גם אחרי הפחת). יכול להיות שיש ניואנסים טיפה שונים, כמו מועדי חלוקת קרן/רווח ידועים מראש, אבל במהות אתה משקיע בנכס, זה לא משנה אם זה נדלן או עסק חי וקיים.
אתה מנסה להראות כאילו נחתת על איזה holy grail אבל אתה נותן רק רמזים לתשואות צפויות, טוען שלמנהלים שאתה בוחר יש יכולת מוכחת, וטוען שלך יש יכולת מוכחת לבחור את המנהלים שלא יכשלו בתפקידם.
כל טענה שנתת לגבי טיב ההשקעה, הראו לך שאתה יכול לבצע בצורה יותר יעילה (למשל הקטנת תנודתיות) או שהפריכו את נכונותה (למשל יעילות המס שציינת).
אם אתה באמת באת לכאן בשביל ללמד, אז תן לינקים למחקר שמאמתים את טענותיך. אני יודע מה תגיד, שההשקעה שלך היא נישתית ולכן אין עליה מידע. סבבה... רק איך אתה רוצה שאחכים עליה אם אין מידע?
אין מה לעשות במקרה שההשקעה לא מתפקדת לפי הצפי, זה כל הרעיון של השקעה לא נזילה, מצד אחד זה חסרון במקרה כמו שאתה מתאר מצד אחד זה יתרון ומכריח אותך להשאר שם גם כשקשה ולא למכור. אני משקיע בדברים שאני מאמין שגם אם אותו מנהל ממש יפשל עדיין הכסף שלי לא יהיה בסכנה למחיקה - לדוגמא נדל"ן במינוף נמוך יחסית.
לגבי המניה. הכוונה היא שזו לא מניה בצורה המוכרת שלה - מניה נסחרת בבורסה. לצורך העיניין זו יחידת השתתפות בשותפות מוגבלת, לשותפות המוגבלת יש תכנית עסקית שהוצגה לך לפני הכניסה שלך להשקעה וזה הדבר היחיד שהשותפות הולכת לעשות. לא מדובר כאן באמזון שיכולה לשנות את המודל העסקי שלה כל יומיים, להכנס לפעילויות חדשות, שווקים חדשים, מוצרים חדשים - מדובר בשותפות שהוקמה לצורך מטרה מאד מאד ספציפית עם תכנית עסקית סדורה מראש וזהו - אף מנהל לא הולך להחליט יום אחד שהוא מקים משרדים חדשים או קונה לעצמו מטוס פרטי או רוכש את מובילאי ב 15 מיליארד דולר - יש תכנית ברורה וזה מה שאני אוהב.
מבחינתי כן זה ההולי גרייל כי אני פחדן גדול ולא מסוגל לראות את האחזקות שלי מתנדנדות מצד לצד. בהשקעות פרטיות יש לך שליטה מסויימת בידיעה של מה הולכים לעשות מראש ומה קורה כשכל מיני סיטואציות קורות ולמי יש את הסמכות לעשות מה במקום להיות נתון להחלטות הדירקטוריון או לגחמות השוק בשווי ההשקעה שלך. שלא תבין, אני חושב ששוק ההון נהדר למי שיש בטן חזקה או משתמש בשיטות לפתח אחת כזאת - חוזה אודיסאוס או כל מה שעובד לו ואם מסתכלים על נתונים יבשים של תשואות אולי אפילו ריטים עדיפים כפי שהראו פה קודם, אבל היי, אני לא מסוגל להחזיק ריט אפילו יום ואני כנראה אמכור בירידה הראשונה - אז איפה לפי דעתך תיהיה לי תשואה טובה יותר?
אני מוכן לשתף את התובנות שלי אבל אני לא מרגיש צורך לתת כאן לינקים למחקרים ואסמכתאות כי I couldn't care less אם אתה מאמין לי או לא, פשוט תחשוב לעצמך אם מה שאני אומר נשמע לך הגיוני. תאמין לי יסתדרו גם בלעדיי וגם בלעדייך בתעשייה הזאת שבשנת 2016 בלבד, 50 פירמות ההשקעה הגדולות בעולם גייסו 270 מיליארד דולר רק בנדל"ן פרטי - סכום מכובד לכל הדעות.
אגב, אני לא יכול להשקיע באף אחת מ-50 הפירמות האלו, הדרישה היא ששוי תיק ההשקעות הקיים שלך הוא 5 מיליון דולר ומעלה אז אני נאלץ להשקיע עם פירמות קטנות יותר ופחות מפורסמות.
בדרך כלל המשקיעים הן קרנות פנסיה, חברות ביטוח, פמילי אופיס, HNWI, בנקאות פרטית, אוניברסיטאות, מדינות וכו' - אם זה תת נכס כל כך רע, למה הוא מקבל כל כך הרבה השקעות? לא אומר שהוא צריך להוות 100% בתיק השקעות אבל יש לו מקום בין 10% ל-30% בכל תיק השקעות.
מתכנת
מודרטור
- הצטרף ב
- 10/2/16
- הודעות
- 9,453
- דירוג
- 8,698
@מצב צבירה נשמע ממך שהסיבה שלך לבחירת האפיק היא לא רק התשואה העודפת שאתה מצפה ממנו, אלא בעיקר כי הוא הולם יותר את פרופיל הסיכון שלך.
זו אחת הסיבות העיקריות בהחלט, אבל אני גם לא רואה איך שוק המניות נותן תשואה מתואמת סיכון יותר טובה מקרנות פרטיות. מקובל לחשוב שתשואה מתואמת סיכון היא הרבה יותר טובה בקרנות פרטיות.
בכל זאת תסתכל על סטיית התקן של ריטים, היא גבוהה - אני מוכן להרוויח 2 אחוז פחות לשנה ולקבל השקעה הרבה פחות תנודתית.
"Cambridge Associates’ U.S. Private Equity Index returned 13.4 percent annually net of fees from April 1986 to December 2015, with a standard deviation of 9.4 percent (the longest period for which data is available), while the Russell 3000 Index returned 9.9 percent annually over the same period, with a standard deviation of 16.7 percent (including dividends)."
@מצב צבירה , האם יש לך מידע על קרן פימי?
שמעתי את השם, לא מכיר אישית.
ניצן המצוין
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 4/12/18
- הודעות
- 2,318
- דירוג
- 2,434
מה לגבי האפשרות של כשל כללי שלא תלוי בניהול של הנכסים,
למשל מגפה בניו יורק, הגירה מהאיזור בו בונים נדל"ן, הצטמצמות האוכלוסיה, ועוד דברים שיפגעו בנדל"ן יותר מבמניות או אגרות חוב.
איך מתמודדים עם סיכון כזה? נראה לי גדול יותר מאשר סיכון שכל שוקי המניות והאגח יפו.
למשל מגפה בניו יורק, הגירה מהאיזור בו בונים נדל"ן, הצטמצמות האוכלוסיה, ועוד דברים שיפגעו בנדל"ן יותר מבמניות או אגרות חוב.
איך מתמודדים עם סיכון כזה? נראה לי גדול יותר מאשר סיכון שכל שוקי המניות והאגח יפו.
הם עושים תשואות ממוצעות של 25-30%
ממה שסיפר לי חבר שמכיר השער כניסה שלהם גבוה מאוד (סד״ג של עשרות/מאות מיליונים)...ולרוב פתוח רק למוסדיים ....קשה לי להאמין שיש כאלה פה בפורום וגם אם ישנם כאלו הם לרוב לא ירצו להכניס כל כספם ל״קופסא השחורה״ הזו
בנוסף לאמור אני מניח שיש קושי נוסף להגיע לשם היות וקבוצת המשתתפים בכל קרן קטנה מאוד (עד 35) כדי להיות פטורים מתשקיף (לא תמיד אבל חלק נוהגים כך)
אורי ג.
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 10/8/15
- הודעות
- 21,818
- דירוג
- 31,281
לא רלוונטי, ההגבלה ל35 אנשים זה רק ללקוחות לא כשירים, אני מבטיח לך שכל המשקיעים בפימי הם כשירים.
כשירים +++
נושאים דומים
נושאים דומים
-
-
-
-
מקבל 10 מליון שח- פמילי אופיס, בית השקעות או PRIVATE BANKING?
- נפתח על ידי Henyes
- תגובות: 140
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
D
-
-
הוצאה מוכרת דרך השקעות במניות או נדל"ן וכו'? (תכנון מס) (איך טראמפ עושה את זה?)
- נפתח על ידי כאחד האדם
- תגובות: 0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
תהליך חיפוש דיירים וחתימה על חוזה - לבד או דרך סוכן נדל"ן + עו"ד- נפתח על ידי deussex
- תגובות: 27
-
-
-
-
-
-
-
מסתבר שעדיין מתקשה להגדיר אחוז סולידי בחלק הנזיל, מלבד נדל"ן
- נפתח על ידי deussex
- תגובות: 29
-
-
-
קורלציה גבוהה בין אפיקי השקעה שונים - מניות, נדל"ן, קיפטו וכדומה
- נפתח על ידי vigaror
- תגובות: 15
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-