שנה וחצי של השקעות נדל״ן בחו״ל

[adamshalev]

@adamshalev תודה על השיתוף!

אני אשאל שאלה קצרה אבל אני מתנצל אם התשובה ארוכה ודורשת חשיבה..
אם אתה ניגש היום לגוף שמלווה משקיעים במציאה וקניית נכס, אילו בדיקות תבצע ואילו שאלות תשאל אותו?
שוב תודה

לא הייתי.
אבל הייתי מתחיל מהמלצות אמינות. בדיקת רקע. איתור/שלילת ניגוד אינטרסים. זה מה שעשיתי.

 

[liranviper]

לא הייתי.
אבל הייתי מתחיל מהמלצות אמינות. בדיקת רקע. איתור/שלילת ניגוד אינטרסים. זה מה שעשיתי.

ומעבר לעניין אמינות? אני מתכוון מבחינה מקצועית

אגב, איך הגעת לשלך באמת?

 

[adamshalev]

ומעבר לעניין אמינות? אני מתכוון מבחינה מקצועית

אגב, איך הגעת לשלך באמת?

איך אתה יכול לאמוד מישהו מקצועית בתחום שבו אתה לא מבין ונעזר באיש מקצוע?
אמינות זה הדבר הכי חשוב בסיטואציה הזאת.
מהמלצות.

 

[liranviper]

איך אתה יכול לאמוד מישהו מקצועית בתחום שבו אתה לא מבין ונעזר באיש מקצוע?
אמינות זה הדבר הכי חשוב בסיטואציה הזאת.
מהמלצות.

דוגמאות לשאלות שעולות לי לראש:

• מציאת נכס אטרקטיבי - למה אלי ולא ללקוח וותיק או לקרן שלכם?
• איך אתם מגיעים לנכסים?
• מה מערכת היחסים ביניכם ובין המתווכחים שעובדים איתם?
• במקרה של קרן נדל"ן- כמה מההון בקרן אתם שמים?
• במקרה של קרן נדל"ן - מה קורה כשדברים משתבשים
• דוגמאות לעסקאות מייצגות
• דוגמאות לעסקאות שלא הלכו כשורה

 

[גיא כאן]

@adamshalev תודה על השיתוף!

אני אשאל שאלה קצרה אבל אני מתנצל אם התשובה ארוכה ודורשת חשיבה..
אם אתה ניגש היום לגוף שמלווה משקיעים במציאה וקניית נכס, אילו בדיקות תבצע ואילו שאלות תשאל אותו?
שוב תודה

 

[גיא כאן]

הבדיקה שמורידה את רוב הרמאים, או לפחות הפחות מתוחכמים שבהם, היא לבדוק בזילו מכירות של בתים ברחוב של הנכס שהציעו לך ולהשוות את המחירים שבהם הבתים נמכרו בפועל (נניח חצי שנה אחרונה) למחיר שהם מציעים.


כמובן להתאים לגודל הבית והמראה בתמונות (להשוות לבתים שכבר שופצו)

המחיר שהם מציעים חייב להיות נמוך מחלק משמעותי משאר הבתים, שכן אתה משקיע להשכרה (וכך גם רמת השיפוץ של הבית)

המכירות הגבוהות באזור,סביר שנרכשו על ידי דיירים עם משכנתא, שלא מתוך כוונה להרוויח

 

[סול]

תוסיף את שער הדולר/פאונד לתמונה ולדעתי התשואה לעת עתה בחו"ל הרבה יותר נמוכה.

האמת ששער הפאונד הנמוך זאת לדעתי דוקא הסיבה שכדאי להשקיע באנגליה, שכן אם זאת השקעה לטווח רחוק,לפאונד יש הרבה לאן לעלות.
מצד שאני אם אתה ממונף אולי תצטרך לשלם על עליית הערך הזאת.

אני אישית שוקל להשקיע באנגליה בגלל המנעות ממס דירה שניה בארץ, ושארצות הברית עשתה את הראלי שלה ברוב המקומות.

@adamshalev איפה אתה רואה יותר את השפעת הקורונה על התשואה מהנכסים? ארה"ב או באנגליה?

 

[אורי ג.]

האמת ששער הפאונד הנמוך זאת לדעתי דוקא הסיבה שכדאי להשקיע באנגליה, שכן אם זאת השקעה לטווח רחוק,לפאונד יש הרבה לאן לעלות.

מה הקשר למה שכתבת?
בלי קשר כנראה שאתה צודק, או שלא.... להזכירך גם הדולר נשק ל5 ש"ח והיום הוא ב3.5.

 

[doc29]

המנעות ממס דירה שניה בארץ,

אתה תשלם אותו באנגליה

 

[סול]

אתה תשלם אותו באנגליה

תוכל להסביר למה אתה מתכוון?
אם יש לי דירה ראשונה בארץ עלי לשלם מס דירה שניה על נכס באנגליה? אכפת לאנגלים אם זה נכס ראשון או שני שלי?

 

[אורי ג.]

אם יש לי דירה ראשונה בארץ עלי לשלם מס דירה שניה על נכס באנגליה? אכפת לאנגלים אם זה נכס ראשון או שני שלי?

גם באנגליה יש מס רכישה.

 

[doc29]

תוכל להסביר למה אתה מתכוון?
אם יש לי דירה ראשונה בארץ עלי לשלם מס דירה שניה על נכס באנגליה? אכפת לאנגלים אם זה נכס ראשון או שני שלי?

באופן מוזר כן, כל נכס שיש לך, לא משנה איפה, מאלץ אותך לשלם מס על נכס שני שם. מה שכן, זה במדרגות שנעות בין 0 ל15 אחוז, משהו כזה.

 

[קפיצת הדרך]

אתה תשלם אותו באנגליה

נכון, אם יש לך דירה (לא משנה היכן בעולם) אתה משלם מס רכישה באנגליה. אבל לרוב (כתלות בעלות הנכס) זה יהיה פחות ממה שתשלם בארץ.
וזאת בגלל שתי סיבות עיקריות:
א. מס הרכישה עד למחיר של 125000£ זה 3% ובין 125000£ ועד 250000£ זה 5% (ולא 8% על הכל כמו בארץ)
ב. הדירות באנגליה (לפחות אלו שישראלים קונים להשקעה) זולות הרבה יותר מדירות דומות בישראל.

 

[monkey22]

נכון, אם יש לך דירה (לא משנה היכן בעולם) אתה משלם מס רכישה באנגליה. אבל לרוב (כתלות בעלות הנכס) זה יהיה פחות ממה שתשלם בארץ.
וזאת בגלל שתי סיבות עיקריות:
א. מס הרכישה עד למחיר של 125000£ זה 3% ובין 125000£ ועד 250000£ זה 5% (ולא 8% על הכל כמו בארץ)
ב. הדירות באנגליה (לפחות אלו שישראלים קונים להשקעה) זולות הרבה יותר מדירות דומות בישראל.

+1

מס הרכישה הגבוה בארץ זו אחת הסיבות העיקריות למה משקיעים ישראלים בורחים לחו"ל לנכס שני ושלישי...
כמו שאנחנו רואים, משום מה זה לא גרם למחירי הדירות בארץ לרדת. אולי הקורונה תצליח.

 

[אורי ג.]

כמו שאנחנו רואים, משום מה זה לא גרם למחירי הדירות בארץ לרדת. אולי הקורונה תצליח.

יעלו עוד יותר.

 

[liranviper]

כדאי לציין שהבנתי (אך לא בדקתי לעומק) שגם מי שרוצה לקנות עם שותף 2 דירות עם 50-50 בעלות, על החצי השני הוא ישלם מס רכישה.

לא יודע אם זה חוקי, או אם זה יכול ליצור בעיות משפטיות במקרה של פרידה מכוערת (מישהו יודע?), אבל אפשר לעקוף את זה ע"י כך שכל שותף רושם נכס על שמו ועושים חוזה בנפרד

 

[monkey22]

כדאי לציין שהבנתי (אך לא בדקתי לעומק) שגם מי שרוצה לקנות עם שותף 2 דירות עם 50-50 בעלות, על החצי השני הוא ישלם מס רכישה.

לא יודע אם זה חוקי, או אם זה יכול ליצור בעיות משפטיות במקרה של פרידה מכוערת (מישהו יודע?), אבל אפשר לעקוף את זה ע"י כך שכל שותף רושם נכס על שמו ועושים חוזה בנפרד

לא בטוח שהבנתי. אתה רוצה שכל אחד יקנה לעצמו דירה בנפרד מהאדם האחר?
מה שותפות בזה?

 

[liranviper]

לא בטוח שהבנתי. אתה רוצה שכל אחד יקנה לעצמו דירה בנפרד מהאדם האחר?
מה שותפות בזה?

רק רושמים אותם בנפרד.. בכל ההוצאות וההכנסות מתחלקים, ומציינים בחוזה שהנכסים משותפים

 

[yakovyarmo]

אהלן,
אם תוכל בבקשה לפרט את התהליכים של איתור הנכסים זה ממש יעזור לי כי אני מתעניין ואין לי מושג איך להתחיל.
איך מצאת? כמה פעמים טסת על מנת לראות את הנכס?
איך מצאת אנשי מקצוע אמינים?

 

[רוני]

אם תוכל בבקשה לפרט את התהליכים של איתור הנכסים זה ממש יעזור לי כי אני מתעניין ואין לי מושג איך להתחיל.

היי

יש מספר שלבים בתהליך איתור נכס מתאים להשקעה, אנסה לתמצת את התהליך:

* בחירת מדינה להשקעה על פי מצב הכלכלה כעת ולאורך ההיסטוריה.

* הבנה של נושא המיסוי באותה המדינה.

* לבדוק את מגמת שוק הנדל"ן המקומי.

* מגמת שער החליפין של המטבע המקומי אל מול השקל.

* להגדיר תקציב ראלי להשקעה.

* להגדיר את רמת סיכון של ההשקעה.

* ברמת המיקרו לאתר עיר שבה אתה מעוניין להשקיע (יש הבדלים בין הערים במגמת שוק הנדל"ן).

* לבחור אסטרטגיית השקעה.

* להגדיר סוג נכס להשקעה (דירה, בית פרטי, קומפלקס של דירות, חנות, משרד....)

* להגדיר קהל יעד של שוכרים פוטנציאליים בהם אתה מעוניין להתמקד.

* ללמוד את המיקום וההשקעה באמצעות מידע אונליין, מתווכים מקומיים, מנהלי נכסים, ומשקיעים מנוסים.

* אפשר לנסוע לבקר במקום המיועד להשקעה, באופן אישי אני לא זקוק לכך.

אני מתנצל על תשובה מקוצרת, מדובר בנושא נרחב, ולכן ציינתי נקודות עיקריות בלבד.

בהצלחה !