שנה וחצי של השקעות נדל״ן בחו״ל

[משתמש 72]

ואני לא מסכים עם זה שכדור הארץ הוא עגול. אז מה?

מסתבר שיש אנשים שבאמת לא מסכימים עם זה לאחרונה...

 

[adamshalev]

אם אתה חי בש״ח, לא צריך לשקלל את הירידה של 5% בשער חליפין דולר/שקל כחלק מהתשואה?

@משתמש 72
אני מבין שפספסתי חלק מהשאלה.
בעניין מדידת התשואה הסברתי.
אני חושב שהשאלה היא בעצם לא על התשואה, אלא על העובדה שהשכירות מגיעה בדולרים ושההוצאות שלי בשקלים ואיך זה משפיע על היכולת שלי לממן את ההוצאות שלי.
יש לזה כמה תשובות:
- חלק מההוצאות שלי הן דולריות פרופר, או לא בהכרח חשופות לשקל גם אם הן נקובות בשקל כפי שנידון בשרשור שקישרתי אליו.
- גם דיבידנדים ממניות (אבן הייסוד של 90% מהמשקיעים פה) הן בדולרים וזה לא מפריע לאף אחד.
- אני שואף לגוון את מקורות ההכנסה שלי כך שיהיו במטבעות שונים (בדגש על נדלן בחול. כרגע זה דולר ופאונד, אשמח גם לגוון למטבע עולמי נוסף).
- אני שואף ליצור כרית בטחון בין ההכנסות להוצאות, כך שגם אם ההכנסות ירדו זה לא יפגע ביכולת לממן הוצאות.
- למרות התחזקות השקל בשנים האחרונות, בטווח הארוך אין סיבה לחשוב שהשקל תמיד ילך ויתחזק. בטווח של עשרות שנים הוא יעלה וירד מול הדולר ומטבעות אחרים ולפעמים זה יפעל לטובתי ולפעמים לרעתי. אין לי רצון או כוונה לגדר את כל התיק שלי להיות חשוף 100% לשקל.

 

[משתמש 72]

ואני לא מסכים עם זה שכדור הארץ הוא עגול. אז מה?

מסתבר שיש אנשים שבאמת לא מסכימים עם זה לאחרונה...

יש את הדיון הזה, מציע לך לקרוא אותו ולהמשיך את הדיון שם. זה באמת דיון מעניין:
https://www.hasolidit.com/kehila/threads/איזה-חלק-מההוצאות-שלנו-חשוף-באמת-לשקל.7436/

אבל מעבר לעובדה שלא כל ההוצאות שלנו חשופות לשקל (ושזה עניין אישי לכל אחד עד כמה ההוצאות חשופות לשקל), אין קשר בין הדרך שבה אני מודד את התשואה, לבין עד כמה הנכסים שאני מחזיק עוזרים לי לעמוד בהוצאות המחיה שלי.
אסביר:
נגיד ש-100% מהתיק שלי זה אג״ח ממשלת ישראל, והריבית מכסה לי את כל הוצאות המחיה 1:1.
פשוט לא?
עכשיו נגיד שאני מודד את ערך התיק הזה בדולרים, ומדווח כל שנה כמה ערך התיק השתנה בתור התשואה שלי.
זה שאני מודד את ערך התיק בדולרים לא משנה את היכולת שלו לכסות את הוצאות המחיה שלי נכון?
ברור?

יש את הדיון הזה, מציע לך לקרוא אותו ולהמשיך את הדיון שם. זה באמת דיון מעניין:
https://www.hasolidit.com/kehila/threads/איזה-חלק-מההוצאות-שלנו-חשוף-באמת-לשקל.7436/

אבל מעבר לעובדה שלא כל ההוצאות שלנו חשופות לשקל (ושזה עניין אישי לכל אחד עד כמה ההוצאות חשופות לשקל), אין קשר בין הדרך שבה אני מודד את התשואה, לבין עד כמה הנכסים שאני מחזיק עוזרים לי לעמוד בהוצאות המחיה שלי.
אסביר:
נגיד ש-100% מהתיק שלי זה אג״ח ממשלת ישראל, והריבית מכסה לי את כל הוצאות המחיה 1:1.
פשוט לא?
עכשיו נגיד שאני מודד את ערך התיק הזה בדולרים, ומדווח כל שנה כמה ערך התיק השתנה בתור התשואה שלי.
זה שאני מודד את ערך התיק בדולרים לא משנה את היכולת שלו לכסות את הוצאות המחיה שלי נכון?
ברור?

אולי לא הובנתי או לא הייתי ברור.
זה אולי לא משנה אם "תמדוד" את התיק בדולר.

זה כן משנה לי , כאשר אני חי מהתיק, והחיים שלי בש"ח, והתיק חשוף למטבע אחר או מנוהל במטבע אחר, ואותו מטבע פחת או התייסף.

 

[משתמש 72]

ואני לא מסכים עם זה שכדור הארץ הוא עגול. אז מה?

מסתבר שיש אנשים שבאמת לא מסכימים עם זה לאחרונה...

יש את הדיון הזה, מציע לך לקרוא אותו ולהמשיך את הדיון שם. זה באמת דיון מעניין:
https://www.hasolidit.com/kehila/threads/איזה-חלק-מההוצאות-שלנו-חשוף-באמת-לשקל.7436/

אבל מעבר לעובדה שלא כל ההוצאות שלנו חשופות לשקל (ושזה עניין אישי לכל אחד עד כמה ההוצאות חשופות לשקל), אין קשר בין הדרך שבה אני מודד את התשואה, לבין עד כמה הנכסים שאני מחזיק עוזרים לי לעמוד בהוצאות המחיה שלי.
אסביר:
נגיד ש-100% מהתיק שלי זה אג״ח ממשלת ישראל, והריבית מכסה לי את כל הוצאות המחיה 1:1.
פשוט לא?
עכשיו נגיד שאני מודד את ערך התיק הזה בדולרים, ומדווח כל שנה כמה ערך התיק השתנה בתור התשואה שלי.
זה שאני מודד את ערך התיק בדולרים לא משנה את היכולת שלו לכסות את הוצאות המחיה שלי נכון?
ברור?

יש את הדיון הזה, מציע לך לקרוא אותו ולהמשיך את הדיון שם. זה באמת דיון מעניין:
https://www.hasolidit.com/kehila/threads/איזה-חלק-מההוצאות-שלנו-חשוף-באמת-לשקל.7436/

אבל מעבר לעובדה שלא כל ההוצאות שלנו חשופות לשקל (ושזה עניין אישי לכל אחד עד כמה ההוצאות חשופות לשקל), אין קשר בין הדרך שבה אני מודד את התשואה, לבין עד כמה הנכסים שאני מחזיק עוזרים לי לעמוד בהוצאות המחיה שלי.
אסביר:
נגיד ש-100% מהתיק שלי זה אג״ח ממשלת ישראל, והריבית מכסה לי את כל הוצאות המחיה 1:1.
פשוט לא?
עכשיו נגיד שאני מודד את ערך התיק הזה בדולרים, ומדווח כל שנה כמה ערך התיק השתנה בתור התשואה שלי.
זה שאני מודד את ערך התיק בדולרים לא משנה את היכולת שלו לכסות את הוצאות המחיה שלי נכון?
ברור?

אולי לא הובנתי או לא הייתי ברור.
זה אולי לא משנה אם "תמדוד" את התיק בדולר.

זה כן משנה לי , כאשר אני חי מהתיק, והחיים שלי בש"ח, והתיק חשוף למטבע אחר או מנוהל במטבע אחר, ואותו מטבע פחת או התייסף.

 

[adamshalev]

זה כן משנה לי , כאשר אני חי מהתיק, והחיים שלי בש"ח, והתיק חשוף למטבע אחר או מנוהל במטבע אחר, ואותו מטבע פחת או התייסף.

הבנתי את זה.
התייחסתי לזה כאן:

@משתמש 72
אני מבין שפספסתי חלק מהשאלה.
בעניין מדידת התשורה הסברתי.
אני חושב שהשאלה היא בעצם על על התשואה, אלא על העובדה שהשכירות מגיעה בדולרים ושההוראות שלי בשקלים ואיך זה משפיע על היכולת שלי לממן את ההוצאות שלי.
יש לזה כמה תשובות:
- חלק מההוצאות שלי הן דולריות פרופר, או לא בהכרח חשופות לשקל גם אם הן נקובות בשקל כפי שנידון בשרשור שקישרתי אליו.
- גם דיבידנדים ממניות (אבן הייסוד של 90% מהמשקיעים פה) הן בדולרים וזה לא מפריע לאף אחד.
- אני שואף לגוון את מקורות ההכנסה שלי כך שיהיו במטבעות שונים (בדגש על נדלן בחול. כרגע זה דולר ופאונד, אשמח גם לגוון למטבע עולמי נוסף).
- אני שואף ליצור כרית בטחון בין ההכנסות להוצאות, כך שגם אם ההכנסות ירדו זה לא יפגע ביכולת לממן הוצאות.
- למרות התחזקות השקל בשנים האחרונות, בטווח הארוך אין סיבה לחשוב שהשקל תמיד ילך ויתחזק. בטווח של עשרות שנים הוא יעלה וירד מול הדולר ומטבעות אחרים ולפעמים זה יפעל לטובתי ולפעמים לרעתי. אין לי רצון או כוונה לגדר את כל הציק שלי להיות חשוף 100% לשקל.

 

[משתמש 72]

הבנתי את זה.
התייחסתי לזה כאן:

אז אנחנו מסכימים בעצם?

 

[adamshalev]

אז אנחנו מסכימים בעצם?

לא יודע, תגיד לי אתה

 

[משתמש 72]

לא יודע, תגיד לי אתה

יש לי דירה בחו"ל, עלותה מיליון דולר. היא מניבה לי כל חודש 5,000 דולר, ומזה אני חי. כל ההוצאות שלי בשקלים. אין לי מקורות הכנסה נוספים. שווי הדירה לא משתנה לצורך הנוחות.
על פניו, הדירה מכניסה 6% בשנה בדולר (אין מס לצורך הענין).
לשיטתי, התשואה גם תושפע בנוסף מהתנודתיות בשע"ח. העלייה או הירידה הם רווח או הפסד מבחינתי.
זה מקובל עליך?

 

[adamshalev]

התשואה גם תושפע בנוסף מהתנודתיות בשע"ח

הדרך שבה אתה מודד את התשואה תושפע מהתנודתיות של סרגל המדידה (המטבע שבו אתה בוחר למדוד את התשואה).

אבל ברמה המעשית - אם ההוצאות שלך הן קבועות ולא משתנות בשקלים - אז היכולת שלך לממן את ההוצאות הללו תשתנה יחד עם השינוי בשער החליפין.
זה לא כל כך קשור לתשואה (סתם מונח מתמטי), כמו שזה קשור ליכולת לממן התחייבויות עם נכסים.

ולשאלה הזאת - מה שעניתי מקודם זה שההתחייבויות שלי הן לא כולן בשקלים, והנכסים שלי הם לא כולם בדולרים.
על כן אינני מודאג כלל וכלל.

 

[משתמש 72]

הדרך שבה אתה מודד את התשואה תושפע מהתנודתיות של סרגל המדידה (המטבע שבו אתה בוחר למדוד את התשואה).

אבל ברמה המעשית - אם ההוצאות שלך הן קבועות ולא משתנות בשקלים - אז היכולת שלך לממן את ההוצאות הללו תשתנה יחד עם השינוי בשער החליפין.
זה לא כל כך קשור לתשואה (סתם מונח מתמטי), כמו שזה קשור ליכולת לממן התחייבויות עם נכסים.

ולשאלה הזאת - מה שעניתי מקודם זה שההתחייבויות שלי הן לא כולן בשקלים, והנכסים שלי הם לא כולם בדולרים.
על כן אינני מודאג כלל וכלל.

הדיון הוא לא עליך ספציפי כרגע.

אבל ברמה המעשית - אם ההוצאות שלך הן קבועות ולא משתנות בשקלים - אז היכולת שלך לממן את ההוצאות הללו תשתנה יחד עם השינוי בשער החליפין.
זה לא כל כך קשור לתשואה (סתם מונח מתמטי), כמו שזה קשור ליכולת לממן התחייבויות עם נכסים.

למה זה לא קשור? הנה, קשרתי.

כל המדידות שכולנו עושים הם לא לשם שמיים. הם לצרכים מעשיים.

"היכולת" שלי לממן את ההוצאות האלה, מושפעת מאם שוכר עשה לי נזק בדירה ונגרמו לי עלויות, היכולת הזו מושפעת מעליית שכר הדירה, היא מושפעת מתקופות שהדירה עמדה ריקה, היא יכולה להיות גם מושפעת מטיל שינחת על הדירה וישבית אותה.
היא גם מושפעת, עבורי, מעלייה או ירידה של שער הדולר.
כל ההשפעות הנ"ל מרכיבות את התשואה עבורי.
מסכים?

 

[adamshalev]

כל ההשפעות הנ"ל מרכיבות את התשואה עבורי.
מסכים?

לא, כי לא כל המרכיבים הללו מרכיבים את התשואה מהנכס.
הנכס (בית) יש לו ערך (מאפשר מגורים) והוא מניב נכסים אחרים קטנים (מזומנים). את התשואה מהנכס הזה אפשר למדוד באיזה מטבע שרוצים, והוא עדיין יהיה אותו נכס, לא משנה אם מודדים את התזרים בדולרים או בשקלים, או אם אתה מעביר את הנכס לאיש ביפן הוא ימדוד את התזרים ביין.
ישנן 3 אמיתות:
1. הנכס הוא אותו נכס, לא משנה מי אתה או איך אתה מסתכל עליו
2. את התשואה מהנכס אפשר למדוד איך שרוצים, גם ביחדיות של גזר ננסי
3. היכולת של הנכס לממן את ההוצאות שלך הן אישיות לך, ותלויות אך ורק בך

אז
1. הוא סטטי ואין עליו שום דיון
2. זאת בחירה אישית שלי שאין לה שום השפעה על שום דבר ביקום כולו (חוץ אולי מכמות הפוסטים בפורום הסולידית)
3. זאת מציאות אישית שלי, שלא מושפעת מהבחירה שלי ב-2, ועבורי הנכס הזה משרת את הצרכים שלי היטב, עבור מישהו אחר זה אולי לא

 

[אורי ג.]

לשיטתי, התשואה גם תושפע בנוסף מהתנודתיות בשע"ח. העלייה או הירידה הם רווח או הפסד מבחינתי.
זה מקובל עליך?

ישפיע כן, אבל הרבה פחות מהתנודה של הש"ח/דולר.

 

[משתמש 72]

לא, כי לא כל המרכיבים הללו מרכיבים את התשואה מהכנס.
הנכס (בית) יש לו ערך (מאפשר מגורים) והוא מניב נכסים אחרים קטנים (מזומנים). את התשואה מהנכס הזה אפשר למדוד באיזה מטבע שרוצים, והוא עדיין יהיה אותו נכס, לא משנה אם מודדים את התזרים בדולרים או בשקלים, או אם אתה מעביר את הנכס לאיש ביפן הוא ימדוד את התזרים ביין.
ישנן 3 אמיתות:
1. הנכס הוא אותו נכס, לא משנה מי אתה או איך אתה מסתכל עליו
2. את התשואה מהנכס אפשר למדוד איך שרוצים, גם ביחדיות של גזר ננסי
3. היכולת של הנכס לממן את ההוצאות שלך הן אישיות לך, ותלויות אך ורק בך

אז
1. הוא סטטי ואין עליו שום דיון
2. זאת בחירה אישית שלי שאין לה שום השפעה על שום דבר ביקום כולו (חוץ אולי מכמות הפוסטים בפורום הסולידית)
3. זאת מציאות אישית שלי, שלא מושפעת מהבחירה שלי ב-2, ועבורי הנכס הזה משרת את הצרכים שלי היטב, עבור מישהו אחר זה אולי לא

אתה מתחבא מאחורי סמנטיקה לדעתי.
אם תערוך לי דוח רווח והפסד, תופיע בו שורה של רווח או הפסד משינוי בשער החליפין?
אני מאמין שכן.
הדיון אם זה רווח או הפסד שמנותק מהנכס או לא, ואז האם להכליל אותו בתוך חישוב התשואה או לא ,זו סמנטיקה.
לדעתי, זה הרבה יותר קשור לנכס מאשר מנותק ממנו, ולכן נכון להכליל את זה בחישוב התשואה.

 

[משתמש 72]

ישפיע כן, אבל הרבה פחות מהתנודה של הש"ח/דולר.

לא הבנתי.
ההשפעה היא בגובה העלייה או הירידה בשער הדולר.

 

[adamshalev]

אם תערוך לי דוח רווח והפסד, תופיע בו שורה של רווח או הפסד משינוי בשער החליפין?
אני מאמין שכן.

ברור שכן. יש לי עמודה כזאת בגליון שלי שמודדת את הרווח\הפסד של הנכסים באנגליה שנובעים משינוי בשער הפאונד-דולר, בגלל שאני מודד הכל בדולרים וצריך שכל הנכסים ינורמלו לאותן יחידות.
עבור 90% מהנכסים שלי שנקובים בדולר, אני לא צריך לתחזק שום המרה כזאת ומעקב כזה. זה חלק מהנוחות של למדוד בדולר.

אתה מתחבא מאחורי סמנטיקה לדעתי.

לא מתחבא, מתעקש על.

 

[אורי ג.]

לא הבנתי.
ההשפעה היא בגובה העלייה או הירידה בשער הדולר.

היא לא, ההשפעה היא אישית ותלוייה בסל הצריכה האישי שלך.

 

[משתמש 72]

ברור שכן. יש לי עמודה כזאת בגליון שלי שמודדת את הרווח\הפסד של הנכסים באנגליה שנובעים משינוי בשער הפאונד-דולר, בגלל שאני מודד הכל בדולרים וצריך שכל הנכסים ינורמלו לאותן יחידות.
עבור 90% מהנכסים שלי שנקובים בדולר, אני לא צריך לתחזק שום המרה כזאת ומעקב כזה. זה חלק מהנוחות של למדוד בדולר.
.

אחלה. אני הייתי מוסיף גם עמודה של דולר-ש"ח אם אתה רואה את עצמך חי את שארית חייך בשקלים.

 

[משתמש 72]

היא לא, ההשפעה היא אישית ותלוייה בסל הצריכה האישי שלך.

אני שמח לראות שהתקדמנו ממצב בו הטענות שלי שקולות לכך שכדור הארץ הוא שטוח, למצב בו ההשפעה של שע"ח תלויה בסל הצריכה האישי שלי.

 

[adamshalev]

אחלה. אני הייתי מוסיף גם עמודה של דולר-ש"ח אם אתה רואה את עצמך חי את שארית חייך בשקלים.

או..... וזה life hack מטורף - שאני פשוט אמדוד את ההוצאה החודשית הממוצעת שלי (נתון שאחרי 10 שנות מדידה אני מכיר אותו היטב), בדולרים ואשים את זה בתא אחת בודד בגליון המעקב, במקום לתחזק המרה של כל נכס ונכס למטבע שהוא לא המטבע הנקוב שלו.

ובפעם ה-20, לא כל ההוצאות שלי הן בשקלים, או חשופות לשקלים.
אני גומר את הדיבדנדים הדולריים בבנק דרך חיובי אשראי בקצב מהיר יותר משהם נוצרים וצריך להשלים מדי פעם מהברוקר.

 

[roneng]

היא לא, ההשפעה היא אישית ותלוייה בסל הצריכה האישי שלך.

ובאינפלציה...