רציתי לשתף קצת תוצאות של ההשקעות נדל״ן שלי בחו״ל.
על החוויה של להשקיע בחו״ל כבר סיפרתי בהדועות מפוזרות בשרשורים שונים, אבל למי שפספס האמ;לק הוא שזה די כאב ראש, בעיקר בהתחלה, אבל יש גם טפטוף קבוע של כאב ראש בשוטף.
כעת למספרים.
אני לא אכנס למספרים אבסולוטיים, אלא רק לאחוזים.
המספרים הם על כשנה וחצי של פעילות, פלוס מינוס, זה לא מנורמל לשנה.
כמה הגדרות:
כסף שהוצאנו מהכיס: כסף ששלחנו מישראל לחו״ל. הוצאות שנעשו בחו״ל מכספי השכירות לא נספרות כאן.
עלות רכישה: המחיר שהמוכר ביקש על הנכס, לא כולל עלויות עסקה אחרות.
ארה״ב
- עלויות עסקה - הפסד של כ-4% ביחס לעלות הרכישה.
- סך השכירות ברוטו שקיבלנו ביחס לסך הכסף שהוצאנו מהכיס - 16.2%.
- סך הכסף שקיבלנו ממנהל הנכסים לחשבון בנק בבעלותנו, ביחס לסך הכסף שהוצאנו מהכיס - 9%.
חבות מס בחו״ל ובארץ לשנת 2018 - אפס, ולשנת 2019 כמעט בוודאות גם אפס. בעיקר בגלל הוצאות ראשוניות גבוהות בעלויות של לשפץ ולהכניס דייר.
- עליית ערך של הנכסים - כ-22%. עליית ערך הכוונה שווי הנכס הנוכחי ביחס לעלות הרכישה. זה מחושב בעזרת אתר זילו, אבל לא לפי הערכת השווי של זילו לנכסים הספציפיים, זה נתון מאד רועש, אלא מחושב לפי מחיר נכס ממוצע היום ביחס למחיר נכס ממוצע כאשר הנכס נרכש. משמע - מחיר נכס ממוצע בזילו בערים הללו עלה ב-22% בשנה וחצי. האם זה אומר ששווי הנכסים שלנו גם עלה ככה? לא יודע, אבל זה הנתונים המדוייקים ביותר שיש לי לעבוד איתם להערכת שווי שוטפת.
- סך רווח והפסד מהתפעול השוטף של הנכס (לא כולל שינוי שווי ולא כולל עלויות של עסקת הרכישה) - הפסד של 1.3% ביחס לסך הכסף שהוצאנו מהמכיס. זה בעיקר בגלל עלויות ראשוניות גבוהות של שיפוצים בנכס והכנסת דייר, אני לא סופר את זה בעלויות העסקה.
- בכולל (עליית ערך וכלל הוצאות והכנסות) הרווח הוא 15% על הכסף שהוצאנו מהכיס.
אנגליה
- עלויות עסקה - הפסד של כ-8% ביחס לעלות הרכישה.
- סך השכירות ברוטו שקיבלנו ביחס לסך הכסף שהוצאנו מהכיס - 5.2%. השכירות עצמה היא בממוצע כ-7-8% ביחס לשווי הנכס. הסיבות שעד כה אנחנו במספר נמוך מזה היא: א. עלויות העסקה באנגליה גבוהות יותר (מס רכישה ודמי תיווך בעיקר). ב. לא קיבלתי דוחות על כמה חודשי שכירות אחרונים עדיין.
- סך הכסף שקיבלנו ממנהל הנכסים לחשבון בנק בבעלותנו, ביחס לסך הכסף שהוצאנו מהכיס - 4.4%.
- חבות מס לשנת 2018 - הלכנו על מסלול 15% שהיה משתלם יותר והיה סכום מזערי, ב-2019 לא בדקתי עדיין מה יצא יותר משתלם אבל אם הולכים על 15%, בניכוי פחת אמור לצאת כ-11% מהברוטו, כלומר כ-0.8% בתשואה. זה רק בארץ, באנגליה אין חבות מס בסכומים שלנו.
- עליית ערך של הנכסים - כ-1%. מחושב על בסיס אינדקס מדד מחירי נדל״ן למגורים בכל אחת מהערים, לפי השינוי בערכו מתאריך הרכישה ועד היום.
- שינוי בערך הפאונד ביחס לדולר (אני מודד תשואה של כל התיק על בסיס דולרים) - הפסד של כ-1%.
- סך רווח והפסד מהתפעול השוטף של הנכס (לא כולל שינוי שווי ולא כולל עלויות של עסקת הרכישה) - רווח של כ-2.8% ביחס לסך הכסף שהוצאנו מהכיס.
- בכולל (הוצאות עסקה, עליית ערך וכלל הוצאות והכנסות) - הפסד של כ-5% בעיקר בגלל עלויות עסקה גבוהות.
