קיבלתי דירה מירושה

[אורי ג.]

בהמשך ללמידה שלי, זיהיתי כי בארנונה שטח הדירה הינו 80 מטר, לעומת חישוב מדויק של שטח הדירה לפי טפסי תכנון הדירה השטח הינו 62 מטר.
השאלה שלי האם אני צריך להעריך את שווי הנכס לפי מה שמחושב בארנונה(וכולל בתוכו שטחים ציבוריים לפי מה שהבנתי)או שמא להתייחס רק לגודל הדירה בטפסי התכנון של הדירה שהשטח קטן משמעותית יותר.
להתייחסות אודה

לא זה ולא זה, לפי השטח החוקי בפועל.

 

[מצב צבירה]

לא זה ולא זה, לפי השטח החוקי בפועל.

כשאתה אומר בפועל, אתה מתכוון ללקחת מטר ולמדוד את השטח?

 

[אורי ג.]

כשאתה אומר בפועל, אתה מתכוון ללקחת מטר ולמדוד את השטח?

לא יהיה הכי מדויק בעולם אבל תכלס כן, כולל קירות פנים.
ולמהדרין, השיטה הכי מדוייקת היא תקן שמאים 9.

 

[הנועזת]

• תנסה לשכנע אותו לקחת שמאי המוסכם על שניכם שתעבדו מולו שניכם על מנת שיהיה ברור שהוא לא מטעם אחד הצדדים. בדרך כלל ישנו שמאי שכונתי, כזה שעובד עם הבנקים, מן סוס עבודה(סליחה על הביטוי), אלו הם הטובים והאובייקטיביים.
• יש טעם לקחת שמאי מטעמך, במצב אחד בלבד, אם אתה מתכנן פירוק שיתוף בהליך דרך בית משפט, אבל אז מעורב עו"ד שנוגס בעוגה.
• במידה והליכה לשמאות יורדת מהפרק ניתן להציע את הנכס בשוק, ולתת לקרוב המשפחה שלך זכות קדימה לרכישת הנכס, שתאפשר לו להשוות מחיר. ז"ק זהו מושג משפטי וניתן לנסחו אצל עו"ד. (מנסיוני האישי, לא ייעוץ)

 

[איש ירח]

בהמשך ל- @סנופי , לא ניתן "לצאת" מהמצב הזה בלי השקעה כספית כלשהי מצדך. לי יש כלל: לא מערבים עסקים ומשפחה. לכן, בהיבט הזה, הנכון הוא למכור את הדירה למישהו אחר. אם לא, צריך 2 דברים: קונה מהשוק החופשי עם תנאי שבו לקרובך יש זכות לקנות באותו מחיר וחוות דעת של עו"ד מומחה למיסים מה שווי הטבת המס שאתה עלול להפסיד קרובך עשוי להרוויח במקרה של עסקה מולו ולתמחר זאת בהתאם.
כנראה שמשהו מנסה "לעשות עליך סיבוב" ואז יש לך אפשרות לוותר בשביל לשמור על יחסים טובים. לעמוד על שלך ולהבין שלא תוכל לרצות אותו.

 

[ליאל]

בהמשך ל- @סנופי , לא ניתן "לצאת" מהמצב הזה בלי השקעה כספית כלשהי מצדך. לי יש כלל: לא מערבים עסקים ומשפחה. לכן, בהיבט הזה, הנכון הוא למכור את הדירה למישהו אחר. אם לא, צריך 2 דברים: קונה מהשוק החופשי עם תנאי שבו לקרובך יש זכות לקנות באותו מחיר וחוות דעת של עו"ד מומחה למיסים מה שווי הטבת המס שאתה עלול להפסיד קרובך עשוי להרוויח במקרה של עסקה מולו ולתמחר זאת בהתאם.
כנראה שמשהו מנסה "לעשות עליך סיבוב" ואז יש לך אפשרות לוותר בשביל לשמור על יחסים טובים. לעמוד על שלך ולהבין שלא תוכל לרצות אותו.

חברה תודה רבה לכולם על התגובות, אתם עוזרים לי מאוד.
לגבי תנאי לזכות הקנייה, אין עם זה בעיה משפטית?
הרי אם מישהו הסכים למחיר שדרשתי הנכס, אני יכול להגיד לו שאני לא מוכר לו את הנכס אלא מוכר למישהו אחר?

 

[איש ירח]

יש הרבה הסכמים מהסוג הזה אבל צריך עו"ד. זה חוזר ל-

לא ניתן "לצאת" מהמצב הזה בלי השקעה כספית כלשהי מצדך

 

[ליאל]

אוקי,
שאלה נוספת, כדי לקבל רקע על מחיר הדירה אני עושה סקר שוק במדלן יד 2 וכו', נתון השטח של הדירה שקיבלתי בארנונה הוא 80 מטר, לעומת זאת בפועל הדירה היא באיזור ה-65 מטר.
בנתון שמגיע לאתרים הללו השטח הוא הפורמלי (טאבו/ארנונה)?
זה אומר שאני צריך להשוות את הדירה לדירה באותו טווח שטח לפי הארנונה/טאבו(80 מטר)ומשם לגזור את מחיר הדירה, או לחלופין לפי השטח בפועל?(65)
מצטער עם השאלה שלי מטומטמת, אבל כמו שאמרתי, זה לא תחום שהתעסקתי בו עד היום.

תודה והמשך יום טוב!

 

[amit]

או שתביא שמאי (גם על חשבונך) או שתמכרו בשוק ותסכמו ביניכם שיהיה לו זכות סירוב ראשונה.

זה הפתרון הכי נכון והכי טוב.
הוא לא יכול להפסיד כאן , או שקונה חיצוני ישלם את מחיר השוק , או שהוא יסרב וישלם את מחיר השוק במקום הקונה.

 

[אורי ג.]

לגבי תנאי לזכות הקנייה, אין עם זה בעיה משפטית?
הרי אם מישהו הסכים למחיר שדרשתי הנכס, אני יכול להגיד לו שאני לא מוכר לו את הנכס אלא מוכר למישהו אחר?

יש. טכנית אתה חייב לידע את הקונה מה שיכול להוריד את המחיר המוצע לנכס.

אוקי,
שאלה נוספת, כדי לקבל רקע על מחיר הדירה אני עושה סקר שוק במדלן יד 2 וכו', נתון השטח של הדירה שקיבלתי בארנונה הוא 80 מטר, לעומת זאת בפועל הדירה היא באיזור ה-65 מטר.
בנתון שמגיע לאתרים הללו השטח הוא הפורמלי (טאבו/ארנונה)?
זה אומר שאני צריך להשוות את הדירה לדירה באותו טווח שטח לפי הארנונה/טאבו(80 מטר)ומשם לגזור את מחיר הדירה, או לחלופין לפי השטח בפועל?(65)

תקבל רק כללי אצבע ככה ואומדן גס, הדרך היחידה והמדוייקת ביותר להשוואה היא מצב בפועל מול מצב בפועל.

 

[ליאל]

זה הפתרון הכי נכון והכי טוב.
הוא לא יכול להפסיד כאן , או שקונה חיצוני ישלם את מחיר השוק , או שהוא יסרב וישלם את מחיר השוק במקום הקונה.

היי,
אשמח לפרטים על זה, קצת יותר פרקטי איך זה מתבצע.
מה אנחנו צריכים לעשות בשביל לבצע את זה?
להציע את הנכס למכירה, ולדוגמא הגיע אליי קונה שהציע לי מחיר X על הנכס, ואז מה בדיוק?
זה נשמע לי פתרון מצוין.

בהמשך ל- @סנופי , לא ניתן "לצאת" מהמצב הזה בלי השקעה כספית כלשהי מצדך. לי יש כלל: לא מערבים עסקים ומשפחה. לכן, בהיבט הזה, הנכון הוא למכור את הדירה למישהו אחר. אם לא, צריך 2 דברים: קונה מהשוק החופשי עם תנאי שבו לקרובך יש זכות לקנות באותו מחיר וחוות דעת של עו"ד מומחה למיסים מה שווי הטבת המס שאתה עלול להפסיד קרובך עשוי להרוויח במקרה של עסקה מולו ולתמחר זאת בהתאם.
כנראה שמשהו מנסה "לעשות עליך סיבוב" ואז יש לך אפשרות לוותר בשביל לשמור על יחסים טובים. לעמוד על שלך ולהבין שלא תוכל לרצות אותו.

איך אני עושה את זה?אני פונה לעורך דין ומה אני מבקש מימנו לבצע?
האם אני יכול להציע את הנכס למכירה, יגיע בן אדם שיציע סכום X, ואז אני אומר ליורש השני שיש לו זכות להציע את אותה הצעה ולרכוש את הנכס?ואם לא, הנכס יימכר לאדם זר?
איך אפשרי מצב שאדם זר מסכים לשלם את המחיר שהצעתי ולאחר מכן אני אומר לו שיש זכות קודם כל ליורש השני, נשמע לי מוזר קצת.

1)האם השטח שאני מקבל בארנונה הנו שטח הזהה למה שמצוין בנסח הטאבו?

תודה רבה, המשך ערב טוב.

 

[אורי ג.]

1)האם השטח שאני מקבל בארנונה הנו שטח הזהה למה שמצוין בנסח הטאבו?

נדיר מאד.

 

[חיים 111]

במידה והליכה לשמאות יורדת מהפרק ניתן להציע את הנכס בשוק, ולתת לקרוב המשפחה שלך זכות קדימה לרכישת הנכס, שתאפשר לו להשוות מחיר. ז"ק זהו מושג משפטי וניתן לנסחו אצל עו"ד. (מנסיוני האישי, לא ייעוץ)

לא מבין למה צריך זכות קדימה.
תסכם איתו על תקופה סבירה שבה אתה מנסה למכור את הדירה בלפחות X ש"ח יותר ממה שהוא מציע. אם מצאת קונה שמוכן להוסיף יותר מ-X ש"ח על הקרוב - אתם מוכרים לקונה. אם לא מצאתם בתקופה הזו - הקרוב קונה ממך במחיר שהוא הציע.
כמובן, שבאותו מעמד, אתה מאפשר לו לשפר את ההצעה שלו לפני שאתה מתחיל לחפש קונה, אבל מבהיר מראש (ומוודא עם עו"ד שיש לזה תוקף) שמרגע שהוא הציע סכום מסויים ואתה מוצא קונה ביותר - הוא לא יכול לשפר את ההצעה.

יש. טכנית אתה חייב לידע את הקונה מה שיכול להוריד את המחיר המוצע לנכס.

לא בטוח. הליך התמחרות זריז בין הקונה הפוטנציאלי לקרוב עשוי גם להעלות את המחיר. בנוסף, קונה שהדירה מוצאת חן בעיניו וחושש מהליך התמחרות עשוי מראש להציע סכום גבוה משמעותית כדי להבריח את המתחרה.

 

[אורי ג.]

לא בטוח. הליך התמחרות זריז בין הקונה הפוטנציאלי לקרוב עשוי גם להעלות את המחיר. בנוסף, קונה שהדירה מוצאת חן בעיניו וחושש מהליך התמחרות עשוי מראש להציע סכום גבוה משמעותית כדי להבריח את המתחרה.

שזה רעיון מצויין באמת אבל זה כבר לא זכות סירוב ראשונה...

 

[paskar]

פשוט תמצא קונה ואז תראה כמה באמת אתה יכול לקבל.

ואחר כך הקונה יתבע אותו על ביטול העסקה או הצגת מצג שווא.

ובצדק. יהיה לו סיכוי מעולה גם לזכות.

יש בעיה כל עוד לא נחתם הסכם?
אולי אפילו להיות שקוף להודיע לקונים שיש קונים פוטנציאלים אחרים, ושהמוכר יחליט רק בסוף עם מי ללכת.

כדאי להייעץ עם עו"ד מומחה במיסוי נדל"ן, ברגע שמכניסים קונה
נוסף מחוץ למעגל המשפחתי הפטור ממיסוי ירושה או פטור ממס שבח מתבטל.

אבל הפטור הוא למוכר, שהוא בהכרח מהמשפחה, לא?
https://www.amitvered.co.il/פטור-ממס-שבח#פטור-ממס-שבח-17

BMBY (במבי בעברית).

זה לא בכל מקרה רק בעברית? עושה רושם שזו המצאה ישראלית.

 

[ליאל]

האם מדובר בדירה יחידה של המורישים?

אם כן, אז כדאי שתדע שהיורשים מקבלים יחד עם הדירה גם את הפטור ממס שבח של הבעלים שנפטרו

כלומר, בהנחה שהשותף קונה ממך את החלק בדירה לפני שנוי הרישום בטאבו , כך שהוא יופיע בתור היורש היחיד, הוא מקבל דירה שתמכר בעתיד עם פטור מלא ממס שבח

במילים אחרות, ערך הדירה עבורו גדול ממה שהשמאי יעריך (בהנחה כמובן שהשמאי ידייק)

יש לי שאלה לגבי הנקודה של מס שבח.
הדירה כרגע עדיין לא בבעלות שלנו, של 2 המורישים.
אם אנחנו עכשיו מגיעים לעמק השווה, ומסכימים לעסקה, האם הדירה חייבת לעבור ל-2 המורישים ורק לאחר מכן הוא יצטרך לקנות מימני את הזכויות בדירה?
או לחלופין ישנה אפשרות שהדירה כבר תעבור ישירות אליו, למוריש השני, עוד לפי העברת הבעלות.
כי זה חשוב לעניין מס השבח, אם הבעלות תעבור ישירות למוריש הראשון, לא תתבצע עסקה במקרקעין ולכן הוא יהיה פטור במס שבח כשירצה למכור אותה.

אשמח לתיקונים אם אני טועה... תודה רבה ושבת שלום

 

[AIML]

כי זה חשוב לעניין מס השבח, אם הבעלות תעבור ישירות למוריש הראשון, לא תתבצע עסקה במקרקעין ולכן הוא יהיה פטור במס שבח כשירצה למכור אותה.

קראתי פעם באתר של עו"ד המלצה לסגור את כל ההסכמים המשפחתיים (בסיוע עו"ד כמובן) לפני שמבקשים צו ירושה, כי יש הבדלים במיסים.

 

[אורי ג.]

יש בעיה כל עוד לא נחתם הסכם?
אולי אפילו להיות שקוף להודיע לקונים שיש קונים פוטנציאלים אחרים, ושהמוכר יחליט רק בסוף עם מי ללכת.

יש בעיה, חובת תום לב במשא ומתן. שקיפות פותרת את הבעיה.

זה לא בכל מקרה רק בעברית? עושה רושם שזו המצאה ישראלית.

לא. בלעז קוראים לזה Shotgun Clause.

אם אנחנו עכשיו מגיעים לעמק השווה, ומסכימים לעסקה, האם הדירה חייבת לעבור ל-2 המורישים ורק לאחר מכן הוא יצטרך לקנות מימני את הזכויות בדירה?
או לחלופין ישנה אפשרות שהדירה כבר תעבור ישירות אליו, למוריש השני, עוד לפי העברת הבעלות.

יש בתנאים מסויימים, חובה יעוץ של עו"ד, לפני קיום הצוואה ולפני ההעברה בטאבו.

 

[Nina T]

יש בעיה כל עוד לא נחתם הסכם?
אולי אפילו להיות שקוף להודיע לקונים שיש קונים פוטנציאלים אחרים, ושהמוכר יחליט רק בסוף עם מי ללכת.


אבל הפטור הוא למוכר, שהוא בהכרח מהמשפחה, לא?
https://www.amitvered.co.il/פטור-ממס-שבח#פטור-ממס-שבח-17


זה לא בכל מקרה רק בעברית? עושה רושם שזו המצאה ישראלית.

https://www.youtube.com/watch?v=JNiO4CYLXrc

 

[איש(3718)]

יש לי שאלה לגבי הנקודה של מס שבח.
הדירה כרגע עדיין לא בבעלות שלנו, של 2 המורישים.
אם אנחנו עכשיו מגיעים לעמק השווה, ומסכימים לעסקה, האם הדירה חייבת לעבור ל-2 המורישים ורק לאחר מכן הוא יצטרך לקנות מימני את הזכויות בדירה?
או לחלופין ישנה אפשרות שהדירה כבר תעבור ישירות אליו, למוריש השני, עוד לפי העברת הבעלות.
כי זה חשוב לעניין מס השבח, אם הבעלות תעבור ישירות למוריש הראשון, לא תתבצע עסקה במקרקעין ולכן הוא יהיה פטור במס שבח כשירצה למכור אותה.

אשמח לתיקונים אם אני טועה... תודה רבה ושבת שלום

להבנתי, אפשר לעשות הסכם יורשים עוד לפני העברת הבעלות, אבל יש פה דקויות:

https://www.boazkraus.co.il/הסכם-בין-יורשים/

לכן כמו שכתבו קודם, חובה להתייעץ עם עו"ד. זו לא הסיטואציה הנכונה לחסוך על עו"ד ולהסתמך על פורום אנונימי.