עסקת נדל"ן גדולה וראשונה: התלבטויות

[unrealx]

רקע:
- מדובר על פרויקט חדש במקום שאנחנו נשמח לגור בו הרבה שנים קדימה (בתור זוג ובעתיד ילדים)
- לא ניתן לקחת משכנתא כדי לממן את הדירה בפרוייקט, נדרש ראשון גדול במזומן על הקרקע (כ-2M והשאר לפי התקדמות)
- הסיבה שלא ניתן לקחת משכנתא היא מספר השותפים בעלי הקרקע בפרוייקט (הבנק לא מאפשר ממספר מסוים של שותפים)
- מחיר הנכס 3M לא כולל מס רכישה, עו"ד, מטבח (50K)
- צפי סיום בנייה - דצמבר 23, הבנייה כבר החלה

אפשרויות מימון
- 1.2M - הון עצמי
- 2M - הלוואה מקרוב משפחה ללא ריבית (נא לא להתייחס לפאן האישי, אני מודע אליו)
- לאחר הבנייה אפשרות לקחת משכנתא על ה- 2M האלה ולהחזיר אותם לאורך זמן

הכנסות
- כ- 20K נטו לחודש, אחרי הוצאות נשאר כ- 15K.
- בת הזוג לא עובדת כרגע, סטודנטית לתואר הנדסי. תתחיל לעבוד כנראה רק בעוד שנתיים וההכנסה תגדל משמעותית.

ההתלבטות
- הדירה במקום מצוין, נראה שהיא לא נחטפה רק בגלל שלא ניתן לקחת משכנתא בפרוייקט זה
- סכום גדול מאוד לדירה ראשונה, פחד להחנק כלכלית, מצד שני הדירה היא דירה שנגור בה שנים רבות (אם לא עשרות שנים) ויש בה את כל מה שאנחנו רוצים
- אפשרות זולה למימון אך גם תשלום גדול בהתחלה, במקביל להמשיך לשלם שכירות עד לבנייה

מה אתם הייתם עושים ומה לדעתם כדאי לשקול?

 

[אורי ג.]

מה אתם הייתם עושים ומה לדעתם כדאי לשקול?

ככל הנראה אתה נכנס לקבוצת רכישה כלומר זה לא רק עסקה גדולה, אתה יזם בניין לכל דבר ועניין.
בהנחה וזה נכון אתה נכנס לתוך WORLD OF sh*t, ראה הוזהרת.

 

[האזרח הקטן]

יש לך פרוייקטים במיקום דומה שכבר הסתיימו או לקראת סיום, כדי להשוות את מחירי הדירות?

 

[unrealx]

ככל הנראה אתה נכנס לקבוצת רכישה כלומר זה לא רק עסקה גדולה, אתה יזם בניין לכל דבר ועניין.
בהנחה וזה נכון אתה נכנס לתוך WORLD OF sh*t, ראה הוזהרת.

ליזמים עצמם יש כמה דירות בפרוייקט הזה, יכול לפרט על הסיכונים?

 

[אורי ג.]

ליזמים עצמם יש כמה דירות בפרוייקט הזה,

אז מה?

יכול לפרט על הסיכונים?

קבוצת רכישה סיכונים - Google Search

 

[Harvey]

לי אישית נשמע לא טוב. בנוסף לנקודה של הקבוצת רכישה שזה הדבר אולי הכי בעייתי, אני רואה כאן בעיות נוספות:
- הלוואה של 2m מבן משפחה זה המון. לכמה זמן זה נפרס? אם זה לעשרות שנים - לא תדע מה יקרה במהלך השנים האלה.
- עד שהנכס יהיה מוכן (יותר משנתים...) (1) שמת את כל ההון שלך 1.2m על נכס. (2) צריך לשלם את ההלוואה. (3) צריך לשלם שכירות. זה הרבה תשלומים.
- אתה שם 1.2m מזומן (הרבה) על נכס שיקח לו כמה שנים להיות מוכן (דצמבר 23 זה תמיד ההערכה האופטימית).
- ״דירה שנגור בה עשרות שנים״ - זאת הערכה, אתה לא באמת יודע. נכון לשנים הקרובות אתם זוג ללא ילדים, שיכול להסתפק ב2-3 חדרים.
- המשכנתא שאתה מדבר עליה לאחר הבניה ניתנת בריביות פחות טובות מאשר משכנתא ״רגילה״ לדירה.

מה שאני הייתי עושה במקומך:
אופציה 1 - קונה דירה למגורים עם משכנתא. מחיר הנכס 3m לפני עלויות נוספות? או שתיקח 70% מימון (אתה שם 900k, הבנק 2.1m) ואז אתה על הלוואה דומה של 2m אבל הפעם מהבנק ולא מבן משפחה. או שתיקח 60% (אתה שם 1.2m, הבנק 1.8m) ותהיה במדרגה היותר טובה לריביות מבחינת הבנק.
אופציה 2 - זה קונה דירה להשקעה, ועושה ״שידרוג דיור״ כאשר באמת צריך/רוצה לעבור לדירה משלך. אפילו אם זאת דירה ל2-4 שנים, בתור דירה ראשונה אתה זכאי לכל ההטבות מיסוי ואתה תרוויח כל עוד לא תהיה ירידה במחיר הדיור. גם יש לך מספיק הון עצמי ואפשרות לקחת משכנתא כדי לקנות דירה במקום טוב בגוש דן.

 

[yossik]

למה שרשור נוסף?

מימון נדל"ן עם בת זוג

סטטוס: עובד בהייטק מספר שנים, בעל הון עצמי משמעותי בת זוג בלימודים לתואר הנדסי במקום נחשב, בלי הון עצמי לקראת חתונה הוריה הציעו לנו לעזור ברכישת דירה (מכיוון שאין לבת זוגתי הון עצמי) ועלות דירה במקום שאנחנו רוצים מוערכת בכ- 2.8M. המטרה להגיע ל-40% הון עצמי (בשביל ריביות טובות יותר) - חצי מהסכום...

www.hasolidit.com

דעתי -
בתור זוג צעיר שעדיין לא נשואים [או שכבר התחתנתם?] , ללא ילדים, אני חושב שאתם קופצים מעל לפופיק.
יכול להיות שזו אכן הזדמנות פז אבל צריך לעשות חושבים.
תשלום ראשון של 1.2-2M זה המון, המון סיכון...
my humble opinion

 

[הורדוס]

מה האלטרנטיבות? כמה אתה לעומת רכישה של דירה בפרויקט רגיל דומה עם ערבות חוק מכר?

יש המון סיכונים בפרויקט כזה, בפועל ברגע שנכנסת אתה לקוח שבוי, עם עלות שקועה של שני מיליון שקל.

אם בכלל להיכנס לפרויקט כזה, אז רק במידה ויש חברת מימון, שהיא התאגדות של מספר רוכשים כמוך, אותה ינהל מישהו שהוא לא היזם של הפרויקט ולא מקושר באיזשהי צורה ליזם של הפרויקט, וידאג לקחת ערבויות חזקות מאוד מהיזם ולדאוג לזכויות שלכם בתהליך, התארגנות כזאת כנראה תגדיל את העלות של הרכישה עבורך, אבל זאת הקוסטלציה יחידה בה *אני* בכלל הייתי שוקל להיכנס לפרויקט כזה.

 

[אורי ג.]

אם בכלל להיכנס לפרויקט כזה, אז רק במידה ויש חברת מימון, שהיא התאגדות של מספר רוכשים כמוך, אותה ינהל מישהו שהוא לא היזם של הפרויקט ולא מקושר באיזשהי צורה ליזם של הפרויקט, וידאג לקחת ערבויות חזקות מאוד מהיזם ולדאוג לזכויות שלכם בתהליך, התארגנות כזאת כנראה תגדיל את העלות של הרכישה עבורך, אבל זאת הקוסטלציה יחידה בה *אני* בכלל הייתי שוקל להיכנס לפרויקט כזה.

אתה לא ממש מבין איך זה עובד, חברת מימון לא לוקחת ערבות מהיזם, כלומר היא כן רק שאתה היזם, בקבוצת רכישה אין יזם פרופר, יש מארגן והוא לא אחראי לדבר וחצי דבר, בדגש על המחיר הסופי, טיב הבניין תאריך אכלוס או אפילו אם תהיה דירה.
ראה ערך ענבל אור, מוטי פלד, חברת אדמה, ועוד רבים רבים וטובים.

 

[monkey22]

אני יודע שאסור להמליץ פה, אבל אני הולך לעבור על כללי הפורום בכל זאת -
אם זו אכן קבוצת רכישה, וזו הדירה הראשונה שלכם, ואין לכם מישהו כריש עם המון המון ניסיון בצד שלכם שידריך, יכווין וינטרל מוקשים - אל תיכנסו לזה.
כשאין ליווי בנקאי לפרויקט, כשהבנק לא מוכן לתת משכנתא, כשהפרויקט לא כפוף לערבות חוק מכר - זה מאוד מאוד מסוכן ואלו סכומים שבסבירות גבוהה יתפחו, הפרויקט יידחה לפחות בשנה שנתיים ויוציא לכם את המיץ, ובסבירות נמוכה אבל לא מבוטלת לגמרי - יתאדה לחלוטין.

 

[אורי ג.]

אגב אם במקרה אתם עדיין חושבים שזה רעיון טוב להיכנס לעסקה אז מאד מומלץ ליווי של עו"ד עם ניסיון עוד לפני שאתם חותמים על נייר כלשהו או מעבירים למארגן אגורה.

 

[monkey22]

מה האלטרנטיבות? כמה אתה לעומת רכישה של דירה בפרויקט רגיל דומה עם ערבות חוק מכר?

הבדל של שמיים וארץ בין קבוצת רכישה לפרויקט עם ליווי בנקאי שכפוף לערבות חוק מכר.
בנק מלווה זה אומר שהוא הנאמן, אתה לעולם לא מעביר לקבלן/יזם כסף ישירות, אתה מעביר לבנק, ששומר בנאמנות ומשחרר את הכספים לקבלן/יזם לאחר שסיים כל שלב שהוסכם בחוזה. אם במקרה היזם/קבלן קורס, הבנק מוצא לך קבלן אחר להמשיך את הפרויקט. בנוסף הבנק ממנה מפקח בניה מטעמו לכל שלבי הבניה.

בנוסף, שום בנק או גוף פיננסי גדול לא היה מלווה את הפרויקט לפני שעשה בדיקת נאותות על הקבלן/יזם ווידא שהיזם יכול לעמוד בפרויקט כזה פיננסית ושהפרויקט ריווחי בוודאות עבורו (בד"כ הם לא נכנסים לפי פחות מ20% רווח). לכן הפתעות כלפי הרוכשים ותפיחת הסכומים לא קורים בפרויקטים כאלה.

גם הכסף שלך מוגן, גם הפרויקט מוגן (עד כדי דחייה אם הקבלן/יזם קרסו באמצע), וגם איכות הבנייה לרוב טובה יותר.
וזה בלי להכנס לעובדה שאפשר לקבל משכנתא, שהבנק משחרר לך בשלבים לפי קצב התקדמות הבנייה ולא צריך לשים את רוב או כל הכסף בחתימה.

 

[DudeOFortune]

ליזמים עצמם יש כמה דירות בפרוייקט הזה, יכול לפרט על הסיכונים?

בוא נאמר כך, הסיבולת שלך לא דומה לשלהם.
אם נניח תהיה תקלה ולא תקבל את הדירה שלך, כיצד זה ישפיע על החיים שלך?

 

[trhe]

אני אתייחס רק להכנסות...2 מיליון ש"ח הלוואה על הכנסה פנויה של 15 אלף?!?! סיכון מטורף ולא סביר.

 

[TechPeon]

אני אתייחס רק להכנסות...2 מיליון ש"ח הלוואה על הכנסה פנויה של 15 אלף?!?! סיכון מטורף ולא סביר.

לקחתי משכנתא כזו על נכס קיים באיזור מבוקש, עם נטו גבוה יותר, ועדיין חשבתי פעמיים לפני שנכנסתי לזה.

עבור דירה על הנייר בפרוייקט עם לווי בנקאי, לא הייתי לוקח הלוואה כזו, אז בטוח שלא בקבוצת רכישה (שלא הייתי מתקרב אליה בשום תנאי).

 

[unrealx]

יש לך פרוייקטים במיקום דומה שכבר הסתיימו או לקראת סיום, כדי להשוות את מחירי הדירות?

יש פרוייקט חדש באיזור עם מפרט דומה, מחיר גבוה בכ- 300K

- עד שהנכס יהיה מוכן (יותר משנתים...) (1) שמת את כל ההון שלך 1.2m על נכס. (2) צריך לשלם את ההלוואה. (3) צריך לשלם שכירות. זה הרבה תשלומים.
- אתה שם 1.2m מזומן (הרבה) על נכס שיקח לו כמה שנים להיות מוכן (דצמבר 23 זה תמיד ההערכה האופטימית).

ההון לא מגיע רק ממני: חצי ממני וחצי מההורים של בת זוג (על כל שקל שאני שם הם שמים גם שקל)
אחד ההורים מתעסק בנדל"ן הרבה שנים,

אם זו אכן קבוצת רכישה, וזו הדירה הראשונה שלכם, ואין לכם מישהו כריש עם המון המון ניסיון בצד שלכם שידריך, יכווין וינטרל מוקשים - אל תיכנסו לזה.

אגב אם במקרה אתם עדיין חושבים שזה רעיון טוב להיכנס לעסקה אז מאד מומלץ ליווי של עו"ד עם ניסיון עוד לפני שאתם חותמים על נייר כלשהו או מעבירים למארגן אגורה.

יש לנו יועץ פיננסי חזק בנדל"ן (במקרה אחד ההורים) ועו"ד חזק מטעמינו, בנוסף ההורים הציעו הלוואה ללא ריבית על כל חריגה מהסכום המקורי עם יכולת החזרה מתי שנוח לנו.
- זה לא אומר ששום דבר לא הולך להשתבש - אבל יש לנו הרבה סיוע מסביב ודחיפה לסגור את העסקה הזאת ולקוות לטוב (מדובר על דירה קרובה להורים של אחד הצדדים שדוחפים למהלך הזה)

תודה לכל מי שהגיב. עסקה לא פשוטה בכלל עם לא מעט מעורבים שהציעו עזרה. אנחנו כנראה הולכים על זה, אעדכן איך מתקדם אם יש ביקוש
וכמובן אם יש עוד הערות אשמח לשמוע. אדע בדיעבד אם הסיכון היה שווה את זה.

 

[אורי ג.]

יש פרוייקט חדש באיזור עם מפרט דומה, מחיר גבוה בכ- 300K

אתה בכלל לא יודע מה המחיר, איך אתה יודע שהפרוייקט האחר במחיר גבוה יותר?

 

[unrealx]

אתה בכלל לא יודע מה המחיר, איך אתה יודע שהפרוייקט האחר במחיר גבוה יותר?

גבוה יותר מהמחיר כרגע*
הפרוייקט האחר עדיין לא התחיל בנייה, וגם שם יכולות להיות חריגות
החריגות לפרוייקט הנוכחי והמדובר הן כ- 300K עד כה (כאשר הדירה מהווה 2%, סך הכל 6,000 ש"ח)

 

[אורי ג.]

גבוה יותר מהמחיר כרגע*

אין מחיר כרגע, אתה לא יודע מה המחיר, אא"כ הוא בשלב מתקדם יחסית (בביצוע) ואז אפשר לדעת את המחיר +-

הפרוייקט האחר עדיין לא התחיל בנייה, וגם שם יכולות להיות חריגות

זה פרוייקט עם ערבות חוק מכר? אם כן אז לא, לא יכולים להיות שם חריגות מחיר.

 

[livelife]

אני אתייחס רק להכנסות...2 מיליון ש"ח הלוואה על הכנסה פנויה של 15 אלף?!?! סיכון מטורף ולא סביר.

פות"ש לא ציין את ההון שצבר עד כה ייתכן שצבר לא מעט