כדאיות מבצע למשתכן במודיעין - האם זו עסקת חלומות?

[Elad_delta]

שלום לכולם,
אני מנסה להבין האם יש כאן משהו שאני מפספס.. אשמח למחשבות שלכם בנושא..
מחיר דירה בפרויקטים של מבצע למשתכן במודיעין שנסגרו אתמול להרשמה (וכך היה גם במבצעים קודמים שם) הוא בין 10 -11 אלף שח למטר.
מחיר דירה ממוצע למכירה באתר מדלן במודיעין הוא קרוב ל20 אלף שח.
זאת אומרת שכחסר דירה אני יכול לקנות עכשיו לדוגמה, במחיר של 1 מיליון שח דירה של 100 מ"ר, ועוד 5-7 שנים למכור אותה, כאשר זה כבר אפשרי לפי התנאים, ובהנחה והמחירים נשארים כפי שהם, לקבל בתמורה 2 מיליון שח. ואם יעלו , אף להרוויח מכך עוד.
מסיבה שאני לא מצליח להבין, ברמלה, הזולה משמעותית ממודיעין (15 אלף בממוצע מדלן) הדירות מוצעות למכירה במבצע למשתכן באותם הסכומים..(בין 10-11 אלף למ"ר) האם אכן זה מבצע משתלם במיוחד לרכישה בעיר מודיעין? או שאני אולי מפספס משהו?
תודה, אלעד

 

[Fitch]

במחיר של 1 מיליון שח דירה של 100 מ"ר

לא.
יש מדד, מחסן, מרפסת, חניה וכו'.

ובהנחה והמחירים נשארים כפי שהם

חתיכת הנחה...

שאני אולי מפספס משהו?

מחיר הבניה כנראה זהה בין מודיעין לרמלה. כך גם הסיבסוד על הקרקע.

אני כמובן הייתי הולך על זה אם הייתי בין הזוכים במודיעין. מודיעין היא עוף מוזר במחירים המטורפים שלה.

 

[sun_light]

במחיר של 1 מיליון שח דירה של 100 מ"ר, ועוד 5-7 שנים למכור אותה, כאשר זה כבר אפשרי לפי התנאים, ובהנחה והמחירים נשארים כפי שהם, לקבל בתמורה 2 מיליון שח. ואם יעלו , אף להרוויח מכך עוד.

ברמת העיקרון כן. רק אם יבטיחו לקנות אותה ממך ב2 מליון שקל.
בכל מקרה כמו שאמרו יש גם מחסן, חניה מרפסת וכו... שמוסיף עוד קצת למחיר שמופיע.
בנוסף תשואות הבניה, שכירות שאתה משלם עד שהפרוייקט בנוי.
בנוסף כדי להתחרות במחירי שוק של דירות לא במחיר למשתכן, צריך לשפץ ב50K-100K את הדירה.
תעשה את החישוב שלך.
אל תשכח שאת השוואת המחירים שאתה עושה, עושים על דירות על הנייר! ולא על דירות קיימות.
אני אישית לא ניגש למכרזים פחות מ400-500 אלף שקל הנחה. (מדירות חדשות על הנייר)

האם אכן זה מבצע משתלם במיוחד לרכישה בעיר מודיעין? או שאני אולי מפספס משהו?

אם הייתי חושב לגור באיזור הזה כן הייתי קונה שם.
להשקעה? אני לא אקנה לא שם, ולא בראשון לציון ולא בכל פרוייקט שיש מאסה גדולה של מחיר למשתכן.
אבל זה רק אני.
תבין שבניה במאסות כאלה, יוצרות פקקי ענק. חוסר בתשתיות, חוסר בגני ילדים/בתי ספר. מאשר דירות שהם בשכונות וותיקות,
שם לצד אוכלוסיה שצריכה גן ילדים, יש אוכלוסיה מבוגרת שלא צורכת אותה. כנ"ל בתי ספר, כנ"ל עומס בכבישים וכו...
במחיר למשתכן לכל זוג כמעט יש ילדים.

 

[TheMailMan]

בתור אחד שקנה דירה במודיעין - אכן נשמע כמו עסקת חלומות.
כל עוד לא מדובר בדירה ענקית או בנויה לא טוב הייתי הולך על זה.
קח בחשבון שמדובר בשכונה חדשה מSkratch כך שייתכן ויהיו חבלי לידה ועודפי היצע, אבל בטווח הארוך נשמע כמו עסקה מעולה.

ג.נ לא ממליץ/מייעץ

 

[yossik]

יש דיון בנושא שנפתח לפני כשנה וחצי.
אני חושב ששום דבר לא השתנה מאז, נראה לאן יוביל הדיון ויכול להיות שאאחד אותם:
זה השרשור שנפתח ע"י @TheMailMan
https://www.hasolidit.com/kehila/threads/האם-לממש-זכייה-במחיר-למשתכן.5640/

 

[Elad_delta]

תודה רבה על התגובות, ממשיך לבדוק את הנושא, על פניו גם עם התוספות בעלות על חניה מחסן וכו, וחבלי לידה לשכונה, אני נוטה לקבל שמדובר בעיסקה כדאית מאוד לטווח הרחוק
.

 

[Elad_delta]

יש דיון בנושא שנפתח לפני כשנה וחצי.
אני חושב ששום דבר לא השתנה מאז, נראה לאן יוביל הדיון ויכול להיות שאאחד אותם:
זה השרשור שנפתח ע"י @TheMailMan
https://www.hasolidit.com/kehila/threads/האם-לממש-זכייה-במחיר-למשתכן.5640/

תודה על ההפנייה ניגש לקרוא.