אבהיר את עצמי.
המספר שרשמתי זה לא רווח P&L - בחישוב רווח והפסד אני כאמור בהפסד הרי אני מעביר הפסד לשנה הבאה, בגלל שהשיפוצים הראשוניים ושאר ההוצאות השוטפות היו גבוהות מההכנסות. למספר הזה היום אין הרבה משמעות כי הוא נורא משתנה - יש נכס אחד שלא עשיתי שום שיפוץ והוא ברווח בחישוב הזה, האחרים בהפסד כתלות באיזה שיפוצים עשיתי.
המספר שהצגתי זה - כסף שקיבלתי מחברת הניהול לחשבון הבנק שלי (הכנסות משכר דירה פחות הוצאות שחברת הניהול שילמה עליהן מהמאזן שלי) חלקי סך הכסף שהייתי צריך להוציא מחשבון הבנק עד כה הכל כולל הכל. זה אולי מספר קצת עקום, אבל הוא עוזר לי להסתכל על ההחזר שאני מקבל על הסכום שהשקעתי עד כה. אני יכול לשים פה גם את ה-P&L אם זה מעניין מישהו, אבל זה עם שונות כל כך גבוהה בין הנכסים בגלל שיפוצים ראשוניים שזה אישית לא נראה לי אינדיקציה טובה.
המספר האמיתי שאיתו אני משווה כל השקעה לכל השקעה הוא IRR, אבל בשביל זה אני צריך את הערך הנוכחי של כל נכס וזה כמובן לא באמת ידוע. מה שאני עושה זה לוקח את מחיר הקניה, ומצמיד אותו למדד מחירי הנכסים בעיר הספציפית לפי Zillow, כלומר אם בין תאריך הרכישה שלי לבין היום מחיר בית ממוצע בעיר עלה ב-10%, אז אני מעלה את השווי הנוכחי ב-10% ממחיר הקניה. זאת הערכה גסה אבל נראה לי סביר וזה יותר יציב מלקחת את הערך המשוערך של הנכס הספציפי בזילו כי זה פשוט רועש ולא מדוייק בטירוף.
בוודאי שיהיו, השאלה רק כמה ומתי, תוך X שנים הוא יאלץ להחליף HVAC או FURNACE, דוד מים, גג, רצפות (כנראה למינציה או שטיח מקיר לקיר), גם חדרים רטובים לא מחזיקים לעד וכנ"ל מטבח, אה ותוסיף צביעה יסודית + שפכטלים כל Y שנים.
החלפתי HVAC, FURNACE, רצפות, צביעה יסודית ועוד כל מני. הרוב היה בהערכה של עלויות צפויות בזמן הרכישה דרך שמאי. אחד היה בלתמ זמן קצר אחרי הכניסה (בדיעבד הסתכלתי על דוח השמאי והוא רשם שהתנור בסיכון, פשוט לא ציפיתי שזה יתממש כל כך מהר).
לגבי כמות הבלתמים - זה 4 נכסים אחד דופלקס אז סך 5 דיירים.
אחת הייתה דיירת קשישה ותיקה מאד בנכס וציפיתי שהיא תשאר להרבה שנים, יום אחד עזבה בלי להודיע, עם המקרר. קורה. גם לא היה לי פקדון כי היא לא הייתה דיירת מקורית שלי. אפילו לא זוכר מי החליף אותה, הדייר לא עושה בעיות.
אחד היה דייר קיים בנכס גם, כאמור עשה איחורים בתשלום עד שעזב את הבת זוג והיא סבבה.
אחד שוטר, לא עשה שום בעיה עד כה.
אחת בחורה צעירה, עזבה בלי לשלם חודש אחרון. מימשנו את הפקדון ומחפשים עכשיו דייר חדש.
וזוג בנות בעצמן היו יחסית בסדר אבל הנזילה זה פקקט. בדיוק קיבלתי דוח יציאה מהנכס מחברת הניהול - 1400 בהוצאות שיפוצים, 1000 מזה יורד מה פקדון שלהן.
בסך הכל הבלתמים לא היו כאלה הזויים (הלוואי שהנזק מכל דייר יהיה מוגבל למקרר ולא HVAC. אמן!) ורוב ההוצאות הראשוניות היו צפויות במעמד הרכישה.
