סיפורי נדל"ן חו"ל

[fliper]

סיבות מעולות לא להשקיע בדירה

@בורג
מסכים.
למעט החיסרון בכך שנותרת בשוק ההון, זה לא באמת נדל"ן.
חלק מהסיבות להשקיע בנדל"ן הן לייצר פלח בקורלציה נמוכה לבורסות, מסך האלוקציה של ההשקעות

 

[adamshalev]

כל זה קרה בשנה וחצי?...
זה איזור גרוע במיוחד? דיירים קשים?
אתה כותב שיש תשואה של 4% נטו מהשכירות. זה למרות כל הצרות והעלויות שהיו לך??

בשנה וחצי על כמה נכסים.
לא מדובר באיזור גרוע. מעמד פועלים/ביניים. אחד הדיירים שלי שוטר.
תשואה 4% נטו זה הערכה. בפועל יש שונות גדולה מאד, ובייחוד היו לי הוצאות ראשוניות גבוהות בלשפץ נכסים. רק אחרי כמה שנים טובות אוכל להגיד מה הממוצע שלי בפועל, וגם זה חלקית תלוי במזל.

 

[קפיצת הדרך]

בשנה וחצי על כמה נכסים.
לא מדובר באיזור גרוע. מעמד פועלים/ביניים. אחד הדיירים שלי שוטר.
תשואה 4% נטו זה הערכה. בפועל יש שונות גדולה מאד, ובייחוד היו לי הוצאות ראשוניות גבוהות בלשפץ נכסים. רק אחרי כמה שנים טובות אוכל להגיד מה הממוצע שלי בפועל, וגם זה חלקית תלוי במזל.

שונות גבוהה מאוד בין הנכסים שלך? על כמה נכסים מדובר?
את הוצאות השיפוץ אתה לא מכניס כחלק ממחיר הרכישה?
למה בעצם זו רק הערכה? הכוונה כמובן לתשואה שהתקבלה בשנה וחצי שחלפו... לא התשואה הממוצעת העתידית...

 

[adamshalev]

שונות גבוהה מאוד בין הנכסים שלך? על כמה נכסים מדובר?
את הוצאות השיפוץ אתה לא מכניס כחלק ממחיר הרכישה?
למה בעצם זו רק הערכה? הכוונה כמובן לתשואה שהתקבלה בשנה וחצי שחלפו... לא התשואה הממוצעת העתידית...

4 נכסים.
הוצאות שיפוץ - יש הבדל בין מקרר שהחלפתי לפני שהכנסתי דייר או אחרי? הוצאה זה הוצאה.
גם למשל כל ההוצאות הראשוניות על שיפוצים גורמות לכך שאני לא חייב תשלום מס בארץ או בארהב איזה שנה שנתיים (הפסד מועבר), אבל זה יהיה שונה בשנים הבאות, מצד שני בשנים הבאות אולי יהיה לי פחות הוצאות. לא יודע. יש המון נעלמים. ההערכה של 4% היא על בסיס ממוצעים שקראתי ומאנשים שמבינים בתחום ובחישוב של מיסוי והוצאות והכנסות מהנכסים הספציפיים הללו. כרגע על הכסף שיצא מהכיס שלי - הכסף שקיבלתי בחזרה דרך חברת הניהול משקף תשואה של כ-5.5% נטו על הכסף. אבל זה באמת לא אומר הרבה מבחינת מה יהיה הממוצע ארוך הטווח.

 

[adamshalev]

האם הם גם אלו שבוחנים אם הדייר יכול לקבל את הדירה וכביכול לייצג את האינטרס שלי ?

הם עושים כל מה שקשור לדייר - לפרסם את הנכס, לסנן דיירים, להכניס דייר, לעשות בדיקה של הנכס לפני שהוא נכנס ואחרי שהוא יוצא, לטפל בתקלות שהדייר מתלונן עליהן וכד׳.

אילו מיסים ותלושמים נמצאים באחריותי אם אני לא שם ?

מסי עיריה\מחוז (מקביל לארנונה).
אם זה בניין - תשלום לתחזוקת הבניין (מקביל לועד).
כל מני דברים כאלו. לפעמים אתה יכול לבקש מחברת הניהול שתשלם על הדברים הללו מהחשבון שלך במאזן שלהם, אבל זאת האחריות שלך, ואם חברת הניהול לא עושה את זה אתה תשא בהשלכות. אז למשל את מסי המחוז אני משלם בעצמי, למרות שאני יכול לבקש מחברת הניהול לעשות את זה, כי זה סה״כ פעם בשנה.

כמו כן - האם ישנם מיסוי, רו"ח או דברים אחרים שצריכים לעשות כאן בארץ במידה ומכוונים לנכס בחו"ל ?

אתה צריך לשלם מס בארץ כמובן על ההכנסות שלך מחו״ל. לא ממליץ לעשות זאת לבד, עדיף עם רו״ח. גם בחו״ל אתה צריך לשלם מס על ההכנסות שלך בחו״ל, כל מדינה עם החוקים שלה.

 

[fliper]

@adamshalev איך היית מתייחס לזה אל מול ההשקעה במניות/עוגת דובדבנים?
מהתרשמותי המרוחקת, האתגרים וכאבי הראש רבים יותר בנדלן. גם לא ברור כמה זה משתלם יותר (מבחינת רווח).
קיים כמובן היתרון שזה פלח שונה משוק ההון,כך שמסך האלוקציה, ישנה סבירות שיתנהג אחרת בעת משבר
((סליחה על הטעויות המרובות במקור...התיקון האוטומטי..))

 

[adamshalev]

@adamshalev איך היית מתייחס לזה אל מול ההשקעה במניות/עוגת דובדבנים?
מהתרשמותי המאוחרת, האתגרים וכאבי הראש רבים יותר בנדלן. גם לא ברור כמה זה משתלם יותר (מבחינת רווח).
קיים כמובן היתרון שזה פלח שונה משוק ההון,מסך האפליקציה,ומשכיל יתנהג אחרת בעת משבר

המטרה העיקרית מבחינתי היא פיזור על נכסים שהם לא רק שוק ההון. ויחד עם עוד מטרה עיקרית שהיא יצירת הכנסה פאסיבית שאוכל לממן בעזרתה את כל ההוצאות של המשק בית שלנו. מספר בודד של נכסי נדלן הם אומנם יותר מסוכנים מ-VT מבחינת ריכוזיות, אבל התרומה לפיזור מקורות ההכנסה הפסאבית מפצה על זה, וכמובן שנקטתי באמצעים לפזר ולנהל את הסיכון גם בנדל״ן עד כמה שאפשר. למשל - אין לי שום דבר ממונף או ספקולטיבי, מפזר כמה שניתן, עושה ביטוח ראוי, מתמקד באזורים נורמטיביים, מקשיב לייעוץ של מנוסים ממני, לא פועל לבד.

 

[ImCarryGG]

אין לי שום עצה רק יכול לשתף מה שהבנתי מקריאה מאנשים ש"הצליחו" בתחום.
ההתחלה ממש קשה ודורשת הרבה עבודה עד לרגע שתגיע לרמה שיש לך מספיק כסף ונכסים לשלם לאדם שיטפל בכל מה שצריך עבורך ואתה נטו מרוויח פסיבי אחרי תשלום אליו, וגם אז אתה יכול לשאת בכל הבעיות המשפטיות אם צריך..
אני אישית מעדיף להשקיע נטו במניות או למזג בניהם ולקנות ETF שמחזיק בREIT באזור שתבחר ותביא לאחרים ומקצועים לנהל את כל הכאב ראש ורק תקצור קצת מהפירות של הנדלן

 

[בורג]

הורדתי אותו בדיוק אתמול
הופתעתי מאוד לגלות שגם חני נחמיאס התארחה בפודקאסט ושהיא כרישת נדלן לא קטנה.
פעם בכמה זמן הם מיוציאים פרקים חדשים ובאילו ימים ?

יוצא פרק כל שבועיים.
חני נחמיאס היא אכן הפתעה, היא גם הייתה פעילה בקבוצת דיירים בשרונה במאבק מול השרונה מארקט. היא גם הייתה רצינית ועם עשיה לספר, בניגוד לחלק מהמרואיינים שרק קנו ועדיין לא אכלסו אפילו נכס אחד. שלמרות זאת הם מדברים על התשואות עתידיות כאילו כבר קרו.
סקפטי וציני שאני, כל פרק אני מנסה לקרוא בין השורות, למה המרואיין מוכן להשקיע זמן בראיון וחושף מידע שבדרך כלל מאוד אישי ורגיש על כמות נכסים וכסף. אם תבין את התשובה לזה, תבין מה מנסים למכור לך.

 

[בורג]

למעט החיסרון בכך שנותרת בשוק ההון, זה לא באמת נדל"ן.
חלק מהסיבות להשקיע בנדל"ן הן לייצר פלח בקורלציה נמוכה לבורסות, מסך האלוקציה של ההשקעות

זו שאלת ה9 טרליון דולר.
אין תשובה ברורה האם ריט מתנהג כנדל"ן או כמניות.
קודם כל האם מסתכלים על מחיר הנכס או על הרווח השוטף (שכירות/דיבידנד)?
הנה 2 קישורים לדוגמא שדנים עם נתונים בקורלציות ואין להם תשובה ברורה
https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/listed-reit-stock-correlation-and-beta-12-year-low
https://awealthofcommonsense.com/2018/09/is-real-estate-a-non-correlated-asset-class/
הסיכום הלא מתחייב שלי, ש:
הרווח השוטף קורלטיבי יחסית לשוק הנדלן,
ושווי מניית הריט נע, בקורלציה חלקית לשוק המניות (0.5-0.7), לריבית ולשוק הנדלן. אז יש פה התנהגות שונה משוק המניות, אבל אל תצפה להצלה מפני קריסת מניות.
ובכלל לא דנו בקורלציה החזקה בין בית בפלורידה לבין מחיר המניות במשבר של 2008

 

[קפיצת הדרך]

4 נכסים.
הוצאות שיפוץ - יש הבדל בין מקרר שהחלפתי לפני שהכנסתי דייר או אחרי? הוצאה זה הוצאה.
גם למשל כל ההוצאות הראשוניות על שיפוצים גורמות לכך שאני לא חייב תשלום מס בארץ או בארהב איזה שנה שנתיים (הפסד מועבר), אבל זה יהיה שונה בשנים הבאות, מצד שני בשנים הבאות אולי יהיה לי פחות הוצאות. לא יודע. יש המון נעלמים. ההערכה של 4% היא על בסיס ממוצעים שקראתי ומאנשים שמבינים בתחום ובחישוב של מיסוי והוצאות והכנסות מהנכסים הספציפיים הללו. כרגע על הכסף שיצא מהכיס שלי - הכסף שקיבלתי בחזרה דרך חברת הניהול משקף תשואה של כ-5.5% נטו על הכסף. אבל זה באמת לא אומר הרבה מבחינת מה יהיה הממוצע ארוך הטווח.

לא הבנתי...
כשאתה לוקח את כל ההכנסות שלך משכירות ומזה מפחית את כל ההוצאות שלך (כולל ההוצאות של השיפוץ הראשוני שעשית וכולל כל הבלת״מים וההוצאות הנוספות שקרו לך בגלל הדיירים הבורחים והנזילות) אתה רוצה להגיד שאתה עדיין בתשואה נטו של 5.5%???
WOW זה מדהים!

 

[אורי ג.]

לא הבנתי...
כשאתה לוקח את כל ההכנסות שלך משכירות ומזה מפחית את כל ההוצאות שלך (כולל ההוצאות של השיפוץ הראשוני שעשית וכולל כל הבלת״מים וההוצאות הנוספות שקרו לך בגלל הדיירים הבורחים והנזילות) אתה רוצה להגיד שאתה עדיין בתשואה נטו של 5.5%???
WOW זה מדהים!

1. זה עלוב (מאד), נו אופנס אדם.
2. התשואה הזו היא ממש לא נטו, חכה לפעם אחת שיצטרך להחליף מטבח או גג ואז גם 4% יראה אופטימי.

אין תשובה ברורה האם ריט מתנהג כנדל"ן או כמניות.

יש תשובה מאד ברורה, אין כזה דבר "מתנהג כמו מניות" רק סל של כל המניות מתנהג כמו מניות, לכל שאר הסקטורים יש קורולציה חיובית הקטנה מ1 לשוק המניות, סקטור הריטים הוא בסה"כ עוד סקטור מיני רבים.

 

[רוני]

דברים שלמדתם במהלך המסע בעולם הנדל"ן ?

היי
תחום השקעות הנדל"ן הוא מאוד רחב ומורכב, צריך להיזהר מהכללות, בשוק הנדל"ן יש נכסים ברמות סיכון שונות,
והתשואות על נכסים אלו יהיו בהתאם.
הפרמטרים הקובעים את רמת הסיכון הם: מיקום הנכס, איכות הבניה, מצב פיזי נוכחי, וקהל היעד של השוכרים הפוטנציאליים של הנכס.

כאשר משקיעים במטרה לייצר הכנסה פסיבית חודשית בוודאות גבוהה, מומלץ להתמקד בעיקר בנכסים הסולידיים בשוק הנמצא ברמת מחירים
אטרקטיבי. נכסים אלו התשואה ההתחלתית שלהם תהיה סבירה, והפוטנציאל הגלום בהשקעה, יבשיל עם השנים,
בשנת 2006, דירות להשקעה בתל אביב הניבו תשואה שנתית ברוטו משכירות בגובה של 3.7%,
לכאורה זה לא נראה מפתה, אבל בזכות עיתוי ההשקעה, ניתן היה ליהנות בשנים שלאחר מכן "מהבשלה" של ההשקעה,
מחירי השכירויות הוכפלו נומינלית, מחירי הנכסים עלו יותר מפי 3, את גוש דן של שנת 2006 ניתן לקבל במקומות אחרים בעולם,
מומלץ להתמקד בכלכלות גדולות.

 

[קפיצת הדרך]

1. זה עלוב (מאד), נו אופנס אדם.
2. התשואה הזו היא ממש לא נטו, חכה לפעם אחת שיצטרך להחליף מטבח או גג ואז גם 4% יראה אופטימי.

באמת??
הוא אמר שזה כולל השקעה בשיפוץ ראשוני שאמורה לכסות את כל המס בארה"ב ובישראל למשך שנתיים (ואם הוא מקזז הוצאות מדובר על מס שולי כך שזה לא המס המופחת של 15%). זה אומר (אני מניחה) שלא מדובר על שיפוץ קטנטן. בנוסף הוא דיבר על מספר רב (יחסית לשנה וחצי) של בלת״מים די הזויים (דיירת שבורחת עם המקרר???) שגם מוסיפים להוצאות וגם מקזזים הכנסות (תשלום שכירות, מיסים שהדייר משלם). זאת בנוסף לשני תיקוני נזילה (שאולי כן ואולי לא יקבל עליהם החזר).

אם למרות זאת יש לו תשואת (שכירות בלבד) של 5.5% נטו... לדעתי האישית זה יפה מאוד. ואם לדעתך, בנדל"ן בארה"ב זה נחשב ״עלוב״ אז על אחת כמה וכמה...

 

[רוני]

אם למרות זאת יש לו תשואת (שכירות בלבד) של 5.5% נטו... לדעתי האישית זה יפה מאוד. ואם לדעתך, בנדל"ן בארה"ב זה נחשב ״עלוב״ אז על אחת כמה וכמה...

היי
התשואה משכירות נבדקת לאורך זמן, שנה וחצי זה פרק זמן קצר יחסית,
מה שאורי מנסה לומר, זה שהתשואה משכירות צריכה להצדיק את רמת הסיכון של ההשקעה,
קהל יעד של שוכרים ממעמד סוציואקונומי נמוך באזורים מסוימים בארה"ב, בשילוב של בתים מעץ,
מגדיל את התדירות של הבלתמים, ואנחנו כמשקיעים מוכנים לספוג זאת תמורת תשואה הולמת משכירות.

פעלתי במשך שנים בארה"ב באופן אישי ועם לקוחות, כאשר התשואה נטו משכירות החלה לרדת מ 8% נטו,
הפסקתי לפעול עם הלקוחות בשוק זה, בינתיים השכירויות עלו, התשואה שלהם כיום על ההשקעה הראשונית היא דו ספרתית,
זה מאפשר להם לעכל בלתמים הקורים מדי פעם.

 

[אורי ג.]

באמת??
הוא אמר שזה כולל השקעה בשיפוץ ראשוני שאמורה לכסות את כל המס בארה"ב ובישראל למשך שנתיים (ואם הוא מקזז הוצאות מדובר על מס שולי כך שזה לא המס המופחת של 15%). זה אומר (אני מניחה) שלא מדובר על שיפוץ קטנטן.

אז מה?

בנוסף הוא דיבר על מספר רב (יחסית לשנה וחצי) של בלת״מים די הזויים (דיירת שבורחת עם המקרר???)

זה לא בלת"מים וממש לא הזוי, זה בצ"מ.

זאת בנוסף לשני תיקוני נזילה (שאולי כן ואולי לא יקבל עליהם החזר).

צרות רגילות של בתים, שום דבר מיוחד. החזר בספק רב אם יקבל.

אם למרות זאת יש לו תשואת (שכירות בלבד) של 5.5% נטו... לדעתי האישית זה יפה מאוד.

זה לא מה שהוא אמר, הוא אמר שזה מה שהחברת ניהול מעבירה לו כל חודש בממוצע שנתי, זה ממש לא נטו, אבל חכה כמו שהוא למד עכשיו על בשרו שיש הבדלים בין התוכניות למציאות הוא ילמד עוד קצת.

 

[בורג]

לכל שאר הסקטורים יש קורולציה חיובית הקטנה מ1 לשוק המניות, סקטור הריטים הוא בסה"כ עוד סקטור מיני רבים.

מסכים עם תגובתך.
השאלה הקודמת שעניתי עליה בשינוי ניסוח היא; האם ריט מראים חוסר קורלציה לשוק המניות הכללי שמצדיק הקצאה נפרדת אליהם?
אני אמשיך את כיוון התגובה שלך, גם נדלן בבעלות ישירה הוא בעל קורלציה גבוהה מ0 ונמוכה מ1 לשוק המניות. לכן עולה השאלה, האם יש סיבה להקצות פלח מהתיק לנדל"ן מכל סוג?
יש תפיסה שהאופטימום הוא לקנות 100% VT וזהו. הרי יש אחוז מסויים (~5%) של חברות נדלן וריט בתוך VT וכל הגדלה של האחוז הזה הוא ספקולציה, כולל רכישת דירה.
זאת לא התפיסה של רוב האנשים פה בדיון. כולל שלי, @אורי ג. ו @adamshalev . למה?

 

[קפיצת הדרך]

אז מה?

זה לא בלת"מים וממש לא הזוי, זה בצ"מ.

צרות רגילות של בתים, שום דבר מיוחד. החזר בספק רב אם יקבל.

זה לא מה שהוא אמר, הוא אמר שזה מה שהחברת ניהול מעבירה לו כל חודש בממוצע שנתי, זה ממש לא נטו, אבל חכה כמו שהוא למד עכשיו על בשרו שיש הבדלים בין התוכניות למציאות הוא ילמד עוד קצת.

למה זה לא נטו? הוא אמר שהוא לקח בחשבון את ״כל הכסף שהוא הוציא״... ברור שבשלב הזה זה בלי מס. בעתיד מן הסתם ירד גם מס אבל זה בהנחה שלא יהיו הוצאות משמעותיות כמו שהיו במסגרת השיפוץ הראשוני.
כך שזה יתקזז...

דיירת שבורחת בלי לשלם זה צרות רגילות. דיירת שבורחת עם *מקרר* זה ״הזוי״...

אגב, למרות שרוב ההוצאות שהוא ציין הן ״צרות רגילות״ של משכירים, כמות הצרות, הריכוז שלהן (בשנה וחצי) והיקפן מאפיינת שנה לא מוצלחת מבחינת שכירות (במיוחד שהוא ציין שלא מדובר באיזור גרוע). כשמוסיפים גם את ההוצאה של השיפוץ הראשוני על אחת כמה וכמה מדובר על שנה לא סטנדרטית מבחינת הוצאות. אז נכון שיכולות להיות (וכנראה גם יהיו) שנים גרועות יותר אבל סבירות טובה שיהיו גם שנים טובות יותר...

 

[קפיצת הדרך]

היי
התשואה משכירות נבדקת לאורך זמן, שנה וחצי זה פרק זמן קצר יחסית,
מה שאורי מנסה לומר, זה שהתשואה משכירות צריכה להצדיק את רמת הסיכון של ההשקעה,
קהל יעד של שוכרים ממעמד סוציואקונומי נמוך באזורים מסוימים בארה"ב, בשילוב של בתים מעץ,
מגדיל את התדירות של הבלתמים, ואנחנו כמשקיעים מוכנים לספוג זאת תמורת תשואה הולמת משכירות.

פעלתי במשך שנים בארה"ב באופן אישי ועם לקוחות, כאשר התשואה נטו משכירות החלה לרדת מ 8% נטו,
הפסקתי לפעול עם הלקוחות בשוק זה, בינתיים השכירויות עלו, התשואה שלהם כיום על ההשקעה הראשונית היא דו ספרתית,
זה מאפשר להם לעכל בלתמים הקורים מדי פעם.

ברור ששנה וחצי לא אומרת כלום. אבל ספציפית לשנה גרועה שכוללת גם הוצאות של שיפוץ ראשוני (שלא ברור מה הייתה עלותו) להישאר עם תשואה נטו של 5.5% לא נשמע (לי) כל כך גרוע...

לגבי האיזור - זה אכן היה הדבר הראשון ששאלתי. הוא ענה שלא מדובר על איזור גרוע... אני לא מבינה בנדל"ן בארה"ב ולכן אין לי שום יכולת לשפוט אם זה נכון או לא, כך שיצאתי מתוך הנחה שהוא יודע על מה הוא מדבר.

למה קבעת את ה-8% נטו כרמה שמתחתיה לא תשקיע בארה"ב? אם מדובר על תשואה נטו (נניח של 7%) הרי שהמילה *נטו* כוללת בתוכה את כל ההערכות לגבי הוצאות ובלת״מים ולכן אמורה לקחת בחשבון את הסיכונים ...

 

[amit]

למה קבעת את ה-8% נטו כרמה שמתחתיה לא תשקיע בארה"ב? אם מדובר על תשואה נטו (נניח של 7%) הרי שהמילה *נטו* כוללת בתוכה את כל ההערכות לגבי הוצאות ובלת״מים ולכן אמורה לקחת בחשבון את הסיכונים ...

הוא כבר ענה לך , בגלל שיש בלתמים כמו מטבח שצריך להחליף והם יכולים למחוק רווח של שנה שלמה.אלה בתים מעץ בדרך כלל והם שונים ממה שיש לנו כאן בארץ.

מעבר לזה ,לחשוף את עצמך לסיכון מטבע וכאב ראש של שוכרים שלא סופרים אותך מעבר לים וחברת ניהול שמעמיסה עליך הוצאות -לא משתלם ב5.5% ברוטו.

מעבר