נדל"ן - ניתן לתזמן?

[efi]

@גילגה
אבל המצב בארץ כל כך רע שאין סיבה שזה ייפסק בקרוב (לדעתי).

עדיין לא הוכחת שזה התחיל
ואף אחד פה לא מכיר דבר כזה סביבו.

 

[Paranoid]

עדיין לא הוכחת שזה התחיל
ואף אחד פה לא מכיר דבר כזה סביבו.

שחכתי את הסלוגן האהוב על המכחישים
"נדל"ן רק עולה"

 

[הנועזת]

לדעתי שוק הנדל"ן ניתן לתזמון,
אבל בסגנון הפקולטה למדעיי החברה ולא בסגנון הפקולטה למדעים מדוייקים.
ניתן לקבל רמזים למגמה של שוק הנדל"ן, באמצעות העקבות ששוק ההון משאיר בחול
אבל מנסיון צריך להזהר עם זה,
בעבר לא פעם אחת ולא פעמיים, חשבתי לתומי כשקיבלתי הצעה טובה כי הנה המחיר עומד לפרוץ מעבר לכל חלומותיי ולא כדאי למכור בתזמון הנוכחי
והופ יו-טרן הגיח מעבר לפינה...

גם עכשיו אגב בתוך אי הוודאות של הקורונה עולה השאלה הזו בדיוק,
האם זה השלב בו כדאי להכות בברזל? האם מפה יהיה יותר טוב או יותר גרוע?
מכיוון שהשוק מונע מצפיות והחיסונים כבר מתדפקים על הדלתות
בלי שום קשר למצב הריאלי של הכלכלות בארץ ובעולם
חריקת הדלת הנסגרת של הזדמנות כמעט היסטורית, נשמעת מרחוק

 

[הנועזת]

אם כך, מה יש לתזמן?

לקנות מתחת למחיר השוק נותן לנו באפר לטעות.
נניח קניתי עכשיו מתחת למחיר השוק ב- 20% כל עוד השוק לא ירד באותו שיעור, אני לא מחוץ לכסף.

 

[אורי ג.]

חריקת הדלת הנסגרת של הזדמנות כמעט היסטורית, נשמעת מרחוק

שלא לדבר שהתחלות הבנייה ירדו בצורה קיצונית בתקופה הזו:
https://www.cbs.gov.il/he/mediarelease/doclib/2020/285/04_20_285t1.pdf
כל הועדות פעלו בחצי כוח בשנה האחרונה אז המגמה של מיעוט התחלות בנייה תמשך ובנוסף בקושי היה שיווקי קרקע מתחילת המשבר:
https://www.themarker.com/realestate/.premium-1.8901548
כלומר התחלות הבנייה ירדו עוד יותר.

נניח קניתי עכשיו מתחת למחיר השוק ב- 20% כל עוד השוק לא ירד באותו שיעור, אני לא מחוץ לכסף.

אם את יודעת לקנות בפחות מ20% ממחיר השוק מגמות השוק לא צריכות לעניין אותך כ"כ באמת, שותפים צריכה?

 

[הנועזת]

אם את יודעת לקנות בפחות מ20% ממחיר השוק מגמות השוק לא צריכות לעניין אותך כ"כ באמת, שותפים צריכה?

כתבתי פעם פוסט על עצמאות יתר...שותפויות תמיד הפחידו אותי,
אבל שיתופיי פעולה אני מתה על זה, עם אנשים טובים זה תענוג.
לדוגמה קונים בניין קטן - שכל אחד קונה בו דירה ומשביחים ביחד...

 

[אורי ג.]

אבל שיתופיי פעולה אני מתה על זה, עם אנשים טובים זה תענוג.
לדוגמה קונים בניין קטן - שכל אחד קונה בו דירה ומשביחים ביחד...

סמנטי לדעתי, שניהם סוגים של שותפויות בהנחה ויש מרכיב כלשהו של השבחה משותפת (שיפוץ הבניין, ניצול זכויות וכו').

 

[הנועזת]

שלא לדבר שהתחלות הבנייה ירדו בצורה קיצונית בתקופה הזו:
https://www.cbs.gov.il/he/mediarelease/doclib/2020/285/04_20_285t1.pdf
כל הועדות פעלו בחצי כוח בשנה האחרונה אז המגמה של מיעוט התחלות בנייה תמשך ובנוסף בקושי היה שיווקי קרקע מתחילת המשבר:
https://www.themarker.com/realestate/.premium-1.8901548
כלומר התחלות הבנייה ירדו עוד יותר.

איזה כיף סופסוף מסכימים על משהו...

 

[הנועזת]

סמנטי לדעתי, שניהם סוגים של שותפויות בהנחה ויש מרכיב כלשהו של השבחה משותפת (שיפוץ הבניין, ניצול זכויות וכו').

זה ממש שונה, הבעלות הנפרדת מאפשרת נפרדות בעיקר לעניין המכירה. במילים אחרות, לא חתונה

 

[רוני]

כמו רוב חברי הפורום כאן, גם אני בדיעה שאת שוק ההון לא ניתן לתזמן.
בנדל"ן לעומת זאת המצב שונה. מדובר בשוק לא יעיל לחלוטין, לא משוכלל כמו שוק ההון ומתאפיין באיטיות.
הרבה גרפים של מחירי הנדל"ן במדינות שונות מתנהגים בצורה דומה לסינוס (מחזוריות של עליות וירידות).

מה דעתכם - האם ניתן לתזמן שווקי נדל"ן?
האם משקיע חכם צריך לקנות בשווקים לאחר ירידות גדולות? למכור בשווקים לאחר עליות גדולות?

היי
אני לא קורא לזה לתזמן, אני קורא לזה כדאיות השקעה בהתאם לרמת המחירים ומגמת השוק.

נכסים מניבים להשקעה, מי שלא מקצועי, יכול להכנס להשקעה בשוק אחרי משבר כאשר יש הוכחה מובהקת לשינוי מגמה לשוק עולה,
כמו בישראל 2008.
בכל מקרה כאשר מדובר בהשקעה לטווח ארוך לא חייבים דיוק מקסימלי במועד ההשקעה, גם אם השוק עלה מעט זה עדיין טוב.

לגבי מכירת ההשקעה למימוש רווח, אני בעד להימנע מזה, יש כאן עלויות מכירה ומס רווחי הון, והפסד המשך עלייה של מחיר הנכס והשכירויות בעתיד, לדעתי עדיף לממש רווח באמצעות הגדלת המימון על הנכס, בתנאי שניתן להכיל זאת.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

כתבתי פעם פוסט על עצמאות יתר...שותפויות תמיד הפחידו אותי,
אבל שיתופיי פעולה אני מתה על זה, עם אנשים טובים זה תענוג.
לדוגמה קונים בניין קטן - שכל אחד קונה בו דירה ומשביחים ביחד...

Count me in

 

[גילגה]

@גילגה
דיברתי על זה כבר בעבר משבר שגורר ירידת מחירים מתמשכת הוא נטו טריגר, איזשהיא נקודה סימבולית או נקודת שבירה שיוצרת את הפיצוץ.
כל המחירים של הכל מושפעים מהמאקרו והדרך ההסטורית שבה הסייקלים שלהם עובדים.
הפאנדמנלז תמיד שם , אבל לטווח הקצר הם תמיד יהיו מושפעים מהמציאות עצמה.
ספציפית בשוק הנדלן בארץ, המחירים עכשיו במצב שהרבה יותר הולם את המציאות ואת ההסטוריה.
זה לא בכרח אומר שלקנות היום זה רע כי וואלה הינה הייתה פה חתיכת נפילה.
אבל המצב בארץ כל כך רע שאין סיבה שזה ייפסק בקרוב (לדעתי).

אף אחד מבני התמותה לא ידע שמה שראינו ב-2008 זה בוודאות יהיה ההתחלה של תהליך שלא יעצר עד שנדפיס עצמנו למוות.
אבל להמר על זה עכשיו זה סוג של no brainer כי כבר חצינו את נקודת האל חזור.
and if so play accordingly.

נו אז משבר כאן, מתי לקנות?

 

[yahud]

לדעתי עדיף לממש רווח באמצעות הגדלת המימון על הנכס, בתנאי שניתן להכיל זאת.

הגדלת המימון על הנכס לא שקול אצלך במימון של נכס חדש?

, בתנאי שניתן להכיל זאת.

נראה לי זה משפט הזהב שאפשר לכתוב עליו עוד בלוג שלם לא כך?

 

[bengi]

נכסים מניבים להשקעה, מי שלא מקצועי, יכול להכנס להשקעה בשוק אחרי משבר כאשר יש הוכחה מובהקת לשינוי מגמה לשוק עולה,
כמו בישראל 2008.

מה זו הוכחה מובהקת לשינוי מגמה?

 

[Paranoid]

נו אז משבר כאן, מתי לקנות?

מה המטרה האישית שלך?
מה מפלס הלחץ שלך?
את חייבת דירה בישראל?
אין שלמות, יש זמן עם הגיון כלכלי והצדקה היסטורית.
היום מתחיל להיות מעניין, לקנות את התחתית תדעי רק בדיעבד.
אז או שתקני בדרך למטה למשל אחרי פשיטות רגל משמועתיות ותקווי שזה התחתית.
או שתחכי לראות סימני שמאוששים חזרה לעליות ואז תפספסי את התחתית אבל יהיה לך כניסה בטוחה יותר.
הניחוש המושכל שלי הוא 2024/5, ואני כנראה אתחיל לקנות הרבה לפני כי לא משנה כמה אתה מקצוען אף אחד לא יודע בוודאות כלום.
וזה עוד בלי להתחשב בפקטורים בלתי צפויים כמו בכמה תגדל האינפלציה/ההדפסות, האם עמידר תתחיל לקנות דירות בשוק וכמה רחוק הממשלה שלנו תיקח אותנו לתוך הקריסת מערכות הזאת שנקראת להציל את העם מהקורונה.

 

[גילגה]

מה המטרה האישית שלך?
מה מפלס הלחץ שלך?
את חייבת דירה בישראל?
אין שלמות, יש זמן עם הגיון כלכלי והצדקה היסטורית.
היום מתחיל להיות מעניין, לקנות את התחתית תדעי רק בדיעבד.
אז או שתקני בדרך למטה למשל אחרי פשיטות רגל משמועתיות ותקווי שזה התחתית.
או שתחכי לראות סימני שמאוששים חזרה לעליות ואז תפספסי את התחתית אבל יהיה לך כניסה בטוחה יותר.
הניחוש המושכל שלי הוא 2024/5, ואני כנראה אתחיל לקנות הרבה לפני כי לא משנה כמה אתה מקצוען אף אחד לא יודע בוודאות כלום.
וזה עוד בלי להתחשב בפקטורים בלתי צפויים כמו בכמה תגדל האינפלציה/ההדפסות, האם עמידר תתחיל לקנות דירות בשוק וכמה רחוק הממשלה שלנו תיקח אותנו לתוך הקריסת מערכות הזאת שנקראת להציל את העם מהקורונה.

אני קצת בהומור. לא יהיה לי כסף לנכס נוסף בחמש שנים הקרובות. (צריכה לסיים לשלם על הבית שכבר קניתי). אבל כן מעניין אותי מתי אתה חושב ששווה להסתכל כי אז אני אוכל לראות אם צדקת אני סופר לחוצה, אבל זה לא משפיע על ההשקעות שלי. לפעמים מנצחים ולפעמים מפסידים - אני לא משקיעה כסף שאני לא מסוגלת להפסיד.

 

[רוני]

הגדלת המימון על הנכס לא שקול אצלך במימון של נכס חדש?

היי
כדי לממש רווח מעליית ערך יש שני אופציות, האופציה הראשונה היא למכור את הנכס, לשלם עלויות מכירה, מס רווחי הון,
ולהפסיד עליות מחירים ושכירויות עתידיות.
האופציה השנייה היא לקחת מימון נוסף כנגד הנכס כדי לשחרר הון נוסף להשקעה.

נראה לי זה משפט הזהב שאפשר לכתוב עליו עוד בלוג שלם לא כך?

בהחלט, לא ניתן לעשות הכללה, מדובר ביכולות ובמאפיינים של כל משקיע.

 

[הנועזת]

מחשבה נוספת בעניין תזמון השוק, מתייחסת לרכישת דירה ראשונה.
במקרה כזה עלויות המס אפסיות (ברכישה ובמכירה) עד בלתי קיימות כל עוד עומדים בטווח הזמן של מינימום מכירה לאחר שנה וחצי מרכישת הנכס .
לכן קיימת כדאיות גבוהה למקסם את סכום ההשקעה בדירה ראשונה במידת האפשר, על מנת לנצל את הטבת המס של דירה יחידה.

במידה וצפויה צמיחה משמעותית לנכס גם לאחר פרק הזמן המינימלי, ניתן להשאר עם הנכס ולהתחיל ברכישת נכסים במסלול הממוסה.
אבל במידה והנכס כבר העלה ערך במידה רבה, אם בגלל שקנינו ברווח (מתחת למחיר השוק) ואם בגלל כל סיבה אחרת (קבלת היתריי בניה למשל) שווה לשקול למכור ולנצל את הפטור בנכס נוסף. תזמון השוק הוא מבחינתי בהקשר הזה רוח גבית מעולה שמאפשרת משחק של עיתוי המכירה ברווח מקסימלי
וריקוד בין תזמון השוק לתזמון הנכס מבחינה מיסויית ותמחורית.

 

[liranviper]

שווה לשקול למכור ולנצל את הפטור בנכס נוסף

איך זה יעזור? הנכס הנוסף יהיה כבר בשוק שעלה
אלא אם כן את מניחה שאת יודעת לקנות מתחת למחיר השוק, גם בשוק עולה

 

[הנועזת]

איך זה יעזור? הנכס הנוסף יהיה כבר בשוק שעלה
אלא אם כן את מניחה שאת יודעת לקנות מתחת למחיר השוק, גם בשוק עולה

ניתן לקנות מתחת למחיר השוק בכל שוק. במקרה השני לרוב זה יקח יותר זמן.
כשעובדים בקונסיסטנטיות ומתוך הכרות עמוקה עם השוק, זה קורה. כל מה שצריך זה מוכר אחד שיסכים לתנאים שלך.
חשוב לציין שככל שרמת המחיר גבוהה יותר חסם הכניסה גם הוא גבוה יותר ושם יש פחות קונים. נקודה נוספת היא רכישה בשווקים מתפתחים, הנמצאים בשינוי ולעיתים קרובות נוצרים פעריי במידע, שמשרתים כמובן את זה שהידע אצלו.