נדל"ן - ניתן לתזמן?

  • פותח הנושא neoh
  • פורסם בתאריך

neoh

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/4/15
הודעות
62
דירוג
58
כמו רוב חברי הפורום כאן, גם אני בדיעה שאת שוק ההון לא ניתן לתזמן.
בנדל"ן לעומת זאת המצב שונה. מדובר בשוק לא יעיל לחלוטין, לא משוכלל כמו שוק ההון ומתאפיין באיטיות.
הרבה גרפים של מחירי הנדל"ן במדינות שונות מתנהגים בצורה דומה לסינוס (מחזוריות של עליות וירידות).

מה דעתכם - האם ניתן לתזמן שווקי נדל"ן?
האם משקיע חכם צריך לקנות בשווקים לאחר ירידות גדולות? למכור בשווקים לאחר עליות גדולות?
 

liranviper

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/10/15
הודעות
2,164
דירוג
1,777
PropetyHub טוענים שסוג-של אפשר אם מצליחים להבין איפה אתה במחזוריות
 
  • אהבתי
Reactions: Roi

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
3,419
דירוג
4,201
יפה, 2 תשובות מתבקשות. אתם יכולים לפרט אפילו קצת יותר מזה?
למה כן ולמה לא? אתם מגבים את הדיעה שלכם בנתונים?
וואלה, רבות נכתב על זה בפורום וברשת, כמו שאתה רואה תמיד יהיו מגוון דיעות.
בגדול, שוק הנדלן נע לאט יותר ולכן קל יותר לתזמן, יש סוג של מחזוריות, אבל זה גם יכול להשתנות, מאוד תלוי.
ג. נ הנבואה ניתנה לשוטים.
 

bengi

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/9/18
הודעות
448
דירוג
801
יפה, 2 תשובות מתבקשות. אתם יכולים לפרט אפילו קצת יותר מזה?
למה כן ולמה לא? אתם מגבים את הדיעה שלכם בנתונים?

אני פשוט חושב שזה שנכס כזה או אחר עלה או ירד אתמול, זה לא משנה במילימטר את הסיכויים שלו לעלות או לרדת מחר.

כתבה מתחילת 2015, היית קונה אחרי עליות מחיר כ"כ מטורפות? תקרא גם את התגובות, נחמד לעבור ולראות לא מעט נביאים.
https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4630771,00.html
 

גילגה

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/20
הודעות
775
דירוג
1,585
לדעתי אי אפשר - כלומר יש כאלה שתיזמנו בהצלחה, אבל המגמות כלכך ארוכות טווח שלא משתלם לחכות לסוף המגמה. נניח העליות בשוק ההון התחילו ב2008, ולפני זה הייתה מגמה של ירידה מתונה של מעל עשור לדעתי. לא נשמע לי הגיוני לחכות עשור בשביל לתזמן קנייה.
 

Paranoid

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/4/19
הודעות
509
דירוג
443
מסתובב פה בפורום כריש נדלן @רוני שמדבר בריש גלי על כך שהאסטרטגיה שלו בנויה על תזמון השוק.
אבל אני בטוח שדעתכם הנחרצת טובה בהרבה מהניסיון והידע שלו בתחום.
אני פשוט חושב שזה שנכס כזה או אחר עלה או ירד אתמול, זה לא משנה במילימטר את הסיכויים שלו לעלות או לרדת מחר.

כתבה מתחילת 2015, היית קונה אחרי עליות מחיר כ"כ מטורפות? תקרא גם את התגובות, נחמד לעבור ולראות לא מעט נביאים.
https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4630771,00.html
וזה בכלל מצחיק...
הבאת דוגמא קלאסית שמראה למה כדאי מאוד לתזמן בעיקר בשוק הנדלן שזז כל כך לאט כך שניתן באמצעות מחקר בקלות למצוא נקודות כניסה טובות.
המחירים של ישראל 2020 חזרו למחירי 2014
אז כל מי שישב בחוץ בסבלנות הרוויח דיי הרבה כסף
ומי שבכל זאת קנה והצמיד את הכסף הזה לתשלומי ריבית (משכנתא) ולא קיבל עליה החזר תזרימי (שכירות) אז בכלל עשה את "עסקת חייו"
 

Paranoid

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/4/19
הודעות
509
דירוג
443
אתה טועה big time אם אתה חושב שאני אפול שוב למלכודות שלך.
אני לא אעבוד בלהביא מידע, טבלאות,גרפים והוכחות מכירה מרשות המיסים ועוד מקורות נוספים,
רק כדי לראות אותך ממסמס אותם בהינף יד ועוד מוכיר לי על העבודה בצחקוק.
אבל אני אספר לך למה אני מאמין בתזמון.
כרגע יושב על הביט שלי שתזמנתי ב DCA כמו ילד טוב לפי תוכנית מוגדרת.
ואני גם אקנה את הנכסים פה בארץ לפי התזמון והתכנון שלי.
רק מחכה לאותות אחרונים לראות capitualtion סופי ויותר פשיטות רגל.
כדי לעשות רווח טוב צריך מחקר, סבלנות ואומץ.
נקודת כניסה טובה נותנת ראש שקט ורווח מוגבר.
כניסה בזמנים רעים עושה לך כאבי ראש וייקח לך הרבה זמן להיות break even, וזה בהנחה שהימרת על fundamental טוב.
 

bengi

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/9/18
הודעות
448
דירוג
801
הבאת דוגמא קלאסית שמראה למה כדאי מאוד לתזמן בעיקר בשוק הנדלן שזז כל כך לאט כך שניתן באמצעות מחקר בקלות למצוא נקודות כניסה טובות.

באמת שאין לי מושג איך הכתבה הזאת מחזקת את הטענה שניתן לתזמן.
בכל אופן שיהיה בהצלחה.
 

$Ron$

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/5/19
הודעות
491
דירוג
449
אני פשוט חושב שזה שנכס כזה או אחר עלה או ירד אתמול, זה לא משנה במילימטר את הסיכויים שלו לעלות או לרדת מחר.
אני מסכים, אבל מצטרף לפותה"ש ושואל האם במקום לדבר על "מתי יעלה" ו"מתי ירד", האם יש בנדל"ן מה לדבר על "שוק זול" ו'שוק יקר" ביחס לשווי ההוגן או ביחס לתשואה ממוצעת היסטורית?
 

neoh

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/4/15
הודעות
62
דירוג
58
אני פשוט חושב שזה שנכס כזה או אחר עלה או ירד אתמול, זה לא משנה במילימטר את הסיכויים שלו לעלות או לרדת מחר.

לדעתי אי אפשר - כלומר יש כאלה שתיזמנו בהצלחה, אבל המגמות כלכך ארוכות טווח שלא משתלם לחכות לסוף המגמה. נניח העליות בשוק ההון התחילו ב2008, ולפני זה הייתה מגמה של ירידה מתונה של מעל עשור לדעתי. לא נשמע לי הגיוני לחכות עשור בשביל לתזמן קנייה.


אני בהחלט מבין וגם מסכים עם רוב הדברים הללו, אבל אני חושב שהעניין הוא אחר.
אני לא מציע לשבת על הגדר ולחכות לירידת מחירים. הרעיון באסטרטגיה של ניסיון לתזמן שווקים היא תמיד להשקיע בשוק לאחר משבר.
כמעט תמיד יהיה קיים בעולם מקום לאחר משבר ולכן אין צורך לשבת על הגדר בשום שלב.

האם אתם חושבים שמי שהשקיע בארה"ב לאחר המשבר הגדול ב-2008 הוא בסך הכל משקיע ששיחק לו המזל?

בהנתן ששוק נדל"ן חווה ירידה של 50 אחוז בעקבות משבר, האם אתם חושבים שה- upside שלו בטווח הבינוני שקול לגמרי לשוק לאחר 15 שנות עלייה?

אם כך היה המצב, הגרפים של שווקי הנדל"ן לא היו נראים כמו סינוס, אלא יותר כמו משהו רנדומאלי שאין בו מגמות.
 

Paranoid

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/4/19
הודעות
509
דירוג
443
באמת שאין לי מושג איך הכתבה הזאת מחזקת את הטענה שניתן לתזמן.
בכל אופן שיהיה בהצלחה.
המידע שברשותי מאושש שברוב ישראל המחירים חזרו 6 שנים אחורה.
מוזמן להסתכל בתגובות קודמות שלי בנושא הנדלן,לגבי דעתי וההסטוריה, ומה שהנתונים מראים.
השיא היה ב- 2017 והירידות התחילו עוד לפני הקורונה.
כרגע המצב רע מאוד(למחזיקים), ממש לפני שבוע ראיתי פיסת מידע שעליה היה רשום:
מחיר הדירה הממוצעת בת"א ירדה בשנת 2020 (ועוד לא הסתיימה השנה) ב- 12%.
אז כן, יש יתרון גדול ללהכנס לשוק בתקופת השפל שלו, זה דורש כפי שאמרתי מחקר, סבלנות ואומץ.
 

אדון ארון

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/10/20
הודעות
202
דירוג
152
יש פה עוד כרישת נדלן בשם @סנופי שמדווחת שאפשר למצוא נכסים בעשרות אחוזים מתחת למחיר השוק.

אם כך, מה יש לתזמן?
 

גילגה

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/20
הודעות
775
דירוג
1,585
אני מסכים, אבל מצטרף לפותה"ש ושואל האם במקום לדבר על "מתי יעלה" ו"מתי ירד", האם יש בנדל"ן מה לדבר על "שוק זול" ו'שוק יקר" ביחס לשווי ההוגן או ביחס לתשואה ממוצעת היסטורית?
אני חושבת שאפשר, אבל אני לא בטוחה כמה זה מחזיק מים.
אני בהחלט מבין וגם מסכים עם רוב הדברים הללו, אבל אני חושב שהעניין הוא אחר.
אני לא מציע לשבת על הגדר ולחכות לירידת מחירים. הרעיון באסטרטגיה של ניסיון לתזמן שווקים היא תמיד להשקיע בשוק לאחר משבר.
כמעט תמיד יהיה קיים בעולם מקום לאחר משבר ולכן אין צורך לשבת על הגדר בשום שלב.

האם אתם חושבים שמי שהשקיע בארה"ב לאחר המשבר הגדול ב-2008 הוא בסך הכל משקיע ששיחק לו המזל?

בהנתן ששוק נדל"ן חווה ירידה של 50 אחוז בעקבות משבר, האם אתם חושבים שה- upside שלו בטווח הבינוני שקול לגמרי לשוק לאחר 15 שנות עלייה?

אם כך היה המצב, הגרפים של שווקי הנדל"ן לא היו נראים כמו סינוס, אלא יותר כמו משהו רנדומאלי שאין בו מגמות.

תראה, בדיעבד אנחנו יודעים ש2008 היה משברון קצר, ושהפד הוריד את הריבית למשך שנים ארוכות מה שהגדיל משמעותית את מחירי הנדל"ן - מי שקנה הרוויח - אבל האם הייתה דרך לדעת שהריבית תשאר נמוכה לזמן כלכך ארוך? כלומר שהתחילה כאן מדיניות ריבית חדשה שלא הייתה כמותה בעשורים קודמים? לדעתי לא, ולכן אני אומרת: "כן, מי שקנה נדל"ן אחרי 2008 היה בר מזל".

לא הייתה לאף אחד שום יכולת סבירה להבין שהריבית תשאר נמוכה לאורך זמן מה שיתדלק את מחרי הנדל"ן כאלטרנטיבה היחידה להשקעה סולידית בתשואה סבירה. סטנלי פישר (נשמע לי מקרו כלכלן ברמה עולמית) כתב בהחלטות של בנק ישראל שהוא מגביל את הפריים ל30% כי "אוטוטו" הריבית עולה ומשקי הבית יעמדו מול שוקת שבורה ויסכנו את יציבות הבנקים. (לא מבינה למה נגיד בנק ישראל מתייחס אלינו כמו ילדים קטנים, אבל נעזוב את זה בצד). מה שאני מנסה להגיד, לפישר לא היה ברור כלל שהריבית תישאר נמוכה לתקופה מאוד ארוכה. אז מה יגידו איזובי הקיר? אנחנו מבינים יותר ממנו?

אם אתה חושב שזה כלכך פשוט אז הנה 2020 הביאה לנו משבר נוסף, מתי בדיוק צריך לקנות נכסי נדל"ן? באיזה ירידה תגיד שאנחנו "אחרי" המשבר, והאם אתה חושב שבגלל שב2020 יש משבר, וב2008 יש משבר אז ההתאוששות תהיה דומה?

לדעתי המחירים זינקו ב2008 בגלל סיבות מקרו כלכלה - שבמקרה הזה כנראה ולא יתקיימו. לא הייתה כאן איזה תכונה אינהרנטית למשברים. בכל זאת, הריבית כבר על אפס שנים רבות, זה מתומחר בתוך מחירי הנדל"ן ואיפשהו אני לא רואה אותה יורדת עוד. לכן (לי) אין סיבה לחשוב שנראה התאוששות במחירים דוגמת 2008, המשבר הוא אחר והנתונים ההתחלתיים אחרים. אני לא חושבת שיש איזה כלל שמשבר כלכלי חייב להיות קצר, או שנדל"ן תמיד עולה אחרי המשבר.
 
נערך לאחרונה ב:

Paranoid

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/4/19
הודעות
509
דירוג
443
@גילגה
דיברתי על זה כבר בעבר משבר שגורר ירידת מחירים מתמשכת הוא נטו טריגר, איזשהיא נקודה סימבולית או נקודת שבירה שיוצרת את הפיצוץ.
כל המחירים של הכל מושפעים מהמאקרו והדרך ההסטורית שבה הסייקלים שלהם עובדים.
הפאנדמנלז תמיד שם , אבל לטווח הקצר הם תמיד יהיו מושפעים מהמציאות עצמה.
ספציפית בשוק הנדלן בארץ, המחירים עכשיו במצב שהרבה יותר הולם את המציאות ואת ההסטוריה.
זה לא בכרח אומר שלקנות היום זה רע כי וואלה הינה הייתה פה חתיכת נפילה.
אבל המצב בארץ כל כך רע שאין סיבה שזה ייפסק בקרוב (לדעתי).

אף אחד מבני התמותה לא ידע שמה שראינו ב-2008 זה בוודאות יהיה ההתחלה של תהליך שלא יעצר עד שנדפיס עצמנו למוות.
אבל להמר על זה עכשיו זה סוג של no brainer כי כבר חצינו את נקודת האל חזור.
and if so play accordingly.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
deussex תהליך חיפוש דיירים וחתימה על חוזה - לבד או דרך סוכן נדל"ן + עו"ד נדל"ן 27
S נדל"ן מניב VS קרנות מחקות מדד שוק ההון 10
I נדל"ן ביוון לצורך ויזת זהב והתאזרחות בהמשך פוסטים מאיכות נמוכה 52
T נדל״ן למגורים vs. נדל״ן מסחרי נדל"ן 3
חושב בגדול השקעת נדל"ן - שכירות מכסה משכנתא פוסטים מאיכות נמוכה 4
B דיווח רווחים מעסקת נדל"ן בארה"ב מיסים 2
א הלוואה לחברת השקעות נדל״ן נדל"ן 8
deussex מסתבר שעדיין מתקשה להגדיר אחוז סולידי בחלק הנזיל, מלבד נדל"ן שוק ההון 29
I איפה לשים מזומן שמיעוד לרכישת נדל״ן בעוד כשנה? נדל"ן 7
ק האם אנו לפני התפוצצות בועת המשכנתאות- נדל"ן ?! נדל"ן 104
V קורלציה גבוהה בין אפיקי השקעה שונים - מניות, נדל"ן, קיפטו וכדומה שוק ההון 15
מ מה דעתכם על תפקיד המתווך בעסקאות נדל"ן? נדל"ן 112
H מימון נדל"ן - 80% לדירה שניה,שלישית ומעלה נדל"ן 11
מ האם אנחנו חיים בתום עידן הבעלות הפרטית על נדל"ן? נדל"ן 6
G הילד שאוהב נדל״ן יומני מסע אישיים 42
צ מחירי נדל"ן לתעשייה נדל"ן 4
מ נדל"ן בקפריסין או יוון נדל"ן 2
N בחירה בין 2 אופציות - נדל"ן נדל"ן 8
unrealx עסקת נדל"ן גדולה וראשונה: התלבטויות נדל"ן 19
C השקעת נדל"ן בבאר שבע - בעד או נגד נדל"ן 46
מ האם אפשר לתקן השקעות נדל"ן כושלות? נדל"ן 20
א נדל"ן בסכומים קטנים - סינדקציה, חו"ל ועוד רעיונות? נדל"ן 12
אורי ג. השקעות נדל"ן בחו"ל: מבנה ההון בעסקה. נדל"ן 51
T נדל״ן בארה״ב - איך מתחילים? נדל"ן 27
H צומת דרכים - נדל"ן או תיק השקעות? שוק ההון 10
H שווי נדל"ן בחישוב שווי תקופתי נדל"ן 5
unrealx מימון נדל"ן עם בת זוג נדל"ן 16
deussex אחוז נכס נדל"ן בבעלות, בחישוב מאזן מניות - חלק סולידי שוק ההון 2
O התלבטות בנוגע לפלח נדל"ן בתיק נדל"ן 30
נ השקעה בקרנות נדל"ן בישראל פוסטים מאיכות נמוכה 12
א מתי למעשה מחירי הדירות יירדו? האם יש בועת נדל"ן? נדל"ן 507
ה נדל"ן מול שוק ההון - היבטי מינוף ומיסוי שמטים את הכף נדל"ן 78
O מינוף קרן פנסיה לטובת רכישת נדל"ן נדל"ן 7
aminadav מישהו מצליח להבין למה נדל"ן בנייה ומניב יורדים כל כך הרבה בחודשים האחרונים? פוסטים מאיכות נמוכה 3
ע רכישת נדל''ן מסחרי נדל"ן 7
N קרן חוב נדל״ן השקעה אלטרנטיבית נדל"ן 15
ד מה ההבדל בדיוק בין -נדל"ן קרן ריסק,קרנות חוב וקרן נד"לן.מה ההבדל בין שלושתם?מה כול אחד מהם בדיוקוכן איפה בכלל משקיעים בהם-באתר הבנק שלי למשל?? השקעות אלטרנטיביות 1
M איך לנצל הזדמנות נדל"ן בתור מתווך נדל"ן 12
Harvey מיסוי משקיעי נדל״ן בתל אביב כדי לצנן את השוק נדל"ן 55
ב דיווח על הכנסות במקביל להפסד בהשקעת שותפות נדל״ן בחו״ל נדל"ן 0
R זוג צעיר בצומת דרכים נדל"נית כלכלית נדל"ן 8
J מתודה לבחינת כדאיות השקעה בשווקי נדל״ן נדל"ן 4
stamEhad פתיחת חשבון להעברת כספים מרווחי נדל"ן בארצות הברית שוק ההון 10
stamEhad פתיחת חשבון בנק להשקעות בארה"ב - משתמש בהכנסות מהשקעת נדל"ן שוק ההון 0
S שוק ההון מול השקעת נדל"ן בחו"ל נדל"ן 4
ח נדל"ן בחו"ל במימון גבוה נדל"ן 17
P נדל"ן בחו"ל - איך להימנע מעוקץ? נדל"ן 65
D השקעה של 3m - נדל"ן / שוק ההון/שילוב? נדל"ן 14
O היכן אוכל ללמוד על השקעות נדל"ן? נדל"ן 3
Cfy הצעת רכש לסלע נדל"ן? שוק ההון 2

נושאים דומים

למעלה