נדל"ן - ניתן לתזמן?

[Shimi]

לדעתי יש תקופות שיותר כדאי לרכוש ותקופות שפחות - אבל לא הייתי קורא לזה "לתזמן".
אני הייתי מנסה יותר למצוא עסקאות מתחת למחיר שוק,ופחות לנסות "לתזמן"..

 

[Roi]

לדעתי יש תקופות שיותר כדאי לרכוש ותקופות שפחות - אבל לא הייתי קורא לזה "לתזמן".
אני הייתי מנסה יותר למצוא עסקאות מתחת למחיר שוק,ופחות לנסות "לתזמן"..

זה גם חשוב, למצוא מתחת למחיר השוק, אבל גם צריך לחשוב על פוטנציאל עליית הערך, שם נמצא הכסף הגדול בנדל"ן.

 

[Shimi]

זה גם חשוב, למצוא מתחת למחיר השוק, אבל גם צריך לחשוב על פוטנציאל עליית הערך, שם נמצא הכסף הגדול בנדל"ן.

הכל תלוי בכוונת המשורר..
מן הסתם זה גם נתון שיש לשקול בקנייה לטווח הארוך

 

[dani91]

כדי לממש רווח מעליית ערך יש שני אופציות, האופציה הראשונה היא למכור את הנכס, לשלם עלויות מכירה, מס רווחי הון,
ולהפסיד עליות מחירים ושכירויות עתידיות.
האופציה השנייה היא לקחת מימון נוסף כנגד הנכס כדי לשחרר הון נוסף להשקעה

למימון יש עלויות גם כן, ולפעמים הן משמעותיות יותר מעלויות מימוש.

 

[$Ron$]

לדעתי יש תקופות שיותר כדאי לרכוש ותקופות שפחות - אבל לא הייתי קורא לזה "לתזמן".

מתוך מילון אבן שושן:
"לתזמן"- "לרכוש בתקופות שיותר כדאי ולא לרכוש בתקופות שפחות כדאי"

 

[רוני]

למימון יש עלויות גם כן, ולפעמים הן משמעותיות יותר מעלויות מימוש.

היי

המימון במקרה זה הוא כסף שאנו מקבלים מהבנק מבלי לשלם עליו עליות מכירת נכס, מס רווחי הון,
בנוסף, הריבית של המימון מפחיתה או מבטלת את תשלום המס הכנסה של השכירות.

את עלויות המימון, לפחות את רובם משלם השוכר באמצעות השכירות החודשית.

 

[dani91]

המימון במקרה זה הוא כסף שאנו מקבלים מהבנק מבלי לשלם עליו עליות מכירת נכס, מס רווחי הון,
בנוסף, הריבית של המימון מפחיתה או מבטלת את תשלום המס הכנסה של השכירות.

ראשית, לא תמיד אתה נדרש לשלם מס שבח, בין כאשר מדובר על דירה יחידה ובין כאשר מס הרכישה ששילמת ו\או הוצאות אחרות מקזזים את המס.
שנית, לא תמיד יש לך מס על השכירות, ולעיתים קרובות הקיזוז לא מפצה.

 

[efi]

המימון במקרה זה הוא כסף שאנו מקבלים מהבנק מבלי לשלם עליו עליות מכירת נכס, מס רווחי הון,
בנוסף, הריבית של המימון מפחיתה או מבטלת את תשלום המס הכנסה של השכירות.

לא מבין
רכשתי נכס ב-100 פאונד ולקחתי הלוואה 70 פאונד
הנכס עכשיו שווה 200 ולקחתי מהבנק עו 70 והבאתי הביתה
לא שילמתי שום מס?

 

[אורי ג.]

לא שילמתי שום מס?

לא רק שלא תשלם שקל מס אלא הוצאות הריבית תהיה מוכרת במס כלומר המס שתשלם על השכ"ד יהיה נמוך יותר.

 

[efi]

לא רק שלא תשלם שקל מס אלא הוצאות הריבית תהיה מוכרת במס כלומר המס שתשלם על השכ"ד יהיה נמוך יותר.

אין שום הגבלות? ההלוואה חייבת להיות תמורת משכון הנכס הספציפי? אפשר גם לקשור הלוואה בארץ לנכס בחו"ל?
ואם השווי צנח והבנק לקח את הנכס, יש מגן מס? כמה?

 

[רוני]

ראשית, לא תמיד אתה נדרש לשלם מס שבח, בין כאשר מדובר על דירה יחידה ובין כאשר מס הרכישה ששילמת ו\או הוצאות אחרות מקזזים את המס.
שנית, לא תמיד יש לך מס על השכירות, ולעיתים קרובות הקיזוז לא מפצה.

זה נכון לגבי השקעות נדל"ן מוגבלות, לא נכון בהשקעות נדל"ן משמעותיות משנות חיים ומובילות לעצמאות כלכלית.

 

[אורי ג.]

אין שום הגבלות? ההלוואה חייבת להיות תמורת משכון הנכס הספציפי? אפשר גם לקשור הלוואה בארץ לנכס בחו"ל?

יש כל מיני הגבלות שונות ומשונות, תלוי גם במבנה המשפטי של אחזקת כל נכס ובתלות במדינה וחוקי המס שלה, בגדול הכל LEGIT.

אפשר גם לקשור הלוואה בארץ לנכס בחו"ל?

בגדול אם אפשר להוכיח זאת אז כן.

ואם השווי צנח והבנק לקח את הנכס, יש מגן מס? כמה?

אם השווי צונח הבנק לא לוקח דבר אם אתה ממשיך להחזיר את הכסף.
אם אתה מוכר או מעקלים לך נכס בהפסד אז בוודאי שזה הפסד לצרכי מס ומקבלים על זה מגן מס, השאלה מי מקבל ולאיזה צרכים אפשר לנצל זאת, זה לא כ"כ פשוט כמו בתיק ני"ע.

ג"נ: לא יועץ מס, בטח לא בינלאומי.

 

[efi]

אם אתה מוכר או מעקלים לך נכס בהפסד אז בוודאי שזה הפסד לצרכי מס ומקבלים על זה מגן מס,

אם הרווח לא הוכר ביחס למה יוכר ההפסד?

ג"נ

זו הזדמנות טובה לומר תודה על הידע האדיר, בבהירות וכנות, שאתה שופך כאן
מוערך מאוד!

 

[אורי ג.]

אם הרווח לא הוכר ביחס למה יוכר ההפסד?

כנגד רווח בעסקה אחרת, כולל לפעמים רווחי הון בני"ע.

 

[Henchman34]

האופציה השנייה היא לקחת מימון נוסף כנגד הנכס כדי לשחרר הון נוסף להשקעה.

היה לך נכס A בשווי של 100 שקל שנרכש עם הון עצמי של 25% ו-75% משכנתא. עברו מספר שנים וערך נכס A הכפיל את עצמו. עכשיו אתה בא לבנק ומבקש הלוואה כנגד עליית הערך(ושחיקת המשכנתא) של נכס A. אתה לוקח את את ההלואה ומשתמש בה כהון עצמי למשכנתא של נכס B ובצורה כזו קונה אותו במימון של 100% בלי להוציא שקל מהכיס שלך, בלי לשלם מס שבח ובלי הוצאות הזמן והכסף של המכירה.

1. מה אופי אותה הלוואה שאתה מקבל מהבנק כנגד עליית הערך. האם אפשר להתיחס להלוואה הזו פשוט כמשכנתא שניה על הנכס(כלומר ריביות נמוכות ופרקי זמן של עשרות שנים להחזר החוב)?
2. האם יש הבדל בין לקיחת משכנתא שניה כזו לבין מחזור המכשנתא המקורית לסכום מוגדל יותר?

 

[efi]

כתבת

השאלה מי מקבל ולאיזה צרכים אפשר לנצל זאת, זה לא כ"כ פשוט

ובכ"ז ענית

כנגד רווח בעסקה אחרת, כולל לפעמים רווחי הון בני"ע.

אבל שאלתי כמה ההפסד, לא ממה הוא מקוזז
רכשתי ב-100, לויתי 70, השווי עלה ל-200, לויתי עוד 70 הביתה
השווי צנח ל-50
כמה הפסדתי?

 

[אורי ג.]

אבל שאלתי כמה ההפסד, לא ממה הוא מקוזז
רכשתי ב-100, לויתי 70, השווי עלה ל-200, לויתי עוד 70 הביתה
השווי צנח ל-50

זה לא כזה פשוט, השווי צנח ל50 והנכס עוקל? השווי צנח ל50 ונמכר לבד בשוק?
ההלוואה NON RECOURSE?
מי מחזיק בנכס? איפה הנכס?

בהנחה שהנכס עוקל וההלוואה היא NON RECOURSE אז הרווח שלך הוא 40 לדעתי הלא מקצועית.
אבל שמע זה עולם ומלואו וכל מקרה לגופו.

 

[רוני]

1. מה אופי אותה הלוואה שאתה מקבל מהבנק כנגד עליית הערך. האם אפשר להתיחס להלוואה הזו פשוט כמשכנתא שניה על הנכס(כלומר ריביות נמוכות ופרקי זמן של עשרות שנים להחזר החוב)?
2. האם יש הבדל בין לקיחת משכנתא שניה כזו לבין מחזור המכשנתא המקורית לסכום מוגדל יותר?

היי

1. בשנת 2014 מכרתי דירה בתל אביב שהיו עליה 4 משכנתאות, משכנתאות לכל מטרה.

2. במידה ומדובר במשכנתא שניה לכל מטרה, ניתן לצפות לריבית מעט גבוהה יותר,
אני לא מתרגש מזה משום שהריבית מקזזת או מבטלת את חבות המס משכירות,
במידה ומשקיעים בעיתוי נכון, קל יותר להכיל ריביות גבוהות יחסית של מימון בזכות העלייה בשכירות.

בתחילת שנות ה 2000 רוב המשכנתאות שלקחתי היו בריביות של 6% עד 7%.

 

[fliper]

אני לא מתרגש מזה משום שהריבית מקזזת או מבטלת את חבות המס משכירות,

האם בהשכרת נכס אני יכול לקזז את הריבית מהמס על השכירות?
כלומר, אם אני משכיר דירה ב 10k₪, ומשלם 1k₪ מס, האם עבור ריבית משכנתא של עד 12k₪ שנתי אוכל להתקזז/לקבל החזר?

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

האם בהשכרת נכס אני יכול לקזז את הריבית מהמס על השכירות?
כלומר, אם אני משכיר דירה ב 10k₪, ומשלם 1k₪ מס, האם עבור ריבית משכנתא של עד 12k₪ שנתי אוכל להתקזז/לקבל החזר?

אם אתה בוחר במסלול מיסוי שולי - כן.