אני מסכים, אבל מצטרף לפותה"ש ושואל האם במקום לדבר על "מתי יעלה" ו"מתי ירד", האם יש בנדל"ן מה לדבר על "שוק זול" ו'שוק יקר" ביחס לשווי ההוגן או ביחס לתשואה ממוצעת היסטורית?
אני חושבת שאפשר, אבל אני לא בטוחה כמה זה מחזיק מים.
אני בהחלט מבין וגם מסכים עם רוב הדברים הללו, אבל אני חושב שהעניין הוא אחר.
אני לא מציע לשבת על הגדר ולחכות לירידת מחירים. הרעיון באסטרטגיה של ניסיון לתזמן שווקים היא תמיד להשקיע בשוק לאחר משבר.
כמעט תמיד יהיה קיים בעולם מקום לאחר משבר ולכן אין צורך לשבת על הגדר בשום שלב.
האם אתם חושבים שמי שהשקיע בארה"ב לאחר המשבר הגדול ב-2008 הוא בסך הכל משקיע ששיחק לו המזל?
בהנתן ששוק נדל"ן חווה ירידה של 50 אחוז בעקבות משבר, האם אתם חושבים שה- upside שלו בטווח הבינוני שקול לגמרי לשוק לאחר 15 שנות עלייה?
אם כך היה המצב, הגרפים של שווקי הנדל"ן לא היו נראים כמו סינוס, אלא יותר כמו משהו רנדומאלי שאין בו מגמות.
תראה, בדיעבד אנחנו יודעים ש2008 היה משברון קצר, ושהפד הוריד את הריבית למשך שנים ארוכות מה שהגדיל משמעותית את מחירי הנדל"ן - מי שקנה הרוויח - אבל האם הייתה דרך לדעת שהריבית תשאר נמוכה לזמן כלכך ארוך? כלומר שהתחילה כאן מדיניות ריבית חדשה שלא הייתה כמותה בעשורים קודמים? לדעתי לא, ולכן אני אומרת: "כן, מי שקנה נדל"ן אחרי 2008 היה בר מזל".
לא הייתה לאף אחד שום יכולת סבירה להבין שהריבית תשאר נמוכה לאורך זמן מה שיתדלק את מחרי הנדל"ן כאלטרנטיבה היחידה להשקעה סולידית בתשואה סבירה. סטנלי פישר (נשמע לי מקרו כלכלן ברמה עולמית) כתב בהחלטות של בנק ישראל שהוא מגביל את הפריים ל30% כי "אוטוטו" הריבית עולה ומשקי הבית יעמדו מול שוקת שבורה ויסכנו את יציבות הבנקים. (לא מבינה למה נגיד בנק ישראל מתייחס אלינו כמו ילדים קטנים, אבל נעזוב את זה בצד). מה שאני מנסה להגיד, לפישר לא היה ברור כלל שהריבית תישאר נמוכה לתקופה מאוד ארוכה. אז מה יגידו איזובי הקיר? אנחנו מבינים יותר ממנו?
אם אתה חושב שזה כלכך פשוט אז הנה 2020 הביאה לנו משבר נוסף, מתי בדיוק צריך לקנות נכסי נדל"ן? באיזה ירידה תגיד שאנחנו "אחרי" המשבר, והאם אתה חושב שבגלל שב2020 יש משבר, וב2008 יש משבר אז ההתאוששות תהיה דומה?
לדעתי המחירים זינקו ב2008 בגלל סיבות מקרו כלכלה - שבמקרה הזה כנראה ולא יתקיימו. לא הייתה כאן איזה תכונה אינהרנטית למשברים. בכל זאת, הריבית כבר על אפס שנים רבות, זה מתומחר בתוך מחירי הנדל"ן ואיפשהו אני לא רואה אותה יורדת עוד. לכן (לי) אין סיבה לחשוב שנראה התאוששות במחירים דוגמת 2008, המשבר הוא אחר והנתונים ההתחלתיים אחרים. אני לא חושבת שיש איזה כלל שמשבר כלכלי חייב להיות קצר, או שנדל"ן תמיד עולה אחרי המשבר.
