מסלול פיתוי

[noname]

אם אני רוכש דירה בבנייה מקבלן עם לוח תשלומים ורוצה לשלב מסלול פיתוי שיפרע יום לאחר לקיחת המשכנתא איך זה עובד?
דוגמא:
נניח אני רוצה לרכוש דירה בשווי מיליון ש"ח ואני זקוק למשכנתא של 190,000 ש"ח.
לצורך הדוגמא אני מחליט להגדיל את המשכנתא ל-450,000 ש"ח באמצעות מסלול פיתוי בסך 260,000 ש"ח (נתעלם כרגע מהשאלה אם ומתי שווה לשמור על גובה 45% מימון) שאותו אני מתכנן לפרוע למיד כשאפשר.
הקבלן לפי לוח התשלומים קיבל 50% מגובה הדירה ושאר הכספים הוא יקבל לפי קצב התקדמות הבנייה. (הקבלן לא מוכן בשום אופן להקדים תשלומים).
אני לא מבין איך אני יכול להחזיר את כל ה-260000 אלף לבנק כל עוד הקבלן לא קיבל את כל התשלומים והמשכנתא עדיין לא נלקחה מהבנק במלואה.
האם אני צריך לחכות עד תום התשלומים לקבלן ורק אז אפשר להחזיר לבנק את ה-260 ? במקרה כזה אני משלם ריביות במשך חצי שנה עד שהקבלן יקבל 100%.
האם אפשר לפרוע באמצע הדרך (כשהקבלן קיבל רק 60% נניח)? במקרה כזה אני משלם לבנק החזר על כסף שהוא עוד לא הוציא?
הנקודה הזאת לא ממש ברורה לי , אשמח להסבר ממי שמבין.

 

[yossik]

האם אתה יכול לתמצת עבורנו מה 'מסלול פיתוי'?

 

[123W]

האם אתה יכול לתמצת עבורנו מה 'מסלול פיתוי'?

קורס הכשרה במוסד.

 

[noname]

האם אתה יכול לתמצת עבורנו מה 'מסלול פיתוי'?

אסביר באמצעות דוגמא:
נניח ויש לך 600,000 ש"ח ואתה רוצה לרכוש דירה בשווי מיליון ש"ח כלומר לקחת משכנתא של 400K.
אפשרות אחת לקחת משכנתא של 400000 תחת מגבלות בנק ישראל שמגבילות ל33% אחוז פריים מחלק המשכנתא, 33%*400= 132,000 לחלק הפריים.
אפשרות שנייה לבקש לקחת סכום משכנתא גדול יותר ממה שצריכים - נניח לבקש משכנתא של 700,000 כאשר ההפרש (700-400= 300 ) מכונה "מסלול פיתוי" ומטרתו כפולה, א. חלק הפריים שניתן לקחת גדול יותר 700*0.33= 231K ב. במסלול הפיתוי לוקחים מסלול שבו לעתים יש לבנק רווח יפה שמאפשר להתמקח עם הבנק על יתר המסלולים.
יום לאחר לקיחת המשכנתא פורעים את מסלול הפיתוי ונשארים עם משכנתא שבה חלק הפריים גבוה ממגבלת 30% ועם יתר המסלולים שבהם יש ריביות טובות יותר.

 

[Pickle]

אסביר באמצעות דוגמא:
נניח ויש לך 600,000 ש"ח ואתה רוצה לרכוש דירה בשווי מיליון ש"ח כלומר לקחת משכנתא של 400K.
אפשרות אחת לקחת משכנתא של 400000 תחת מגבלות בנק ישראל שמגבילות ל33% אחוז פריים מחלק המשכנתא, 33%*400= 132,000 לחלק הפריים.
אפשרות שנייה לבקש לקחת סכום משכנתא גדול יותר ממה שצריכים - נניח לבקש משכנתא של 700,000 כאשר ההפרש (700-400= 300 ) מכונה "מסלול פיתוי" ומטרתו כפולה, א. חלק הפריים שניתן לקחת גדול יותר 700*0.33= 231K ב. במסלול הפיתוי לוקחים מסלול שבו לעתים יש לבנק רווח יפה שמאפשר להתמקח עם הבנק על יתר המסלולים.
יום לאחר לקיחת המשכנתא פורעים את מסלול הפיתוי ונשארים עם משכנתא שבה חלק הפריים גבוה ממגבלת 30% ועם יתר המסלולים שבהם יש ריביות טובות יותר.

זה משהו נפוץ? לבנק אין בעיה עם זה?

 

[FIYaacov]

@Fitch
למיטב זכרוני, אי אפשר לעשות פיתוי כאשר שחרור המשכנתא הוא בשלבים, נכון?

 

[amit]

זה משהו נפוץ? לבנק אין בעיה עם זה?

נפוץ.
לבנק אין אפשרות להתנגד להחזר המשכנתא.

 

[AIML]

לבנק אין אפשרות להתנגד להחזר המשכנתא.

הבנק דורש שמאות על ערך הבית, ואחוז המשכנתא מערך הבית חסום.
הבנק לא יתן משכנתא גדולה ממיליון עם ביטחונות של בית שערכו מליון בלבד.

 

[FIYaacov]

הבנק לא יתן משכנתא גדולה ממיליון עם ביטחונות של בית שערכו מליון בלבד

הבנק גם לא יתן מיליון, מראש אתה מוגבל ב75%.
אבל מסלול הפיתוי רלוונטי כשיש לך אחוז מימון נמוך משמעותית

 

[noname]

זה משהו נפוץ? לבנק אין בעיה עם זה?

נפוץ ברמה מסוימת ב2 תנאים מצטברים:
1. בדר"כ רק למביני עניין שבאופן כללי לא נעזרים ביועץ משכנתא ובונים תמהיל לעצמם.
2. בעלי הון עצמי גבוה מאוד 50% ויותר מגובה הנכס

 

[noname]

@Fitch אני ממתין במתח למוצא פיך

 

[DavidA]

אני באמת לא מצליח להבין את הבעיה, אם לקחת מימון של 450K, למרות שאתה צריך רק 190K, זה אומר שאחרי שלקחת את ההלוואה, בלי קשר לקבלן בכלל, יש לך עודף של 260K שאתה יכול לפרוע איתו את ההלוואה מהבנק, כי גם אחרי שתפרע, אמור להיות לך מספיק מזומן לכסות את העלות של 50% הדירה שייבנה בחצי שנה הזו.

 

[FIYaacov]

אני באמת לא מצליח להבין את הבעיה, אם לקחת מימון של 450K, למרות שאתה צריך רק 190K, זה אומר שאחרי שלקחת את ההלוואה, בלי קשר לקבלן בכלל, יש לך עודף של 260K שאתה יכול לפרוע איתו את ההלוואה מהבנק, כי גם אחרי שתפרע, אמור להיות לך מספיק מזומן לכסות את העלות של 50% הדירה שייבנה בחצי שנה הזו.

הבנק בדרך כלל מסכים במצבים אלה לשחרר את הכספים ישירות לקבלן ולפי לו"ז התשלומים.

 

[noname]

אני באמת לא מצליח להבין את הבעיה, אם לקחת מימון של 450K, למרות שאתה צריך רק 190K, זה אומר שאחרי שלקחת את ההלוואה, בלי קשר לקבלן בכלל, יש לך עודף של 260K שאתה יכול לפרוע איתו את ההלוואה מהבנק, כי גם אחרי שתפרע, אמור להיות לך מספיק מזומן לכסות את העלות של 50% הדירה שייבנה בחצי שנה הזו.

אני אנסה לפשט את מה שאני רואה כבעיה.

נניח אני לוקח מהבנק 450 בתאריך 1.8 ובתאריך 2.8 הבנק מעביר את החלק היחסי לקבלן נניח 220.
בשלב זה קורים כמה דברים: 1).לי יש עודף בעוש של בערך 200 2). יש לי משכנתא להחזיר לבנק בסכום של 220 3). הבנק יצטרך להעביר לקבלן בעוד 5 חודשים עוד 230 ואז בעוד 5 חודשים המשכנתא שלי מול הבנק תעמוד על סכום של 450 (220+230)
נניח שאני בא בתאריך 3.8 אחרי לקיחת 450, ורוצה להחזיר לבנק כסף מהמסלול פיתוי- אני יכול להחזיר לבנק רק 220 כדי לאפס את המשכנתא שיש לי כרגע. אין לי אפשרות להחזיר לו בגין משכנתא עתידית שתנבע מתשלומים עתידיים לקבלן.
במצב כזה אני ניצב במצב בעייתי מול הבנק, הבנק יכול להחליט שהוא לא נותן לי את יתר הסכום של המשכנתא בסך 230 בגלל ששיחקתי אתו משחקים ואז אני בבעיה כי נשאר לי בעוש רק 40 (260-220). בעיה אחרת שיכולה לצוץ, הבנק יוכל לטעון שמדובר במשכנתא חדשה על סכום של 230 ואז הפריים שלי יהיה 230*0.3=69 ואז בשביל מה עשיתי את כל המהלך הזה? (המהלך הרי נועד ליצור מצב שאשאר עם משכנתא שרובה מורכבת מפריים).

 

[Fitch]

מה התשלום הבא לקבלן?
הפיתוי יצטרך להסתיים כשהבנק מסיים לשלם. זה תלוי בלוח התשלומים. ובזה שהבנק יסכים "לשלם באמצע".

 

[noname]

מה התשלום הבא לקבלן?
הפיתוי יצטרך להסתיים כשהבנק מסיים לשלם. זה תלוי בלוח התשלומים. ובזה שהבנק יסכים "לשלם באמצע".

התשלום הבא עוד 4 חודשים 25% ובקבלת מפתח 10% אחרונים.

לפי מה שאתה רושם אז רק בעת מסירת המפתח אפשר להחזיר לבנק כסף עבור מסלול פיתוי?

 

[Arik85]

הבנק משלם לפי לוח תשלומים לקבלן
אתה מצידך מקבל 100K מהבנק , משלם 100K שלך לקבל ומחזיר 66K לבנק יום למחרת. (משאיר רק את המסלול המשתלם בשבילך- בהנחה זשה שליש שליש שליש)
תשלום שני , מקבל 200K , משלם 200K שלך , ומחזיר 134K לבנק יום למחר. (משאיר רק את המסלול המשתלם בשבילך)
וכן הלאה.
בזמן הזה הכסף שיש לך מושקע ועושה תשואה טובה יותר מאשר המסלול הזול בהלוואת המשכנתא.

 

[Fitch]

לפי מה שאתה רושם אז רק בעת מסירת המפתח אפשר להחזיר לבנק כסף עבור מסלול פיתוי?

לא, אפשר שניה אחרי שמשכת את הכסף.
השאלה היא מתי אתה יכול למשוך את הכסף ולא מתי תשלום אחרון לקבלן.

האם המשכנתא היא 25% או 35%?

 

[noname]

הבנק משלם לפי לוח תשלומים לקבלן
אתה מצידך מקבל 100K מהבנק , משלם 100K שלך לקבל ומחזיר 66K לבנק יום למחרת. (משאיר רק את המסלול המשתלם בשבילך- בהנחה זשה שליש שליש שליש)
תשלום שני , מקבל 200K , משלם 200K שלך , ומחזיר 134K לבנק יום למחר. (משאיר רק את המסלול המשתלם בשבילך)
וכן הלאה.
בזמן הזה הכסף שיש לך מושקע ועושה תשואה טובה יותר מאשר המסלול הזול בהלוואת המשכנתא.

השאלה היא האם הבנק יסכים למצב שבו כל שלב אני מחזיר דקה אחרי 2/3 מההלוואה ? האם הוא יכול לנקוט בסנקציה ולעצור את השתלומים הבאים או לייקר ריביות וכו'?
אני יודע שלמשל הריביות שאני לוקח לא מחייבות את הבנק לסכומים שטרם קיבלתי לפי לוח התשלומים של הקבלן, כלומר הבנק יכול להגדיל את הריבית על 100,000 ש"ח שאקבל ממנו עוד 4 חודשים להעביר לקבלן כי הריביות של המשכנתא התייקרו.

 

[noname]

לא, אפשר שניה אחרי שמשכת את הכסף.
השאלה היא מתי אתה יכול למשוך את הכסף ולא מתי תשלום אחרון לקבלן.

האם המשכנתא היא 25% או 35%?

זה משכנתא של דירה ראשונה ודרך מחיר למשתכן אם זאת כוונת שאלתך כלומר מספיק הון עצמי של 25%.

אתה גם מסכים עם אריק85 שבשלב קבלת חלק יחסי של המשכנתא להעברה לקבלן יום אחרי אני מחזיר נניח 2/3, לאחר 4 חודשים כשאני מקבל מהבנק עוד 25% להעביר לקבלן אני בא לבנק יום למחרת ושוב מחזיר 2/3 וכן הלאה?
האם זה יעבור באופן חלק עם הבנק? האם אין לבנק יכולת למנוע ממני את התשלומים העתידים לקבלן/לייקר מסלולים או כל סנקציה אחרת שהוא ירצה?