100,000 פנויים - איזה מסלול הכי "כלכלי" לפרוע במשכנתה והאם בכלל?

[tryingtobesolid]

היי לכולם,יש לי סכום נזיל של כ-100,000 ש"ח ואני מתלבט האם להזרים אותו למשכנתא ואיזה מסלול הכי נכון לתקוף.

פרטי המשכנתא הנוכחית (נלקחה באפריל 2025):

1. משתנה כל שנה, צמודה למדד: יתרה של 162,000 ₪ | ריבית: 3.67% (עוגן אג"ח + 2%) | תקופה: נותרו 19 שנים.
2. קבועה לא צמודה (קל"צ): יתרה של כ-258,000 ₪ | ריבית: 4.90% | תקופה: נותרו 24 שנים.
3. משתנה כל שנתיים, לא צמודה: יתרה של 350,000 ₪ | ריבית: 5.03% (עוגן אג"ח + 0.92%) | תקופה: נותרו 25 שנים.

נתונים נוספים:

• עמלות פירעון: בבדיקה מול הבנק, במסלול הקל"צ יש עמלת היוון זניחה (כ-760 ₪). במסלול המשתנה הצמודה התחנה הקרובה היא באפריל, כך שהעמלות צפויות להיות אפסיות.
• נקודת מבט: האינפלציה בשנה האחרונה הייתה סביב 3.1%, מה שהופך את המסלול הצמוד ליקר משמעותית בפועל (אזור ה-6.8% ריבית אפקטיבית).
• התלבטות: מצד אחד, המסלול הצמוד "אוכל" אותי בגלל המדד. מצד שני, המשתנה הלא-צמודה נושאת את הריבית הנומינלית הגבוהה ביותר (5.03%) וחשופה לשינויי אג"ח כל שנתיים.

שאלות:
1) האם זה הגיוני שהעמלת היוון בקל"צ הוא רק 760? האם זה עלול להשתנות בקרוב עם ירידות נוספות?
2) האם חישבתי נכון את הריבית האפקטיבית במסלול הצמוד מדד? (אזור ה6.8%)
3) האם נכון כלכלית לפרוע את המסלול הצמוד קודם כדי לעצור את הצמדת הקרן, למרות שהריבית הנקובה שלו נמוכה יותר?
4) להבנתי מומלץ לא לפרוע משכנתא כאשר יש אלטרנטיבות טובות, אבל חוץ משוק ההון כרגע אני לא רואה משהו נוסף, או איזשהי הרפתקה שאני מחפש להיכנס אלייה, וגם אם כן אני תוהה אם בכל זאת כדי לפרוע מסלולים יקרים.


תודה!

 

[מכל מלמדי השכלתי]

היי לכולם,יש לי סכום נזיל של כ-100,000 ש"ח ואני מתלבט האם להזרים אותו למשכנתא ואיזה מסלול הכי נכון לתקוף.

פרטי המשכנתא הנוכחית (נלקחה באפריל 2025):

1. משתנה כל שנה, צמודה למדד: יתרה של 162,000 ₪ | ריבית: 3.67% (עוגן אג"ח + 2%) | תקופה: נותרו 19 שנים.
2. קבועה לא צמודה (קל"צ): יתרה של כ-258,000 ₪ | ריבית: 4.90% | תקופה: נותרו 24 שנים.
3. משתנה כל שנתיים, לא צמודה: יתרה של 350,000 ₪ | ריבית: 5.03% (עוגן אג"ח + 0.92%) | תקופה: נותרו 25 שנים.

1

 

[הורדוס]

שאלות:
1) האם זה הגיוני שהעמלת היוון בקל"צ הוא רק 760? האם זה עלול להשתנות בקרוב עם ירידות נוספות?
2) האם חישבתי נכון את הריבית האפקטיבית במסלול הצמוד מדד? (אזור ה6.8%)
3) האם נכון כלכלית לפרוע את המסלול הצמוד קודם כדי לעצור את הצמדת הקרן, למרות שהריבית הנקובה שלו נמוכה יותר?
4) להבנתי מומלץ לא לפרוע משכנתא כאשר יש אלטרנטיבות טובות, אבל חוץ משוק ההון כרגע אני לא רואה משהו נוסף, או איזשהי הרפתקה שאני מחפש להיכנס אלייה, וגם אם כן אני תוהה אם בכל זאת כדי לפרוע מסלולים יקרים.


תודה!

1. כן וכן, כרגע אתה לא רחוק מהריבית הממוצעת למסלול ולתקופה אבל ככל שהריבית תרד אתה תתרחק ותצבור עמלת היוון.
2. לא, המדד האחרון היה על פחות מ3%, אבל זה תלוי על איזה תקופה אתה מסתכל.
3. לא, צריך להסתכל על ריבית וצפי מדד ואת המספר הזה לקחת בחשבון, אבל גם צריך להסתכל על המשכנתא כולה ולחושב מה כדאי לעשות.
4. למה צריך עוד אלטרנטיבות חוץ משוק ההון?

אתה צריך למחזר את המשכנתא עכשיו אם אין לך משהו שמונע את זה, דברים שיכולים למנוע מחזור:
- ירידה בהכנסות.
- ירידה בדירוג אשראי.
- שינוי במצב ביטוחי שלא מאפשר ביטוח חיים חדש במחיר סביר.

חשוב שתעשה את המחזור עכשיו ולא תחכה איתו, כי אם תחכה יהיו לך עמלות פרעון מוקדם גבוהות וגם ככהנ מרווחים פחות טובים במשכנתא, את ה100 אלף שאתה שוקל לפרוע תיקח בחשבון כחלק מהמחזור, יכול כמסלול פיתוי, ויכול גם כדי לקחת שליש קבוע ואז להקטין אותו, אבל בכל אופן עדיף אחרי המחזור אם פורעים כי ככל שיש לך מחזור יותר גדול תקבל הצעה יותר טובה.

 

[tryingtobesolid]

1. כן וכן, כרגע אתה לא רחוק מהריבית הממוצעת למסלול ולתקופה אבל ככל שהריבית תרד אתה תתרחק ותצבור עמלת היוון.
2. לא, המדד האחרון היה על פחות מ3%, אבל זה תלוי על איזה תקופה אתה מסתכל.
3. לא, צריך להסתכל על ריבית וצפי מדד ואת המספר הזה לקחת בחשבון, אבל גם צריך להסתכל על המשכנתא כולה ולחושב מה כדאי לעשות.
4. למה צריך עוד אלטרנטיבות חוץ משוק ההון?

אתה צריך למחזר את המשכנתא עכשיו אם אין לך משהו שמונע את זה, דברים שיכולים למנוע מחזור:
- ירידה בהכנסות.
- ירידה בדירוג אשראי.
- שינוי במצב ביטוחי שלא מאפשר ביטוח חיים חדש במחיר סביר.

חשוב שתעשה את המחזור עכשיו ולא תחכה איתו, כי אם תחכה יהיו לך עמלות פרעון מוקדם גבוהות וגם ככהנ מרווחים פחות טובים במשכנתא, את ה100 אלף שאתה שוקל לפרוע תיקח בחשבון כחלק מהמחזור, יכול כמסלול פיתוי, ויכול גם כדי לקחת שליש קבוע ואז להקטין אותו, אבל בכל אופן עדיף אחרי המחזור אם פורעים כי ככל שיש לך מחזור יותר גדול תקבל הצעה יותר טובה.

תודה רבה על התשובה המפורטת, עזרת לי לעשות סדר. אשמח לחדד כמה נקודות כדי להבין טוב יותר את המצב:

1. כוח מיקוח במחזור: כתבת שכדאי למחזר עכשיו. איפה נמצא כוח המיקוח שלי מול הבנק במשא ומתן כזה? האם הזרמת ה-100K (שמורידה את אחוז המימון) הוא הקלף העיקרי שלי? או שיש עוד דברים שכדאי להדגיש מול הבנק כדי להוריד את הריביות בקל"צ ובשאר המסלולים? הרי כנראה שהבנק שלקחתי בו משכנתא יודע שלעבור ולקחת משכנתא בבנק אחר גורר אצלי הרבה כאב ראש של שמאות וכו'
2. עמלת היוון ושינוי ריבית: ציינת שהעמלה תעלה ככל שהריבית תרד. אם ריבית בנק ישראל/ריבית השוק תרד לכיוון 3%-3.5% במהלך 2026, איך זה ישפיע מתמטית על עמלת ההיוון שלי (כרגע היא כ-760 ש"ח)? ואיך אני מעריך אם "משתלם" לשלם את העמלה הזו עכשיו לעומת המתנה?
3. הבנת המדד: לגבי סעיף 2 בתשובה שלך – כשציינת שהמדד האחרון היה נמוך מ-3%, התכוונת למדד השנתי המצטבר או לשינוי החודשי? למשל, אם בחודש מסוים (כמו דצמבר) המדד היה 0%, האם זה אומר שבאותו חודש המסלול הצמוד היה "זול" יותר מהלא-צמודים, או שהסתכלות חודשית כזו היא שגויה?
4. סטטוס מחזור: מבחינת התנאים שציינת – אין לי מניעה למחזר. ההכנסות שלי גדלו מאוד ודירוג האשראי תקין. האם במצב כזה מומלץ ללכת לבנקים אחרים כדי לייצר תחרות, או שסגירה בתוך הבנק הנוכחי עם הזרמת הכסף היא בד"כ המסלול העדיף?

שוב תודה, לומד מהתשובה שלך הרבה!

 

[צעיר מידי ומשקיע]

סטטוס מחזור: מבחינת התנאים שציינת – אין לי מניעה למחזר. ההכנסות שלי גדלו מאוד ודירוג האשראי תקין. האם במצב כזה מומלץ ללכת לבנקים אחרים כדי לייצר תחרות, או שסגירה בתוך הבנק הנוכחי עם הזרמת הכסף היא בד"כ המסלול העדיף?

גם וגם, צריך לבחור תמהיל, ולהתחיל לעשות סבבים בין הבנקים, בסוף כל סבב, לבחור את ההצעה הכי משתלמת ולשלוח אותה לכל שאר הבנקים, לראות מה הם יכולים לשפר, וחוזר חלילה.

 

[הורדוס]

תודה רבה על התשובה המפורטת, עזרת לי לעשות סדר. אשמח לחדד כמה נקודות כדי להבין טוב יותר את המצב:

1. כוח מיקוח במחזור: כתבת שכדאי למחזר עכשיו. איפה נמצא כוח המיקוח שלי מול הבנק במשא ומתן כזה? האם הזרמת ה-100K (שמורידה את אחוז המימון) הוא הקלף העיקרי שלי? או שיש עוד דברים שכדאי להדגיש מול הבנק כדי להוריד את הריביות בקל"צ ובשאר המסלולים? הרי כנראה שהבנק שלקחתי בו משכנתא יודע שלעבור ולקחת משכנתא בבנק אחר גורר אצלי הרבה כאב ראש של שמאות וכו'
2. עמלת היוון ושינוי ריבית: ציינת שהעמלה תעלה ככל שהריבית תרד. אם ריבית בנק ישראל/ריבית השוק תרד לכיוון 3%-3.5% במהלך 2026, איך זה ישפיע מתמטית על עמלת ההיוון שלי (כרגע היא כ-760 ש"ח)? ואיך אני מעריך אם "משתלם" לשלם את העמלה הזו עכשיו לעומת המתנה?
3. הבנת המדד: לגבי סעיף 2 בתשובה שלך – כשציינת שהמדד האחרון היה נמוך מ-3%, התכוונת למדד השנתי המצטבר או לשינוי החודשי? למשל, אם בחודש מסוים (כמו דצמבר) המדד היה 0%, האם זה אומר שבאותו חודש המסלול הצמוד היה "זול" יותר מהלא-צמודים, או שהסתכלות חודשית כזו היא שגויה?
4. סטטוס מחזור: מבחינת התנאים שציינת – אין לי מניעה למחזר. ההכנסות שלי גדלו מאוד ודירוג האשראי תקין. האם במצב כזה מומלץ ללכת לבנקים אחרים כדי לייצר תחרות, או שסגירה בתוך הבנק הנוכחי עם הזרמת הכסף היא בד"כ המסלול העדיף?

שוב תודה, לומד מהתשובה שלך הרבה!

1. לא הבנת, ככל שהמשכנתא יותר גדולה אתה יותר מעניין את הבנק, ויכול גם להשתמש ב100א כחלק מהתכנית.
תביא הצעה מבנק מתחרה, אם יתנו הצעה קרובה מספיק תישאר אצלם, ככה זה.
2. צריך להוון את ההפרש בין מה שהם יכולים לקבל בשוק לבין מה שיש לך, זה לא משהו שמישהו שבקושי מבין בתחום כמוך יכול לעשות.
3. שנתי, וצריך להסתכל על השנתי.
4. צריך מכרז בין בנקים אחרים לבנק הנוכחי שלך ובסוף להחליט בהתאם להצעות.

 

[tryingtobesolid]

גם וגם, צריך לבחור תמהיל, ולהתחיל לעשות סבבים בין הבנקים, בסוף כל סבב, לבחור את ההצעה הכי משתלמת ולשלוח אותה לכל שאר הבנקים, לראות מה הם יכולים לשפר, וחוזר חלילה.

1. לא הבנת, ככל שהמשכנתא יותר גדולה אתה יותר מעניין את הבנק, ויכול גם להשתמש ב100א כחלק מהתכנית.
תביא הצעה מבנק מתחרה, אם יתנו הצעה קרובה מספיק תישאר אצלם, ככה זה.
2. צריך להוון את ההפרש בין מה שהם יכולים לקבל בשוק לבין מה שיש לך, זה לא משהו שמישהו שבקושי מבין בתחום כמוך יכול לעשות.
3. שנתי, וצריך להסתכל על השנתי.
4. צריך מכרז בין בנקים אחרים לבנק הנוכחי שלך ובסוף להחליט בהתאם להצעות.

תודה רבה לשניכם! אז אם בהתחלה חשבתי שלסגור את מסלול המשתנה צמודה, עכשיו אני מבין שיותר שווה לנסות למחזר את כל המשכנתא על כלל הסכום, ולנסות לבנות מסלול פיתוי בעדיפות ראשונה. אנסה לעשות זאת ונראה מה יצא

תודה!

 

[הורדוס]

גם וגם, צריך לבחור תמהיל, ולהתחיל לעשות סבבים בין הבנקים, בסוף כל סבב, לבחור את ההצעה הכי משתלמת ולשלוח אותה לכל שאר הבנקים, לראות מה הם יכולים לשפר, וחוזר חלילה.

צריך לנהל את זה קצת אחרת, אם תפנה כל פעם לכל הבנקים מהר מאוד לפקידים ימאס ממך ויפסיקו לענות לך ברצינות.
צריך להתחיל מאחד, לשכנע אותו להביא את הכי טוב שיכול, אח״כ ללכת לעוד אחד ולתת לו לנסות לשפר, ברגע שאחד מהם אומר שלא יכול לעבור לעוד אחד.
כמובן לא צריך את כל הבנקים וצריך לזוז מהר אחרת ההצעות שתקבל יפוגו.

 

[tryingtobesolid]

צריך לנהל את זה קצת אחרת, אם תפנה כל פעם לכל הבנקים מהר מאוד לפקידים ימאס ממך ויפסיקו לענות לך ברצינות.
צריך להתחיל מאחד, לשכנע אותו להביא את הכי טוב שיכול, אח״כ ללכת לעוד אחד ולתת לו לנסות לשפר, ברגע שאחד מהם אומר שלא יכול לעבור לעוד אחד.
כמובן לא צריך את כל הבנקים וצריך לזוז מהר אחרת ההצעות שתקבל יפוגו.

תודה שוב.
עניין קטן שלא הבנתי, לגבי אותם 100,000, שלכאורה ניתן להשתמש בהם כקלף לשיפור העסקה כאן, האם אני אמור להסתיר זאת מהבנק במהלך המחזור ואז לאחר הסגירה להפתיע אותו ולמחזר, או שאני מספר לפקידים על זה מראש שיש לי 100,000 להכניס, ואז זה כשלעצמו תורם לתהליך?
מרגיש לי שהאסטרטגיה כאן עוד לא מובנת אצלי עד הסוף.

 

[הורדוס]

תודה שוב.
עניין קטן שלא הבנתי, לגבי אותם 100,000, שלכאורה ניתן להשתמש בהם כקלף לשיפור העסקה כאן, האם אני אמור להסתיר זאת מהבנק במהלך המחזור ואז לאחר הסגירה להפתיע אותו ולמחזר, או שאני מספר לפקידים על זה מראש שיש לי 100,000 להכניס, ואז זה כשלעצמו תורם לתהליך?
מרגיש לי שהאסטרטגיה כאן עוד לא מובנת אצלי עד הסוף.

ככל שהמשכנתא שאתה לוקח יותר גדולה הבנק יותר רוצה את העסקה, עד גבול מסוים כמובן אבל אתה רחוק ממנו.
אז תמחזר, ותשאיר מסלול של 100 שתסלק מייד לאחר המחזור, או לחלופין לא תפרע זה כבר עניין שלך.