בחירת מסלול בגין הכנסות שכר דירה

[Erezar]

שלום
באיזה מסלול עדיף לי לבחור בגין הכנסות שכר דירה
במידה שחודשיים שנה קודמת נובמבר ודצמבר השכרתי
במסלול פטור חלקי החלק שמחויב במס הוא 3692 ( כפול שני חודשים )
המס שעלי לשלם לפי הנוסחה הוא כ 1200 כפול שתים
היו לי הוצאות עוד פלוס תיקונים על סך 4000
האם אני יכול לקזז אותם מול ה המס שעלי לשלם או מול החלק שמחיוב במס?
לכאורה נראה שבמסלול זה לא אחויב במס האם אני צודק
עוד שאלה האם ניתן להחליף למסלול 10 בשנה העוקבת
תודה

 

[jojo9000]

שלום
באיזה מסלול עדיף לי לבחור בגין הכנסות שכר דירה
במידה שחודשיים שנה קודמת נובמבר ודצמבר השכרתי
במסלול פטור חלקי החלק שמחויב במס הוא 3692 ( כפול שני חודשים )
המס שעלי לשלם לפי הנוסחה הוא כ 1200 כפול שתים
היו לי הוצאות עוד פלוס תיקונים על סך 4000
האם אני יכול לקזז אותם מול ה המס שעלי לשלם או מול החלק שמחיוב במס?
לכאורה נראה שבמסלול זה לא אחויב במס האם אני צודק
עוד שאלה האם ניתן להחליף למסלול 10 בשנה העוקבת
תודה

לא יועץ מס

מומלץ שתתייעץ באופן חד פעמי עם איש מקצוע שיעשה לך קצת סדר בין כל המסלולים הקיימים ולהתאים את בחירת המסלול לנסיבות האישיות שלך - יש הרבה ניואנסים שכדאי שתכיר - בין היתר מאחר ולסוג המסלול שתבחר עשויה להיות השפעה על מס שבח עתידי במקרה של מכירת הדירה ללא פטור ממס שבח.

לא כל כך הבנתי את החישובים שעשית וזה מחזק את ההמלצה להתייעץ עם איש מקצוע.

לא מהווה יעוץ מס או יעוץ משפטי.

אל תאמין לאף אחד באינטרנט.

 

[Erezar]

אוקי
תודה על התשובה

 

[אורי ג.]

מומלץ שתתייעץ באופן חד פעמי עם איש מקצוע שיעשה לך קצת סדר בין כל המסלולים הקיימים ולהתאים את בחירת המסלול לנסיבות האישיות שלך - יש הרבה ניואנסים שכדאי שתכיר - בין היתר מאחר ולסוג המסלול שתבחר עשויה להיות השפעה על מס שבח עתידי במקרה של מכירת הדירה ללא פטור ממס שבח.

לפי הפסיקה האחרונה אין.

 

[FIYaacov]

האם אני יכול לקזז אותם מול ה המס שעלי לשלם או מול החלק שמחיוב במס?

לקזז מול החלק שמחויב במס, אבל גם פה צריך לקחת חלק יחסי מה4,000 לפי החלק המחויב במס לחלק לסך השכירות.

עוד שאלה האם ניתן להחליף למסלול 10 בשנה העוקבת

כן, אין שום בעיה. בכל שנה אפשר לבחוק לפי מה שמשתלם לך, אבל לטווח ארוך...

מומלץ שתתייעץ באופן חד פעמי

זה יכול להיות עם רואה חשבון, יועץ מס, או אפילו עם "אלפי" במסלול ליווי שלהם.

 

[jojo9000]

לפי הפסיקה האחרונה אין.

לדעתי זה לא מדויק.

במסלול של 10% יש השפעה וזה קבוע בפקודת מס הכנסה.

"122 (א) יחיד שהיתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל (להלן בסעיף זה - הכנסה מדמי שכירות), יהא רשאי לשלם עליה מס בשיעור של 10% ממנה במקום המס שהוא חייב עליה לפי סעיף 121 אם ההכנסה מדמי שכירות אינה הכנסה מעסק כאמור בסעיף 2(1).

(א1) מס כאמור בסעיף קטן (א) ישולם בתוך 30 ימים מתום שנת המס שבה היתה ליחיד הכנסה מדמי שכירות, אלא אם כן שילם היחיד באותה שנת מס מקדמות לפי סעיף 175.

(ב) (בוטל).

(ג) על אף האמור בכל דין, יחיד שבחר לשלם מס כאמור בסעיף קטן (א), לא יהא זכאי לנכות פחת או הפחתה אחרת בשל הדירה, או הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות, ולא יהא זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה; ואולם לענין חישוב מס השבח החל במכירת הדירה, יווסף לשווי המכירה הסכום המרבי של הפחת או ההפחתה שניתן היה לנכותו לפי כל דין, אילולא סעיף קטן זה, לתקופה שבה שילם היחיד מס כאמור בסעיף קטן (א)."

לעומת זאת - במסלול הפטור ממסים - ניתן בבית המשפט המחוזי פסק דין במסגרת תובענה ייצוגית לטובת התובע הייצוגי ונקבע שלא תהיה במסלול פטור השפעה של פחת על השבח אבל רשות המסים ערערה על פסק הדין וקיבלה בהסכמה עיכוב ביצוע עד להכרעה של בית המשפט העליון. בפועל רשות המסים (בצדק - לכאורה, לאור העיכוב ביצוע) מתנהגת כאילו לא ניתן שום פסק דין בעניין.

לדעתי התובע הייצוגי צודק ולהבדיל ממסלול 10% שם הוספת הפחת קבועה בחוק - במסלול הפטור מדובר על פרשנות של רשות המסים שלא מעוגנת בחוק.

לא מהווה יעוץ מס או יעוץ משפטי.

 

[FIYaacov]

בפועל רשות המסים (בצדק - לכאורה, לאור העיכוב ביצוע) מתנהגת כאילו לא ניתן שום פסק דין בעניין.

אוקיי אז גם אם זה יוותר, בשתי המקרים, מוסיפים לך פחת במכירה.
למה שזה ישפיע על איזה מסלול אתה בוחר?

 

[אורי ג.]

לדעתי התובע הייצוגי צודק ולהבדיל ממסלול 10% שם הוספת הפחת קבועה בחוק - במסלול הפטור מדובר על פרשנות של רשות המסים שלא מעוגנת בחוק.

ולדעתי הוא טועה אבל זה בכלל לא משנה, לעת עתה צריך להפחית את הפחת ממחיר הרכישה, למה להתפלפל לחינם?
את הדוח אתה מגיש לרשויות המס ולא לבית משפט, הם יפרשו אותו איך שבא להם אא"כ בית משפט יחליט אחרת.

 

[jojo9000]

ולדעתי הוא טועה אבל זה בכלל לא משנה, לעת עתה צריך להפחית את הפחת ממחיר הרכישה, למה להתפלפל לחינם?
את הדוח אתה מגיש לרשויות המס ולא לבית משפט, הם יפרשו אותו איך שבא להם אא"כ בית משפט יחליט אחרת.

המטרה לא היתה התפלפלות.

עד כמה שאני זוכר - היתה תקופה של מספר חודשים בין מועד פסק הדין לבין מועד מתן עיכוב הביצוע שבהם היה אפשר להגיש דוח על מכירה למס שבח ולהסתמך על פסק הדין ולא לנכות במסלול הפטור פחת - מה שאף פעם לא היה נכון לגבי מסלול 10%.

למיטב ידיעתי - כרגע לאור צו עיכוב הביצוע - ככל שמדובר בדיווח למס שבח אין הבדל בין שני המסלולים.

במידה והערעור יידחה - יהיה הבדל מבחינת מס שבח בין שני המסלולים ואני חושב שרשות המסים תפעל בהתאם לפסק הדין הסופי.

בנוסף - לפי פסק הדין בתובענה הייצוגית - מי שבחר במסלול פטור וניכה פחת במסגרת הדיווח למס שבח (לפחות לגבי התקופה המצויינת בפסק הדין) אמור היה לקבל החזר ממס שבח - וזה עשוי להיות המצב גם לגבי מי שהיום משתמש במסלול הפטור ומוכר ומנכה פחת במסגרת הדיווח למס שבח - לפחות לגבי התקופה המצויינת בפסק הדין עד להכרעה בערעור.

לגבי מסלול של מיסוי דמי שכירות לפי מסלול מדרגות מס - (לא לפי 10% ולא במסלול פטור) - עד כמה שאני זוכר היו כל מיני פסיקות לגבי השאלה אם יש חובה לנכות פחת במסגרת הדיווח על מכירה - גם אם לא ניכית בפועל פחת בדוח מס הכנסה האישי.

מאחר ולדעתי לפחת שמצטבר שנה אחרי שנה לתקופה, עשויה להיות השפעה על מס שבח עתידי, (בהתאם למסלול הדיווח על דמי שכירות) - מה שאמרתי לגבי השאלה המקורית של erezar היתה שרצוי להתייעץ עם מומחה גם לגבי עניין זה.

לא מהווה יעוץ מס או יעוץ משפטי.

 

[Zegman]

לגבי מסלול של מיסוי דמי שכירות לפי מסלול מדרגות מס - (לא לפי 10% ולא במסלול פטור) - עד כמה שאני זוכר היו כל מיני פסיקות לגבי השאלה אם יש חובה לנכות פחת במסגרת הדיווח על מכירה - גם אם לא ניכית בפועל פחת בדוח מס הכנסה האישי.

ראה כאן - https://www.gov.il/BlobFolder/legalinfo/law5883-18/he/LegalInformation_kesher_5883-18.pdf

34. אסכם: לגישתי ראוי לפרש את סעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין, וכן כל חקיקה העוסקת בסוגיה דומה, בהתאם לעקרונות הבאים: א. הכלל: ברירת המחדל לבחינת החבות במס שבח היא כי הנישום ניכה את מלואהסכומים הניתנים לניכוי כפחת מהכנסתו החייבת בגין המקרקעין במס הכנסה.כנגזר מכך נקודת המוצא היא כי יש להפחית את מלוא סכומי הפחת משוויהרכישה בעת חישוב מס השבח. ב. החריג לכלל: נישום שדיווח כדין על הכנסותיו ושילם את המס המתחייב, ואשריעמוד בנטל להוכיח כי נמנע במסגרתם מניכוי מלוא הסכומים הניתנים לניכויכפחת מהכנסתו החייבת במס הכנסה, זכאי לכך שסכומי הפחת שלא נוכו כאמורלא יתווספו לחישוב השבח (דהיינו, לא יופחתו משווי הרכישה).ג. הגבלת תחולת החריג: נישום אשר לא דיווח כדין על הכנסתו החייבת במס הכנסה,וכתוצאה מכך גם לא ניכה בדיווחיו פחת באופן מלא או חלקי, בין אם לא חויב במס הכנסה בגין ההכנסות שלא דווחו ובין אם נערכה לו שומה על ידי מנהלהמיסוי בגינן, אינו רשאי להעלות טענה כי לא נוכו מלוא הסכומים הניתניםלניכוי כפחת מהכנסתו החייבת, ועל כן יש להפחית לגביו בכל מקרה את מלואסכומי הפחת משווי הרכישה בעת חישוב מס השבח.

להבנתי, נישום שבוחר במסלול מדרגות המס, ומגיש דו"ח שנתי בו לא ניכה פחת, יוכל להתבסס על אותו דיווח (ככל שאותו דיווח היה מפורט מספיק) ולטעון שאין להתחשב בפחת בחישוב מס השבח. לא מזיק להוסיף לדו"ח השנתי פסקה שמציינת במפורש שבחישוב הרווח משכר הדירה לא נוכה בפחת.