מיסוי דירות

[itamaratz]

סוגיית תשלום מיסים.
אדם שברשותו שתי דירות, לצורך העניין נגדיר אותן כדירה א' וכדירה ב'.
דירה א' נרכשה לפני כ-5 שנים כדירה יחידה ולא שולם בעבורה מס רכישה.
דירה ב נרכשה לפני כשנה גדירה שנייה ושולם בעבורה מס רכישה מלא.
ברצונו למכור את דירה א' ולרכוש במקומה דירה נוספת.
האם עליו לשלם מס רכישה במקרה זה?
האם עליו לשלם מס שבח במקרה זה?
תודה רבה!

 

[י.ג]

כן. בהגשת השומה על מס שבח (שבה מין הסתם אותו אדם ינסה למקסם פטורים) יבדוק פקיד השומה גם את מס הרכישה על הדירה. באם יתגלה כי מס הרכישה היה חלקי הוא בהחלט יהיה חלק מהמשוואה ועם קנסות והצמדות שאותם אפשר לצמצם באופן חלקי. מנסיון.
ובאשר לאי תשלום מס הרכישה, לצערי, שום תירוץ לא יעבוד. "אי ידיעת החוק לא פותרת מעונש"
לבירור יותר מקיף ומדוייק, כי אולי בכל זאת לאותו אדם היה פטור וחבל להבהיל אותו עכשיו, שייגש לעורך דין שמתמחה בנדל"ן. באותה הזדמנות שיברר אם יש השפעה על גובה מס הרכישה ששולם על הדירה השניה. לדעתי הוא שילם את המקסימום ואין הקלות בזה.

 

[itamaratz]

אני לא מצליח להבין למה יש כאן חבות לגבי מס הרכישה. תוכל לפרט בבקשה?

 

[י.ג]

אני לא מצליח להבין למה יש כאן חבות לגבי מס הרכישה. תוכל לפרט בבקשה?

אני לא מכיר את אותו המקרה ולא יודע אם יש או אין חבות. אמרתי שבזמן המכירה, תוגש שומת מס שבח (שמחשבת בין השאר גם את עלויות הרכישה, עלויות המכירה והפטורים השונים, ההצמדות, עלויות השיפוצים והמימון) ובמעמד זה פקיד השומה חוזר אחורה לזמן הרכישה ומוודא אם נותרו "חובות" ממס הרכישה.
אתן דוגמא לחובות כאלה מנסיוני שלי: קניתי מגרש לבניה עצמית של 160 מ"ר, שילמתי עליו מס רכישה. בעבור מספר שנים בניתי עליו בית גדול יותר. בהיתרים נתבקשתי לשלם תוספת תשלום למינהל. במכירה הגשתי שומה עם פטורים אבל בכל זאת היתה חובה במס הרכישה כי על תוספת המטראז' בזמנו לא שילמתי מס רכישה. בזמנו חשבתי לתומי שמס רכישה יגיע וידרוש את חלקו והוא אכן דרש, אבל בשלב המכירה.
באותו אופן מחושב גם היטל ההשבחה בשלב המכירה ולא במעמד ההשבחה בפועל.

 

[בת העמק]

סוגיית תשלום מיסים.

אני מציעה לך לא לשאול כאן ולקבל תשובות חלקיות או מטעות. החוקים הרבה יותר מסובכים ממה שנדמה בקריאה ראשונה ותכנוני מס נועדו למי שזו המומחיות שלו. התשובה שקיבלת מעליי בשום אופן לא קשורה לשאלתך (שמדוייקת רק לך) וחבל לסמוך עלינו, עם כל הרצון הטוב

 

[י.ג]

אני מציעה לך לא לשאול כאן ולקבל תשובות חלקיות או מטעות. החוקים הרבה יותר מסובכים ממה שנדמה בקריאה ראשונה ותכנוני מס נועדו למי שזו המומחיות שלו. התשובה שקיבלת מעליי בשום אופן לא קשורה לשאלתך (שמדוייקת רק לך) וחבל לסמוך עלינו, עם כל הרצון הטוב

תודה @בת העמק. נתתי את כל הפירוט כדוגמא לכך שטעויות העבר שסוחבים עם מס הרכישה נבחנות מחדש עם מכירת הדירה במעמד מס השבח.

 

[itamaratz]

@י.ג תודה בכל מקרה. עדיין לא הצלחתי להבין את העניין...

 

[רובי1]

האם עליו לשלם מס רכישה במקרה זה?
האם עליו לשלם מס שבח במקרה זה?

כן וכן.
חשוב לציין שממס שבח מנכים כל הוצאה על הדירה במהלך השנים, תיווך, עו"ד מס שרכישה תיקונים וכו'.

 

[itamaratz]

כן וכן.

תוכל להסביר את עניין מס הרכישה? האם זה לא נחשב כמשפר דיור? בעצם הוא מוכר את דירת המגורים שלו וקונה אחת אחרת במקום.

 

[רובי1]

@itamaratz
ראשית אציין שאני כותב את הידוע לי, יתכן בהחלט שאני טועה, אני בסך הכל מנסה לעזור כיון ששאלת.
1. דירת מגורים מוגדרת אם היא דירה יחידה, או שיש לך בעלות על דירה נוספת עד 1/3 ממנה).
2. שים לב שגם על דירת מגורים יחידה חל מס רכישה מעל סכום של 1.6 מ'.
3. לכאורה הוא יכול להיפטר ממס שבח וגם ממס הרכישה ששילם אם לא יקנה עוד דירה ואז באמת יוגדר משפר דיור כיון שטרם עברו שנתיים ממעוד קניית דירה ב'.
4. מיותר לציין שאינני מבין בכלל על מה אני מדבר.
ראה כאן
https://taxes.gov.il/realestatetaxation/documents/knowrightinland2016.pdf
נסה גם את המחשבון הזה
https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/FrmFirstPage.aspx#nbb

 

[itamaratz]

תודה רבה

 

[הנועזת]

זה לא עומד בדרישה של דירת מגורים יחידה, אין פטור לדעתי.
חומר נוסף למחשבה, כעיקרון אם היית אתה מוכר גם את דירה ב', והסכום המיצרפי של דירה א' וב' נמוך מדירה ג', יכולה להיות לך דחיית מס שבח וכמובן פטור ממס רכישה של ג'.אז זו נקודה שכדאי לבחון.
בכל מקרה, אני לא אשת מקצוע בתחום המסוי ולא מייעצת , שווה לשלם כמה שקלים ולקבל ייעוץ מקצועי. זה כסף גדול, שלא כדאי לחסוך בו.

 

[רובי1]

הסכום המיצרפי של דירה א' וב' נמוך מדירה ג',

תיקון קטן: שווי דירה ג' לפחות 3/4 מהשווי המצרפי של דירות א' וב'.

 

[בת העמק]

נתתי את כל הפירוט כדוגמא לכך שטעויות העבר שסוחבים עם מס הרכישה נבחנות מחדש עם מכירת הדירה במעמד מס השבח.

נכון, אבל אתה דיברת על מס רכישת קרקע (שתמיד היה) והוא מדבר על מס רכישת דירה שזה דבר שונה.
לגבי מס שבח, יש חישוב שמתייחס לשנים שבהן הדירה היתה ברשותך ולשינויי חוקי המס שקרו במהלכן. על חלק מהשנים אולי לא תחוייב בכלל ולכן (אם בכלל תצטרך לשלם) המס יהיה קטן יותר. אפשר לקרוא על 2 המיסים באתר המצוין "הון" ולראות כמה זה לא פשוט. ממליצה לקבוע פגישה עם מומחה למיסוי נדל"ן.

 

[רוני]

סוגיית תשלום מיסים.
אדם שברשותו שתי דירות, לצורך העניין נגדיר אותן כדירה א' וכדירה ב'.
דירה א' נרכשה לפני כ-5 שנים כדירה יחידה ולא שולם בעבורה מס רכישה.
דירה ב נרכשה לפני כשנה גדירה שנייה ושולם בעבורה מס רכישה מלא.
ברצונו למכור את דירה א' ולרכוש במקומה דירה נוספת.
האם עליו לשלם מס רכישה במקרה זה?
האם עליו לשלם מס שבח במקרה זה?
תודה רבה!

לפי מיטב ידיעתי, במידה ודירה זו הוגדרה כדירת מגורים, בעת המכירה יחול עליה מס שבח רק אם מחיר המכירה עלה על 4,500,000₪.

 

[הנועזת]

תיקון קטן: שווי דירה ג' לפחות 3/4 מהשווי המצרפי של דירות א' וב'.

בכל מקרה זה סוג של פלפול למתקדמים ויש גם יוצאים מן הכלל כדאי לבדוק עם עו"ד מתחום המקרקעין.

 

[amit]

לפי מיטב ידיעתי, במידה ודירה זו הוגדרה כדירת מגורים, בעת המכירה יחול עליה מס שבח רק אם מחיר המכירה עלה על 4,500,000₪.

ברגע שיש לו יותר מדירה אחת - הוא חייב במס שבח.

מס רכישה על דירה ג מן הסתם צריך לשלם.

אני לא רואה סיבה שבה יבקשו לשלם מס רכישה על דירה א, רכשת אותה מזמן ובזמנו לא החזקת עוד נדלן

 

[רובי1]

@itamaratz
במחשבה שניה, נראה שטעיתי. הרי לא עברו שנתיים בין קניית דירה ב' למכירת דירה א'. א"כ יתכן שהוא מוגדר משפר דיור, (לגבי דירות א' וב', בלי קשר לג').
ופטור ממס שבח (עד 4.55 מ').
אם אכן כך, הוא פטור גם ממס רכישה (עד 1.6 מ') על דירה ב' - רק שהוא כבר שילם, אז אולי העניין מסתבך.
דירה ג' בכל מקרה תוגדר כדירה שניה.

 

[הנועזת]

@itamaratz
במחשבה שניה, נראה שטעיתי. הרי לא עברו שנתיים בין קניית דירה ב' למכירת דירה א'. א"כ יתכן שהוא מוגדר משפר דיור, (לגבי דירות א' וב', בלי קשר לג').
ופטור ממס שבח (עד 4.55 מ').
אם אכן כך, הוא פטור גם ממס רכישה (עד 1.6 מ') על דירה ב' - רק שהוא כבר שילם, אז אולי העניין מסתבך.
דירה ג' בכל מקרה תוגדר כדירה שניה.

בדרך כלל במהלך רכישת העיסקה השניה יש להצהיר על השארות עם דירה למגורים יחידה ומכירת הדירה הקיימת, ואז יש שנה וחצי (לא שנתיים), בהם ניתן למכור בפטור ממס רכישה וממס שבח. אין לי מושג איך העניין עובד רטרואקטיבית.

 

[רובי1]

אז יש שנה וחצי (לא שנתיים),

תודה על התיקון.
כתבתי שכיוון שהוא שילם אולי העניין מסתבך, צריך לבדוק מקצועית.