מחפש דירה להשקעה - לא בארץ

[קפיצת הדרך]

השכרה לטווח קצר היא עסק ,אין כאן מה לבדוק.
הסייג היחיד הוא אם עשית השכרה חד פעמית.

אז נראה לי שזה די הורג את העסק (תרתי משמע)

 

[רוני]

היי
כשמדובר בנכס המושכר ב AIRBNB בארץ באופן ישיר, רשויות המס יתייחסו לכך כאל עסק.

כאשר מדובר בדירה בחו"ל המושכרת ב AIRBNB באמצעות חברת ניהול מקומית, זו עדיין הכנסה
פסיבית עבור המשקיע, אין כאן ניהול ישיר של הנכס כמו בארץ, לכן לא יכולים לטעון שמדובר בעסק.

המיסוי יהיה מיסוי רגיל על דירות בחו"ל, כששני האופציות מס השכיחות אפשריות כאן, המס המופחת של 15% על הברוטו בניכוי פחת,
והמס הרגיל השולי (בדומה למיסוי עסק).

 

[Shlomi Z]

כשמדובר בנכס המושכר ב AIRBNB בארץ באופן ישיר,

מה ז"א ? מה זה שונה אם אני משכיר דרך YAD2 לדוג' ?
מה אני שונה מהשכן שלי שמשכיר יחידת דיור עד גובה של 5K בחודש ?

 

[רוני]

מה ז"א ? מה זה שונה אם אני משכיר דרך YAD2 לדוג' ?
מה אני שונה מהשכן שלי שמשכיר יחידת דיור עד גובה של 5K בחודש ?

יש מיסוי שונה על דירות בחו"ל, הפטור של עד 5,090 ש"ח חל אך ורק על הכנסות משכירות לטווח ארוך בישראל, לכן ישראלי המשכיר
ישירות דירה בישראל דרך AIRBNB רשויות המס ימסו אות כעסק.

הדירות בחו"ל המיסוי שלהן שונה, ואם משקיע מחזיק דירה בחו"ל להשכרה לטווח קצר, ודירה זו מנוהלת על ידי חברת ניהול מקומית,
מדובר בהכנסה פסיבית, אין כאן התעסקות ישירה של המשקיע בקבלת שוכרים, תיקונים, ניקיונות.....
לכן המס יהיה המס המקובל על הכנסות משכירות פסיבית בחו"ל.

 

[Shlomi Z]

כן ישראלי המשכיר
ישירות דירה בישראל דרך AIRBNB רשויות המס ימסו אות כעסק.

אבל זה מה שקורה בפועל בשטח ?
מי שכרגע משכיר דירות ב-AIRBNB , רשויות המס ממסות אותו ישר ושולחות לו מכתבים בדאר ?
איך עושים את האבחנה ל"טווח ארוך" בישראל?

 

[רוני]

אבל זה מה שקורה בפועל בשטח ?
מי שכרגע משכיר דירות ב-AIRBNB , רשויות המס ממסות אותו ישר ושולחות לו מכתבים בדאר ?
איך עושים את האבחנה ל"טווח ארוך" בישראל?

היי
האבחנה היא בין הכנסה פסיבית כמו השכרה לטווח ארוך בישראל, לבין הכנסה מעסק כמו השכרה לטווח קצר בישראל,
כאן המשקיע עובד, משווק את הדירה, מקבל תיירים, דואג לתחזוקה של הדירה, דואג לניקיון הדירה בין תייר לתייר, מדובר בעסק....

כשמדובר בדירה בחו"ל, היא מנוהלת על ידי חברת ניהול מקומית, לא על ידי המשקיע מהארץ, לכן עבור המשקיע מדובר בהכנסה פסיבית,
גם אם הדירה מנוהלת לטווח קצר, חברת הניהול עובדת יותר, ולכן היא גם תקבל דמי ניהול כפולים.

 

[משתמש מחוק2]

ואם המשקיע משתמש בחברת ניהול עבור דירת הAIRBNB בישראל ואין לו שום נגיעה לתפעול הדירה- לא פרסום, לא תקשורת עם דיירים, לא גביית שכ״ד, לא תחזוקה, כלום- רק קבלת הכנסה פסיבית מחברת הניהול, זה שונה מדירה בחו״ל מבחינת מיסוי?

 

[doc29]

המיסוי יהיה מיסוי רגיל על דירות בחו"ל, כששני האופציות מס השכיחות אפשריות כאן, המס המופחת של 15% על הברוטו בניכוי פחת,
והמס הרגיל השולי (בדומה למיסוי עסק).

חשוב להגיד שצריך לבדוק את היבטי המיסוי גם במדינה שבה הנכס נמצא- כי גם שם המיסוי קרוב לוודאי שונה בין AirBNB לבין שכירות ארוכת טווח. באירלנד זה מסווג כ-Trading income ומשלמים על זה 20% מס (על משהו כמו 40K יורו הראשונים).

 

[רוני]

ואם המשקיע משתמש בחברת ניהול עבור דירת הAIRBNB בישראל ואין לו שום נגיעה לתפעול הדירה- לא פרסום, לא תקשורת עם דיירים, לא גביית שכ״ד, לא תחזוקה, כלום- רק קבלת הכנסה פסיבית מחברת הניהול, זה שונה מדירה בחו״ל מבחינת מיסוי?

שאלה מעניינת, לדעתי מבחינת המשקיע זה יחשב כהכנסה פסיבית, זה לא עסק עבורו,
הפער ברווחיות כאן בהשוואה להשכרה לטווח ארוך, הוא לא משמעותי, ובזכות הגדלה של מסי הארנונה הפער יקטן או יעלם.

כשדברו על עסק, הכוונה הייתה בניהול ישיר של דירה ב AIRBNB.

 

[amit]

אבל זה מה שקורה בפועל בשטח ?
מי שכרגע משכיר דירות ב-AIRBNB , רשויות המס ממסות אותו ישר ושולחות לו מכתבים בדאר ?
איך עושים את האבחנה ל"טווח ארוך" בישראל?

מס הכנסה חושב בצורה כזו :
בגלל שבפועל אתה מציע יותר מרק שכירות מדובר בעסק .
יותר - הדירה מרוהטת , כוללת את כל החשבונות , מצעים ומגבות לקוחות מתחלפים נון סטופ- לכן זה דומה יותר לבית מלון או צימר מאשר לדירה בשכירות.

כל מי שאני מכיר שמתעסק באיירבנב עושה את זה ומדווח כעסק. לא מומלץ להתחכם ,אפשר למצוא אותך בלחיצת כפתור.

 

[קפיצת הדרך]

ואם המשקיע משתמש בחברת ניהול עבור דירת הAIRBNB בישראל ואין לו שום נגיעה לתפעול הדירה- לא פרסום, לא תקשורת עם דיירים, לא גביית שכ״ד, לא תחזוקה, כלום- רק קבלת הכנסה פסיבית מחברת הניהול, זה שונה מדירה בחו״ל מבחינת מיסוי?

להבנתי *בארץ* זה ייחשב או כעסק או כהשכרה לעסק. בשני המקרים לא תוכל להשתמש במסלול הפטור של 10% כי הוא מיועד להשכרה של *דירת מגורים*
https://www.prisha.co.il/article/מסלולים-למיסוי-הכנסות-מדמי-שכירות-I-שכר-דירה/

לעומת זאת בהשכרה של נכס בחו״ל אין מגבלה להשכרה כדירת מגורים ולכן אני לא רואה בעיה להשכיר אותה לעסק שמטפל לך בדירה ובעצם הוא משלם לך שכירות. כך שתוכל להשתמש במסלול של ה-15% (ממנו ניתן להוריד פחת).
https://www.prisha.co.il/article/מס-שכר-דירה-חול/

 

[קפיצת הדרך]

אבל זה מה שקורה בפועל בשטח ?
מי שכרגע משכיר דירות ב-AIRBNB , רשויות המס ממסות אותו ישר ושולחות לו מכתבים בדאר ?
איך עושים את האבחנה ל"טווח ארוך" בישראל?

קוראים לזה ״עסקי כלכלה שיתופית״
https://www.themarker.com/allnews/1.5889025
לפני שנה רשות המיסים העלתה הצעה למסד את זה ובגלל זה גם שאלתי קודם האם ההצעה התקבלה...

 

[doc29]

כל מי שאני מכיר שמתעסק באיירבנב עושה את זה ומדווח כעסק. לא מומלץ להתחכם ,אפשר למצוא אותך בלחיצת כפתור.

אפשר להרוויח בכלל משהו ככה? זכור לי שדובר גם על זה שהארנונה מזנקת במקרה הזה לרמה של מלון (פי כמה יותר גבוה).

 

[nicepo1]

אני השכרתי דירה עבורה מישהו בת"א, אחרי יומיים פתאום קיבלתי הודעה ממישהי בברזיל ששלחה לי את הטלפון שלה דרך הפלטפורמה [אסור להעביר מס' טלפון] במילים בעברית לאחר שעשתה גוגל טרנסלייט.
לא הבנתי מה הקטע, אחרי זה הבנתי שהיא רוצה שנדבר מחוץ לממשק בשביל לקבל הנחה ספציפית.

איני יודע לגבי החברים באמריקה, שמה טיפה יותר רציניים.
אני רק יודע שבישראל ממציאים חוקים והמשקיעים עוקפים אותם.
מס דירה שלישית? אין בעיה, נעביר לנכד. מס מעל 5000K על שכירות? אין בעיה, תביא במזומן אח שלי.
כבר עכשיו זועקים שכרם התימנים הפכה לכרם התיירים , המדינה מרוויחה, המלונות לא עומדים בלחץ, כולם מפסוטים.
שגב' שרעבי תצא מהכרם ותעבור למקום אחר, הכל טוב.

גם אני קבלתי הודעות כאלה וגם הצעה מלקוח להעריך במזומן.
בניגוד למה שחושבים בארה"ב יש לא מעט שעובדים בשחור(אבל לא כמו בארץ) ומדובר בעברה על החוק,מי שמוכן לקחת את הסיכון לבריאות.
כך בחשבון שגם אין לך את הגב של AIRBNB במקרה של בעיות וכמובן שבמקרה ותתגלה הם יסגרו לך את החשבון.

 

[משתמש מחוק2]

אם אני עושה סימולציה על הדירות שלי לפי תפוסה של 20 ימים בחודש ודמי ניהול של 15% זה לא משתלם-

1. דירת 2 חדרים בלבונטין צמוד לרוטשילד-
שכ״ד ללילה לפי דירות דומות בבניין ובשכונה- 475 שח (בדקתי גם בקיץ)
הכנסה ברוטו- 9,500
הוצאות (חשמל, ארנונה, אינטרנט, ועד, ריהוט, מים, חברת ניהול, עמלת איירבנב)- 3170
הכנסה בניכוי הוצאות- 6,330
מס שולי- 2089
הכנסה נטו- 4241

לעומת שכירות חודשית רגילה של 6,000 שח פחות 10% מס- 5,400

משקיע איירבנב יוצא פה בהפסד משמעותי של יותר מ1,000 שח לחודש

2. דירת 3 חדרים בצפון בן יהודה ליד הנמל-
שכ״ד ללילה לפי דירות דומות בשכונה- 750
הכנסה ברוטו- 15,000
הוצאות- 3,780
מס- 3703
הכנסה נטו באיירבנב- 7517

הדירה מושכרת לטווח ארוך ב6,600 (נחשב זול, אני יכול להשכיר אותה באיזור 7,000), הפער לדעתי לא מצדיק מעבר לairbnb.

נראה שאיירבנב משתלם מאוד לחברות הניהול, או לחילופין לחברה או קבוצת משקיעים שמחזיקים מספר דירות רב באיזורים עם תפוסה גבוהה מ20 יום ושכ״ד גבוה פר מטר בהשכרה לתיירים, כמו כרם התימנים.
בצפון הישן ולב העיר השכ״ד בהשכרה ארוכת טווח ממילא גבוה מספיק, בדיוק בגלל שמספר ככ גבוה של דירות נמצא באיירבנב. מעולם לא זכור לי היצע כל כך דל של דירות בשוק השכירות הרגיל.

 

[doc29]

אם אני עושה סימולציה על הדירות שלי לפי תפוסה של 20 ימים בחודש ודמי ניהול של 15% זה לא משתלם-

.

מעניין מאוד. בדבלין זה בוודאות יוצא יותר כסף, כנראה כי המיסוי נמוך יותר (20%).

בכל מקרה, כמה דברים:
1. הנחת 20 יום בחודש תפוסה- זה לא מאוד גבוה. דירה במצב טוב צריכה לשאוף ל-70-80% תפוסה. כמובן אם במיקום טוב. האם התפוסה של הטווח ארוך היא 100%? לא מקובל להניח לפחות שבועיים-חודש ריקים? או שזה לא קיים בתל אביב? (שואל ברצינות).
2. לא הייתה לי מעולם דירת השקעה בארץ - אתה מתמחר פה את הניהול שלה כ-0 כאן. האם באמת זה לא צורך ממך זמן/כסף? בחו"ל זה לא רלוונטי- כי לשני המקרים צריך חברת ניהול (ל-AIRBNB יותר יקר, אבל זה לא 0 במקרה של שכירות ארוכת טווח).
3. יש יתרונות ל-AIRBNB שאולי רלוונטיים לחלק מהמשקיעים: פחות סיכון לדייר שעושה בעיות ולא מוכן לעזוב את הדירה, אפשרות להשתמש בה.

 

[amit]

אפשר להרוויח בכלל משהו ככה? זכור לי שדובר גם על זה שהארנונה מזנקת במקרה הזה לרמה של מלון (פי כמה יותר גבוה).

כן אם אתה יודע מה אתה עושה

 

[amit]

ואם המשקיע משתמש בחברת ניהול עבור דירת הAIRBNB בישראל ואין לו שום נגיעה לתפעול הדירה- לא פרסום, לא תקשורת עם דיירים, לא גביית שכ״ד, לא תחזוקה, כלום- רק קבלת הכנסה פסיבית מחברת הניהול, זה שונה מדירה בחו״ל מבחינת מיסוי?

אם אתה משכיר לה ומקבל ממנה סכום קבוע בכל חודש אז זה כמו להשכיר את הדירה שלך לעסק אחר , משרד למשל.
אתה משלם מס של 30% לדעתי ,חייב במעמ ומאבד את הפטור ממס שבח.

אם יש לך אחוז בהכנסות זה אמור להיות עסק בכל מקרה.

 

[Shlomi Z]

קוראים לזה ״עסקי כלכלה שיתופית״
https://www.themarker.com/allnews/1.5889025
לפני שנה רשות המיסים העלתה הצעה למסד את זה ובגלל זה גם שאלתי קודם האם ההצעה התקבלה...

נניח ואני "עבריין" , איך רשות המיסים אוכפת את זה כיום
אתם רוצים להגיד לי שכל מי שמשכיר AIRBNB בקיבוץ עלום בצפון או בשכונה קיקיונית בחדרה משלם מס כמו עסק ?

 

[אורי ג.]

נניח ואני "עבריין" , איך רשות המיסים אוכפת את זה כיום

לדוגמא:
https://nadlan.walla.co.il/item/2974252

אתם רוצים להגיד לי שכל מי שמשכיר AIRBNB בקיבוץ עלום בצפון או בשכונה קיקיונית בחדרה משלם מס כמו עסק ?

בדיוק כמו כל אינסטלטור או מוסכניק שתמיד מוציא חשבונית.