מחפש דירה להשקעה - לא בארץ

[FullStack]

אהלן,

טוב אחרי שעשיתי סדר בכל הנושא הפנסיוני בעזרתכם (ובעזרת החומר המעולה של הסולידית) אני מוכן ומזומן לפרוייקט הבא של חיפוש דירה סולידית להשקעה.
כמו כל תלמיד חכם אני מחפש מקורות מידע טובים כדי לקבל קצת רקע והבנה של התחום החדש לפני שאני עובר לצעדים אופרטיביים.

הפרטים היבשים:
1 - בעל דירה למגורים - מסיים את החלק הארי של המשכנתא בחודשים הקרובים
2 - בעל תיק השקעות
3 - בעל הון עצמי נזיל של כ ~100k

מכיוון שאני כבר חלק משוק הנדלן בישראל ומכיוון שאני חושב שהשוק הנדלן המקומי לא אופטימלי בלשון המעטה לרכישת דירה להשקעה ועוד כמה סיבות גאוגרפיות גרמו לי לחפש דירה להשקעה מחוץ לישראל.

קראתי קצת חומר בפורום לגבי דירה להשקעה בצפון אנגליה והייתי שמח לשמוע קצת פרטים יבשים:
1 - עלות ממוצעת של נכס?
2 - כמה הון עצמי דרוש?
3 - איזה הלוואות ניתן לקבל וממי?
4 - ניתן לבצע את תהליך הקנייה עצמאית או שמומלץ לעבוד עם מתווך \ בעל מקצוע אחר?
5 - אופי אוכלוסיה שוכרת?
6 - עבודה מול חברות ניהול

כל מידע על מקורות קריאה מומלצים יתקבל בברכה.

תודה

 

[cypriano de rore]

@רוני

 

[רוני]

אהלן,

טוב אחרי שעשיתי סדר בכל הנושא הפנסיוני בעזרתכם (ובעזרת החומר המעולה של הסולידית) אני מוכן ומזומן לפרוייקט הבא של חיפוש דירה סולידית להשקעה.
כמו כל תלמיד חכם אני מחפש מקורות מידע טובים כדי לקבל קצת רקע והבנה של התחום החדש לפני שאני עובר לצעדים אופרטיביים.

הפרטים היבשים:
1 - בעל דירה למגורים - מסיים את החלק הארי של המשכנתא בחודשים הקרובים
2 - בעל תיק השקעות
3 - בעל הון עצמי נזיל של כ ~100k

מכיוון שאני כבר חלק משוק הנדלן בישראל ומכיוון שאני חושב שהשוק הנדלן המקומי לא אופטימלי בלשון המעטה לרכישת דירה להשקעה ועוד כמה סיבות גאוגרפיות גרמו לי לחפש דירה להשקעה מחוץ לישראל.

קראתי קצת חומר בפורום לגבי דירה להשקעה בצפון אנגליה והייתי שמח לשמוע קצת פרטים יבשים:
1 - עלות ממוצעת של נכס?
2 - כמה הון עצמי דרוש?
3 - איזה הלוואות ניתן לקבל וממי?
4 - ניתן לבצע את תהליך הקנייה עצמאית או שמומלץ לעבוד עם מתווך \ בעל מקצוע אחר?
5 - אופי אוכלוסיה שוכרת?
6 - עבודה מול חברות ניהול

כל מידע על מקורות קריאה מומלצים יתקבל בברכה.

תודה

היי

אנסה לענות בקצרה לגבי צפון אנגליה.

1. עלות של נכסים סולידיים עם פוטנציאל נאה לעליית ערך היא בטווח של 400,000 ש" עד 700,000 ש"ח

2. משכנתא באנגליה ניתן לקבל על נכס קיים בבעלות החל משווי מסוים לכן נוהגים לארגן מימון בארץ ומומלץ במינוף נמוך.

3. באנגליה בנכסים בשווי של 134,000 פאונד ומעלה ישנם מספר אופציות למשכנתאות.

4. זה תלוי בך, את יכול לקנות ישירות במידה ואתה מכירת את השוק והתחום, אחרת מומלץ להיעזר באיש מקצוע שיאתר את הנכס המתאים עבורך.

5. תלוי במיקום, בשווי הנכס, בגובה השכירות החודשית, קהל היעד יהיה בהתאם, אני בעד שוכרים איכותיים הנקראים YOUNG PROFETIONALS
זה דומה לקהל השוכרים ברמת גן וגבעתיים.

6. מגוון רחב של שוכרים, מכל הגילאים.

7. יש חברות ניהול רבות ואיכותיות, נוח להתנהל בשפה האנגלית, את השכירות מומלץ למשוך באמצעות פלטפורמה הנקראת TRANSFERWISE

CVMKJV !

 

[FullStack]

היי

אנסה לענות בקצרה לגבי צפון אנגליה.

1. עלות של נכסים סולידיים עם פוטנציאל נאה לעליית ערך היא בטווח של 400,000 ש" עד 700,000 ש"ח

2. משכנתא באנגליה ניתן לקבל על נכס קיים בבעלות החל משווי מסוים לכן נוהגים לארגן מימון בארץ ומומלץ במינוף נמוך.

3. באנגליה בנכסים בשווי של 134,000 פאונד ומעלה ישנם מספר אופציות למשכנתאות.

4. זה תלוי בך, את יכול לקנות ישירות במידה ואתה מכירת את השוק והתחום, אחרת מומלץ להיעזר באיש מקצוע שיאתר את הנכס המתאים עבורך.

5. תלוי במיקום, בשווי הנכס, בגובה השכירות החודשית, קהל היעד יהיה בהתאם, אני בעד שוכרים איכותיים הנקראים YOUNG PROFETIONALS
זה דומה לקהל השוכרים ברמת גן וגבעתיים.

6. מגוון רחב של שוכרים, מכל הגילאים.

7. יש חברות ניהול רבות ואיכותיות, נוח להתנהל בשפה האנגלית, את השכירות מומלץ למשוך באמצעות פלטפורמה הנקראת TRANSFERWISE

CVMKJV !

.

תודה על התשובה המפורטת.
לגבי #4 מהי העלות הנילוות כאשר נעזרים באיש מקצוע? סדר גודל יהייה מצויין

יש לך המלצות על מקורות קריאה \ פורומים רלוונטיים לצפון אנגליה?

 

[רוני]

.

תודה על התשובה המפורטת.
לגבי #4 מהי העלות הנילוות כאשר נעזרים באיש מקצוע? סדר גודל יהייה מצויין

יש לך המלצות על מקורות קריאה \ פורומים רלוונטיים לצפון אנגליה?

היי
עליות הרכישה הכוללות מס רכישה בשיעור של 3%, עו"ד, ריהוט, תיווך, אגרות רישום בטאבו, נעים בממוצע בין 6,000 פאונד ל 9,000
עבור נכסים ברמת המחירים שציינתי.

פורום המשקיעים הגדול באנגליה נקרא: Property118.com

 

[doc29]

כל מידע על מקורות קריאה מומלצים יתקבל בברכה.

הי, לפני כשנה ביצעתי לא מעט בירורים בנושא.

בנוסף לפורום שרוני ציין, יש פורום בשם property tribes.

כמו כן, יש צמד יזמים צעירים שיש להם גם פודקאסט וגם פורום מאוד אינפורמטיביים. קוראים להם property hub. אני שקלתי בזמנו לקנות דרכם. נראו ונשמעו לי מאוד אמינים, אם כי המודל שלהם הוא של לקנות דירה על הנייר לרוב, עם מימון גדול, במיקומים מרכזיים בערים בצפון אנגליה, כמו מנצ׳סטר, ליברפול, ועוד. כשהם מאתרים פרוייקט שנראה להם טוב הם סוגרים עם היזם על מספר מסויים של יחידות וככה מקבלים הנחה ואז משווקים את זה ללקוחות שלהם בשיטת כל הקודם זוכה.
בכל מקרה זה עוד מקור מידע.

הם כבר שלחו לי כמה פעמים הצעות של עסקאות, אני מצרף פה כמה לדוגמא, מאמין שזה יכול לתת לך סדר גודל של עלויות ותזרים שניתן להגיע אליו. שים לב גם לעלויות השונות של הרכישה וכו'.

עריכה: שים לב שכיוון שזהו בית שני שלך, אתה תשלם אקסטרא 3% מס בולים.

https://go.thepropertyhub.net/e/641...h=rzTbCQAZQH2W3wSrDhqyaLF4OF7c2vnhphxVFQ5JLlQ

https://go.thepropertyhub.net/e/641...h=kkygTbfWjSYfc01yTgyPc-qGepnv4RFCXG4zGWmlDaI

https://go.thepropertyhub.net/e/641...h=HrGMxwTJkwikTROfUd4IN_4vyPBY6_RtZPp80J5YmQs

https://go.thepropertyhub.net/e/641...h=hK22irWmPbBB60gr1NV18TBc7hJe-itAyk70zm9bFig

בהצלחה.

 

[FullStack]

הי, לפני כשנה ביצעתי לא מעט בירורים בנושא.

בנוסף לפורום שרוני ציין, יש פורום בשם property tribes.

כמו כן, יש צמד יזמים צעירים שיש להם גם פודקאסט וגם פורום מאוד אינפורמטיביים. קוראים להם property hub. אני שקלתי בזמנו לקנות דרכם. נראו ונשמעו לי מאוד אמינים, אם כי המודל שלהם הוא של לקנות דירה על הנייר לרוב, עם מימון גדול, במיקומים מרכזיים בערים בצפון אנגליה, כמו מנצ׳סטר, ליברפול, ועוד. כשהם מאתרים פרוייקט שנראה להם טוב הם סוגרים עם היזם על מספר מסויים של יחידות וככה מקבלים הנחה ואז משווקים את זה ללקוחות שלהם בשיטת כל הקודם זוכה.
בכל מקרה זה עוד מקור מידע.

הם כבר שלחו לי כמה פעמים הצעות של עסקאות, אני מצרף פה כמה לדוגמא, מאמין שזה יכול לתת לך סדר גודל של עלויות ותזרים שניתן להגיע אליו. שים לב גם לעלויות השונות של הרכישה וכו'.

עריכה: שים לב שכיוון שזהו בית שני שלך, אתה תשלם אקסטרא 3% מס בולים.

https://go.thepropertyhub.net/e/641...h=rzTbCQAZQH2W3wSrDhqyaLF4OF7c2vnhphxVFQ5JLlQ

https://go.thepropertyhub.net/e/641...h=kkygTbfWjSYfc01yTgyPc-qGepnv4RFCXG4zGWmlDaI

https://go.thepropertyhub.net/e/641...h=HrGMxwTJkwikTROfUd4IN_4vyPBY6_RtZPp80J5YmQs

https://go.thepropertyhub.net/e/641...h=hK22irWmPbBB60gr1NV18TBc7hJe-itAyk70zm9bFig

בהצלחה.

תודה רבה על המידע, עברתי על כמה הצעות של עסקאות והחברה נראים רציניים.
אני מודה שקצת קשה לי להסתכל על החומר ולנתח אותו ברמה מקצועית (תחום הנדלן הוא עולם ומלואו ומומחה בתחום אני בטוח שלא אוכל להיות במקביל לעיסוק העיקרי שלי)
מה שאותי מעניין כרגע אם מישהו מאנשי הפורום עשה את המהלך וקנה דירה להשקעה מחוץ לישראל, אשמח לשמוע קצת רשמים מניסיון אישי.
אפשר גם לשלוח לי הודעה פרטית במידה ורוצים לשמור על אנונימיות.

 

[doc29]

מה שאותי מעניין כרגע אם מישהו מאנשי הפורום עשה את המהלך וקנה דירה להשקעה מחוץ לישראל, אשמח לשמוע קצת רשמים מניסיון אישי.

פרט למה שכתבתי לך בפרטי, אם זה כן מסקרן מישהו, אשמח לשתף בגדול- אם כי חשוב להדגיש שאינני בעל ניסיון ובטח שלא מומחה. בנוסף רשמים של 9 חודשים לא נותנים הרבה, אבל זה מה יש...

בגדול: רכשתי לפני כ-9 חודשים דירת 2 חדרים במרכז דבלין - בעלות כוללת של כ-270K יורו. דירה זהה לה באותו קומפלקס מושכרת כיום ב-1750 יורו (ייתכן שאפשר קצת יותר אפילו) - אבל אני בחרתי להשכיר ב-AirBNB.
ביקשת רשמים - אז בתמצית אלה הם:
0. זה מתסכל ומייגע, כנראה הרבה יותר מאשר דירה בארץ.
1. תלמד טוב איך לחשב תשואה. תבין לכמה אתה יכול להגיע בחישוב שמרני ותשקול טוב למה אתה עושה את זה והאם זה משתלם.
אולי אני המפגר היחיד, אבל זה לא כזה פשוט כמו שזה נראה לחשב תשואה.
2. מומלצת הפרדת רשויות- למצוא בנפרד אנשי מקצוע - עו"ד, אינספקטור, מתווך. רק כדי להיות על הצד הבטוח. פרט לזה כמובן- על כל אחד לברר טוב כמה שניתן- המלצות בפורומים, מידע ברשת, לנבור כדי לוודא שלא נקשר שמו בתרמיות וכן הלאה.
3. תתכנן מראש טוב טוב את תהליך העברת הכספים גם כדי לא להיתקע וגם כדי למזער עמלות.
4. לא קל לפתוח חשבון בנק באירופה בלי להיות שם. בארה"ב - עוד פחות מכך.
5. למצוא לפחות 2-3 אנשים נפרדים שאתה סומך עליהם שאוביקטיביים כדי לוודא שהנכס טוב, ולא-המתווך לא כלול בזה. דוגמאות אפשריות לאנשים כאלה: משקיעי נדלן מקומיים מפורומים של נדלן, ישראלים שגרים באיזור ולעיתים קרובות ישמחו לעזור (אני מצאתי כאלו בפייסבוק) - רק חשוב להבדיל בין אלה שעוסקים בנדלן לאלה שלא.
6. לנסות להיעזר בשירותים של מתווך שעובד רק עבורך, הקונה, ולא עבור המוכר. באירלנד זה נקרא Buyer's agent.
7. יש שטוענים שעדיף מתווך שאחרי זה גם ינהל את הנכס- יש מצב שזה נכון.
8. כשאתה מחשב תשואה/תזרים- תיקח בחשבון את הכל- מיסים, חשבונות, עלות עו"ד (בקניה ובמכירה), עלות רו"ח, ביטוח דירה, עלות שמאי/אינספקטור, מס בולים, שיפוצים שנדרש לבצע בהתאם למצב הדירה, דירה שעומדת ריקה, תיקונים שונים לאורך הדרך, עלות העברת והמרת כספים, דמי ניהול נכס, דמי החלפת דייר.
9. תברר טוב אילו מיסים יש בקנייה, במכירה ועל השכירות במדינה הרלוונטית.
10. תברר מה החוקים הנוגעים להגנת הדייר במדינה הרלוונטית.
11. בנוגע ל-AirBNB- תוכנה מצויינת בשם AirDNA שמאפשרת לך להבין מה המחזור שאפשר לייצר על פי שכונה בכל עיר משמעותית בעולם בערך.
12. בנוגע ל-AirBNB- לא חושב שנכון לבנות על זה אסטרטגיה ארוכת טווח. זה בונוס נחמד אבל הייתי מבסס קניה רק על פי ביקוש לשכירות ארוכת טווח, מה גם שהרושם שלי שהולכים ברוב העולם לרגולציה די קשה על זה.
13. חשוב- קשה מאוד להתנהל בלי מישהו שאתה מכיר וסומך עליו שיסייע לך עם כל מיני בעיות שצצות. אני מצאתי מישהו כזה דרך קבוצת פייסבוק והוא הציל אותי כמה וכמה פעמים וחסך לי על הדרך מאות יורו.
14. גם ככה- זה יכול להיות מאוד מתסכל ומנדנד- כל פעם שצץ משהו, וזה בהחלט לא פאסיבי לחלוטין (או שזה יכול להיות פאסיבי לחלוטין אבל עם עלויות גדולות יותר שפוגמות בתשואה). זה חיסרון משמעותי ביחס לתיק השקעות.
15. תזכור שאת הצלחת ההשקעה אפשר יהיה לבחון רק אחרי כמה שנים ולכן אל תמהר לחלק עצות אחרי 9 חודשים...

 

[אורי ג.]

0. זה מתסכל ומייגע, כנראה הרבה יותר מאשר דירה בארץ.

אתה מדבר על הרכישה או על השוטף?
בנוסף:
בדבלין ניתן להתמנף?
מה התזרים החודשי הממוצע שלך מהנכס אחרי ההוצאות? (אם מותר לשאול).

 

[רוני]

זה מתסכל ומייגע, כנראה הרבה יותר מאשר דירה בארץ

היי
כאשר נכנסים לתחום זה, יש 2 אופציות, האופציה הראשונה לשלם עבור ליווי ממושך לוותיקים ומנוסים בתחום, העוזרים לבחור נכס מתאים,
מייעצים בנושא המימון, מלווים בתהליך הרכישה תקופה ממושכת לאחר סיומו, כאן המשקיע מרגיש בטוח יותר, יש לו תמיד אל מי לפנות להתייעץ ולהיעזר בניסיונו.
באופציה זו התהליך הדרגתי, קל יותר עבור המשקיע החדש, הוא לומד להכיל את ההשקעה, יש לו תחושת ביטחון שיש אל מי לפנות,
עקומת הלמידה כמשקיע היא מתמשכת בהדרגה, מקלה עליו לשלב זאת במידה והוא מנהל חיים עמוסים בפעילות,
הנקודת תורפה כאן היא בבחירת המלווים,
לעתים ישנם מלווים שבבעלותם נכס או שתיים, וניסיון של שנה וחצי כמשקיעי נדל"ן, עדיין לא עברו משברים בשוק הנדל"ן כמשקיעים, עדיין לא יודעים לחשב תשואה משכירות, אך בהחלט יודעים לשווק.

האופציה השנייה היא לפעול ישירות מול בעלי מקצוע מקומיים, כאן אף אחת לא בוחר עבורך את הנכס המתאים (לך אישית), במיקום הנכון תוך הבנה של חוקי המס,
והתחשבות בנקודת פתיחה שלך מבחינה פיננסית, מבחינת היכולת שלך להכיל רמות שונות של סיכון, ויותר מכל להבין האם נכס זה משרת את היעד שלך כמשקיע.

אף אחד לא דואג להקלה משמעותית בתהליך הרכישה עבורך(אני זוכר שסיפרת על הטירטור עם זיהוי המסמכים הנוטריוני בשלב רכישת הנכס, אצלי זה לא קיים, אני מוסמך על ידי העו"ד לאשר בעצמי את המסמכים, ומעורב בכל שלב בתהליך הרכישה, העו"ד מכתב אותי למיילים שהוא שולח ללקוח,
אני אישית עובר עם הלקוח ומסביר לו את כל החוזים והמסמכים, ואם משהוא לא ברור מפנים כמובן שאלה לעו"ד),
באופציה זו ישולם ברוב המקרים שכר לימוד, סביר להניח שהוא יהיה גבוה מהאופציה הראשונה.

אני לחלוטין לא פוסל אופציה זו, אך היא לא מתאימה לכל אחד, ישנם משקיעים שהתנהלות זו מתאימה לאופיים ויש להם זמן פנוי ללמוד, להתמקצע, ולהתגלח על עצמם, אך רק חלקם יפיקו לקחים, יסיקו מסקנות וימשיכו הלאה.
אני פעלתי בדרך זו בשנת 99, ובהחלט שילמתי שכר לימוד, וגם היום בדיעבד הייתי פועל אותו הדבר, משום שזה מתאים לאופי שלי.
אך לעומת זאת משקיעים אחרים, התנהלות זו עלולה להיות טראומתית עבורם, והם יחליטו לנטוש את הספינה.

מבחינתי שני האופציות טובות, כל משקיע צריך להחליט מה מתאים לו, אני משווה את זה לשוני בין אלו הבוחרים לעבוד כשכירים, והאחרים המעדיפים להיות עצמאים.

אני מבטיח לך שאם תסיק מסקנות, תעמיק ותלמד את התחום, זה ישתלם לך בגדול, כמו שאמרת 9 חודשים זה לא קנה מידה.

לגבי נוחות בהשקעה בישראל, אני לא מסכים אתך, במידה והדירה בדבלין תושכר לטווח ארוך, לא יהיה התעסקות עם הנכס, אתה תהנה מהשרותים של חברת ניהול.
מניסיוני אני מעדיף עבודה עם חברת ניהול (כולל בישראל) מאשר התעסקות ישירה מול השוכרים .

 

[doc29]

אתה מדבר על הרכישה או על השוטף?
בנוסף:
בדבלין ניתן להתמנף?
מה התזרים החודשי הממוצע שלך מהנכס אחרי ההוצאות? (אם מותר לשאול).

בעיקר על הרכישה, אבל גם קצת על השוטף - כנראה שזה בעיקר בגלל שאני משכיר ב-AIRBNB ובתחילת הדרך יחסית, ובנוסף נעזר באיש קשר מקומי כדי לפתור בעיות ולחסוך כסף. סתם דוגמא: חברת הניהול דיווחה שהמנקה שהגיע לנקות אחרי האורחים שם לב שהספה בסלון שבורה ולא נפתחת למיטה. צריך לבחור דגם באיקאה, צריך מישהו שיקבל וירכיב אותה, צריך מישהו שיפנה אותה (מסתבר שהאירים מוזרים ואסור פשוט להשאיר זבל כמו רהיטים ישנים ברחוב...), וכל זה צריך לקרות בין אורחים.

לגבי תזרים, בטח, אני אשמח לשתף ואפרט הכל לטובת מי שמעניין.
רק אסייג שבגלל שזה AirBNB ובגלל שהתחלתי לא מזמן (ולוקח זמן לצבור ריוויוז, מה שמשפיע על מידת ההזמנות בהתחלה) - יש וריאביליות בהכנסות בין החודשים הראשונים לבין עכשיו. יכול להיות שזה גם משהו עונתי, אבל לדעתי זה הפקטור הקטן יותר.
בקיצור אתן דוגמא מייצגת לפי החודש הנוכחי שאמור להיות מייצג בהכנסות:

- הכנסות: 2900 יורו (מייצג תפוסה של כ-70 אחוז, מקווה שעם יותר ביקורות זה ישתפר).
- דמי ניהול נכס 15%+מעמ: 490 יורו.
- עמלת ניקיון דירה (60 יורו לכל אורח ולכן לא קבוע): 540 יורו.
- ביטוח: ביטוח רגיל בערך 20 לחודש+ ביטוח מיוחד ל-AirBNB עוד כ-80 לחודש -סה"כ 100 לחודש.
- מס נכס מקומי (סוג של ארנונה): 6 יורו לחודש (כן כן - זו לא טעות).
- אינטרנט: בערך 30 יורו לחודש.
- חשמל: בערך 70 לחודש.
- ועד בית: כ-120 לחודש.
- רואה חשבון (מקומי+ישראל) - בגדר הערכה מאוד מבוססת: 40 יורו לחודש (500 לשנה).
- חשבון בנק+העברות: חינם (חשבון מקומי+IB).
- החזר הלוואות (לקחתי הלוואה על כ-20% מהסכום מקרן השתלמות+קופ"ג - בריבית של פריים מינוס 0.45+הלוואת חבר של 30K בלי ריבית) - בערך 80 יורו לחודש. נראה לי אבל שבגלל שהקופ"ג ממשיכה לצבור יש מצב שאני לא באמת משלם ריבית בפועל, אבל לא חשוב.
-בלתמים: הדירה היא משנת 1996 ובמצב די טוב (היא במצב משמעותית יותר טוב ויותר מטופחת מאשר כל הדירות שאי פעם ראיתי בחיפושי הדירות שלי בתל אביב) - זה כמובן סעיף קריטי אך גם הכי קשה להעריך. נשים פה חודש בשנה כהערכה (כנראה יותר מדי) שמרנית - 150 לחודש.

סה"כ תזרים לפני מיסים: ~1250 יורו.
עלות הדירה הייתה 255K יורו ולאחר כל ההוצאות של הרכישה- כ-270K יורו.

אם זה היה בהשכרה ארוכת טווח:
- השכירות הייתה כ-1750 יורו (כך נאמר לי כשקניתי, שכ"ד בדבלין עולה בקצב מטורף, מניח שזה כבר 1800 אבל לא משנה).
- דמי ניהול 5% לפני מעמ ומציאת דייר חדש 5% לפני מעמ - נניח כ-9% בממוצע לשנה- כ-160 יורו לחודש.
- ביטוח: רק 20 לחודש.
- חשבונות שוטפים לא משלמים- רק הדייר.
- ארנונה+ועד בית- אני משלם לדעתי: 125 יורו לחודש.
- רואה חשבון: כנ"ל - 40 יורו לחודש.
- החזר הלוואות: 80 יורו לחודש.
- בלתמים: דומה, אולי קצת פחות: 100 לחודש.

סה"כ: ~1250 יורו לחודש.

למה AirBNB? כי רוב משקיעי הנדלן המקומיים אמרו לי שהנטו יצא יותר גבוה, כי החוקים באירלנד מאוד בעד הדייר- לאחר 6 חודשי שכירות לא ניתן לפנות אותו אלא אם עושה משהו חריג או אם אני רוצה למכור את הדירה - כך שתמיד אוכל לעבור לשכירות ארוכת טווח, אבל הכיוון ההפוך יהיה בלתי אפשרי.

עריכה: לגבי מינוף בדבלין- האמת היא שלא בדקתי (או שבדקתי ושכחתי...). כאמור נעזרתי במינוף לא מאוד גדול מהארץ כי הייתה לי אופציה להלוואה בתנאים מאוד טובים.

 

[אורי ג.]

@doc29 תודה על השיתוף.
הרבה יותר מדי כאב ראש בשביל התשואה לדעתי, אא"כ אתה צופה רווח הון משמעותי פה.

 

[doc29]

הרבה יותר מדי כאב ראש בשביל התשואה לדעתי, אא"כ אתה צופה רווח הון משמעותי פה.

זהיר מאוד במילה "צופה". יותר נכון יהיה לומר "מקווה ומסתמך על הערכות של אחרים"

 

[משתמש מחוק2]

כי החוקים באירלנד מאוד בעד הדייר- לאחר 6 חודשי שכירות לא ניתן לפנות אותו אלא אם עושה משהו חריג או אם אני רוצה למכור את הדירה

ואם אתה רוצה להעלות את השכ״ד בתום החוזה והוא לא מוכן, עדיין אי אפשר לפנות ולהכניס דייר שמוכן לשכ״ד החדש?

 

[doc29]

ואם אתה רוצה להעלות את השכ״ד בתום החוזה והוא לא מוכן, עדיין אי אפשר לפנות ולהכניס דייר שמוכן לשכ״ד החדש?

לא ניתן לפנות במשך 4 שנים. כן ניתן להעלות ב4 אחוז לשנה. העניין ששכד זינק ועודנו מזנק באירלנד בהרבה יותר מכך.

 

[monkey22]

בעיקר על הרכישה, אבל גם קצת על השוטף - כנראה שזה בעיקר בגלל שאני משכיר ב-AIRBNB ובתחילת הדרך יחסית, ובנוסף נעזר באיש קשר מקומי כדי לפתור בעיות ולחסוך כסף. סתם דוגמא: חברת הניהול דיווחה שהמנקה שהגיע לנקות אחרי האורחים שם לב שהספה בסלון שבורה ולא נפתחת למיטה. צריך לבחור דגם באיקאה, צריך מישהו שיקבל וירכיב אותה, צריך מישהו שיפנה אותה (מסתבר שהאירים מוזרים ואסור פשוט להשאיר זבל כמו רהיטים ישנים ברחוב...), וכל זה צריך לקרות בין אורחים.

לגבי תזרים, בטח, אני אשמח לשתף ואפרט הכל לטובת מי שמעניין.
רק אסייג שבגלל שזה AirBNB ובגלל שהתחלתי לא מזמן (ולוקח זמן לצבור ריוויוז, מה שמשפיע על מידת ההזמנות בהתחלה) - יש וריאביליות בהכנסות בין החודשים הראשונים לבין עכשיו. יכול להיות שזה גם משהו עונתי, אבל לדעתי זה הפקטור הקטן יותר.
בקיצור אתן דוגמא מייצגת לפי החודש הנוכחי שאמור להיות מייצג בהכנסות:

- הכנסות: 2900 יורו (מייצג תפוסה של כ-70 אחוז, מקווה שעם יותר ביקורות זה ישתפר).
- דמי ניהול נכס 15%+מעמ: 490 יורו.
- עמלת ניקיון דירה (60 יורו לכל אורח ולכן לא קבוע): 540 יורו.
- ביטוח: ביטוח רגיל בערך 20 לחודש+ ביטוח מיוחד ל-AirBNB עוד כ-80 לחודש -סה"כ 100 לחודש.
- מס נכס מקומי (סוג של ארנונה): 6 יורו לחודש (כן כן - זו לא טעות).
- אינטרנט: בערך 30 יורו לחודש.
- חשמל: בערך 70 לחודש.
- ועד בית: כ-120 לחודש.
- רואה חשבון (מקומי+ישראל) - בגדר הערכה מאוד מבוססת: 40 יורו לחודש (500 לשנה).
- חשבון בנק+העברות: חינם (חשבון מקומי+IB).
- החזר הלוואות (לקחתי הלוואה על כ-20% מהסכום מקרן השתלמות+קופ"ג - בריבית של פריים מינוס 0.45+הלוואת חבר של 30K בלי ריבית) - בערך 80 יורו לחודש. נראה לי אבל שבגלל שהקופ"ג ממשיכה לצבור יש מצב שאני לא באמת משלם ריבית בפועל, אבל לא חשוב.
-בלתמים: הדירה היא משנת 1996 ובמצב די טוב (היא במצב משמעותית יותר טוב ויותר מטופחת מאשר כל הדירות שאי פעם ראיתי בחיפושי הדירות שלי בתל אביב) - זה כמובן סעיף קריטי אך גם הכי קשה להעריך. נשים פה חודש בשנה כהערכה (כנראה יותר מדי) שמרנית - 150 לחודש.

סה"כ תזרים לפני מיסים: ~1250 יורו.
עלות הדירה הייתה 255K יורו ולאחר כל ההוצאות של הרכישה- כ-270K יורו.

אם זה היה בהשכרה ארוכת טווח:
- השכירות הייתה כ-1750 יורו (כך נאמר לי כשקניתי, שכ"ד בדבלין עולה בקצב מטורף, מניח שזה כבר 1800 אבל לא משנה).
- דמי ניהול 5% לפני מעמ ומציאת דייר חדש 5% לפני מעמ - נניח כ-9% בממוצע לשנה- כ-160 יורו לחודש.
- ביטוח: רק 20 לחודש.
- חשבונות שוטפים לא משלמים- רק הדייר.
- ארנונה+ועד בית- אני משלם לדעתי: 125 יורו לחודש.
- רואה חשבון: כנ"ל - 40 יורו לחודש.
- החזר הלוואות: 80 יורו לחודש.
- בלתמים: דומה, אולי קצת פחות: 100 לחודש.

סה"כ: ~1250 יורו לחודש.

למה AirBNB? כי רוב משקיעי הנדלן המקומיים אמרו לי שהנטו יצא יותר גבוה, כי החוקים באירלנד מאוד בעד הדייר- לאחר 6 חודשי שכירות לא ניתן לפנות אותו אלא אם עושה משהו חריג או אם אני רוצה למכור את הדירה - כך שתמיד אוכל לעבור לשכירות ארוכת טווח, אבל הכיוון ההפוך יהיה בלתי אפשרי.

עריכה: לגבי מינוף בדבלין- האמת היא שלא בדקתי (או שבדקתי ושכחתי...). כאמור נעזרתי במינוף לא מאוד גדול מהארץ כי הייתה לי אופציה להלוואה בתנאים מאוד טובים.

נשמע כאב ראש נוראי. הייתי במקומך שוקל שכירות לטווח ארוך לאיזה שנתיים שלוש לראות איך זה.

לשאלה של @FullStack
אני וזוגתי מחזיקים נדל"ן במרכז אירופה ישירות, אבל עבור שכירות לטווח ארוך.
יש לכל בניין (או קומפלקס) חברת ניהול שמשלמים לה חודשי והיא דואגת להכל (ככה זה בכל המדינה, בערך כמו וועד בניין פה בארץ, רק חברה חיצונית ויותר יסודית ומקצועית. בעל הבית משלם).
חוץ מכאבי הראש של ההתחלה (הרגילים - עו"ד, שמאי, התנהלות מול בנק, מתווך, שיפוצים, ריהוט וכו'), אני יכול להגיד שבשוטף תפעול הנכסים מאוד מינימלי. מה גם שבאירופה המפותחת שכירות לטווח ארוך זה מאוד נפוץ (5-7 שנים ומעלה בקלות). אם יש צורך באיש מקצוע כזה או אחר, הדיירים מעדכנים את בעל הבית, מזמינים איש מקצוע, והחשבון יורד משכר הדירה בחודש הבא (ככה אנחנו עובדים, זה נפוץ ועובד ממש טוב שבילנו).
עכשיו, הקאטץ' אצלנו זה שזוגתי נולדה וגדלה במדינה שבה אנחנו משקיעים, וגרה שם עד שנות ה20 שלה. ככה שהיא מכירה את כל החוקים, את המנטליות, איך למצוא שוכרים ויכולה להסתדר בקלות עם כל בלת"מ.

בגדול, אם יש הרבה התעסקות, מומלץ לקחת איש קשר מקומי שיטפל בדברים (נוגס בתשואה כמובן) או חברת ליווי כזאת או אחרת.
אם אין הרבה טיפול, ואתה מרגיש בטוח בחוקים, בשפה המקומית וביכולת לתפעל בלתמים בעצמך אז לעשות הכל בעצמך יכול לזרום.
אז אלא אם אתה מחפש לעבוד בזה ממש בעצמך, מצפה לך המון כאבי ראש (נשמע שאתה כבר שם בכל מקרה).
מה שרוני כתב מדויק, וחשוב שתבין מה העלויות של כל אפשרות שתבחר.
באופן אישי, אני חושב שאייר בי אנד בי זה המון התעסקות, ולא הייתי נכנס לזה, אלא אם - 1. הייתי ממש קרוב וההתעסקויות לא היו כזה כאב ראש בשבילי. 2. מצפה לרווח משמעותי.

לא ממליץ ולא מייעץ. בהצלחה!

 

[doc29]

בהצלחה!

תודה על העצות.
זה בהחלט משהו שלקחתי בחשבון. סך הכל יש חברת ניהול מעולה שעושה את מרבית העבודה, ואני כרגע בשלב של עשייה ולמידה ככה שאני מרגיש שאני מרוויח מזה ניסיון לכן זה פחות מעצבן אותי. כמובן שהדגשתי את הבעיות יותר, סך הכל רוב הזמן אני לא עושה כלום בשביל זה.
יכול להיות שבעוד זמן מה אחליט שזה יותר מדי כאב ראש ואעבור לשכירות ארוכת טווח.

במקביל יש לי דירה להשקעה בארהב שם זו שכירות רגילה ואכן שם זה כמעט אפס כאב ראש. זה גם נותן לי בסיס להשוואה.
נראה ונחליט, מהכל לומדים...

 

[קפיצת הדרך]

הי, לפני כשנה ביצעתי לא מעט בירורים בנושא.

בנוסף לפורום שרוני ציין, יש פורום בשם property tribes.

כמו כן, יש צמד יזמים צעירים שיש להם גם פודקאסט וגם פורום מאוד אינפורמטיביים. קוראים להם property hub. אני שקלתי בזמנו לקנות דרכם. נראו ונשמעו לי מאוד אמינים, אם כי המודל שלהם הוא של לקנות דירה על הנייר לרוב, עם מימון גדול, במיקומים מרכזיים בערים בצפון אנגליה, כמו מנצ׳סטר, ליברפול, ועוד. כשהם מאתרים פרוייקט שנראה להם טוב הם סוגרים עם היזם על מספר מסויים של יחידות וככה מקבלים הנחה ואז משווקים את זה ללקוחות שלהם בשיטת כל הקודם זוכה.
בכל מקרה זה עוד מקור מידע.

הם כבר שלחו לי כמה פעמים הצעות של עסקאות, אני מצרף פה כמה לדוגמא, מאמין שזה יכול לתת לך סדר גודל של עלויות ותזרים שניתן להגיע אליו. שים לב גם לעלויות השונות של הרכישה וכו'.

עריכה: שים לב שכיוון שזהו בית שני שלך, אתה תשלם אקסטרא 3% מס בולים.

https://go.thepropertyhub.net/e/641...h=rzTbCQAZQH2W3wSrDhqyaLF4OF7c2vnhphxVFQ5JLlQ

https://go.thepropertyhub.net/e/641...h=kkygTbfWjSYfc01yTgyPc-qGepnv4RFCXG4zGWmlDaI

https://go.thepropertyhub.net/e/641...h=HrGMxwTJkwikTROfUd4IN_4vyPBY6_RtZPp80J5YmQs

https://go.thepropertyhub.net/e/641...h=hK22irWmPbBB60gr1NV18TBc7hJe-itAyk70zm9bFig

בהצלחה.

אפשר לשאול למה בסוף החלטת ללכת על אירלנד ולא על צפון אנגליה?

 

[amit]

אפשר לשאול למה בסוף החלטת ללכת על אירלנד ולא על צפון אנגליה?

ולמה לא שוב ארהב?

 

[doc29]

אפשר לשאול למה בסוף החלטת ללכת על אירלנד ולא על צפון אנגליה?

- תשואת שכירות הכי גבוהה מבין כל המדינות המערביות הנורמליות (מעל 7%). בצפון אנגליה סביב מחצית מכך.
- מעדיף לקנות במרכז עיר בירה ולא בערים דרג ב'.
- ברקזיט X2 - גם פוגם בצמיחה הכלכלית באנגליה וגם מעביר הרבה ממנה לשכנתה הקרובה אירלנד.
- אינדיקטורים כלכליים מאוד חיוביים.
- מחירים עדיין משמעותית מתחת לשיא הקודם.
- מרבית ההערכות המקצועיות צופות שם עליית מחירים משמעותית יותר משאר אירופה - בעיקר בגלל מחסור משמעותי בהיצע. מצרף כמה דוגמאות:

1. S&P:
https://www.maalot.co.il/Publications/SR20190403115842.pdf

2. pwc:
https://ulidigitalmarketing.blob.co...ergingTrendsEurope2019.pdf#ulip=etre19emeabtn

3. Fitch:
https://your.fitchratings.com/outlook-2019-global-housing-and-mortgage.html

4. Global Property Guide - לא גוף מקצועי אבל אתר שמרכז המון מידע בנושא:
https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Ireland

ולמה לא שוב ארהב?

פיזור.

*** עריכה ***
כדי שחלילה לא ישתמע שאין סיכונים בהשקעה כזו - אני אציין גם את אלה:
1. סיכון מטבע כמובן.
2. מס רווחי הון גבוה 33%.
3. ברקזיט יכול להשפיע גם לרעה גם על מעגל המדינות הקרוב לאנגליה כמו אירלנד- אף אחד לא יודע איך כמה ומתי- וזו חלק מהבעיה - האי וודאות.
4. הרבה יותר קשה למצוא מידע זמין ברשת לגבי אירלנד. בניגוד לאנגליה, ועוד יותר מכך - ארה"ב, הם עדיין לא מאוד מפותחים בתחום הזה. צריך לקושש מידע וליצור קשרים בצורה קצת מייגעת. מצאתי שם פורום אחד שסוג של עסק בנדלן - ועיקר ההודעות שקיבלתי היו התקפות על זה שמשקיעים זרים כמוני הם הסיבה לעליות המחירים שלא מאפשרות לצעירים שם לקנות דירה.
5. לאחר המשבר האחרון המדינה העבירה חוק שמגביל את המשכנתא שניתן לקחת כפרקציה של המשכורת - וזו הסיבה העיקרית שעומדת לדברי רבים בבסיס ההאטה בעליית המחירים שרואים כרגע (כי גם האנשים וגם הבנקים רוצים לקבל ולתת כסף, בהתאמה) - האטה מלאכותית אמנם, ומשמעותית פחות בנכסים היותר זולים, אבל בהחלט האטה.

זהו בערך...