מחפש דירה להשקעה - לא בארץ

[דן ג.]

אורי, את הנקודה הזו ניתן לעקוף כמו את יתר הנקודות, על ידי חתימת חוזה שכירות לטווח ארוך של המשקיע אל מול חברת הניהול, בשכירות הגבוהה משכירות המקובלת בשוק, ההכנסות שמעל למצוין בחוזה, הולכות לחברת הניהול, חברת הניהול היא זו שמשכירה לטווח קצר, נתקלתי באופציה זו מספר פעמים.

לעתים יש פער בין ההסתכלות של מס הכנסה לעומת הפסיקה של בית המשפט, לדוגמא מס הכנסה מעוניין למסות הכנסה מעסק החל מהנכס החמישי, ואילו בית המשפט העליון קבע מעל 19 דירות.

לא עקפת כאן שום דבר. אם אתה משכיר את הדירה לעסק, שעסקו הוא השכרה לטווח קצר/נופש, זה בהגדרה לא השכרה למגורים. חוץ מזה, זה לא " ההכנסות שמעל למצויין בחוזה, הולכות לחברת הניהול". להכנסות של החברה המשכירה ב airbnb, במקרה הזה, אין שום קשר לבעל הדירה. גם אם הם לא מצליחים להשכיר בכלל, עדיין הוא מקבל את דמי השכירות בשביל הדירה.

לגבי הנקודה השנייה, זה תיאור קצת מצחיק של מה שפסקו בעליון. הגיע מקרה של כ20 דירות, ובזה הם הסכימו עם עמדת מס הכנסה. אחרי פסיקת בית המשפט, מס הכנסה פרסמו את עמדתם בהתבסס על הפסיקה. העליון, לא מפרסם ניירות עמדה, הם סהכ פוסקים במקרים ספציפיים.
כמובן שניתן לא להסכים עם עמדת מס הכנסה, ולערער. בהצלחה ... (נראה לי שהם פרסמו 10 דירות. ובין 5 ל 10, תלוי בנסיבות)

 

[אורי ג.]

לא עקפת כאן שום דבר. אם אתה משכיר את הדירה לעסק, שעסקו הוא השכרה לטווח קצר/נופש, זה בהגדרה לא השכרה למגורים. חוץ מזה, זה לא " ההכנסות שמעל למצויין בחוזה, הולכות לחברת הניהול". להכנסות של החברה המשכירה ב airbnb, במקרה הזה, אין שום קשר לבעל הדירה. גם אם הם לא מצליחים להשכיר בכלל, עדיין הוא מקבל את דמי השכירות בשביל הדירה.

אפשר לכתוב שזה למטרת מגורים ולשאר עמומים בנושאי השכרת המשנה, לכן טענתי שזה אפור.

 

[דן ג.]

אפשר לכתוב שזה למטרת מגורים ולשאר אמומים בנושאי השכרת המשנה, לכן טענתי שזה אפור.

אפשר גם לא לדווח בכלל. אם תהיה ביקורת (והמפקח יידע למה הדירה משמשת), די ברור שזה לא יעבור. חוץ מזה, ייצטרכו ממש לשקר, ולטעון שהמשכיר לא ידע בשביל מה הוא משכיר, ולמה הוא מקבל שכירות מעל למחיר הרגיל.

 

[רוני]

מעניין... האם במקרה כזה זה לא מוגדר שאתה משכיר לעסק? ומה קורה אם מס הכנסה יחליט להתייחס לפעילות של השוכר שלך כעסק?

עבור השוכר זה בהחלט עסק, זו מהות האסטרטגיה.

 

[רוני]

נראה לי שהם פרסמו 10 דירות. ובין 5 ל 10, תלוי בנסיבות)

נכון זה הכיוון של מס הכנסה, אך בית המשפט העליון קבע אחרת. אני מניח שזה נזיל ונתון לשינוי, גם אז רשויות המס לא יגבו יותר מיסים, בעלי הנכסים יבצעו התאמות.

 

[Shlomi Z]

אין לי מושג, בכל מקרה לא נראה לי שזה יעניין מישהו.

אמת ויציב.
לאחר בירור מול רשות המיסים, אכן צריך לפתוח עסק וזה מחויב במס שולי.

א. אף על פי כן יש מאות דירות בארץ בABNB בד בבד עם כל הפרוצדרה והמיסוי זה כנראה עדיין תשואה שווה ביותר כנגד דייר אחד קבוע?
ב. האם כל הוצאות הפרסום/ניקיון וכו' זה הוצאה מוכרת כעת כשזה עסק בניגוד להשכרת דירה למגורים דרך ה"פטור" ?

 

[אורי ג.]

א. אף על פי כן יש מאות דירות בארץ בABNB בד בבד עם כל הפרוצדרה והמיסוי זה כנראה עדיין תשואה שווה ביותר כנגד דייר אחד קבוע?

אין לי מושג, תשאל אותם...

ב. האם כל הוצאות הפרסום/ניקיון וכו' זה הוצאה מוכרת כעת כשזה עסק בניגוד להשכרת דירה למגורים דרך ה"פטור" ?

כן.

 

[FullStack]

שאלה קצרה לגבי מיסים, אני מבין שיש 2 מסלולים: מס קבוע של 15% על הרווחים (ללא אפשרות קיזוז) או מס שולי (עם אפשרות קיזוז)
איך ניתן לחשב באיזה מסלול כדאי לבחור? (במילים אחרות, איך ניתן לחשב באיזה מסלול אשלם פחות מס?)

 

[amit]

אף על פי כן יש מאות דירות בארץ בABNB בד בבד עם כל הפרוצדרה והמיסוי זה כנראה עדיין תשואה שווה ביותר כנגד דייר אחד קבוע?

אם זה לא היה משתלם זה לא היה קיים. אבל כמו בכל עסק אתה חייב לדעת מה אתה עושה כדי להרוויח משהו.

 

[קפיצת הדרך]

שאלה קצרה לגבי מיסים, אני מבין שיש 2 מסלולים: מס קבוע של 15% על הרווחים (ללא אפשרות קיזוז) או מס שולי (עם אפשרות קיזוז)
איך ניתן לחשב באיזה מסלול כדאי לבחור? (במילים אחרות, איך ניתן לחשב באיזה מסלול אשלם פחות מס?)

כשזו דירה בחו״ל במס הקבוע (15%) אפשר לקזז פחת. אגב, שים לב שזה לא ״על הרווחים״ אלא על כל דמי השכירות מהשקל הראשון.

 

[doc29]

ומוצעת על ידי חברות ניהול.

זה נכון, החברה שמנהלת לי את הנכס בדבלין נקראת Airsorted, הם עושים עבודה מאוד טובה (תמונות, מענה 24/7, ניקיון מצוין, מפעילים בעלי מקצוע וכו'). @-עידן- יצא לך לדבר גם איתם?

יש להם גם נציגות בארץ, אבל אני לא יודע להגיד על האיכות של הסניף המקומי.
הם מציעים שני מסלולים - אחד עם דמי ניהול של 15% פלוס מע"מ (=17.5%) או סכום קבוע מראש:
https://www.airsorted.co.il/telaviv/pricing/

לגבי התשואה במקרה שלי- כמו שאמרתי אני עדיין בשלב זה צבירת ביקורות והתאמה של התמחור. ממש לאחרונה עליתי ל-4.5 כוכבים מ-4 כוכבים, ובהתאם התפוסה מתחילה לעלות לכיוון ה-70-75%, ככה שאני חושב שאני יכול להרוויח יותר, בטח אם אקבל מעמד של superhost (שלפי מה שהבנתי מגדיל את ה-Revenue ב-10-15%). מספר אנשים שהתייעצתי איתם בדבלין אמרו לי את זה (לא בעלי אינטרס ככה שסומך עליהם).

 

[אורי ג.]

זה נכון, החברה שמנהלת לי את הנכס בדבלין נקראת Airsorted, הם עושים עבודה מאוד טובה (תמונות, מענה 24/7, ניקיון מצוין, מפעילים בעלי מקצוע וכו'). @-עידן- יצא לך לדבר גם איתם?

הם גם אחראים לפרסם את הדירה או שאתה יכול לבחור לעשות את זה?
למה לך לעבוד רק עם AIRBNB? למה לא לעבוד גם עם המתחרים שלהם וככה לעלות את שיעורי התפוסה שלך?

 

[קפיצת הדרך]

או סכום קבוע מראש

מה הסכום הקבוע שהיית יכול לקבל מהם על הדירה הספציפית שלך?

 

[doc29]

הם גם אחראים לפרסם את הדירה או שאתה יכול לבחור לעשות את זה?
למה לך לעבוד רק עם AIRBNB? למה לא לעבוד גם עם המתחרים שלהם וככה לעלות את שיעורי התפוסה שלך?

כן, הם מפרסמים וגם מתאימים את המחירים כל הזמן בהתאם למועד/דירות דומות באיזור/זמן עד למועד ההשכרה וכו'. בטח שאני יכול לעשות את זה. הם מאוד גמישים במובן הזה- מצד אחד הם יכולים לעשות הכל (צילום הנכס, פרסום, התאמת מחירים, וריפיקציה של האורחים לכאלה שלא בעייתיים, תיקון ופתרון של בעיות שצצות, תגובות לריוויוז שאתה מקבל באתר וכמובן ניקיון וסדר של הדירה), או שאתה יכול לבחור כמה אתה מעורב - למשל לקבוע לבד את התמחור (מחיר מינימום, הנחה למספר לילות וכו'), לתקן עם בעלי מקצוע שלך, לשריין תקופות מסויימות אם אתה רוצה נניח לבוא ולנפוש בדירה, וכן הלאה).

הם עובדים עם כל הפלטפורמות הגדולות: AirBNB, Booking, HomeAway. למקסם יותר מזה אני חושב שאוכל רק בפרסום ב-Facebook. האמת שלפני כמה זמן צץ לי רעיון והמלצתי במדריך של למטייל לדבלין על הדירה שלי, לא יודע אם זה יניב לי לקוחות, אבל לא יכול להזיק

מה הסכום הקבוע שהיית יכול לקבל מהם על הדירה הספציפית שלך?

האמת שלא התעמקתי בזה כי כולם אמרו לי שזה יהיה פחות ממה שארוויח בהשכרה קצרת טווח (לא בהמון- אבל כן ב-10-15%). שאלתי פעם אחת, אמרו לי שיבדקו אבל לא חזרו אלי עם זה ולא עניין אותי ממש.

 

[משתמש מחוק2]

א. אף על פי כן יש מאות דירות בארץ בABNB בד בבד עם כל הפרוצדרה והמיסוי זה כנראה עדיין תשואה שווה ביותר כנגד דייר אחד קבוע?

כמה סיבות:
-אנשים לא תמיד יודעים לחשב תשואה ועל אחת כמה וכמה אם הם מקבלים תשואה עודפת.
-לפעמים מאוחר מדי אחרי שהשקיעו בריהוט הדירה והכנה לAIRBNB ולא רוצים לחזור אחורה גם אם התזרים פחות או יותר זהה.
-רוצים/צריכים שתהיה דירת נופש פנויה כשמשפחה מגיעה מחו״ל.
-מוציאים את הדירה למכירה- הרבה יותר קל להציג דירה שאין בה שוכרים קבועים, והפינוי יכול להיות מיידי. הריהוט שנרכש עבור השכרה קצרת טווח הוא בונוס, שכן הקונה הפוטנציאלי מקבל המחשה מה אפשר לעשות עם הדירה ומקבל דירה מוכנה להשכרה. ובחזרה לנקודה הראשונה- יש קונים שיהיו מוכנים לשלם יותר אם הם רואים שהדירה מוכנה ועובדת בairbnb, גם אם התשואה העודפת לא קיימת בפועל.

ככלל אצבע, בשכונות המבוקשות בת״א (לב העיר, צפון ישן, נוגה, שוק הפשפשים, לבונטין, כרם, נווה צדק) אפילו אם מחשבים לפי 85% תפוסה שנתית-
דירת 2 חדרים שמושכרת בפחות מ500 שח ללילה, מפסידה כסף
דירת 3 חדרים שמושכרת בפחות מ600 שח ללילה, מפסידה כסף

נראה שAIRBNB משתלם יותר בדירות גדולות שהתשואה לטווח ארוך בהן נמוכה יחסית לקטנות, אך הן יכולות לאכלס בקלות 8-10 תיירים- קלאסי למשפחות וקבוצות חברים שמצד אחד חוסכות משמעותית על מלון, ומצד שני מקפיצות את התזרים לבעל הדירה באופן משמעותי.

עריכה- יש כמובן גם יתרון לגודל. חברות שמחזיקות או שוכרות ומשכירות הלאה מספר רב של נכסים יכולות לשפר משמעותית תזרים גם של דירות קטנות ע״י חיסכון בעלויות ניהול, תחזוקה ונקיון, ריהוט, יכולות שיווק טובות יותר שמביאות למחיר ותפוסה גבוהים יותר ועוד.

 

[Shlomi Z]

אין לי מושג, תשאל אותם...

כן.

אם כך:
כשאני פותח עסק להשכרה, סטייל AIRBNB,
אני יכול לבקש החזרים על ניקיון הבית+ספה+שולחן+חשמל+מים ? בקיצור כל מה שקשור לבית ולפריטים שבפנים? יש עוד דברים שאפשר להכניס שלא חשבתי עליהם? [חוץ מעו"ד/רו"ח וכו']

 

[אורי ג.]

אם כך:
כשאני פותח עסק להשכרה, סטייל AIRBNB,
אני יכול לבקש החזרים על ניקיון הבית+ספה+שולחן+חשמל+מים ? בקיצור כל מה שקשור לבית ולפריטים שבפנים? יש עוד דברים שאפשר להכניס שלא חשבתי עליהם? [חוץ מעו"ד/רו"ח וכו']

כן, כל עוד אתה מקבל חשבונית.
ואתה לא מקבל החזרים אלא ההוצאות הם הוצאות מוכרות.

 

[Nina T]

- תשואת שכירות הכי גבוהה מבין כל המדינות המערביות הנורמליות (מעל 7%). בצפון אנגליה סביב מחצית מכך.
- מעדיף לקנות במרכז עיר בירה ולא בערים דרג ב'.
- ברקזיט X2 - גם פוגם בצמיחה הכלכלית באנגליה וגם מעביר הרבה ממנה לשכנתה הקרובה אירלנד.
- אינדיקטורים כלכליים מאוד חיוביים.
- מחירים עדיין משמעותית מתחת לשיא הקודם.
- מרבית ההערכות המקצועיות צופות שם עליית מחירים משמעותית יותר משאר אירופה - בעיקר בגלל מחסור משמעותי בהיצע. מצרף כמה דוגמאות:

1. S&P:
https://www.maalot.co.il/Publications/SR20190403115842.pdf

2. pwc:
https://ulidigitalmarketing.blob.co...ergingTrendsEurope2019.pdf#ulip=etre19emeabtn

3. Fitch:
https://your.fitchratings.com/outlook-2019-global-housing-and-mortgage.html

4. Global Property Guide - לא גוף מקצועי אבל אתר שמרכז המון מידע בנושא:
https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Ireland


פיזור.

*** עריכה ***
כדי שחלילה לא ישתמע שאין סיכונים בהשקעה כזו - אני אציין גם את אלה:
1. סיכון מטבע כמובן.
2. מס רווחי הון גבוה 33%.
3. ברקזיט יכול להשפיע גם לרעה גם על מעגל המדינות הקרוב לאנגליה כמו אירלנד- אף אחד לא יודע איך כמה ומתי- וזו חלק מהבעיה - האי וודאות.
4. הרבה יותר קשה למצוא מידע זמין ברשת לגבי אירלנד. בניגוד לאנגליה, ועוד יותר מכך - ארה"ב, הם עדיין לא מאוד מפותחים בתחום הזה. צריך לקושש מידע וליצור קשרים בצורה קצת מייגעת. מצאתי שם פורום אחד שסוג של עסק בנדלן - ועיקר ההודעות שקיבלתי היו התקפות על זה שמשקיעים זרים כמוני הם הסיבה לעליות המחירים שלא מאפשרות לצעירים שם לקנות דירה.
5. לאחר המשבר האחרון המדינה העבירה חוק שמגביל את המשכנתא שניתן לקחת כפרקציה של המשכורת - וזו הסיבה העיקרית שעומדת לדברי רבים בבסיס ההאטה בעליית המחירים שרואים כרגע (כי גם האנשים וגם הבנקים רוצים לקבל ולתת כסף, בהתאמה) - האטה מלאכותית אמנם, ומשמעותית פחות בנכסים היותר זולים, אבל בהחלט האטה.

זהו בערך...

זה גאוני לדעתי, כשחשבתי על זה שנה שעברה ושיתפתי אנשים, אף אחד לא שמע על ההזדמנות שבדבלין. זו עיר בצמיחה אדירה ולמעשה קנית דירה בעיר במרכז אירופה במחיר רצפה. יש לה מרכז היי-טק אדיר ובכל זאת מדובר על מדינה דוברת אנגלית במרכז אירופה ולא משהו כמו מזרח אירופה. אמנם אירופה נמצאת בשקיעה לעומת סטטוס העבר שלה, אך אם היית זורק מחיר דירה כזה לדירה בלונדון, כל בר דעת היה מתנפל. עליית מחירי הדירות בערים גדולות באירופה מתחרות בתשואות האדירות של באפט בשנות ה80-90. כל הכבוד על האומץ. נראה לי שאמתין קצט לברקסיט ואקנה ריט מגורים, כי ישנן לא מעט בעיות של ניהול מרחוק.
https://en.wikipedia.org/wiki/Silicon_Docks

 

[doc29]

זה גאוני לדעתי, כשחשבתי על זה שנה שעברה ושיתפתי אנשים, אף אחד לא שמע על ההזדמנות שבדבלין. זו עיר בצמיחה אדירה ולמעשה קנית דירה בעיר במרכז אירופה במחיר רצפה. יש לה מרכז היי-טק אדיר ובכל זאת מדובר על מדינה דוברת אנגלית במרכז אירופה ולא משהו כמו מזרח אירופה. אמנם אירופה נמצאת בשקיעה לעומת סטטוס העבר שלה, אך אם היית זורק מחיר דירה כזה לדירה בלונדון, כל בר דעת היה מתנפל. עליית מחירי הדירות בערים גדולות באירופה מתחרות בתשואות האדירות של באפט בשנות ה80-90. כל הכבוד על האומץ. נראה לי שאמתין קצט לברקסיט ואקנה ריט מגורים, כי ישנן לא מעט בעיות של ניהול מרחוק.
https://en.wikipedia.org/wiki/Silicon_Docks

תודה, אבל גאונות או לא נדע עוד כמה שנים טובות
אגב גם אני רציתי לקנות שם יותר משנה קודם והייתי מרוויח עליות די חזקות, אבל זו דירה ראשונה שאי פעם קניתי והחשש שיחק תפקיד, מאמין שפעם הבאה הברכיים פחות ירעדו.