ירושה של מזומן

[Daniel G]

כוונתי בשאלה הייתה - למה הוא חושב פתאום על קניית דירה נוספת בעזרת מינופים, למעט דירת המגורים. הרי שזו חשיבה "השקעתית".
אם החשיבה הזו לא הייתה קיימת עד היום, לא רואה סיבה איך הירושה משנה את החשיבה.

הבהרה - שלא ישמע אחרת, אני אישית בעד נדל''ן ודי סולד משוק ההון (סיבות אישיות שלי).

כבר חשבתי על להתמנף בשוק ההון, אבל בגלל שיש לי אופציה כעת להתמנף באופן שקלי על נכס בסיס אחר (נדלן) - זה מפתה. זה מוריד הרבה רבדים של סיכון מהאלטרנטיבה

 

[קפיצת הדרך]

כי על שכירות מיסוי אופטימלי יותר, נניח על שכירות של 7000 ש״ח:
סכום של 3200 יהיה פטור ממס, ועל היתרה 3800 אשלם 10%.
כלומר מס כולל משכירות הוא 5.4%, כאשר מס על שבח עומד ב25% (בניכוי הוצאות שונות, אבל לדעתי די ברור מה עדיף)

אתה טועה.
המסלול של ה- 10% הוא על כל הסכום.
על דמי שכירות של 7000₪ תשלם 700₪ לחודש לפי המסלול של ה- 10%.
אם אתה הולך על מסלול הפטור החלקי אז על הסכום של 3800₪ אתה צריך לשלם מס לפי המס השולי (ולא פחות מ-31%). על החלק הזה אתה יכול להתחשב בהוצאות אבל רק באופן יחסי (ביחס להכנסות שחייבות במס מתוך סך ההכנסות של הדירה).

עריכה - בטעות רשמתי שצריך לשלם גם ביטוח לאומי על החלק הזה אבל זה לא נכון. רק מס שולי.

 

[אורי ג.]

בנוסף על החלק הזה תצטרך לשלם גם ביטוח לאומי.

מה פתאום?

 

[קפיצת הדרך]

מה פתאום?

נכון נכון. טעות שלי. לפי חוק הביטוח הלאומי לא צריך.
אבל כל השאר נכון.

 

[בת העמק]

כבר חשבתי על להתמנף בשוק ההון,

אז אולי כן עדיף נדל"ן...

 

[cypriano de rore]

כי על שכירות מיסוי אופטימלי יותר, נניח על שכירות של 7000 ש״ח:
סכום של 3200 יהיה פטור ממס, ועל היתרה 3800 אשלם 10%.
כלומר מס כולל משכירות הוא 5.4%, כאשר מס על שבח עומד ב25% (בניכוי הוצאות שונות, אבל לדעתי די ברור מה עדיף)

בסוף המטרה היא להרוויח כסף ולא לשלם פחות מיסים. אם עליית ערך + השבחה תהיה משתלמת יותר אחרי מיסים אז לא אמור לעניין אותך כמה מס שילמת אלא אם כן המטרה שלך היא לשלם כמה שפחות למדינה

אתה מוזמן

כמה אופציות להשבחה עצמית מהזולה ליקרה (אף אחת מהן לא סותרת השבחה מסוג תמא או פינוי בינוי בהמשך):

1. שיפוץ מקיף של הדירה. תוכל להתאים אותה לצרכיך המדויקים ולחיות בתנאים טובים. ברוב המקרים גם יהיה לך רווח קטן שינבע מהפער בין עלות השיפוץ לעליית ערך הדירה בעקבותו אבל לא תמיד (תלוי באופי השיפוץ וכו׳). אפשרות זו לא תקנה לך זכויות יתר במידה ותהיה השבחה נוספת של הבניין כולו בהמשך (תמא/פינוי בינוי).

2. שיפוץ והרחבת הדירה (תלוי באפשרות חוקית): כאן בנוסף לשיפוץ אתה גם מרחיב את הדירה. האפשרות הזו יקרה יותר ודורשת יותר עבודה ובירוקרטיה אבל היתרון שלה הוא שאתה מרחיב את הדירה ובמקרה של תמא/פינוי בינוי אתה תקבל פיצוי כספי מהיזם על כך (מכיוון שלא תזכה להרחבה במסגרת הפרויקט).

3. שיפוץ והרחבת הדירה בקומה נוספת (תלוי באפשרות חוקית: כאן בנוסף לשיפוץ אתה בונה קומה נוספת לדירה. זה כמובן מותנה בכך שהדירה תהיה בקומה האחרונה בבניין ובאישור של שאר הדיירים (וכנראה שתצטרך לרכוש מהם את זכויות הבניה על החלק היחסי). היתרון הגדול באפשרות הזו הוא שבמידה והבניין יכנס לפרויקט תמא או פינוי בינוי אתה תפוצה משמעותית מאוד (אני מכיר אישית זוג שקיבלו 2 דירות בפרויקט פינוי בינוי מכיוון שהגג היה שייך להם (ללא בניה על הגג). לכל הפחות אתה תקבל פיצוי כלכלי משמעותי מאוד.

* אפשר גם הרחבות ללא שיפוץ החלק הקיים.

לדעתי היא לא רק הקלה ביותר היא גם הטובה ביותר.

אני מסכים.
באופן כללי אני לא כל כך מתחבר להפרדה הדיכוטומית בין דירה ״להשקעה״ ו״למגורים״. אני מכיר הרבה מאוד אנשים שעשו הון עתק (לפעמים הרבה יותר ממה ש״משקיעים״ עשו) מרכישת דירה למגורים מבלי להתחשב בכלל בפן ההשקעתי. ובלי קשר, זה שאני קונה דירה למגורים לא אומר שאתה לא יכול לקחת עוד נתונים בחשבון ולעשות רכישה למגורים שיש בה גם סיכוי טוב להיות השקעה מוצלחת. זה מה שאני עשיתי כשרכשתי דירה לפני שנים וזה מה שהרבה אנשים עושים.

 

[רוני]

הבעיה היא שמינוף דירה קיימת יקבל תנאים פחותים בהרבה מאשר להתמנף על דירה חדשה,
בנוסף - לך תדע מה יהיו הריביות בעתיד. כיום הן די ברצפה..

זה לא נורא בדירה להשקעה אם הריבית מעט גבוהה יותר כל עוד קונים בעיתוי נכון ונהנים מעליית ערך ושכירויות,
עלויות המימון משולמות בעיקר מהשכירות החודשית,
ואם מחליטים לקנות נכס מסחרי או נכס מניב בחו"ל, הריבית הגבוהה משמשת כמגן מס על הכנסה משכירויות.

מספר פעמים בעבר רכשתי נכסים מניבים עם מימון בריבית בסביבות 7%, אני מאחל לעצמי עסקאות דומות בעתיד,
לונדון 99, טורונטו 2001, תל אביב 2006, אטלנטה 2012....

 

[SOR]

התבקש ממך או שאתה מחויב על פי החוק? למתים אין שום זכות לדרוש ממך משהו

אם אני לא טועה הדין הארץ מקיים את "שלטון היד המתה" - המתים יכולים לשים התניות לחיים עפ סעיף 45 / 43 לחוק הירושה

 

[WhatIsMoney]

אם אני לא טועה הדין הארץ מקיים את "שלטון היד המתה" - המתים יכולים לשים התניות לחיים עפ סעיף 45 / 43 לחוק הירושה

אם המת לא הכריח אותו בצו הירושה או משהו כזה אין לו חובה חוקית

 

[Daniel G]

עדכון: אז החלטתי ללכת על דירה יחידה למגורים.
התחלתי לעשות חקר שוק על איזורים שאני מעוניין לגור בהם.
בינתיים צמצמתי 8 שכונות ברמת גן וגבעתיים ל3.
השלושה ממוקמים כולם ברמת גן (שכונת חרוזים, הראשונים והגפן).
אני מנסה לשלוף תוכניות פיתוח איזוריות לגוש הרלוונטי, ומתוכם לגזור 2-3 רחובות שאתחיל ״לחיות אותם״ כל יום (לפתוח תיק בניין לכל בניין ברחוב וברחובות מקבילים, עסקאות שונות שבוצעו ע״פי רשות המיסים ומתווכים באיזור וכו׳)
בהמשך כשאהיה בשל לעסקה - אתחיל לחבור למתווכים (לא חובבנים) באיזור בשביל להתחיל לצוד מציאות.
אני לא חי באשליה - המקומות האלו חווים ביקוש רב מאוד, אז בספק רב אם אצליח לקנות דירה בפחות מחיר השוק (עם בעיות שקל לתקן), אבל לעומת זאת אני אוודא שלא אקנה במחירים גבוהים מדי.

 

[nicepo1]

מה דעתכם?
הצעות אחרות? (שמכילות לצערי דירה למגורים בשווי ~2 מיליון שקלים)

אולי זה הפתרון - לקנות דירה יקרה מאוד שתתאים למגורים, ולנסות להשכיר אותה בינתיים בסכום גבוהה מאוד

אולי עוד רעיון,במידה ואתה רוצה פחות התעסקות יש קרנות ריט שמתמחות בנדל"ן למגורים.
בהקשר של רצון המוריש,במידה ואתה באמת מתכוון לקנות רק דירה למגורים אז כמובן זה לא רלוונטי.
אבל דיברת על דירות להשקעה ואפילו בחו"ל,אני אישית לא רואה הבדל גדול מבחינה "אתית" בהקשר הזה בין השקעות כאלה לריט קטן שמשקיע רק בדירות למגורים.

*לא ראיתי את העדכון שלך כשכתבתי,אתה מחליט מהר בהצלחה!

 

[yossik]

עדכון: אז החלטתי ללכת על דירה יחידה למגורים.

בהצלחה!

 

[cypriano de rore]

עדכון: אז החלטתי ללכת על דירה יחידה למגורים.
התחלתי לעשות חקר שוק על איזורים שאני מעוניין לגור בהם.
בינתיים צמצמתי 8 שכונות ברמת גן וגבעתיים ל3.
השלושה ממוקמים כולם ברמת גן (שכונת חרוזים, הראשונים והגפן).
אני מנסה לשלוף תוכניות פיתוח איזוריות לגוש הרלוונטי, ומתוכם לגזור 2-3 רחובות שאתחיל ״לחיות אותם״ כל יום (לפתוח תיק בניין לכל בניין ברחוב וברחובות מקבילים, עסקאות שונות שבוצעו ע״פי רשות המיסים ומתווכים באיזור וכו׳)
בהמשך כשאהיה בשל לעסקה - אתחיל לחבור למתווכים (לא חובבנים) באיזור בשביל להתחיל לצוד מציאות.
אני לא חי באשליה - המקומות האלו חווים ביקוש רב מאוד, אז בספק רב אם אצליח לקנות דירה בפחות מחיר השוק (עם בעיות שקל לתקן), אבל לעומת זאת אני אוודא שלא אקנה במחירים גבוהים מדי.

בהצלחה!

 

[Daniel G]

אולי עוד רעיון,במידה ואתה רוצה פחות התעסקות יש קרנות ריט שמתמחות בנדל"ן למגורים.

קרנות רייט בד״כ (או תמיד?) מתעסקות עם נדלן מסחרי (שלהערכתי נפגע/ייפגע קשות ממשבר הקורונה)
אבל אני לא צריך את זה, יש לי תיק השקעות שאני מרוצה ממנו מאוד. הדירה למגורים פשוט תיתן לי אפשרות להפריש לתיק את שכר הדירה שאני חוסך כל חודש (ולצבור עליו ריבית דריבית)

אבל דיברת על דירות להשקעה ואפילו בחו"ל,אני אישית לא רואה הבדל גדול מבחינה "אתית" בהקשר הזה בין השקעות כאלה לריט קטן שמשקיע רק בדירות למגורים.

ההבדלים:
1. בדירה פיזית יש פטור לשכ״ד עד התקרה, ולאחר מכן מיסוי של 10%, ברייט (בחו״ל) כמדומני מדובר במס רווחי הון (25%) עבור תושב ישראל
2. אפשר גם להתווכח על הפרשי הסיכונים והתשואות (risk-adjusted returns)
3. בכל הנוגע לשוק ההון - כל ההון העצמי שלי (למעט הירושה החדשה) נמצא במדד מנייתי עולמי. אני מרוצה היטב מהתיק, לא מעוניין להכניס אליו קרנות רייט.

*לא ראיתי את העדכון שלך כשכתבתי,אתה מחליט מהר בהצלחה!

יש גם שיאמרו שאני פזיז (וזה לעיתים נכון)

 

[nicepo1]

קרנות רייט בד״כ (או תמיד?) מתעסקות עם נדלן מסחרי (שלהערכתי נפגע/ייפגע קשות ממשבר הקורונה)

יש גם ריטים קטנים יותר של נדל"ן למגורים למיטב ידיעתי.

אבל אני לא צריך את זה, יש לי תיק השקעות שאני מרוצה ממנו מאוד. הדירה למגורים פשוט

בסופו של דבר כנראה דירה למגורים זה הפתרון הטוב לך(וכנראה הכי מתאים לכוונת המוריש)אני התכוונתי ביחס לאופציה של השקעה בנדל"ן בחו"ל.

 

[Daniel G]

יש גם ריטים קטנים יותר של נדל"ן למגורים למיטב ידיעתי.

אתה יכול לשלוח כמה דוגמאות? לא מכיר כאלה..
באיזה מדינות הנכסים שלהם נמצאים?

 

[cypriano de rore]

אתה יכול לשלוח כמה דוגמאות? לא מכיר כאלה..
באיזה מדינות הנכסים שלהם נמצאים?

https://www.dividend.com/dividend-s...YSE&f_2=reit-residential&only=meta,data,thead

 

[cypriano de rore]

בארץ יש את מגוריט ואם אני זוכר נכון אז פעם @אורי ג. הזכיר עוד קרן?

 

[אורי ג.]

בארץ יש את מגוריט ואם אני זוכר נכון אז פעם @אורי ג. הזכיר עוד קרן?

אזורים ליבינג.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

עדכון: אז החלטתי ללכת על דירה יחידה למגורים.
התחלתי לעשות חקר שוק על איזורים שאני מעוניין לגור בהם.
בינתיים צמצמתי 8 שכונות ברמת גן וגבעתיים ל3.
השלושה ממוקמים כולם ברמת גן (שכונת חרוזים, הראשונים והגפן).

יכול להגיד לך שראש העיר בגבעתיים ממש נגד התחדשות עירונית, ואפילו העירייה לדעתי מציעה הלוואות ללא ריבית על "שיפוץ עצמי" שהדיירים יעשו בעצמם לבניין (קחו הלוואה במקום לקחת דירה חדשה מורחבת - לא ברור מה הם חושבים לעצמם...).

רמת גן לעומת זאת בין הערים המובילות, מלא פרוייקטים של תמ"א 38/2. ממליץ לך להוסיף למעקב את שכונת החשמונאים, בעיקר איזור רחוב המעגל שם עשו לאחרונה 4 פרוייקטים מאוד מוצלחים (גילוי נאות - הדירה שלי עברה שם פרוייקט תמ"א 38/2).

שיהיה לך המון בהצלחה!!